I NS 825/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Rejonowy w Kole rozpoznał wniosek spółki zarządzającej nieruchomością o upoważnienie do zaciągnięcia kredytu na remont budynku wspólnoty mieszkaniowej. Wniosek został oddalony z powodu braku legitymacji czynnej wnioskodawcy. Sąd szczegółowo analizował podstawy prawne powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z ustawą o własności lokali. Stwierdzono, że wnioskodawca nie wykazał, aby został prawidłowo ustanowiony zarządem (w rozumieniu art. 20 u.w.l.) ani zarządcą (w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l.). Umowa o zarząd z 2005 roku została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, co czyni ją nieważną zgodnie z art. 73 § 2 k.c. w zw. z art. 77 § 1 i 3 k.c. Ponadto, nie przedstawiono dowodów na ustanowienie zarządu przymusowego. Sąd podkreślił, że ustawa wymaga określonych czynności dla skutecznego ustanowienia zarządu lub zarządcy, a akceptacja wnioskodawcy przez mieszkańców czy uiszczanie przez nich opłat nie zastępuje wymaganych form prawnych. W konsekwencji, wnioskodawca nie miał legitymacji do wystąpienia z wnioskiem na podstawie art. 24 u.w.l., który wymaga zgody większości właścicieli lokali w przypadku braku porozumienia, a który może być inicjowany jedynie przez prawidłowo ustanowiony zarząd lub zarządcę.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstanowienie zarządu lub zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej, wymogi formalne dla umów o zarząd, legitymacja procesowa zarządcy.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku prawidłowego ustanowienia zarządcy w świetle ustawy o własności lokali.
Zagadnienia prawne (3)
Czy spółka zarządzająca nieruchomością, która nie wykazała prawidłowego ustanowienia jej zarządcą lub zarządem wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o własności lokali, posiada legitymację czynną do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie przez sąd kwestii dotyczącej możliwości zaciągnięcia zobowiązania kredytowego w imieniu wspólnoty?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, spółka zarządzająca nie posiada legitymacji czynnej do wystąpienia z takim wnioskiem.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wnioskodawca nie wykazał, aby został prawidłowo ustanowiony zarządcą lub zarządem wspólnoty zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Umowa o zarząd z 2005 roku była nieważna, a brak dowodów na ustanowienie zarządu przymusowego. Bez prawidłowego ustanowienia zarządu lub zarządcy, wnioskodawca nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem na podstawie art. 24 u.w.l.
Jaka forma jest wymagana do skutecznego powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej w ramach wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Powierzenie zarządu osobie prawnej musi nastąpić w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że umowa o sprawowaniu zarządu zawarta w zwykłej formie pisemnej nie spełnia wymogów art. 18 ust. 1 u.w.l., co czyni ją nieważną. Brak jest również dowodów na późniejsze powierzenie zarządu w formie aktu notarialnego.
Czy akceptacja wnioskodawcy jako zarządcy przez właścicieli lokali oraz uiszczanie przez nich opłat może zastąpić formalne ustanowienie zarządu lub zarządcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, konkludentne działanie nie zastępuje wymaganych przez ustawę formalnych czynności dla ustanowienia zarządu lub zarządcy.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że ustawa wymaga określonych czynności dla skutecznego ustanowienia zarządu lub zarządcy, a akceptacja przez mieszkańców czy uiszczanie opłat nie są wystarczające do prawnego ustanowienia zarządu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) sp. z o.o. | spółka | wnioskodawca |
| M. K. | inne | uczestnik |
| A. A. | inne | uczestnik |
| A. M. | inne | uczestnik |
| Gmina Miejska K. | instytucja | uczestnik |
| R. F. | inne | uczestnik |
| A. E. | inne | uczestnik |
| Z. R. | inne | uczestnik |
| Ł. R. | inne | uczestnik |
| I. K. | inne | uczestnik |
| D. M. | inne | uczestnik |
Przepisy (16)
Główne
u.w.l. art. 24
Ustawa o własności lokali
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
u.w.l. art. 18 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Pomocnicze
u.w.l. art. 20 § 1
Ustawa o własności lokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
u.w.l. art. 26
Ustawa o własności lokali
Reguluje ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd.
k.c. art. 73 § 2
Kodeks cywilny
Czynność prawna dokonana w formie nieodpowiadającej wymaganiom, o których mowa w art. 73 § 1, jest nieważna.
k.c. art. 77 § 1
Kodeks cywilny
Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga takiej samej formy, jaka była wymagana do jej zawarcia.
k.c. art. 77 § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli strony zawarły umowę o określonej formie, przy czym forma ta nie jest wymagana dla ważności umowy, a strony nie postanowiły inaczej, do uzupełnienia lub zmiany umowy wystarcza forma dokumentowa.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi określone skutki prawne.
k.p.c. art. 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada kontradyktoryjności i obowiązku stron do dawania wyjaśnień i przedstawiania dowodów.
k.p.c. art. 13 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Stosowanie przepisów o procesie do postępowań nieprocesowych.
k.p.c. art. 232 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów.
k.p.c. art. 243 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dowody z dokumentów.
k.p.c. art. 245
Kodeks postępowania cywilnego
Dokumenty urzędowe.
k.p.c. art. 308
Kodeks postępowania cywilnego
Inne środki dowodowe.
k.p.c. art. 309
Kodeks postępowania cywilnego
Inne środki dowodowe.
k.p.c. art. 520 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach w sprawach, w których nie wydano orzeczenia co do istoty sprawy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak wykazania przez wnioskodawcę prawidłowego ustanowienia go zarządcą lub zarządem wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o własności lokali. • Nieważność umowy o zarząd z 2005 roku z powodu niezachowania formy aktu notarialnego. • Brak dowodów na ustanowienie zarządu przymusowego. • Ustawa o własności lokali wymaga określonych form prawnych do ustanowienia zarządu lub zarządcy, których wnioskodawca nie spełnił.
Odrzucone argumenty
Argumenty wnioskodawcy oparte na akceptacji jego roli przez mieszkańców i uiszczaniu opłat. • Argumenty wnioskodawcy oparte na konieczności remontu i interesie wspólnoty.
Godne uwagi sformułowania
nie sposób uznać nieformalnego sposobu ich ustanowienia za prawnie wiążący i pozwalający na skorzystanie z instytucji, o której mowa w art. 24 u.w.l. • Taki konkuludentny sposób ustanowienia zarządu jest bowiem nieznany ustawie, która wymaga określonych czynności dla skutecznego ustanowienia zarządu bądź zarządcy. • Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi określone skutki prawne.
Skład orzekający
Przemysław Strzelecki
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustanowienie zarządu lub zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej, wymogi formalne dla umów o zarząd, legitymacja procesowa zarządcy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku prawidłowego ustanowienia zarządcy w świetle ustawy o własności lokali.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje kluczowe znaczenie formalnych wymogów prawnych w zarządzaniu nieruchomościami, co jest częstym problemem we wspólnotach mieszkaniowych. Brak legitymacji procesowej zarządcy może mieć daleko idące konsekwencje.
“Zarządca wspólnoty bez legitymacji? Sąd wyjaśnia, jak formalności decydują o prawie do działania.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.