I OSK 155/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła opłaty adiacenckiej ustalonej po podziale nieruchomości. Skarżący kasacyjnie zarzucili Sądowi I instancji naruszenie prawa materialnego i procesowego, w tym błędną wykładnię art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów postępowania, wskazując na wadliwość operatu szacunkowego. Twierdzili, że podział nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości, a operat był niepełny i oparty na błędnym doborze nieruchomości porównawczych. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, stwierdził, że zarzuty nie mają uzasadnionych podstaw. Sąd podkreślił, że ocena operatu szacunkowego należy do rzeczoznawcy majątkowego, a sądy administracyjne nie posiadają wiedzy fachowej do weryfikacji specjalistycznych ustaleń. Wskazano, że skarżący mieli możliwość wystąpienia o ocenę operatu do organizacji rzeczoznawców, czego nie uczynili. Sąd uznał, że operat spełnia wymogi formalne, jest logiczny i kompletny, a zarzuty dotyczące doboru nieruchomości podobnych i metodologii wyceny nie podważyły jego wiarygodności. W konsekwencji, NSA oddalił skargę kasacyjną, podzielając stanowisko Sądu I instancji.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie dopuszczalności i prawidłowości oceny operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy administracyjne w sprawach dotyczących opłat adiacenckich, a także ograniczeń w kwestionowaniu specjalistycznych ustaleń rzeczoznawców majątkowych.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji związanej z opłatą adiacencką po podziale nieruchomości i oceny operatu szacunkowego. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w sprawach nie dotyczących wyceny nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, jest prawidłowy, jeśli strona kwestionuje dobór nieruchomości podobnych i metodologię wyceny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy jest prawidłowy, jeśli spełnia wymogi formalne, jest logiczny i kompletny, a zarzuty dotyczące specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy nie podważają jego wiarygodności.
Uzasadnienie
Sądy administracyjne nie posiadają wiedzy fachowej do weryfikacji specjalistycznych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, takich jak dobór nieruchomości podobnych czy metodyka wyceny. Strona kwestionująca operat powinna wystąpić o jego ocenę do organizacji rzeczoznawców.
Czy naruszenie przepisów postępowania przez Sąd I instancji, polegające na wadliwej ocenie operatu szacunkowego, mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzuty naruszenia przepisów postępowania okazały się niezasadne, ponieważ Sąd I instancji prawidłowo ocenił operat szacunkowy.
Uzasadnienie
Sąd I instancji prawidłowo zaakceptował ocenę organów administracji, że operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem. Brak podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie.
Czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, uzasadniający ustalenie opłaty adiacenckiej, mimo zarzutów o niepełności operatu szacunkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli operat szacunkowy prawidłowo ocenił wzrost wartości nieruchomości po podziale, opłata adiacencka jest zasadna.
Uzasadnienie
NSA uznał, że operat szacunkowy prawidłowo ocenił wzrost wartości nieruchomości po podziale, uwzględniając wszystkie istotne cechy nieruchomości i warunki rynkowe, co uzasadniało ustalenie opłaty adiacenckiej.
Przepisy (14)
Główne
u.g.n. art. 98a § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 183 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 174
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 176
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
u.g.n. art. 157
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 4 § 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 § 1 i 4
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.p.a. art. 8 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 11
Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Odrzucone argumenty
Naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 98a ust. 1 u.g.n. z powodu uznania wzrostu wartości nieruchomości po podziale mimo braku jednoznacznych dowodów i niepełnego operatu szacunkowego. • Naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1, art. 151 ust. 1, art. 4 pkt 16 u.g.n. przez błędną wykładnię i uznanie prawidłowości wyceny opartej na niepełnej próbie porównawczej nieruchomości. • Naruszenie § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przez błędną wykładnię i przyjęcie, że nieruchomości porównywane są podobne. • Naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. przez wadliwe oddalenie skargi w sytuacji niepełnego zebrania materiału dowodowego i braku kontroli operatu. • Naruszenie art. 8 § 1 w zw. z art. 11 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania i naruszający zasadę proporcjonalności.
Godne uwagi sformułowania
sądy administracyjne nie posiadają wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości • ocena operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a. • porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza więc identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości • nie można czynić zarzutów przez zaniechanie wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny operatu, bowiem sąd administracyjny nie prowadzi w sprawie administracyjnej postępowania dowodowego
Skład orzekający
Marek Stojanowski
przewodniczący sprawozdawca
Marian Wolanin
sędzia
Jakub Zieliński
sędzia del. WSA
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie dopuszczalności i prawidłowości oceny operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy administracyjne w sprawach dotyczących opłat adiacenckich, a także ograniczeń w kwestionowaniu specjalistycznych ustaleń rzeczoznawców majątkowych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji związanej z opłatą adiacencką po podziale nieruchomości i oceny operatu szacunkowego. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w sprawach nie dotyczących wyceny nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa jest interesująca dla prawników zajmujących się prawem nieruchomości i administracyjnym ze względu na szczegółową analizę zasad oceny operatu szacunkowego i granic kontroli sądowej w tym zakresie.
“Kiedy sąd nie oceni operatu szacunkowego? Kluczowe zasady w sprawie opłaty adiacenckiej.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.