I OSK 1279/22

Naczelny Sąd Administracyjny2025-06-06
NSAnieruchomościŚredniansa
nieruchomościwywłaszczenieodszkodowaniedroga gminnagospodarka nieruchomościamiwartość rynkowaoperat szacunkowyNSAprawo administracyjne

NSA oddalił skargę kasacyjną dotyczącą odszkodowania za wywłaszczone pod drogę działki, uznając, że wartość nieruchomości została prawidłowo ustalona zgodnie z jej przeznaczeniem w dniu wydania decyzji o podziale.

Skarga kasacyjna dotyczyła ustalenia odszkodowania za działki przeznaczone pod drogę gminną. Skarżący zarzucali naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego, w tym niewłaściwe zastosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami oraz błędy w ocenie dowodów, w szczególności operatu szacunkowego. Sąd kasacyjny oddalił skargę, uznając, że wartość nieruchomości została prawidłowo ustalona zgodnie z jej przeznaczeniem w dniu wydania decyzji o podziale, a zarzuty dotyczące oceny dowodów były niezasadne.

Sprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania za część nieruchomości przeznaczoną pod drogę gminną, która stała się własnością gminy na mocy decyzji o podziale. Skarżący kwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania, zarzucając organom administracji i sądowi niższej instancji naruszenie przepisów prawa materialnego (ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz przepisów postępowania (k.p.a. i p.p.s.a.). Główny zarzut dotyczył niewłaściwego ustalenia wartości nieruchomości, która miała być niższa niż rynkowa, a także zarzutu dowolnej oceny dowodów i zaniechania przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. Sąd uznał, że przepisy art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 u.g.n. zostały prawidłowo zastosowane, a wartość nieruchomości powinna być ustalona według jej stanu i przeznaczenia w dniu wydania decyzji o podziale, a nie według wartości nieruchomości o innym przeznaczeniu. Sąd odrzucił również zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, wskazując, że przedstawione przez skarżących operaty szacunkowe nie mogły być podstawą porównania z operatem przyjętym przez organy, ze względu na różny cel sporządzenia, przedmiot wyceny oraz przeznaczenie nieruchomości. Sąd podkreślił, że uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej, zgodnie z art. 193 zd. drugie p.p.s.a.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Tak, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. Wartość rynkowa powinna być ustalana dla nieruchomości o tym samym przeznaczeniu.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że zarzuty naruszenia art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 u.g.n. są niezasadne, ponieważ wartość nieruchomości została ustalona zgodnie z jej przeznaczeniem w dniu wydania decyzji o podziale (droga gminna), a nie według wartości nieruchomości o innym przeznaczeniu (np. budowlanym).

Rozstrzygnięcie

Decyzja

odrzucono_skargę

Przepisy (10)

Główne

u.g.n. art. 130 § ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

u.g.n. art. 134 § ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Pomocnicze

p.p.s.a. art. 183 § § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania.

p.p.s.a. art. 141 § § 4

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Uzasadnienie wyroku powinno zawierać opis stanu faktycznego, stanowiska stron, zarzuty skargi, argumentację przeciwną oraz podstawę prawną.

p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

p.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd oddala skargę, jeśli brak podstaw do jej uwzględnienia.

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

Organy administracji obowiązane są do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy.

k.p.a. art. 77 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Organ obowiązany jest wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

