I NS 301/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWnioskodawczyni, Gmina M. K., złożyła wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego dla nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K., proponując jako zarządcę Towarzystwo Budownictwa (...) spółka z o.o. w K. Gmina zarzucała, że uchwały wspólnoty zostały podjęte z rażącym naruszeniem prawa, w szczególności uchwała nr 1/2019 była głosowana według zasady jeden właściciel – jeden głos, zamiast według wielkości udziałów, co narusza art. 23 ustawy o własności lokali. Ponadto, uchwała nr 2/2019 ustanawiała wynagrodzenie dla członków zarządu, którzy nie mieli go otrzymywać zgodnie z uchwałą nr 1/2019. Wnioskodawca wskazywał również na brak wypełniania obowiązków przez zarząd, brak kontaktu z miastem i niepodejmowanie działań w celu określenia wysokości zaliczek. Sąd Rejonowy w Kutnie oddalił wniosek. Sąd podkreślił, że ustanowienie zarządcy przymusowego jest środkiem wyjątkowym, ingerującym w autonomię właścicieli lokali. Stwierdził, że przesłanki z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali nie zostały spełnione, a zarzuty wnioskodawcy nie wykazały permanentnego naruszania zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd. Sąd zwrócił uwagę, że właściciele lokali mają możliwość zaskarżania uchwał do sądu na podstawie art. 25 ustawy, co jest właściwym środkiem do kwestionowania indywidualnych decyzji wspólnoty. W ocenie sądu, nowo wybrany zarząd starał się wywiązywać ze swoich obowiązków, a brak porozumienia między właścicielami lokali nie uzasadnia ustanowienia zarządcy przymusowego. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnotach mieszkaniowych, podkreślenie roli art. 25 u.w.l. jako alternatywnego środka ochrony.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku spełnienia przesłanek z art. 26 u.w.l. i możliwości zaskarżania uchwał.
Zagadnienia prawne (2)
Czy istnieją podstawy prawne do ustanowienia zarządcy przymusowego dla nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego nie zasługiwał na uwzględnienie, ponieważ przesłanki określone w art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali nie zostały spełnione, a właściciele lokali dysponują innymi środkami prawnymi do kwestionowania uchwał wspólnoty.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że ustanowienie zarządcy przymusowego jest środkiem wyjątkowym i wymaga ścisłej wykładni przesłanek. Wnioskodawca nie wykazał permanentnego naruszania zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd, a także zaniechał zaskarżenia uchwał wspólnoty, które mogły być podstawą jego zastrzeżeń. Właściciele lokali mają możliwość kontrolowania działań wspólnoty poprzez zaskarżanie uchwał do sądu.
Czy zarzuty dotyczące sposobu głosowania uchwał i ustalenia wynagrodzenia dla zarządu uzasadniają ustanowienie zarządcy przymusowego?
Odpowiedź sądu
Nie, same zarzuty dotyczące sposobu głosowania uchwał i ustalenia wynagrodzenia dla zarządu, bez wykazania permanentnego naruszania zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd, nie są wystarczające do ustanowienia zarządcy przymusowego.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że właściciele lokali mają możliwość zaskarżenia uchwał niezgodnych z prawem lub naruszających ich interesy. Wnioskodawca nie skorzystał z tej możliwości, a zarzuty dotyczące uchwał nie dowodzą systemowego naruszania zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina M. K. | organ_państwowy | wnioskodawca |
| M. C. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| M. S. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| J. M. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| A. S. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| J. W. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| T. K. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| J. K. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| R. M. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| B. M. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| A. W. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| A. G. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| D. G. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| Towarzystwo Budownictwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. | spółka | uczestnik postępowania |
| Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w K. | inne | uczestnik postępowania |
| H. M. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania (zmarła) |
| (...) Państwowe spółka akcyjna w W. | spółka | uczestnik postępowania |
Przepisy (15)
Główne
u.w.l. art. 26 § 1
Ustawa o własności lokali
Przesłanki do ustanowienia zarządcy przymusowego (brak powołania zarządu, niewypełnianie obowiązków, naruszanie zasad prawidłowej gospodarki) muszą być ściśle interpretowane i stanowią środek wyjątkowy.
