I CSK 197/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. R. w W. wyrażającej zgodę na zaciągnięcie kredytu w wysokości 150 000 zł na remont budynku, w tym docieplenie elewacji i regulację instalacji centralnego ogrzewania. Powód, właściciel lokalu, domagał się uchylenia uchwały, zarzucając jej nieprecyzyjność, brak załącznika w postaci projektu umowy kredytowej oraz obciążanie go kosztami remontu instalacji centralnego ogrzewania, która nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Sąd Okręgowy uchylił uchwałę, uznając ją za nieprecyzyjną. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, oddalając powództwo i podzielając ustalenia Sądu Okręgowego, ale uznając, że uchwała prawidłowo formułuje obowiązek zarządu i pozwala na kontrolę jej wykonania. Sąd Apelacyjny uznał również, że cała instalacja c.o. stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego, częściowo uwzględniając skargę kasacyjną powoda. Sąd Najwyższy uznał, że Sąd Apelacyjny błędnie zakwalifikował elementy instalacji c.o. znajdujące się w lokalach jako część współwłasności przymusowej, jeśli służą one wyłącznie właścicielom tych lokali. Wskazał, że uchwała nie może ingerować w prawa odrębnej własności lokali i wymuszać partycypacji w kosztach remontu prywatnych instalacji. Sąd Najwyższy uznał również, że uchwała była niejasna co do zakresu remontu, obejmującego wymianę grzejników, co nie wynikało wprost z jej treści. Sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących współwłasności w budynkach wielomieszkaniowych, zakresu uchwał wspólnot mieszkaniowych, podziału kosztów remontów między właścicieli lokali.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku podłączenia części lokali do instalacji c.o. oraz interpretacji przepisów ustawy o własności lokali.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na zaciągnięcie kredytu bankowego musi zawierać szczegółowe postanowienia umowy kredytowej lub projekt tej umowy jako załącznik?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała nie musi zawierać szczegółowych postanowień umowy kredytowej ani projektu umowy jako załącznika. Wystarczające jest określenie celu, rodzaju zobowiązania, górnej granicy kwoty oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do negocjacji warunków.
Uzasadnienie
Ustawa o własności lokali nie nakłada obowiązku dołączania projektu umowy kredytowej do uchwały. Taka konstrukcja mogłaby ograniczyć zarząd we wspólnych interesach, uniemożliwiając negocjowanie korzystniejszych warunków lub wymuszając kolejne uchwały przy zmianach projektu.
Czy elementy instalacji centralnego ogrzewania znajdujące się w poszczególnych lokalach mieszkalnych, które służą wyłącznie właścicielom tych lokali, stanowią część nieruchomości wspólnej podlegającą współwłasności przymusowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, elementy instalacji centralnego ogrzewania znajdujące się w lokalach, które służą wyłącznie właścicielom tych lokali (np. grzejniki wewnątrz lokalu), nie stanowią części nieruchomości wspólnej i nie podlegają współwłasności przymusowej.
Uzasadnienie
Zgodnie z ustawą o własności lokali, współwłasnością przymusową objęte są części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Instalacje służące wyłącznie jednemu lokalowi, jak grzejniki w jego wnętrzu, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Koszty ich utrzymania ponosi wyłącznie właściciel lokalu.
Czy właściciel lokalu, który nie jest podłączony do instalacji centralnego ogrzewania i posiada własny system ogrzewania, może być obciążony kosztami remontu tej instalacji w ramach uchwały wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, właściciel lokalu, który nie korzysta z danej instalacji (np. centralnego ogrzewania) i posiada własny system ogrzewania, nie może być obciążony kosztami jej remontu w ramach uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Uzasadnienie
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali. Obciążanie powoda kosztami remontu prywatnych instalacji innych lokatorów narusza jego interesy i zasady prawidłowego zarządzania.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. O. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. R. w W. | instytucja | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
u.w.l. art. 3 § ust. 1 i 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 22 § ust. 2 i 3
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.
u.w.l. art. 25 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
k.p.c. art. 398 § 14
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa orzekania przez Sąd Najwyższy w przypadku uwzględnienia skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 398 § 15
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa orzekania przez Sąd Najwyższy w przypadku uwzględnienia skargi kasacyjnej.
Pomocnicze
u.w.l. art. 14
Ustawa o własności lokali
Wymienia przykładowe koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty za dostawę energii cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.
k.p.c. art. 328 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Określa wymogi stawiane uzasadnieniu wyroku.
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy postępowania apelacyjnego i wymaga odniesienia się do zarzutów naruszenia prawa materialnego i procesowego.
k.p.c. art. 398 § 3 § 1 pkt 2
Kodeks postępowania cywilnego
Określa przesłanki skuteczności zarzutu naruszenia przepisów postępowania w skardze kasacyjnej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Instalacja centralnego ogrzewania znajdująca się w lokalach, służąca wyłącznie właścicielom tych lokali, nie stanowi części nieruchomości wspólnej. • Właściciel lokalu, który nie korzysta z danej instalacji, nie może być obciążony kosztami jej remontu. • Uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zaciągnięcia kredytu powinna być wystarczająco precyzyjna, aby umożliwić kontrolę jej wykonania, ale nie musi zawierać projektu umowy jako załącznika.
Odrzucone argumenty
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest prawidłowa, ponieważ zawiera wystarczające informacje o celu i wysokości kredytu, a zarząd ma prawo negocjować warunki. • Cała instalacja centralnego ogrzewania, nawet z uwzględnieniem braku podłączenia niektórych lokali, stanowi część nieruchomości wspólnej podlegającą współwłasności przymusowej. • Brak załączenia projektu umowy kredytowej do uchwały nie stanowi podstawy do jej uchylenia.
Godne uwagi sformułowania
nie mogą służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali • nie można oceniać treści uchwały jako naruszającej interesy powoda jedynie dlatego, że ocieplił on swój lokal • nie traci ona takiego charakteru na skutek braku połączenia z nią jednego z lokali, jeżeli współwłaściciel lokalu odłączonego od instalacji c.o. korzysta z jej części • grzejniki znajdujące się w lokalach stanowiących przedmiot odrębnej własności, służące wyłącznie właścicielom tych lokali, nie wchodzą w skład tzw. własności przymusowej.
Skład orzekający
Beata Janiszewska
przewodniczący
Marcin Krajewski
członek
Tomasz Szanciło
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących współwłasności w budynkach wielomieszkaniowych, zakresu uchwał wspólnot mieszkaniowych, podziału kosztów remontów między właścicieli lokali."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku podłączenia części lokali do instalacji c.o. oraz interpretacji przepisów ustawy o własności lokali.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy codziennych problemów wspólnot mieszkaniowych, takich jak finansowanie remontów i podział kosztów, co jest interesujące dla wielu właścicieli lokali i zarządców nieruchomości. Wyjaśnia kluczowe kwestie prawne dotyczące współwłasności i zakresu uchwał.
“Remont w bloku: Czy musisz płacić za grzejniki sąsiada? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 150 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.