I NS 269/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wniosku B.K. o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), której była współwłaścicielką z K.W. w udziałach 2/3 do 1/3. Wnioskodawczyni wskazała na brak możliwości porozumienia z uczestniczką co do sprzedaży i zły stan techniczny nieruchomości, która niszczała od lat. Uczestniczka K.W. początkowo nie zgadzała się na sprzedaż poniżej określonej kwoty, a następnie podniosła, że zamieszkuje na nieruchomości i nie chce jej sprzedawać. Sąd ustalił, że nieruchomość jest w złym stanie technicznym (brak ogrzewania, zawilgocenia, niesprawny piec, zalana piwnica) i jej wartość rynkowa wynosi 189.500 zł. Sąd uznał sprzedaż za czynność przekraczającą zwykły zarząd, na którą zgodnie z art. 199 k.c. potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponieważ udziały wnioskodawczyni przekraczały połowę, mogła ona żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd, biorąc pod uwagę interesy obu stron, zły stan techniczny nieruchomości, brak nakładów i postępującą utratę wartości, zezwolił na sprzedaż za kwotę nie niższą niż 189.500 zł. Sąd podkreślił, że sprzedaż ta jest korzystniejsza dla obu współwłaścicielek niż sprzedaż licytacyjna, która mogłaby przynieść znacznie niższą kwotę. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 k.p.c., a koszty opinii biegłego zostały podzielone między strony.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 199 k.c. w kontekście zezwolenia na sprzedaż nieruchomości wspólnej w sytuacji konfliktu współwłaścicieli i złego stanu technicznego nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku porozumienia i złego stanu technicznego nieruchomości. Ocena interesów współwłaścicieli jest zawsze indywidualna.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sąd powinien zezwolić na sprzedaż nieruchomości wspólnej, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do jej zbycia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd powinien zezwolić na sprzedaż, jeśli czynność ta jest celowa ze względu na interes gospodarczy i nie prowadzi do pokrzywdzenia żadnego ze współwłaścicieli.
Uzasadnienie
Sąd ocenił, że sprzedaż nieruchomości wspólnej, która niszczeje i traci na wartości z powodu braku porozumienia współwłaścicieli oraz złego stanu technicznego, jest celowa i leży w interesie gospodarczym obu stron. Zezwolenie na sprzedaż za cenę rynkową jest korzystniejsze niż sprzedaż licytacyjna, która mogłaby przynieść niższą kwotę i nie prowadzi do pokrzywdzenia żadnego ze współwłaścicieli.
Jakie kryteria należy brać pod uwagę przy ocenie 'interesów wszystkich współwłaścicieli' w kontekście art. 199 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Interesy wszystkich współwłaścicieli należy oceniać mając na uwadze ich całokształt, a nie tylko interesy związane ściśle z rzeczą wspólną.
Uzasadnienie
Celem art. 199 k.c. jest ochrona usprawiedliwionych interesów współwłaścicieli przed pokrzywdzeniem w sytuacji konfliktu dotyczącego zarządzania rzeczą wspólną. Dlatego ocena interesów powinna uwzględniać szerszy kontekst życiowy i gospodarczy współwłaścicieli.
Czy sprzedaż nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedaż nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Uzasadnienie
Czynności przekraczające zwykły zarząd to wszystkie czynności prawne i faktyczne, które nie są wyrazem bieżącego gospodarowania rzeczą zmierzającego do jej zachowania w stanie niepogorszonym. Do takich czynności zalicza się rozporządzanie rzeczą wspólną, w tym jej zbycie.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. K. | osoba_fizyczna | wnioskodawczyni |
| K. W. | osoba_fizyczna | uczestniczka |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Pomocnicze
k.c. art. 212 § § 2
Kodeks cywilny
W przypadku podziału cywilnego rzeczy w postępowaniu sądowym dotyczącym zniesienia współwłasności, sprzedaż rzeczy wspólnej następuje stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o sprzedaży rzeczy w toku postępowania egzekucyjnego.
k.p.c. art. 1066
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące sprzedaży rzeczy w toku postępowania egzekucyjnego.
k.p.c. art. 965
Kodeks postępowania cywilnego
Ceną wywołania przy pierwszej licytacji jest trzy czwarte sumy oszacowania.
k.p.c. art. 983
Kodeks postępowania cywilnego
Na drugim terminie licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie ceny oszacowania.
k.p.c. art. 520
Kodeks postępowania cywilnego
Każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 2
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Koszty nieobciążające przeciwnika sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji nakazuje ściągnąć z roszczenia zasądzonego na rzecz strony, której czynność spowodowała ich powstanie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość niszczeje i traci na wartości z powodu braku porozumienia i braku nakładów. • Stan techniczny nieruchomości jest zły i wymaga znaczących nakładów finansowych, których strony nie posiadają. • Sprzedaż nieruchomości za cenę rynkową jest korzystniejsza dla obu współwłaścicielek niż sprzedaż licytacyjna. • Uczestniczka K.W. nie udowodniła, że faktycznie zamieszkuje na nieruchomości i że sprzedaż pozbawi ją miejsca zamieszkania.
Odrzucone argumenty
Uczestniczka K.W. domagała się sprzedaży za kwotę znacznie wyższą niż wartość rynkowa. • Uczestniczka K.W. twierdziła, że zamieszkuje na nieruchomości i nie chce jej sprzedawać.
Godne uwagi sformułowania
interesy wszystkich współwłaścicieli nie powinny być utożsamiane z interesami związanymi ściśle z rzeczą wspólną • trwanie obecnej sytuacji spowoduje dalsze niszczenie nieruchomości i utratę jej wartości • sprzedaż rzeczy (tzw. podział cywilny) jest jednym ze sposobów wyjścia ze współwłasności • twierdzenia uczestniczki o zamieszkiwaniu na nieruchomości położonej przy ul. (...) są gołosłowne i nakierowane na utrudnienie postępowania
Skład orzekający
Tomasz Krajewski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 199 k.c. w kontekście zezwolenia na sprzedaż nieruchomości wspólnej w sytuacji konfliktu współwłaścicieli i złego stanu technicznego nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku porozumienia i złego stanu technicznego nieruchomości. Ocena interesów współwłaścicieli jest zawsze indywidualna.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane ze współwłasnością i brakiem porozumienia między bliskimi, a także jak sąd podchodzi do kwestii sprzedaży nieruchomości w takich sytuacjach.
“Współwłasność to kłopot? Sąd decyduje o sprzedaży nieruchomości, gdy rodziny się nie dogadują.”
Dane finansowe
WPS: 189 500 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.