I CSK 177/07

Sygn. akt I CSK 177/07 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 sierpnia 2007 r. Sąd Najwyższy w składzie : SSN Gerard Bieniek (przewodniczący) SSN Antoni Górski (sprawozdawca) SSN Barbara Myszka w sprawie z powództwa A.P. przeciwko I. S.A. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 sierpnia 2007 r., skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 1 grudnia 2006 r., sygn. akt [...], uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. 2 Uzasadnienie Powód A.P. wnosił o zasądzenie od pozwanej I. S.A. 72.760 zł. tytułem naprawienia szkody poniesionej na skutek odstąpienia przez pozwaną od umowy realizacyjnej z dnia 3 września 2003 r. na wybudowanie lokalu mieszkalnego. Wyrokiem zaocznym z dnia 28 października 2004 r. Sąd Okręgowy w W. uwzględnił powództwo, jednakże na skutek sprzeciwu pozwanego od tego orzeczenia Sąd uchylił je i powództwo oddalił na koszt powoda, czyniąc następujące ustalenia: W dniu 2 lipca 2003 r. A.T. zawarła z pozwaną pisemną umowę realizacyjną na wybudowanie i sprzedaż jej lokalu mieszkalnego nr 58 o pow. 154,2 m2 w budynku przy A. za cenę 560.000 zł. Termin wykonania umowy ustalono na 15 sierpnia 2003 r. W dniu 11 lipca 2003 r. sporządzono aneks do tej umowy, zgodnie z którym kupującym, obok A.T. będzie powód i jego siostra A.P. W aneksie ustalono wartość brutto mieszkania na 600.000 zł., przy czym zapłatę tej kwoty rozłożono w ten sposób, że A.T. miała zapłacić 285.000 zł. a rodzeństwo P. 315.000 zł. W dniu 2 września 2003 r. została zawarta umowa realizacyjna, dotycząca sprzedaży przez pozwaną A.T. i powodowi wspomnianego lokalu, przy czym termin zakończenia budowy ustalono na 30 listopada 2003 r. (w tekście tej umowy figuruje niewłaściwa jej data - 02.07.2003 r.). Na dzień 2 września 2003 r. tytułem zaliczki na cenę lokalu kandydaci na nabywców wpłacili pozwanej następujące kwoty: A.T. 140.000 zł. i powód 120.000 zł. Zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić do dnia 26 września 2003 r., z tym, że na A.T. przypadało 145.000 zł., a na powoda 195.000 zł. W § 7 umowy zastrzeżono, że jeżeli jedna z kupujących osób lub osoba przez nią wskazana nie uiści w tym terminie przypadającej na nią części należności, druga z nich ma prawo nabyć prawo do całości lokalu nr 58. Jeżeli zaś obie kupujące osoby nie wywiążą się z umowy, kwota dotychczas wpłacona przez A.T. będzie traktowana jak zadatek. Umowa przewidywała, że po spełnieniu warunków finansowych do umowy notarialnej nabycia lokalu może przystąpić inna osoba wskazana przez nabywcę z umowy pisemnej. Powodowi brakowało środków finansowych, gdyż bank odmówił udzielenia mu kredytu, wobec czego postanowił zbyć swój udział w prawie do 3 lokalu nr 58. Zgłosił więc ofertę sprzedaży za pośrednictwem agencji obrotu nieruchomościami. Na ofertę zgłosił się R.C., z którym zawarto w dniu 20 sierpnia 2003 r. umowę pośrednictwa, a w dniu 15 września 2003 r. pisemną umowę przedwstępną nabycia udziału powoda w tym mieszkaniu. Zgodnie z tą umową R.C. zobowiązał się zapłacić powodowi do dnia 24 września 2003 r. kwotę 145.000 zł., a resztę uzgodnionej ceny, tj. kwotę 195.000 zł., najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego nabycia udziału w lokalu. Powód od razu w dniu zawarcia umowy, a więc 15 września powiadomił o niej prezesa pozwanej spółki, od którego dowiedział się, że całe mieszkanie nr 58 zostało w tymże samym dniu sprzedane na współwłasność A.T. oraz wskazanej przez nią nabywczyni H.M. A.T. złożyła w dniu 12 września oświadczenie, że wszelkie ewentualne roszczenia powoda w stosunku do spółki przejmuje na siebie. Powód, zawierając umowę z R.C., pobrał od niego zadatek w wysokości 50.000 zł. Wobec nie dojścia do skutku umowy notarialnej, musiał zwrócić mu zadatek w podwójnej wysokości, czyli poniósł szkodę w kwocie 50.000 zł., poza tym opłacił prowizję agencji pośrednictwa nieruchomości w kwocie 6.500 zł., wreszcie utracił zysk wynikający z różnicy pomiędzy ceną, którą miał zapłacić pozwanej, a uzgodnioną z R.C. w kwocie 162.600 zł., z której dochodzi zasądzenia w niniejszej sprawie tylko 10%, tj. 16.200 zł. - co daje łącznie kwotę 72.760 zł. Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 7 lutego 2006 r. oddalił powództwo o zasądzenie tej kwoty od pozwanej spółki, wobec braku w sprawie podstawowych przesłanek do przypisania jej odpowiedzialności odszkodowawczej. Przede wszystkim, w ocenie tego Sądu, winę za nie dojście do skutku umowy sprzedaży lokalu ponosi A.T., a nie pozwana spółka, co czyni roszczenie chybionym co do zasady. Poza tym powód nie wykazał realnie poniesionej szkody, a wreszcie, pomiędzy tą deklarowaną przez niego szkodą a działaniem pozwanej nie zachodzi adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. Apelacja powoda od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 1 grudnia 2006 r. Sąd ten wprawdzie stwierdził, iż bezprzedmiotowe są rozważania Sądu I Instancji co do zawinienia A.T. w stosunku do powoda, gdyż nie jest ona pozwaną w procesie, jednakże zaaprobował ocenę tego Sądu co do nie udowodnienia przez powoda faktu poniesionej szkody oraz 4 braku normalnego związku przyczynowego pomiędzy ewentualną szkodą a działaniem pozwanej, co dawało mu wystarczającą podstawę do nieuwzględnienia apelacji. Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył skargą kasacyjną powód. Zarzucił naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 390 § 1 k.c. i na tej podstawie wnosił o jego uchylenie, a także o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego i uwzględnienie powództwa. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Strony łączyła umowa realizatorska, w praktyce określana też jako umowa deweloperska. W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to rodzaj umowy nie nazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Dewloper odpowiada za szkodę wynikłą z nie wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7 – 8, poz. 130 i z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, LEX nr 183717). Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że wprawdzie Sąd Apelacyjny rozpoznawał odpowiedzialność pozwanego dewelopera w ramach art. 471 k.c., ale zrobił to niekonsekwentnie. Przede wszystkim należało ustalić i ocenić czy powód miał rzeczywiste szanse dotrzymania ustalonych terminów sfinansowania kosztów budowy, co łączyło się z perspektywą uzyskania przez niego środków finansowych z umowy zawartej z R.C. Jeśli perspektywa ta była realna, to pozwany ponosiłby odpowiedzialność za przedwczesną notarialną sprzedaż udziału w lokalu innej osobie, zamiast powodowi. W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy zajął stanowisko, że zachodzi normalny związek przyczynowy między nie dochowaniem umowy przez dewelopera, a szkodą w postaci utraty wartości mieszkania, które miało być przeznaczone dla zamawiającego, pomniejszoną, rzecz jasna, o wysokość wpłat do których uiszczenia zobowiązany był zamawiający 5 deweloperowi. Odmienny pogląd Sądu Apelacyjnego, który uznaje ten związek za zbyt odległy nie zasługuje więc na akceptację. To zaś uzasadnia zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 471, art. 6 i art. 361 § 1 k.c. Skarżący trafnie podnosi też, że nie są zrozumiałe powody, dla których Sąd uznał, że faktura dotycząca wpłaty przez powoda na rzecz agencji pośrednictwa obrotem nieruchomości kwoty 6.500 zł. w istocie nie potwierdza dokonanej wpłaty. Inna rzecz, czy kwota ta – w perspektywie dochodzonego roszczenia za utraconą korzyść majątkową w kwocie 16.200 zł. - stanowiła rzeczywistą szkodę powoda, czy też tylko konieczny koszt umowy z R.C., od którego powód miał uzyskać środki na sfinansowanie umowy z pozwanym. Natomiast bezzasadny jest zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 390 § 1 k.c. W przytoczonym orzecznictwie wyjaśniono, że brak jest podstaw do traktowania umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej i Sąd Apelacyjny tak jej nie traktował. Ubocznie więc tylko warto zauważyć, że takie ewentualne zakwalifikowanie tej umowy mogłoby działać na niekorzyść skarżącego, z uwagi na ograniczoną odpowiedzialność za nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej, przewidzianą w art. 390 § 1 k.c. Z podanych względów zaskarżony wyrok nie mógł się ostać, w związku z czym na podstawie art. 39815 w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.