k.p.a. art. 75 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

k.p.a. art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

Organ ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Argumenty

Odrzucone argumenty

Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 1 § 1 p.p.s.a. polegające na przeprowadzeniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wybiórczej kontroli działalności administracji publicznej poprzez zaniechanie rozpoznania wszystkich zarzutów skargi oraz twierdzeń i argumentów podniesionych przez skarżących. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. polegające na zaniechaniu uwzględnienia skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, pomimo niepodjęcia przez organy administracji w toku postępowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a w konsekwencji nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i niezebrania przez organ tego materiału z urzędu, w szczególności poprzez zaniechanie dopuszczenia i przeprowadzenia z urzędu dowodu z oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców w sytuacji, gdy skarżący przedłożyli do akt sprawy operat szacunkowy z dnia 21 czerwca 2019 r. sporządzony przez M. P. i operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2020 r. sporządzony przez E. M., w świetle których zaistniały istotne wątpliwości co do rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na zaniechaniu uwzględnienia skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, pomimo dokonania przez organ I instancji i organ II instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i błędnej oceny dowodowej wartości operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. polegające na nieuwzględnieniu i oddaleniu skargi w całości, podczas gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie winien uchylić w całości decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 16 listopada 2020 r. i rozważyć uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Starosty Warszawskiego Zachodniego z dnia 4 września 2020 r. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 130 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 134 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu ustalenia wysokości odszkodowania według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na podstawie rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości - według wartości nieruchomości z uwzględnieniem, że wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości wynosi kwotę 80 zł/m2, podczas gdy wartość rynkowa nieruchomości w zakresie działek ewidencyjnych [...] i [...] wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. w sposób rażący odbiega od wartości ustalonych w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i wskazanych w kontroperacie, a w konsekwencji także od rzeczywistej wartości rynkowej, która winna stanowić podstawę ustalenia wartości odszkodowania.

Godne uwagi sformułowania

Wartość rynkowa nieruchomości powinna być ustalana dla nieruchomości o tym samym przeznaczeniu, a nie tych nieruchomości, które w dniu wydania decyzji o podziale miały inne przeznaczenie. Operaty szacunkowe sporządzone dla różnych celów, z różnym przedmiotem wyceny i różnym przeznaczeniem nieruchomości, nie mogą stanowić podstawy porównania. Zarzutem naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można kwestionować oceny prawnej wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Skład orzekający

Elżbieta Kremer

przewodniczący sprawozdawca

Krzysztof Sobieralski

członek

Maciej Dybowski

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, ocena operatów szacunkowych, granice kontroli sądowej w postępowaniu kasacyjnym."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i wywłaszczenia pod drogi gminne, z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wartość merytoryczna

Ocena: 5/10

Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości – ustalania odszkodowania za wywłaszczenie pod drogi publiczne. Interpretacja przepisów dotyczących wartości rynkowej i oceny operatów szacunkowych jest istotna dla praktyków.

