I OSK 1174/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWłaściciele nieruchomości, B. L. i A. L., domagali się ustalenia wyższego odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod inwestycję drogową. Wojewoda Mazowiecki ustalił odszkodowanie w wysokości 1 679 446,00 zł, a Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał tę decyzję w mocy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę właścicieli, uznając operat szacunkowy za prawidłowy. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając skargę kasacyjną właścicieli, uchylił zaskarżony wyrok WSA oraz decyzje organów administracyjnych. Sąd uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zawierał istotne wady, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania. W szczególności wskazano na nieprawidłowy dobór nieruchomości podobnych do wycenianej, naruszenie przepisów dotyczących przeznaczenia nieruchomości oraz niewłaściwe zastosowanie metody korygowania ceny średniej. NSA podkreślił, że operat szacunkowy musi być sporządzony w sposób umożliwiający kontrolę jego poprawności, a rzeczoznawca ma obowiązek prawidłowo ustalić przeznaczenie nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego. W związku z tym sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania organom administracji, które będą musiały uwzględnić wskazania NSA dotyczące prawidłowego sposobu wyceny nieruchomości.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWycena nieruchomości pod inwestycje drogowe, prawidłowość sporządzania operatów szacunkowych, stosowanie metody korygowania ceny średniej, znaczenie studium uwarunkowań przestrzennych dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji wywłaszczenia pod inwestycję drogową i stosowania konkretnych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, oparty na porównaniu z nieruchomościami o innym przeznaczeniu niż wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, operat szacunkowy musi być oparty na przeznaczeniu nieruchomości zgodnym ze studium, jeśli nie ma planu miejscowego ani decyzji o warunkach zabudowy. Porównanie z nieruchomościami o innym przeznaczeniu, nawet jeśli ceny są wyższe, narusza przepisy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opierając wycenę na transakcjach nieruchomościami o innym przeznaczeniu niż wskazane w studium. Brak jest podstaw do odstąpienia od tej zasady. Wady te uniemożliwiły prawidłowe ustalenie odszkodowania.
Czy sąd administracyjny pierwszej instancji prawidłowo ocenił operat szacunkowy, nie kwestionując jego ustaleń mimo zarzutów skarżących dotyczących braku podobieństwa nieruchomości porównywanych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd pierwszej instancji nieprawidłowo ocenił operat szacunkowy, nie odnosząc się merytorycznie do zarzutów skarżących dotyczących braku podobieństwa nieruchomości i nie badając dostatecznie wad operatu.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że WSA oddalając skargę pominął wadliwości operatu szacunkowego, w tym zarzuty dotyczące braku podobieństwa nieruchomości. Uzasadnienie WSA nie pozwalało na kontrolę instancyjną w tym zakresie, co stanowi naruszenie art. 141 § 4 P.p.s.a.
Czy metoda korygowania ceny średniej wymaga porównania z co najmniej kilkunastoma nieruchomościami podobnymi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, metoda korygowania ceny średniej, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wymaga przyjęcia do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że operat szacunkowy naruszył § 4 ust. 4 rozporządzenia, ponieważ rzeczoznawca oparła wycenę na niewielkiej liczbie transakcji, a w późniejszych wyjaśnieniach wskazała na zbiór 8 transakcji, co jest sprzeczne z wymogiem co najmniej kilkunastu.
Przepisy (21)
Główne
u.g.n. art. 154 § ust. 1-3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym pierwszeństwo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku planu miejscowego.
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych art. 18 § ust. 1
Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz jej wartości z dnia ustalenia odszkodowania.
Pomocnicze
u.g.n. art. 4 § pkt 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej, która musi być porównywalna z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na wartość.
u.g.n. art. 128 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wartość nieruchomości ustalana według jej wartości rynkowej.
u.g.n. art. 130 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
u.g.n. art. 134 § ust. 1-4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustalanie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
u.g.n. art. 153 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustalanie wartości rynkowej w oparciu o ceny nieruchomości podobnych.
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych art. 12 § ust. 5
Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.
P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji organu administracji w przypadku naruszenia prawa materialnego.
P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji organu administracji w przypadku naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.
P.p.s.a. art. 141 § § 4
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Wymagania dotyczące uzasadnienia wyroku sądu.
P.p.s.a. art. 183 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres rozpoznania sprawy przez NSA w granicach skargi kasacyjnej.
P.p.s.a. art. 188
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Możliwość uchylenia wyroku i rozpoznania skargi przez NSA.
P.p.s.a. art. 203 § pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa orzekania o kosztach postępowania.
P.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa orzekania o kosztach postępowania.
K.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
K.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § ust. 1-2
Wycena nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe i zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 55 § ust. 2
Konieczne elementy operatu szacunkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań czynności.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 56 § ust. 1 pkt 7
Konieczne elementy operatu szacunkowego, w tym opis stanu nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 § ust. 4
Wymóg porównania z co najmniej kilkunastoma nieruchomościami podobnymi przy metodzie korygowania ceny średniej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa materialnego (art. 4 pkt 16, art. 128 ust. 1, art. 153 ust. 1 u.g.n.) poprzez oparcie wyceny na nieruchomościach niebędących nieruchomościami podobnymi. • Operat szacunkowy zawierał naruszenia przepisów postępowania (rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości) dotyczące braku wskazania cech nieruchomości podobnych, opisu tych cech oraz stosowania metody korygowania ceny średniej. • Sąd pierwszej instancji naruszył art. 141 § 4 P.p.s.a. poprzez nieodniesienie się do zarzutu braku podobieństwa między nieruchomościami. • Sąd pierwszej instancji naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. poprzez nieuchylenie zaskarżonej decyzji mimo naruszenia prawa materialnego i procesowego.
Godne uwagi sformułowania
operat szacunkowy nie mógł stanowić dowodu, na podstawie którego możliwe było zaakceptowanie wysokości odszkodowania • nieprawidłowości, w tym braki, które uniemożliwiły pozytywną jego ocenę • w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, rzeczoznawca majątkowy winien ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego • porównanie odniosła bowiem do dwóch nieruchomości, z których ta o cenie maksymalnej przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z kolei nieruchomość o cenie minimalnej, położona była na terenie zabudowy niskiej jednorodzinnej. Taka praktyka nie mogła zyskać akceptacji Sądu Odwoławczego. • metoda korygowania ceny średniej [...] każdorazowo wymaga stworzenia zbioru co najmniej kilkunastu transakcji
Skład orzekający
Aleksandra Łaskarzewska
sprawozdawca
Elżbieta Kremer
przewodniczący
Ewa Kręcichwost - Durchowska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wycena nieruchomości pod inwestycje drogowe, prawidłowość sporządzania operatów szacunkowych, stosowanie metody korygowania ceny średniej, znaczenie studium uwarunkowań przestrzennych dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wywłaszczenia pod inwestycję drogową i stosowania konkretnych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy istotnego zagadnienia praktycznego dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych pod inwestycje, jakim jest prawidłowość wyceny i potencjalne zaniżenie odszkodowania. Wyjaśnia złożone kwestie związane z operatami szacunkowymi i ich kontrolą sądową.
“Czy Twoje odszkodowanie za wywłaszczoną działkę było zaniżone? NSA wyjaśnia, jak rzeczoznawca musi wyceniać Twoją nieruchomość.”
Dane finansowe
WPS: 1 679 446 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.