Pomocnicze
k.p.c. art. 510 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do wezwania do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania.
k.p.c. art. 174 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do zawieszenia postępowania w przypadku zgonu uczestnika.
k.p.c. art. 13 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zastosowanie przepisów o postępowaniu w sprawach oświadczenia woli do innych spraw.
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
Prawo własności jako podstawa ingerencji sądu w zarząd nieruchomością.
k.c. art. 195
Kodeks cywilny
Współwłasność jako podstawa ingerencji sądu w zarząd nieruchomością.
u.w.l. art. 20 § 1
Ustawa o własności lokali
Obowiązek powołania zarządu w większych wspólnotach mieszkaniowych.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Możliwość zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej do sądu.
k.p.c. art. 520 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada ponoszenia kosztów postępowania przez każdego uczestnika w postępowaniu nieprocesowym.
u.w.l. art. 23
Ustawa o własności lokali
Zasada głosowania uchwał większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów.
u.w.l. art. 18
Ustawa o własności lokali
Zasada sprawowania zarządu przez właścicieli lokali.
u.w.l. art. 19
Ustawa o własności lokali
Zasada sprawowania zarządu przez właścicieli lokali.
u.w.l. art. 21
Ustawa o własności lokali
Zakres kompetencji zarządu.
u.w.l. art. 22
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
u.w.l. art. 27
Ustawa o własności lokali
Obowiązek współdziałania właściciela lokalu w zarządzie nieruchomością wspólną.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Ustanowienie zarządcy przymusowego jest środkiem wyjątkowym i wymaga ścisłej wykładni przesłanek. • Właściciele lokali dysponują środkami prawnymi do zaskarżania uchwał wspólnoty (art. 25 u.w.l.), co jest właściwym trybem kwestionowania indywidualnych decyzji. • Brak wykazania permanentnego naruszania zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd. • Zarzuty dotyczące uchwał nie dowodzą systemowego naruszania zasad prawidłowej gospodarki.
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące sposobu głosowania uchwał i ustalenia wynagrodzenia dla zarządu uzasadniają ustanowienie zarządcy przymusowego. • Zarząd nie wypełnia swoich obowiązków, nie kontaktuje się z miastem i nie przekazuje informacji. • Brak działań zarządu w celu określenia wysokości zaliczek przez ponad 8 miesięcy.
Godne uwagi sformułowania
regulacja zawarta w art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi przepis o charakterze wyjątkowym, przewidując odstępstwo od zasady wynikającej z art. 18, 19 i 20 • wspólnota mieszkaniowa z uwagi na występowanie przymusowej współwłasności jest jednostką na swój sposób samorządną i autonomiczną • powództwo z art. 25 dotyczy bowiem konkretnej uchwały, jednostkowej decyzji podjętej przez wspólnotę mieszkaniową • wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego ma swoje uzasadnione podstawy jedynie wtedy, gdy zarząd w sposób permanentny, całym ciągiem podejmowanych decyzji narusza zasady prawidłowej gospodarki.
Skład orzekający
Paweł Wrzesiński
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnotach mieszkaniowych, podkreślenie roli art. 25 u.w.l. jako alternatywnego środka ochrony."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku spełnienia przesłanek z art. 26 u.w.l. i możliwości zaskarżania uchwał.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa ilustruje konflikt we wspólnocie mieszkaniowej i pokazuje, jakie są granice ingerencji sądu w autonomię właścicieli lokali. Jest to istotne dla zarządców i właścicieli nieruchomości.
“Kiedy sąd nie ustanowi zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej? Kluczowe zasady.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.