I CSK 312/14

Sprawa dotyczyła uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej „O.” nr 3/2011, która zatwierdzała roczny plan gospodarczy na 2011 r. i ustalała wysokość opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i parkingu. Powód J. K. zaskarżył tę uchwałę, argumentując, że narusza ona przepisy prawa, w szczególności dotyczące zakresu kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, jednak Sąd Apelacyjny zmienił ten wyrok, uchylając uchwałę nr 3/2011 w całości. Sąd Apelacyjny uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada zdolności prawnej do rozstrzygania o kosztach utrzymania nieruchomości sąsiednich, które nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną pozwanej Wspólnoty, uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w zaskarżonej części. Sąd Najwyższy podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną (art. 6 ustawy o własności lokali), może być podmiotem stosunków prawnych. Choć zdolność ta jest często interpretowana jako ograniczona do zarządzania nieruchomością wspólną, Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacji ścisłego powiązania funkcjonalnego, prawnego i finansowego nieruchomości sąsiednich z nieruchomością wspólną, uwzględnienie kosztów ich utrzymania w planie gospodarczym wspólnoty jest uzasadnione. Uchwała taka pełni ważną funkcję informacyjną dla członków wspólnoty, pozwalając im na rozeznanie w planowanych kosztach. Sąd Najwyższy zaznaczył jednak, że sama uchwała nie stanowi podstawy prawnej do określenia praw i obowiązków współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich, którzy powinni określać sposób zarządu i koszty na zasadach kodeksu cywilnego. Wskazał również na potrzebę ustanowienia przez współwłaścicieli wspólnoty zarządcą tych nieruchomości.

Zagadnienia prawne (2)

Skład orzekający