I FSK 789/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej od wyroku WSA w Warszawie, który uchylił interpretację indywidualną dotyczącą opodatkowania cesji praw z umowy deweloperskiej. Spór dotyczył tego, czy cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia nie przekracza 150 m², powinna być traktowana jako dostawa towaru (opodatkowana stawką 8%) czy jako świadczenie usług (opodatkowane stawką 23%). Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, planował dokonywać cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich na rzecz osób trzecich. Uważał, że taka transakcja powinna być opodatkowana jak dostawa towaru. Organ interpretacyjny uznał jednak, że jest to świadczenie usług. Sąd pierwszej instancji uchylił interpretację organu, uznając, że cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej powinna być traktowana tak samo jak dostawa nieruchomości, czyli jako dostawa towaru. NSA w wyroku z dnia 24 czerwca 2024 r. (sygn. akt I FSK 1661/20) przyjął, że przeniesienie (cesja) praw i obowiązków z umowy deweloperskiej za odpłatnością (tzw. odstępne), w przypadku niedysponowania przez cedenta prawem do rozporządzania lokalem jak właściciel, stanowi czynność opodatkowaną kwalifikowaną jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie jako dostawa towarów (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). W konsekwencji do takiego przypadku ma zastosowanie 23% stawka podatku VAT, a nie obniżona 8% stawka właściwa dla dostawy lokalu mieszkalnego. NSA podkreślił, że kluczowe jest to, czy cedent dysponuje fizycznie lokalem i czy może nim rozporządzać jak właściciel. Jeśli nie, to przedmiotem cesji jest prawo majątkowe, a nie towar. W takim przypadku cesja jest usługą. Tylko w sytuacji, gdy umowa cesji wiąże się z przekazaniem posiadania lokalu, można mówić o dostawie towaru. Sąd oddalił skargę kasacyjną, uznając, że sąd pierwszej instancji błędnie zakwalifikował wszystkie umowy cesji jako dostawę towarów, pomijając rozróżnienie na usługi i dostawy w zależności od przekazania posiadania lokalu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaKwalifikacja podatkowa cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich na gruncie VAT, rozróżnienie między dostawą towaru a świadczeniem usług w zależności od przeniesienia posiadania lokalu.
Orzeczenie dotyczy sytuacji, gdy cedent nie dysponuje lokalem jak właściciel. W przypadku przeniesienia posiadania lokalu, kwalifikacja może być inna.
Zagadnienia prawne (2)
Czy cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego, której cedent nie posiada fizycznie i nie może nią rozporządzać jak właściciel, stanowi dostawę towaru czy świadczenie usług na gruncie podatku VAT?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, jeśli nie wiąże się z przeniesieniem posiadania lokalu i prawa do rozporządzania nim jak właściciel, stanowi świadczenie usług opodatkowane stawką 23% VAT.
Uzasadnienie
NSA uznał, że kluczowe jest ekonomiczne ujęcie transakcji. Jeśli cedent nie dysponuje lokalem jak właściciel, przedmiotem cesji jest prawo majątkowe, a nie towar. W takim przypadku mamy do czynienia ze świadczeniem usług. Tylko w sytuacji, gdy umowa cesji wiąże się z przekazaniem posiadania lokalu, można mówić o dostawie towaru.
Czy w przypadku cesji praw z umowy deweloperskiej, gdy cedent nie dysponuje lokalem jak właściciel, można zastosować obniżoną stawkę VAT 8% właściwą dla dostawy lokali mieszkalnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ponieważ czynność ta jest traktowana jako świadczenie usług, a nie dostawa towaru.
Uzasadnienie
Obniżona stawka 8% dotyczy dostawy lokali mieszkalnych. Skoro cesja praw bez przeniesienia posiadania lokalu jest usługą, stosuje się do niej podstawową stawkę 23%.
Przepisy (5)
Główne
u.p.t.u. art. 5 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
u.p.t.u. art. 7 § ust. 1
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
u.p.t.u. art. 8 § ust. 1
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Pomocnicze
P.p.s.a. art. 183 § ust. 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Skuteczne argumenty
Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, jeśli nie wiąże się z przeniesieniem posiadania lokalu i prawa do rozporządzania nim jak właściciel, stanowi świadczenie usług opodatkowane stawką 23% VAT.
Odrzucone argumenty
Stanowisko WSA, że każda cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej stanowi dostawę towaru opodatkowaną stawką 8% VAT.
Godne uwagi sformułowania
nie sposób było podzielić zaakceptowanego przez sąd pierwszej instancji stanowiska strony skarżącej, według którego w każdym przypadku zawarcia umowy cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, w wyniku której w przyszłości ma dojść do dostawy lokalu, dochodzi do czynności opodatkowanej stanowiącej czynność taką samą jak dostawa lokalu. • istotą ekonomiczną cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, zawartej w sytuacji, gdy cedent nie dysponuje fizycznie lokalem (nie dokonał jego odbioru od dewelopera) jest umożliwienie cesjonariuszowi przez cedenta wstąpienia w jego wszystkie prawa i obowiązki przysługujące mu względem dewelopera • Po jego stronie powstaje jedynie roszczenie w zakresie zawarcia / realizacji umowy przez dewelopera, a więc takie samo prawo, którym wcześniej w chwili cesji dysponował cedent. Skoro ten ostatni nie dysponował lokalem mieszkalnym, to nie mógł w drodze cesji nim rozporządzić. Przedmiotem cesji – mającej miejsce przed objęciem lokalu w posiadanie- jest więc prawo majątkowe, a nie towar.
Skład orzekający
Zbigniew Łoboda
przewodniczący
Artur Mudrecki
sędzia
Sylwester Golec
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Kwalifikacja podatkowa cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich na gruncie VAT, rozróżnienie między dostawą towaru a świadczeniem usług w zależności od przeniesienia posiadania lokalu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy sytuacji, gdy cedent nie dysponuje lokalem jak właściciel. W przypadku przeniesienia posiadania lokalu, kwalifikacja może być inna.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia na rynku nieruchomości i ma istotne implikacje praktyczne dla podatników VAT zajmujących się obrotem nieruchomościami.
“Cesja umowy deweloperskiej: Czy to VAT 8% czy 23%? NSA wyjaśnia!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.