I CSK 355/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód dochodził ustalenia nieistnienia lub uchylenia uchwały nr 12/2009 z dnia 5 października 2009 r. o powołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej W. w W. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając za prawidłowy sposób głosowania współwłaścicieli lokali garażowych, polegający na indywidualnym oddawaniu głosów przez każdego współwłaściciela i ustalaniu siły jego głosu przez pomnożenie udziału w lokalu przez udział w nieruchomości wspólnej. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, stwierdzając nieistnienie uchwały, ponieważ uznał wybór zarządu za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymagającą jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną pozwanej Wspólnoty, uchylił zaskarżony wyrok. Sąd Najwyższy przyjął, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom lokalu użytkowego, którzy mają jeden wspólny głos. Jednakże, uznał, że wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu. W związku z tym, do głosowania nad taką uchwałą stosuje się zasady zwykłego zarządu, a nie zasady dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd, które wymagają jednomyślności. Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując na konieczność rozpatrzenia zarzutów dotyczących uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej, kwalifikacja czynności wyboru zarządu jako zwykłego zarządu.
Dotyczy specyficznej sytuacji współwłasności lokali użytkowych (np. garaży) we wspólnocie mieszkaniowej.
Zagadnienia prawne (3)
Jaki jest sposób wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Wszyscy współwłaściciele odrębnego lokalu użytkowego mają w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos.
Uzasadnienie
Udział w nieruchomości wspólnej jest częścią składową lokalu i jest niepodzielny, co oznacza, że wynikające z niego prawo głosu również jest niepodzielne. W przypadku głosowania nad uchwałami, współwłaściciele lokalu użytkowego głosują wspólnie jednym głosem.
Czy wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu, czy czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną.
Uzasadnienie
Zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu. Wybór członków zarządu powinien odbywać się szybko i sprawnie, aby wspólnota nie pozostawała bez zarządu. Brak jest racjonalnego powodu, by uznać tę czynność za przekraczającą zwykły zarząd, zwłaszcza że właściciele muszą wyrazić zgodę na każdą czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Czy sposób ustalenia przez współwłaścicieli lokalu garażowego sposobu głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej o wyborze członków zarządu, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą o wyborze członków zarządu, która jest czynnością zwykłego zarządu, nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Uzasadnienie
O tym, czy uchwała stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza jego zakres, decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania. Skoro wybór zarządu jest czynnością zwykłego zarządu, to ustalenie sposobu głosowania nad nią również mieści się w ramach zwykłego zarządu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. T. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa W. w W. | instytucja | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku uchwał dotyczących czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest jednomyślność współwłaścicieli lokali użytkowych.
k.c. art. 201
Kodeks cywilny
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego współwłaścicielom lokalu użytkowego przy głosowaniu nad uchwałą o wyborze członków zarządu stanowi czynność zwykłego zarządu.
Pomocnicze
k.c. art. 47 § § 1
Kodeks cywilny
Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału.
u.w.l. art. 22 § ust. 1 i 2
Ustawa o własności lokali
Zarząd może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest stosowna uchwała właścicieli.
u.w.l. art. 22 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Wymienia przykładowo czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na które właściciele lokali muszą wyrazić zgodę uchwałą. Wybór członków zarządu nie jest wśród nich wymieniony.
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Określa większość głosów potrzebną do podjęcia uchwały.
u.w.l. art. 25 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Dotyczy możliwości uchylenia uchwały właścicieli lokali.
k.p.c. art. 398 § 15
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku przez Sąd Najwyższy.
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
k.p.c. art. 391 § par.1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy kosztów postępowania apelacyjnego.
k.p.c. art. 398 § 21
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy kosztów postępowania kasacyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu. • Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą o wyborze zarządu, która jest czynnością zwykłego zarządu, mieści się w ramach zwykłego zarządu. • Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom lokalu użytkowego, którzy mają jeden wspólny głos.
Odrzucone argumenty
Wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. • Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą o wyborze zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. • Współwłaściciele lokali użytkowych mogą głosować indywidualnie, a siła ich głosu jest określona udziałem.
Godne uwagi sformułowania
prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej [...] przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu • nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności, udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co w świetle art. 47 § 1 k.c. przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału • wszyscy współwłaściciele odrębnego lokalu użytkowego (garażu, miejsca postojowego) mają w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos • o tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania • wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną
Skład orzekający
Marian Kocon
przewodniczący
Irena Gromska-Szuster
sprawozdawca
Krzysztof Strzelczyk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej, kwalifikacja czynności wyboru zarządu jako zwykłego zarządu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji współwłasności lokali użytkowych (np. garaży) we wspólnocie mieszkaniowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi, jakim jest sposób głosowania przez współwłaścicieli lokali użytkowych, co ma praktyczne znaczenie dla wielu właścicieli nieruchomości.
“Wspólnota mieszkaniowa: Jak głosują współwłaściciele garaży? Sąd Najwyższy rozstrzyga!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.