I OSK 155/24

I OSK 155/24 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-12-19
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-01-24
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Jakub Zieliński
Marek Stojanowski /przewodniczący sprawozdawca/
Marian Wolanin
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
II SA/Lu 404/23 - Wyrok WSA w Lublinie z 2023-09-14
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 98 a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marek Stojanowski (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Marian Wolanin sędzia del. WSA Jakub Zieliński po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej I.P. i P.P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 14 września 2023 r., sygn. akt II SA/Lu 404/23 sprawy ze skargi I.P. i P.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia 7 marca 2023 r. nr SKO.41/136/GG/2023 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie po rozpoznaniu sprawy ze skargi I.P. i P.P. (dalej jako "skarżący", "skarżący kasacyjnie") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. (dalej jako "organ", "SKO") z 7 marca 2023 r., nr SKO.41/136/GG/2023 w przedmiocie opłaty adiacenckiej, oddalił skargę.
Skargę kasacyjną na powyższe rozstrzygnięcie złożyli I.P. i P.P., zaskarżając wyrok w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono Sądowi I instancji:
I. naruszenie prawa materialnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145 ze zm. z dnia dalej jako "u.g.n.") polegające na uznaniu, że w wyniku podziału działki nr [...] położonej w miejscowości N. nastąpił wzrost wartość nieruchomości, a wobec tego zasadne stało się ustalenie w drodze decyzji opłaty adiacenckiej, w sytuacji gdy brak jest jednoznacznych dowodów wskazujących na to, iż podział ten spowodował wzrost wartości nieruchomości, gdyż operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału jest niepełny;
II. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.
1. art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. przez ich błędną wykładnię i uznanie, że wycena została oparta na podstawie prawidłowego doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jednocześnie przy niepełnej próbie porównawczej nieruchomości, braku wskazania i wyszczególnienia wszystkich cech nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz błędne uznanie, że przy wycenie uwzględniono fakt budowy drogi wojewódzkiej przez porównanie nieruchomości z tożsamym położeniem, w sytuacji gdy nieruchomości te nie zostały w operacie wyodrębnione przez wskazanie ich cech oraz obszaru przez który droga ta ma przechodzić, w sytuacji, gdy przy podziale i ustaleniu opłaty adiacenckiej o podstawowym kryterium zmieniających wartość nieruchomości przed i po podziale są wszystkie cechy nieruchomości porównywanych, które powinny zostać uwzględnione;
2. § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że nieruchomości porównywane w operacie szacunkowym są nieruchomościami podobnymi z nieruchomością wycenianą;
3. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. przez wadliwe oddalenie skargi w sytuacji, gdy organy obu instancji nie zebrały i nie rozpatrzyły materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, tj. nie dokonały kontroli operatu, zaniechały przeprowadzenia kontroli przez organizację rzeczoznawców w sytuacji, gdy strona wskazała skonkretyzowane zarzuty do operatu, jego braki w zakresie nieuwzględnienia okoliczności budowy drogi wojewódzkiej i wskazania cech nieruchomości podobnych przez które przechodzić będzie droga z uwzględnieniem ich powierzchni i sporządzeniem opisu w sposób szczegółowy, a w konsekwencji brak wskazania w oparciu o te okoliczności sposobu wyliczenia współczynników, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwość wyliczenia tych współczynników korygujących oraz wątpliwości co do przyjętej bazy transakcji w sytuacji domniemania istnienia grupy nieruchomości podobnych o cenach transakcyjnych niższych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji wadliwe ustalenie wysokość opłaty adiacenckiej;
4. art. 8 § 1 w zw. z art. 11 k.p.a. przez przeprowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów administracji z naruszeniem zasady proporcjonalności działań organów bez należytego wyjaśnienia odwołującemu zasadności oraz słuszności wydanej decyzji administracyjnej.
