I CSK 625/09
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy rozpatrywał skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego w sprawie dotyczącej sporu o wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego. Powód, M.(...) Sp. z o.o., domagał się uznania za bezskuteczne oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu z 30 września 1992 r., złożonego przez pozwanego, D.(...) S.A. Pozwany wniósł powództwo wzajemne o eksmisję. Sądy niższych instancji uznały umowę za umowę najmu na czas oznaczony, która po 10 latach przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony, a wypowiedzenie dokonane przez pozwanego było skuteczne. Sąd Najwyższy, oddalając skargę kasacyjną, potwierdził, że umowa zawarta między stronami, mimo specyficznych postanowień dotyczących przedłużenia i renegocjacji, zawierała istotne cechy umowy najmu. Sąd podkreślił, że umowa została zawarta przez profesjonalistów i powinna być interpretowana zgodnie z jej tytułem i treścią, a próby zakwalifikowania jej jako umowy nienazwanej w celu obejścia przepisów prawa nie znalazły uzasadnienia. Sąd Najwyższy uznał również, że wypowiedzenie umowy nie stanowiło nadużycia prawa podmiotowego, a kwestia legitymacji czynnej pozwanego do wystąpienia z powództwem o eksmisję została prawidłowo oceniona w kontekście przepisów o zmianie użytkownika wieczystego nieruchomości.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących umowy najmu, w szczególności przekształcenia umowy na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony, skutków zbycia przedmiotu najmu oraz stosowania art. 5 k.c. w relacjach między profesjonalistami.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umowy zawartej przez profesjonalistów i może wymagać ostrożności przy stosowaniu do umów zawieranych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.
Zagadnienia prawne (4)
Czy umowa zawarta między profesjonalistami, mimo użycia terminologii najmu i postanowień dotyczących czynszu i lokalu, może być uznana za umowę nienazwaną, a nie umowę najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa zawierała wszystkie istotne elementy umowy najmu, a jej kwalifikacja jako umowy nienazwanej byłaby próbą obejścia przepisów prawa.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że umowa zawierała kluczowe elementy umowy najmu (oddanie lokalu w najem, zapłata czynszu), była zawarta przez profesjonalistów, a jej tytuł i treść wskazywały na zamiar poddania się reżimowi najmu. Próba uznania jej za umowę nienazwaną w celu uniknięcia stosowania przepisów o najmie nie znalazła uzasadnienia.
Czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, z postanowieniem o renegocjacji warunków w przypadku braku wypowiedzenia, ulega automatycznemu przekształceniu w umowę na czas nieoznaczony po 10 latach?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z art. 661 k.c., umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat ulega po tym terminie przekształceniu w umowę na czas nieoznaczony, a postanowienie o renegocjacji nie wyłącza tego skutku.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że postanowienie umowne dotyczące renegocjacji nie było równoznaczne z milczącym przedłużeniem umowy na czas oznaczony i nie mogło być stosowane w sposób sprzeczny z bezwzględnie obowiązującym art. 661 k.c. Brak wypowiedzenia po 10 latach skutkował przekształceniem umowy w najem na czas nieoznaczony.
Czy wypowiedzenie umowy najmu przez profesjonalnego wynajmującego, który wcześniej próbował renegocjować warunki, stanowi nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 k.c.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w przypadku profesjonalnych kontrahentów o porównywalnej pozycji rynkowej i wiedzy, wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony nie stanowi nadużycia prawa, zwłaszcza gdy poprzedzone było próbą renegocjacji.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że działania pozwanego nie były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego ani społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Profesjonalny charakter stron i brak nielojalności wykluczyły zastosowanie art. 5 k.c.
Czy zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po upływie terminu wypowiedzenia umowy najmu, ale przed prawomocnym wpisem nowego użytkownika, wpływa na legitymację czynną do dochodzenia zwrotu lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po wypowiedzeniu umowy najmu skutkuje przejściem uprawnienia do żądania zwrotu lokalu na nowego nabywcę, a wpis w księdze wieczystej ma skutek wsteczny od daty złożenia wniosku.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że art. 678 § 1 k.c. należy interpretować szeroko, obejmując również sytuacje zbycia po ustaniu najmu. Legitymacja czynna pozwanego do wytoczenia powództwa o zwrot rzeczy najętej była uzasadniona, ponieważ w dacie wniesienia pozwu wzajemnego był on użytkownikiem wieczystym, a późniejsze zbycie nie wpłynęło na bieg sprawy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M.(...) Spółka z o.o. | spółka | powód (pozwanego wzajemnego) |
| D.(...) S.A. | spółka | pozwany (powoda wzajemnego) |
| R.(…) Sp. z o.o. | spółka | następca prawny pozwanego |
Przepisy (15)
Główne
k.c. art. 668
Kodeks cywilny
Podstawa prawna wypowiedzenia umowy najmu.
k.c. art. 661
Kodeks cywilny
Przekształcenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat w umowę na czas nieoznaczony.
