I NSNc 632/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego od postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku, które uchyliło wcześniejsze orzeczenie referendarza sądowego o wykreśleniu hipoteki przymusowej na kwotę ponad 5,3 mln zł. Hipoteka ta została wpisana na rzecz wierzycieli dewelopera (M. i A. W.) na lokalu mieszkalnym, którego własność miała zostać przeniesiona na S. K. na podstawie umowy deweloperskiej. S. K. nabył lokal i wpisano go jako właściciela, a następnie referendarz sądowy wykreślił hipotekę na podstawie art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił to wykreślenie, uznając, że art. 18 nie miał zastosowania, ponieważ hipoteka została wpisana po ujawnieniu prawa własności S. K. Sąd Najwyższy uznał jednak, że Sąd Okręgowy dokonał błędnej wykładni art. 18 u.k.w.h., ignorując jego cel i systemową wykładnię. Sąd Najwyższy podkreślił, że wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed późniejszym wpisem hipoteki, nawet przymusowej. Zaskarżone postanowienie naruszało konstytucyjne zasady ochrony własności, bezpieczeństwa prawnego i zaufania do państwa, a także ochronę konsumenta. Sąd Najwyższy uchylił postanowienie Sądu Okręgowego, przywracając wykreślenie hipoteki i oddalając apelację wierzycieli, uznając ochronę nabywców lokali za priorytetową.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w kontekście ochrony nabywców lokali od deweloperów, zasada pierwszeństwa wpisów w księgach wieczystych, ochrona prawa własności i konsumenta.
Dotyczy specyficznej sytuacji wpisu hipoteki przymusowej po ujawnieniu roszczenia lub prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej.
Zagadnienia prawne (2)
Czy sąd wieczystoksięgowy może z urzędu wykreślić hipotekę przymusową wpisaną wadliwie, jeśli wpis ten nastąpił po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd wieczystoksięgowy może i powinien wykreślić z urzędu hipotekę przymusową wpisaną po ujawnieniu roszczenia o przeniesienie własności, jeśli wpis ten narusza prawo nabywcy.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy interpretować celowościowo i systemowo, a nie tylko językowo. Skoro ustawodawca chroni roszczenie, tym bardziej chroni prawo własności, które z niego wynika. Wpis hipoteki po ujawnieniu roszczenia o przeniesienie własności narusza zasadę pierwszeństwa i rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Czy postanowienie sądu utrzymujące w mocy wpis hipoteki przymusowej, która narusza prawo własności nabywcy lokalu i zasadę pierwszeństwa wpisów w księdze wieczystej, jest zgodne z zasadami demokratycznego państwa prawnego i sprawiedliwości społecznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienie narusza zasady konstytucyjne, w tym prawo własności, bezpieczeństwo prawne i zaufanie do państwa, a także ochronę konsumenta.
Uzasadnienie
Utrzymanie w mocy wadliwego wpisu hipotecznego, który obciąża nabywcę lokalu wbrew umowie deweloperskiej i zasadom współżycia społecznego, godzi w podstawowe zasady państwa prawnego i sprawiedliwości społecznej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. K. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| A. W. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania (wierzyciel hipoteczny) |
| M. W. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania (wierzyciel hipoteczny) |
| S. spółka jawna | spółka | deweloper |
| Prokurator Generalny | organ_państwowy | skarżący |
Przepisy (14)
Główne
u.k.w.h. art. 18
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Przepis ten uprawnia sąd wieczystoksięgowy do wykreślenia z urzędu wpisów praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli są one sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, lub w inny sposób naruszają to prawo. Sąd Najwyższy rozszerzył jego zastosowanie na sytuację, gdy ujawniono już prawo własności, a nie tylko roszczenie.
u. SN art. 89 § § 1
Ustawa o Sądzie Najwyższym
Podstawa do uwzględnienia skargi nadzwyczajnej w celu zapewnienia zgodności z zasadami demokratycznego państwa prawnego i sprawiedliwości społecznej.
u. SN art. 91 § § 1
Ustawa o Sądzie Najwyższym
Wniosek o uchylenie prawomocnego orzeczenia.
Pomocnicze
k.c. art. 58 § § 2
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nikt nie może wykonywać prawa w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego.
k.p.c. art. 365 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Związanie prawomocnym orzeczeniem.
k.p.c. art. 626 § 8 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres badania wniosku o wpis do księgi wieczystej.
u.k.w.h. art. 17
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej jako podstawa do skutecznego dochodzenia roszczenia wobec późniejszego wierzyciela hipotecznego.
u.k.w.h. art. 109
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Powstanie hipoteki przymusowej.
u.k.w.h. art. 20 § ust. 1 i 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Zasada pierwszeństwa praw ujawnionych w księdze wieczystej.
u.k.w.h. art. 11
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Kolejność wpisów w księdze wieczystej.
u.k.w.h. art. 12 § ust. 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Kolejność wpisów w księdze wieczystej.
u.k.w.h. art. 6
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
u.k.w.h. art. 7
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Art. 18 u.k.w.h. powinien być stosowany celowościowo i systemowo, a nie tylko językowo. • Wpis hipoteki po ujawnieniu roszczenia o przeniesienie własności narusza zasadę pierwszeństwa i rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. • Zaskarżone postanowienie narusza konstytucyjne zasady ochrony własności, bezpieczeństwa prawnego i zaufania do państwa. • Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego od dewelopera ma charakter priorytetowy.
Odrzucone argumenty
Art. 18 u.k.w.h. nie ma zastosowania, gdy wpisano prawo własności, a nie tylko roszczenie. • Sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do samodzielnego wykreślenia wpisu, nawet wadliwego, bez wyraźnej podstawy ustawowej. • Prawomocne orzeczenie sądu wiąże inne sądy, nawet jeśli jest nieprawidłowe.
Godne uwagi sformułowania
nie byłoby koniecznym przywracanie sprawiedliwości społecznej właściwej demokratycznemu państwu prawnemu w ramach instytucji skargi nadzwyczajnej. • nie można poprzestać jedynie na językowej wykładni art.18 u.k.w.h. • skoro ustawodawca nakazuje ochronę roszczenia, to tym bardziej chroni prawo, którego roszczenie dotyczyło. • nie powinno się doprowadzać do wpisów niezgodnych ze stanem prawnym. • rola sądu w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej nie może ograniczać się do roli organu rejestrowego. • ochrona osób nabywających lokale mieszkalne ma charakter priorytetowy.
Skład orzekający
Maria Szczepaniec
przewodniczący, sprawozdawca
Tomasz Demendecki
członek
Magdalena Wiszniewska
ławnik Sądu Najwyższego
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w kontekście ochrony nabywców lokali od deweloperów, zasada pierwszeństwa wpisów w księgach wieczystych, ochrona prawa własności i konsumenta."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wpisu hipoteki przymusowej po ujawnieniu roszczenia lub prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu ochrony nabywców mieszkań od deweloperów przed nieuczciwymi praktykami i obciążeniami hipotecznymi, co ma duże znaczenie praktyczne i społeczne.
“Sąd Najwyższy chroni nabywców mieszkań: hipoteka dewelopera nie może obciążać Twojego lokalu!”
Dane finansowe
WPS: 5 320 657,8 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.