Podnosząc powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości, rozpoznanie skargi i zmianę zaskarżonego orzeczenia przez uchylenie w całości decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie, a także o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako "p.p.s.a."), a zatem w zakresie wyznaczonym w podstawach kasacyjnych przez stronę wnoszącą środek odwoławczy, z urzędu biorąc pod rozwagę tylko nieważność postępowania, której przesłanki w sposób enumeratywny wymienione zostały w art. 183 § 2 tej ustawy, a które w niniejszej sprawie nie występują. Dlatego też, Naczelny Sąd Administracyjny, kontrolując zaskarżony wyrok, zobowiązany jest ograniczyć się do zbadania, czy wyrok ten uchybia przepisom wskazanym w skardze kasacyjnej w ramach podstaw z art. 174 p.p.s.a., w myśl którego skargę kasacyjną można oprzeć na podstawach naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W pierwszej kolejności Naczelny Sąd Administracyjny zważył na niestaranne sformułowanie zarzutów przepisów postępowania, tj. art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. przez błędną wykładnię. Stosownie do treści art. 176 p.p.s.a. skarga kasacyjna powinna czynić zadość wymaganiom przepisanym dla pisma w postępowaniu sądowym oraz zawierać oznaczenie zaskarżonego orzeczenia ze wskazaniem, czy jest ono zaskarżone w całości czy w części, przytoczenie podstaw kasacyjnych i ich uzasadnienie, wniosek o uchylenie lub zmianę orzeczenia z oznaczeniem zakresu żądanego uchylenia lub zmiany. Przez przytoczenie podstaw kasacyjnych należy rozumieć dokładne wskazanie przez profesjonalnego pełnomocnika przepisów, które zdaniem skarżącego kasacyjnie Sąd I instancji naruszył, wraz z wyjaśnieniem na czym to naruszenie polegało i jaki mogło mieć wpływ na wynik sprawy (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 września 2004 r., FSK 161/04, z 24 maja 2005 r., FSK 2302/04, także w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 marca 2014 r., I GSK 705/12 i z 21 listopada 2014 r., II FSK 2602/14). Ich uzasadnienie więc powinno szczegółowo wskazywać do jakiego, zdaniem skarżącego kasacyjne, uchybienia przepisom prawa materialnego lub procesowego doszło i na czym to naruszenie polegało, a w sytuacji zarzucania naruszenia przepisów procesowych dodatkowo, że to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W świetle powyższego, wadliwość tych zarzutów nie uniemożliwia rozpoznania oceny tego zarzutu.
Związanie podstawami skargi kasacyjnej polega na tym, że wskazanie przez skarżącego kasacyjnie naruszenia konkretnego przepisu prawa materialnego czy też procesowego wyznacza zakres kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Przedmiotem sporu w rozpoznawanej sprawie jest zasadność uznania, że wskutek podziału nieruchomości stanowiącej własność skarżących kasacyjnej doszło do wzrostu wartości działki nr [...] uzyskanej po jej podziale, skutkującego nałożeniem opłaty adiacenckiej. Za podstawę tych zarzutów przyjęto brak dokonania właściwej kontroli operatu szacunkowego z 12 listopada 2022 r. co do prawidłowości doboru metodologii wyceny wartości nieruchomości przed i po jej podziale, formułując w tym zakresie zarówno zarzuty prawa procesowego, jak i prawa materialnego.
Rozpoznając skargę kasacyjną w tak zakreślonych granicach, stwierdzić należy, że nie ma ona usprawiedliwionych podstaw.
Na wstępie przypomnienia wymaga, że do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu, i uznaniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, brak jest podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Obowiązkiem organów obu instancji było ocenienie, czy operat w kontrolowanej sprawie jest należycie uzasadniony, czy jest kompletny, czy odpowiada przepisom prawa, a także dokonanie oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Obowiązkiem Sądu I instancji było dokonanie oceny, czy operat trafnie został uznany za prawidłowy przez organy.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego organy administracji prowadzące postępowanie wyjaśniły powody, dla których uznały operat rzeczoznawcy za mogący stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Słusznie ta ocena organów została zaakceptowana przez Sąd I instancji. Nie została więc podważona ocena Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego aprobująca stanowisko organów administracyjnych, że prawidłowo przeprowadzono analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny.
