I OSK 1774/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który uchylił decyzje dotyczące ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod drogę publiczną. Minister zarzucał Sądowi I instancji naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i zastosowanie przepisów dotyczących wyceny nieruchomości (§ 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości) oraz naruszenie przepisów postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7, 8, 80, 84 § 1 i 107 § 3 kpa). Sąd kasacyjny, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, stwierdził, że nie zawiera ona usprawiedliwionych podstaw. Kluczową kwestią była prawidłowa wycena nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową. Zgodnie z przepisami, wartość rynkową takiej nieruchomości należy określać w pierwszej kolejności w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Dopiero brak wystarczających danych na tym rynku umożliwia odstąpienie od tego sposobu wyceny i zastosowanie danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. NSA uznał, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie był wadliwy, ponieważ rzeczoznawca majątkowy oparł się wyłącznie na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę, nie przeprowadzając rzetelnej analizy rynku nieruchomości drogowych. Sąd podkreślił, że obowiązek organów administracji polega na ocenie operatu szacunkowego, a operat sporządzony niezgodnie z prawem nie może stanowić podstawy do wydania decyzji. W związku z tym, NSA oddalił skargę kasacyjną Ministra, podzielając stanowisko Sądu I instancji co do wadliwości operatu i naruszenia przepisów postępowania przez organy administracji.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, obowiązek analizy rynku nieruchomości drogowych, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy.
Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości pod drogi publiczne na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisów o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia o wycenie.
Zagadnienia prawne (2)
Czy przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod drogę publiczną, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek w pierwszej kolejności analizować ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, czy może odstąpić od tej analizy i przyjąć ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek w pierwszej kolejności analizować ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Dopiero brak wystarczających danych na tym rynku umożliwia odstąpienie od tego sposobu wyceny i zastosowanie danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.
Uzasadnienie
Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości jasno wskazuje na priorytet analizy cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Dopiero brak takich danych pozwala na zastosowanie innych metod wyceny, co zapewnia słuszne odszkodowanie zgodne z rynkową wartością nieruchomości.
Czy organ administracji publicznej może ocenić merytorycznie operat szacunkowy, nawet jeśli nie posiada wiadomości specjalnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ administracji publicznej jest zobowiązany do oceny operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu, w tym do weryfikacji jego zgodności z przepisami prawa i logiki, nawet jeśli nie posiada wiadomości specjalnych.
Uzasadnienie
Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie polega na zastępowaniu biegłego w zakresie wiedzy specjalistycznej, ale na weryfikacji, czy operat został sporządzony zgodnie z prawem, czy nie doszło do pominięcia istotnych przepisów lub błędnych ustaleń, co może mieć wpływ na prawidłowość decyzji.
Przepisy (10)
Główne
uzrid art. 12 § ust. 4 pkt 2, ust. 4a i ust. 5
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
ugn art. 154
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
rozporządzenie art. 36 § ust. 1, ust. 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Pomocnicze
ugn art. 18
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
ppsa art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
kpa art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
kpa art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
kpa art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
kpa art. 84 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
kpa art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wadliwość operatu szacunkowego polegająca na braku analizy cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, co narusza § 36 ust. 4 rozporządzenia. • Niewłaściwa ocena dowodu z operatu szacunkowego przez organy administracji, naruszająca zasady postępowania administracyjnego (art. 7, 8, 80, 84 § 1 kpa). • Niewłaściwe uzasadnienie decyzji organu (art. 107 § 3 kpa).
Odrzucone argumenty
Argumentacja Ministra Rozwoju kwestionująca wyrok WSA w zakresie wykładni i zastosowania przepisów dotyczących wyceny nieruchomości i przepisów postępowania.
Godne uwagi sformułowania
Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów uzrid określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. • Zasadą przyjętą w § 36 rozporządzenia jest po pierwsze, ustalanie wartości rynkowej, po wtóre zaś w pierwszej kolejności ustalenie tej wartości winno mieć miejsce w oparciu o stwierdzone transakcje nieruchomościami drogowymi. Dopiero ich brak uzasadnia dokonanie wyceny wedle przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. • Operat szacunkowy, w którym naruszone zostały przepisy prawa nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. • Sąd administracyjny może bowiem dokonywać merytorycznej oceny operatu szacunkowego, mimo że nie dysponuje wiadomościami specjalnymi.
Skład orzekający
Aleksandra Łaskarzewska
przewodniczący
Dariusz Chaciński
członek
Maciej Dybowski
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, obowiązek analizy rynku nieruchomości drogowych, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości pod drogi publiczne na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisów o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia o wycenie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu wyceny nieruchomości przy inwestycjach publicznych, co ma znaczenie praktyczne dla właścicieli nieruchomości i organów administracji. Podkreśla kluczowe zasady prawidłowej wyceny i kontroli dowodów.
“Jak prawidłowo wycenić nieruchomość pod drogę? NSA wyjaśnia kluczowe zasady.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.