Pomocnicze
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Definicja umowy najmu.
k.c. art. 675 § § 1
Kodeks cywilny
Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu najmu.
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
Skutki zbycia rzeczy najętej.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Zakaz nadużywania prawa podmiotowego.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów.
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Wykładnia oświadczeń woli.
u.g.n. art. 27
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wymóg konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej dla przeniesienia użytkowania wieczystego.
u.k.w.h. art. 29
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Skutek wsteczny wpisu do księgi wieczystej.
k.p.c. art. 398 § 14
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie Sądu Najwyższego w przedmiocie skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek orzeczenia o kosztach w orzeczeniu kończącym postępowanie.
k.p.c. art. 398 § 21
Kodeks postępowania cywilnego
Zastosowanie przepisów o kosztach w postępowaniu kasacyjnym.
k.p.c. art. 192 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Wpływ zbycia rzeczy lub prawa na bieg sprawy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa zawarta przez profesjonalistów, mimo specyficznych postanowień, zawierała istotne cechy umowy najmu i powinna być tak kwalifikowana. • Po upływie 10 lat umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat ulega przekształceniu w umowę na czas nieoznaczony zgodnie z art. 661 k.c. • Wypowiedzenie umowy najmu przez profesjonalnego wynajmującego, który próbował renegocjacji, nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego. • Zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po wypowiedzeniu umowy najmu skutkuje przejściem uprawnienia do żądania zwrotu lokalu na nowego nabywcę, a wpis w księdze wieczystej ma skutek wsteczny.
Odrzucone argumenty
Umowa była umową nienazwaną, a nie umową najmu, co uzasadniało inne jej traktowanie. • Możliwość milczącego przedłużenia umowy na kolejny okres 20 lat zastrzeżona w umowie powinna mieć zastosowanie. • Wypowiedzenie umowy stanowiło nadużycie prawa podmiotowego. • Zbycie przedmiotu najmu po upływie terminu wypowiedzenia nie mieści się w hipotezie art. 678 § 1 k.c., a legitymacja do wytoczenia powództwa o zwrot przysługuje poprzednikowi prawnemu.
Godne uwagi sformułowania
Umowne wyłączenie możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przed upływem 20 lat jest bezskuteczne, gdyż stoi w sprzeczności z art. 668 k.c. w zw. z art. 661 k.c. • Kategoria umów nienazwanych powinna być stosowana do umów o charakterze mieszanym w sposób ostrożny, jedynie pod warunkiem jasnego ich oddzielenia od ustawowego pierwowzoru umowy nazwanej. • Trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, że umowa zawarta pomiędzy stronami zawiera wszystkie przedmiotowo istotne elementy umowy najmu wymienione w art. 659 § 1 k.c. • Wbrew stanowisku skarżącego, strony nie zastrzegły w tym wypadku możliwości milczącego przedłużenia umowy, lecz specyficzną konstrukcję, w której brak pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu otwiera jedynie drogę do renegocjowania warunków umowy. • W podsumowaniu tego wątku trzeba zatem stwierdzić, że Sąd Apelacyjny prawidłowo zakwalifikował umowę zawartą przez strony jako umowę najmu, a miał przy tym na uwadze sposób, w jaki same strony określiły jej charakter prawny. • Profesjonalny charakter działalności prowadzonej przez stronę, która podnosi zarzut nadużycia prawa przez przeciwnika nie wyklucza możliwości stosowania art. 5 k.c. • Istotą tej regulacji [art. 678 § 1 k.c.] jest bowiem wstąpienie przez nabywcę w sytuację prawną zbywcy, a więc we wszystkie prawa i obowiązki związane ze stosunkiem najmu.
Skład orzekający
Marian Kocon
przewodniczący
Marta Romańska
sprawozdawca
Marek Sychowicz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących umowy najmu, w szczególności przekształcenia umowy na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony, skutków zbycia przedmiotu najmu oraz stosowania art. 5 k.c. w relacjach między profesjonalistami."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umowy zawartej przez profesjonalistów i może wymagać ostrożności przy stosowaniu do umów zawieranych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy kluczowych zagadnień związanych z umowami najmu lokali użytkowych, które są częste w obrocie gospodarczym. Interpretacja przepisów Kodeksu cywilnego przez Sąd Najwyższy ma istotne znaczenie praktyczne dla przedsiębiorców.
“Czy umowa najmu lokalu użytkowego na 20 lat może być wypowiedziana po 10 latach? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Dane finansowe
koszty postępowania kasacyjnego: 8100 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.