Jak prawidłowo wycenić nieruchomość przeznaczoną pod drogę gminną? NSA wyjaśnia.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
I OSK 1279/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-06-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-07-07
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Elżbieta Kremer /przewodniczący sprawozdawca/
Krzysztof Sobieralski
Maciej Dybowski
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I SA/Wa 90/21 - Wyrok WSA w Warszawie z 2021-09-23
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 65
art. 130 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Maciej Dybowski sędzia NSA Krzysztof Sobieralski Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej H. G., J. G., M. T. oraz R. G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 90/21 w sprawie ze skargi H. G., J. G., M. T. oraz R. G. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 16 listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 23 września 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 90/21 po rozpoznaniu sprawy ze skargi H. G., J. G., R. G. i M. T. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 16 listopada 2020 r., którą utrzymana została w mocy decyzja Starosty Warszawskiego Zachodniego z dnia 4 września 2020 r. w sprawie ustalenia odszkodowania w wysokości 40.720 zł za część nieruchomości przeznaczonej pod drogę gminą oznaczoną w ewidencji nr [...] o pow. [...]ha i nr [...] o pow. [...]ha, oddalił skargę.
Jak wynika z akt sprawy w dniu 25 kwietnia 2019 r. na wniosek skarżących, wydana została przez Burmistrza Ożarowa Mazowieckiego decyzja nr [...] zatwierdzająca podział nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...]. W wyniku powyższego podziału wyodrębnione zostały działki oznaczone nr od [...] do [...]. Działki nr [...] o pow. [...]ha i nr [...] o pow. [...]ha wydzielone zostały pod drogę publiczną, które stały się własnością Gminy Ożarów Mazowiecki na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Natomiast pozostałe działki pozostały współwłasnością skarżących z tym, że działka nr [...] przeznaczona została pod drogę wewnętrzną, a działki nr [...] do [...] przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Decyzja podziałowa z dnia 25 kwietnia 2019 r. i powstałe w jej wyniku działki była zgodna z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta Ożarowa Mazowieckiego, zatwierdzonym uchwalą Nr XXXVI/383/17 Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z dnia 28 marca 2017 r. Zgodnie z planem przedmiotowe działki nr [...] i [...] stanowiły obszar przeznaczony pod projektowaną drogę gminą oraz poszerzenie drogi gminnej, natomiast pozostałe działki powstałe w wyniku decyzji podziałowej zgodnie z planem przeznaczone były pod budownictwo mieszkaniowe.
W takich okolicznościach, na wniosek skarżących Starosta Warszawski Zachodni decyzją z dnia 4 września 2020 r. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę K. K. ustalił odszkodowanie w wysokości 40.720 zł za działki nr [...] i [...] przeznaczone pod drogę gminą, a Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia 16 listopada 2020 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjnym zaskarżonym wyrokiem oddalił skargę.
Skargę kasacyjną wnieśli skarżący, zarzucając naruszenie:
a) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 1 § 1 p.p.s.a. polegające na przeprowadzeniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wybiórczej kontroli działalności administracji publicznej poprzez zaniechanie rozpoznania wszystkich zarzutów skargi oraz twierdzeń i argumentów podniesionych przez skarżących w treści skargi, czego wyrazem jest nieodniesienie się przez Sąd do wszelkich zawartych w skardze zarzutów, twierdzeń i argumentów skarżącego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, co skutkowało niezasadną aprobatą przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stanowiska organu I i II instancji;
b) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. polegające na zaniechaniu uwzględnienia skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, pomimo niepodjęcia przez organy administracji w toku postępowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a w konsekwencji nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i niezebrania przez organ tego materiału z urzędu, w szczególności poprzez zaniechanie dopuszczenia i przeprowadzenia z urzędu dowodu z oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców w sytuacji, gdy skarżący przedłożyli do akt sprawy operat szacunkowy z dnia 21 czerwca 2019 r. sporządzony przez M. P. i operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2020 r. sporządzony przez E. M., w świetle których zaistniały istotne wątpliwości co do rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania za nieruchomości gruntowe zajęte pod drogi gminne na rzecz skarżących;
c) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na zaniechaniu uwzględnienia skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, pomimo dokonania przez organ I instancji i organ II instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i błędnej oceny dowodowej wartości operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. poprzez przyjęcie, że brak jest podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego w ww. operacie szacunkowym, jako że jest on w pełni wiarygodny, podczas gdy w kontekście całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego istniały podstawy do powzięcia wątpliwości co do rzetelności jego sporządzenia;
d) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. polegające na nieuwzględnieniu i oddaleniu skargi w całości, podczas gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie winien uchylić w całości decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 16 listopada 2020 r. i rozważyć uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Starosty Warszawskiego Zachodniego z dnia 4 września 2020 r.;
e) prawa materialnego, tj. art. 130 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 134 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu ustalenia wysokości odszkodowania według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na podstawie rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości - według wartości nieruchomości z uwzględnieniem, że wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości wynosi kwotę 80 zł/m2, podczas gdy wartość rynkowa nieruchomości w zakresie działek ewidencyjnych [...] i [...] wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. w sposób rażący odbiega od wartości ustalonych w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i wskazanych w kontroperacie, a w konsekwencji także od rzeczywistej wartości rynkowej, która winna stanowić podstawę ustalenia wartości odszkodowania.
Mając na uwadze powyższe, skarżący kasacyjnie wnieśli o:
1) uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zwrot na rzecz skarżącego od organu administracji kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych;
2) przeprowadzenie rozprawy celem rozpoznania niniejszej skargi kasacyjnej.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna jest niezasadna.
Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm.), dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności zarzutów kasacyjnych.
Odnosząc się do zarzutów skargi kasacyjnej w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego sformułowane w pkt II lit. e, tj. art. 130 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu ustalenia wysokości odszkodowania według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Wskazano, że wartość rynkowa działek nr [...] i [...] wynikająca z operatu K. K. w sposób rażący odbiega od wartości ustalonych w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, a w konsekwencji od wartości rynkowej.
Powołany art. 130 ust. 1 u.g.n. i art. 134 ust. 1 u.g.n. są jedynymi przepisami wskazanymi w zarzutach skargi kasacyjnej, które dotyczą problematyki ustalenia odszkodowania. Wskazany art. 130 ust. 1 stanowi: "Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.". Zaś zgodnie z powołanym art. 134 ust. 1 Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Z powołanego art. 130 ust. 1 u.g.n., dla rozpoznawanej sprawy, tj. ustalenia odszkodowania za działki nr [...] i [...], wynika podstawowa zasada, że dla ustalenia odszkodowania podstawowe znaczenie ma stan i przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, a wynikające z art. 134 ust. 1 odwołanie do wartości rynkowej nieruchomości należy odnosić do wartości rynkowej nieruchomości o tym samym przeznaczeniu, a nie tych nieruchomości, które w dniu wydania decyzji o podziale miały inne przeznaczenie. Jak wskazano na wstępie zarzuty skargi kasacyjnej nie zawierają innych przepisów dotyczących problematyki ustalania odszkodowania i to zarówno przepisów ustawowych np. takich jak art. 134 ust. 2, ust. 3, ust .4 u.g.n. (podstawy ustalenia wysokości odszkodowania), art. 4 pkt 16 u.g.n., (pojęcie nieruchomości podobnej) czy też art. 151 ust. 1 u.g.n (pojęcie wartości rynkowej), art. 154 ust. 2 u.g.n. (podstawy ustalenia przeznaczenia nieruchomości), art. 156 u.g.n., art. 157 u.g.n. dotyczące operatu szacunkowego, jak również przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Tym samym zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia prawa materialnego są niezasadne, w sprawie