Powyższa weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń powinna nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 u.g.n. Nie posiadając wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, Sąd nie może dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących cech różnicujących wartość nieruchomości. Obowiązkiem organu, a także sądu administracyjnego, jest dokonanie oceny opinii biegłego pod względem spełnienia określonych warunków formalnych, a nie weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez biegłego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 grudnia 2022 r., sygn. akt I OSK 2028/19). Podważenie zatem w operacie szacunkowym prawidłowości cech przyjętych świadczących o podobieństwie nieruchomości i zastosowanych współczynników korygujących przy określaniu podobieństwa nieruchomości szacowanych i porównywanych może nastąpić, w ramach oceny dokonywanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych w myśl przywołanego wyżej przepisu. O taką ocenę mogli wystąpić skarżący kasacyjnie, o czym zostali w toku postępowania przez organami poinformowani. Skarżący o taką ocenę nie wystąpili. Z akt nie wynika również, aby organy administracji pozostawiły tę okoliczność, jako niewyjaśnioną, co zobowiązywałoby je do takiego wystąpienia. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury, nie można czynić zarzutów przez zaniechanie wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny operatu, bowiem sąd administracyjny nie prowadzi w sprawie administracyjnej postępowania dowodowego. Naczelny Sąd Administracyjny podziela też stanowisko, że organy administracje nie są zobligowane do poddawania operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej w celu zweryfikowania słuszności zarzutów strony, mogą oceny tego dowodu dokonać samodzielnie. Strona nie jest ograniczona w możliwości poddania operatu takiej ocenie na własny wniosek, dlatego czynienie dopiero na etapie postępowania sądowego tego rodzaju zarzutu jest nieuzasadnione. Ponadto, podważenie oceny operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być co do zasady wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (tak w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13, 17 lutego 2017 r., I OSK 917/15). Zakwestionowanie opinii rzeczoznawcy przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu opinii doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jej walory dowodowe. W sprawie niniejszej taka sytuacja nie wystąpiła.
Uwzględniwszy powyższe słusznie w sprawie przyjęto, że wobec pozytywnej weryfikacji tej opinii, organ nie był zobowiązany do poddania jej ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Uzasadnienie zaskarżonego rozstrzygnięcia zawiera nadto wywody o nieskorzystaniu w toku postępowania przed organami z prawa zwrócenia się o kontrolę operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przez skarżących, czym niejako pozbawili się możliwości skutecznego zakwestionowania prawidłowości sporządzonej w sprawie opinii w odniesieniu do jej rzekomych wadliwości doboru przez rzeczoznawcę metody wyceny wydzielonej części nieruchomości, stanowiącej wiedzę specjalną, uniemożliwiającą ingerencję jak przy dokonaniu oceny dowodu (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2020 r., sygn. akt I OSK 444/19).
W konsekwencji zarzuty skargi kasacyjnej nie doprowadziły do podważenia oceny, że operat szacunkowy z 12 listopada 2022 r. spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, prawidłowym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących, a zatem może stanowić podstawę do określenia wysokości opłaty adiacenckiej.
Zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 k.p.a. okazały się zatem niezasadne.
Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 8 § 1 w zw. z art. 11 k.p.a. polegający na nieprzeprowadzeniu postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów administracji z naruszeniem zasady proporcjonalności działań organów bez należytego wyjaśnienia odwołującemu zasadności oraz słuszności wydanej decyzji administracyjnej. Nie negując możliwości powołania się na te przepisy, jako zasady ogólne kodeksu postępowania administracyjnego podkreślenia wymaga, że sąd administracyjny nie stosuje wprost przepisów regulujących postępowanie przed organami administracji publicznej, stąd też jego związanie tymi przepisami sprowadza się do obowiązku sformułowania oceny prawnej, czy proces podjęcia decyzji stosowania prawa przez organ administracji był prawidłowy. W uzasadnieniu kontrolowanego wyroku Sąd I instancji dał wyraz swojej argumentacji, odnosząc się do całokształtu sprawy i zgromadzonego przez organy administracyjne materiału dowodowego. W konsekwencji, zarzucając naruszenie jednej z zasad ogólnych, skarżący kasacyjnie powinien powiązać ją z naruszeniem przez Sąd I instancji odpowiednich przepisów Prawa o postępowaniu sądowoadministracyjnym, czego w niniejszej skardze kasacyjnej nie uczynił.
Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego, zważyć w pierwszej kolejności należy, że skarżący kasacyjnie usiłują w istocie sferę ustaleń faktycznych zwalczać przez zarzuty naruszenia prawa materialnego. Tymczasem, zasadność naruszenia prawa materialnego nie może zostać skutecznie wykazana na podstawie stanu faktycznego, który sama strona skarżąca uznaje za prawidłowy.
Zarzuty naruszenia art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 4 Rozporządzenia w swej istocie sprowadzają się do zakwestionowania prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny trafnie zwrócił uwagę, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania.
Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza więc identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 kwietnia 2024 r., sygn. I OSK 370/21). Skoro biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu, czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej, i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna.
Polemika skarżącego kasacyjnie odnośnie do niewłaściwego doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych sprowadza się w istocie do skontrolowania rzeczoznawcy majątkowego w zakresie posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej w postaci wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, w tym uwzględnienia celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości.
Konstruując zarzut obrazy art. 98a ust. 1 u.g.n. skarżący kasacyjnie podnieśli, że podział nieruchomości nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości, co poskutkowało niezasadnym naliczeniem opłaty adiacenckiej. Zarzut ten jest w istocie powtórzeniem zarzutów proceduralnych, sprowadzających się do kwestionowania ustaleń faktycznych, a nie wadliwości samego przepisu prawa. Poprawność zastosowania art. 98a u.g.n. jest ściśle powiązana z prawidłowością wyceny nieruchomości. Skoro Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód w sprawie, to jego ustalenia dotyczące różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, a w konsekwencji ustalona na tej podstawie wysokość opłaty adiacenckiej, są prawidłowe. Posługując się powyższym przepisem skarżący kasacyjnie wskazują na niepoczynienie ustaleń co do przeznaczenia części wydzielonej nieruchomości pod drogę wojewódzką w klasie głównej (symbol [...] mocą uchwały nr X/77/03 Rady Gminy Niedrzwica Duża z dnia 31 lipca 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Niedrzwica Duża (Dz. Urz. Woj. Lubel. z 2003 r. Nr 143, poz. 3110). Okoliczność ta wynikać powinna z decyzji podziałowej Wójta Gminy Niedrzwica Duża z 14 września 2021 r. (uchwała nr X/77/03 Rady Gminy Niedrzwica Duża z 31 lipca 2003 r.). Brak wydzielenia konkretnego gruntu na wskazany cel w treści ww. decyzji, spowodował że w operacie szacunkowym przyjęto przed podziałem nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu, tj. w części stanowiły grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zaś w części obejmowały teren przeznaczony pod drogę, a więc w obszar tych nieruchomości również wchodził pas gruntu o przeznaczeniu drogowym. Spośród nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny działki po podziale część obejmowała teren przeznaczony pod drogę, natomiast – na co słusznie zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny - większość nieruchomości wydzielonych z dawnej działki nr [...]. posiada już wyłącznie przeznaczenie mieszkaniowe, a jedynie nowopowstałe działki nr [...] i nr [...], poza terenem przeznaczonym pod zabudową mieszkaniową, obejmują również teren o symbolu [...]. Zatem nieuzasadnione są zarzuty skierowane do tej części operatu szacunkowego jako niepełnego. W kontekście powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo zaaprobował ocenę organów, że operat szacunkowy z 12 listopada 2022 r. zawiera elementy dla jego sporządzenia istotne.
Za Sądem I instancji powtórzenia wymaga, że należycie w sprawie dokonano oceny dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy z 12 listopada 2022 r., przyjmując ją za logiczną, rzetelną i jasną. Uwzględnia ona metodologię wyceny, wyjaśnia dobór metody porównawczej, przedstawia cechy podobieństwa nieruchomości porównywanych, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji za okres przez rzeczoznawcę uwzględniony jako oddający najrzetelniej zakres badanych transakcji. Umotywował biegły, których czynników nie brał pod uwagę, a które stanowiły podstawę sporządzonego operatu szacunkowego – położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z uwzględnieniem wytycznych zawartych w treści decyzji podziałowej.
Z tych wszystkich powodów Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 p.p.s.a.