I OSK 1772/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą na cele drogowe. Wojewoda Mazowiecki ustalił odszkodowanie, które następnie utrzymał w mocy Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę właścicieli, uznając, że organy prawidłowo zastosowały przepisy dotyczące wyceny nieruchomości, w tym § 36 ust. 4 rozporządzenia o wycenie nieruchomości, który nakazuje stosowanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przy wycenie gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Sąd uznał, że operat szacunkowy, mimo pewnych braków w opisie nieruchomości porównawczych, był wystarczający do ustalenia odszkodowania, a różnica w wycenie części usługowo-produkcyjnej nieruchomości była niewielka. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając skargę kasacyjną, uchylił wyrok WSA i zaskarżoną decyzję. NSA stwierdził, że operat szacunkowy był wadliwy, ponieważ nie zawierał wystarczająco szczegółowych opisów nieruchomości porównawczych, co uniemożliwiało rzetelną weryfikację ich podobieństwa. Sąd podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek przedstawić w operacie wszystkie niezbędne informacje uzasadniające wybór nieruchomości porównawczych, a organy i sąd muszą mieć możliwość oceny ich podobieństwa. Brak ten uniemożliwił prawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania. NSA zwrócił również uwagę na brak należytej analizy wyceny naniesień roślinnych oraz na zbagatelizowanie przez organy i WSA zastrzeżeń skarżących co do operatu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWycena nieruchomości w postępowaniach wywłaszczeniowych, wymogi dotyczące operatów szacunkowych, kontrola sądowa operatów.
Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, z uwzględnieniem podwójnego przeznaczenia gruntu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy, który nie zawiera szczegółowych opisów nieruchomości porównawczych, może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, operat szacunkowy musi zawierać wystarczające informacje umożliwiające weryfikację podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej, aby mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.
Uzasadnienie
NSA uznał, że brak precyzyjnych opisów cech nieruchomości porównawczych w operacie szacunkowym uniemożliwia stronie, organom i sądowi sprawdzenie, czy rzeczoznawca słusznie dokonał kwalifikacji nieruchomości podobnych, co jest kluczowe dla prawidłowego ustalenia odszkodowania.
Jak należy interpretować pojęcie 'nieruchomość podobna' na potrzeby wyceny nieruchomości na cele odszkodowawcze?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a jej charakterystyka musi być szczegółowo opisana w operacie szacunkowym.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że definicja nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.) nie ogranicza się jedynie do położenia i powierzchni, a operat musi zawierać szczegółowe informacje o cechach nieruchomości porównawczych, aby można było ocenić ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej.
Czy organ administracji i sąd są zobowiązani do samodzielnej oceny operatu szacunkowego i wyjaśniania zastrzeżeń strony, nawet jeśli rzeczoznawca nie udzielił wyczerpujących odpowiedzi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organy i sąd są zobowiązane do wszechstronnej oceny materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, i wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, aby zapewnić prawidłowe ustalenie stanu faktycznego i prawnego sprawy.
Uzasadnienie
NSA wskazał, że próby wyjaśnienia niejasności przez organ i sąd, przy wadliwości operatu, nie mogą zastąpić obowiązku rzeczoznawcy do przedstawienia kompletnych informacji i obowiązku organów do ich oceny.
Przepisy (25)
Główne
u.g.n. art. 130
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 134 § 1 i 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § 1 i 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
specustawa art. 12 § 4a i 5
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
specustawa art. 18 § 1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 3 § 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 § 1-4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 55 § 1 i 2
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 56 § 1
Pomocnicze
u.g.n. art. 4 § 16
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § 4
Wskazuje na konieczność stosowania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przy wycenie gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.
P.p.s.a. art. 183 § 1 i 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 174
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 141 § 4
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 188
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 203 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 205 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 193
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady operatu szacunkowego w zakresie opisu nieruchomości porównawczych. • Niewystarczająca analiza rynku i cech nieruchomości. • Niewłaściwa ocena dowodów przez organy i sąd niższej instancji. • Zaniechanie przez rzeczoznawcę udzielenia odpowiedzi na zastrzeżenia strony.
Odrzucone argumenty
Argumenty WSA dotyczące prawidłowości wyceny nieruchomości drogowej w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. • Argumenty WSA dotyczące niewielkiej różnicy w wycenie części usługowo-produkcyjnej nieruchomości. • Argumenty WSA dotyczące możliwości samodzielnego ustalenia cech nieruchomości porównawczych przez stronę.
Godne uwagi sformułowania
operat szacunkowy musi zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny, opis stanu nieruchomości, nie tylko analizę, ale i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym sposobu wyceny. • charakterystyka ta nie może sprowadzać się do ogólnikowych założeń, musi być na tyle wyczerpująca, aby możliwe było ustalenie, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. • wymóg ten ma zapewnić dobór nieruchomości, których charakterystyka będzie możliwie najbliższa nieruchomości wycenianej.
Skład orzekający
Monika Nowicka
przewodniczący
Aleksandra Łaskarzewska
sprawozdawca
Arkadiusz Blewązka
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wycena nieruchomości w postępowaniach wywłaszczeniowych, wymogi dotyczące operatów szacunkowych, kontrola sądowa operatów."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, z uwzględnieniem podwójnego przeznaczenia gruntu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje kluczowe znaczenie prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego w postępowaniach o odszkodowanie za wywłaszczenie i stanowi ważny przykład kontroli sądowej nad dowodami w sprawach administracyjnych.
“Wadliwy operat szacunkowy może zniweczyć wycenę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.”
Dane finansowe
WPS: 809 688 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.