nie doszło do naruszenia art. 130 ust. 1 u.g.n. i wynikającej z tego przepisu podstawowej zasady, że dla ustalenia odszkodowania podstawowe znaczenie ma stan i przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji podziałowej. Jak bowiem wynika z akt sprawy projektowane działki nr [...] i [...] w dacie wydania decyzji podziałowej przeznaczone były pod drogę publiczną, drogę gminą, natomiast pozostałe działki powstałe w wyniku tej decyzji podziałowej miały inne przeznaczenie, tj. mieszkaniowe i ta okoliczność determinowała, że ustalenie wartości powstałych w wyniku decyzji podziałowej działek następowało według odmiennych zasad. Nieskuteczny jest również zarzut dotyczący naruszenia art. 134 ust. 1 u.g.n. i wynikającej z tego przepisu ogólnej zasady, że ustalenie odszkodowania następuje według wartości rynkowej. Ta generalna zasada jest realizowana w poszczególnych rozwiązaniach szczegółowych. Przykładowo kryteria, jakie należy uwzględniać, ustalając wartość rynkową nieruchomości stanowiącą podstawę ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie, wskazane zostały w art. 134 ust. 2 u.g.n. Są to: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kryteria te zostały w tym przepisie wymienione tylko "w szczególności", więc ewentualnie można brać pod uwagę także inne – o ile wpływają one na wartość rynkową nieruchomości., stąd też zarzucając naruszenie zasady z art. 134 ust. 1 u.g.n. należałoby wskazać jakie przepisy realizujące tę zasadę zostały naruszone.
W zarzutach skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia przepisów postępowania sformułowanych w pkt II lit. a wskazano na naruszenie art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez nieodniesienie się przez Wojewódzki Sąd Administracyjny do wszystkich zarzutów skargi oraz twierdzeń i zarzutów podniesionych przez skarżących. Odnosząc się do tego zarzutu, to stwierdzić należy, że zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. może być skutecznie postawiony w dwóch przypadkach: gdy uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich elementów, wymienionych w tym przepisie i gdy w ramach przedstawienia stanu sprawy, wojewódzki sąd administracyjny nie wskaże, jaki i dlaczego stan faktyczny przyjął za podstawę orzekania. Skoro z treści art. 141 § 4 p.p.s.a. wynika, że uzasadnienie wyroku musi zawierać opis stanu faktycznego sprawy oraz stanowisk stron postępowania, w tym wskazanie zarzutów skargi i argumentację strony przeciwnej oraz stanowisko sądu wraz z właściwie uzasadnioną podstawą prawną, to należy przyjąć, że zamieszczenie w uzasadnieniu tych elementów ma umożliwić odtworzenie sposobu rozumowania sądu, które doprowadziło do danego rozstrzygnięcia. Wadliwość uzasadnienia orzeczenia może stanowić przedmiot skutecznego zarzutu kasacyjnego z art. 141 § 4 p.p.s.a. w sytuacji, gdy sporządzone jest ono w taki sposób, że niemożliwa jest kontrola instancyjna zaskarżonego wyroku, a dzieje się tak wówczas, gdy nie ma możliwości jednoznacznej rekonstrukcji podstawy rozstrzygnięcia. Tymczasem zaskarżony wyrok poddaje się kontroli instancyjnej, a to wszystko czyni zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. bezskutecznym. Zarzutem naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można natomiast kwestionować oceny prawnej wojewódzkiego sądu administracyjnego, co w istocie stara się czynić skarżący kasacyjnie. Z kolei rozstrzyganie "w granicach danej sprawy", o którym mowa w art. 134 § 1 p.p.s.a., oznacza, iż sąd administracyjny nie może uczynić przedmiotem rozpoznania innej sprawy administracyjnej niż ta, w której wniesiono skargę. Innymi słowy sąd jest związany granicami przedmiotu zaskarżenia, którym jest kwestionowany konkretny akt lub czynność. Określenie podstaw zaskarżenia ma zasadnicze znaczenie dla wyznaczenia zakresu kontroli sądu, gdyż stawiają one granicę maksymalnego zakresu kontroli, poza który sąd wyjść nie może. Mając powyższe na uwadze, zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 134 § 1 p.p.s.a. jest niezasadny.
W kolejnych zarzutach skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia przepisów postępowania sformułowanych w pkt II lit. b i lit. c wskazano na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 75, art. 80 k.p.a. w szczególności poprzez zaniechanie dopuszczenia i przeprowadzenia z urzędu dowodu z oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców w sytuacji gdy skarżący przedłożyli do akt sprawy operat szacunkowy z dnia 21 czerwca 2019 r. sporządzony przez M. P. i operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2020 r. sporządzony przez E. M., w świetle których istniały wątpliwości co do rzetelności operatu sporządzonego w niniejszej sprawie.
Odnosząc się do powyższej kwestii to wskazać należy, że organy administracji w sposób prawidłowy odniosły się do powyższej kwestii, a Wojewódzki Sąd Administracyjny kontrolując zaskarżoną decyzję zgodził się z tym stanowiskiem. Mianowicie operat szacunkowy z dnia 21 czerwca 2019 r. rzeczoznawcy M. P. został sporządzony w innym celu, tj. ustalenia opłaty adiacenckiej. Inny jest również przedmiot wyceny, mianowicie w operacie tym wyceniane są działki powstałe z podziału działki nr [...] na podstawie decyzji podziałowej, ale bez działki nr [...] i bez działki nr [...], które stały się własnością Gminy. Jednym słowem w operacie sporządzonym w celu ustalenia opłaty adiacenckiej działki nr [...] i nr [...] nie były wyceniane. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że działki które były przedmiotem wyceny w operacie dla potrzeb opłaty adiacenckiej miały inne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, niż działki nr [...] i [...], które przed wydaniem decyzji podziałowej jak i po jej wydaniu usytuowane były w obszarze przeznaczonym pod drogę publiczną (aktualny sposób użytkowania tych działek jest tożsamy z celem wywłaszczenia). Konkludując, z uwagi, że operaty sporządzone zostały dla różnych celów, różny był przedmiot wyceny (operat z dnia 21 czerwca 2019 r. nie obejmował działek nr [...] i [...], a operat w niniejszej sprawie dotyczył tylko działek nr [...] i [...]) różne było przeznaczenie działek objętych tymi operatami, zarzut polegający na nieuwzględnieniu dowodu z operatu z dnia 21 czerwca 2019 r. jest niezasadny, albowiem nie można porównywać tych dwóch operatów.
Natomiast operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E. M. z dnia 20 lutego 2020 r. został sporządzony w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb sądowych. Przedmiot wyceny stanowiła nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...], o powierzchni [...]ha, dla której zatwierdzono podział na działki nr [...] do nr [...]. Zgodnie z zakresem wyceny (pkt 1.2 str. 4) oszacowaniu podlegała wartość rynkowa prawa własności nieruchomości niezabudowanej, według stanu na dzień przed zawarciem decyzji zatwierdzającej podział. W pozycji uwarunkowania wyceny (pkt 1.3 str. 4) zapisano, że wartość rynkowa została określona według cen na dzień wyceny i stanu na dzień przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. Podsumowując, nie można porównać działek nr [...] i nr [...] z nieruchomościami przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, tak jak to uczyniła rzeczoznawca majątkowy E. M. Takie porównanie nieruchomości nie spełnia wymogów podobieństwa stawianych w art. 4 pkt 16 u.g.n., nadto nie uwzględnia, że działka nr [...] nie miała jednorodnego przeznaczenia, stad też operat ten nie mógł stanowić odniesienia dla ustalenia wartości powstałych z podziału działki nr [...] działek nr [...] i [...], które przeznaczone były pod drogę publiczną.
Mając powyższe na uwadze, wskazane przez skarżących kasacyjnie dwa operaty nie mogły stanowić dowodu w rozpoznawanej sprawie, tym samym nie doszło do naruszenia powołanych art. 7, art. 77 § 1, art. 75, art. 80 k.p.a. Zaznaczyć bowiem należy, że w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomość, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, ale opinia ta będąca operatem szacunkowym musi być sporządzona zgodnie z właściwymi dla danego celu przepisami i zasadami prawnomaterialnymi zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i obowiązującym wówczas rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast zarzuty skargi kasacyjnej nie podważyły prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego, tym samym nie podważyły prawidłowości przeprowadzonej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny kontroli zaskarżonej decyzji, a w konsekwencji zarzut sformułowany w pkt II lit. d dotyczący naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a. jest niezasadny.
Z tych względów skarga kasacyjna jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlegała oddaleniu zgodnie z art. 184 p.p.s.a.
Uzasadnienie wyroku sporządzone zostało zgodnie z art. 193 zdanie drugie p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. W ten sposób wyraźnie został określony zakres, w jakim Naczelny Sąd Administracyjny uzasadnia z urzędu wydany wyrok, w przypadku gdy oddala skargę kasacyjną. Regulacja ta, jako mająca charakter szczególny, wyłącza zatem przy tego rodzaju rozstrzygnięciach odpowiednie stosowanie do postępowania przed tym sądem wymogów dotyczących elementów uzasadnienia wyroku, przewidzianych w art. 141 § 4 w zw. z art. 193 zdanie pierwsze p.p.s.a.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI