I Ca 538/21

Sygn. akt I Ca 538/21 POSTANOWIENIE Dnia 4 listopada 2021 roku Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący Sędzia Elżbieta Zalewska-Statuch po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2021 roku w Sieradzu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku G. Ż. z udziałem L. D. , M. S. i R. K. o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Wieluniu z dnia 10 września 2021 roku, sygnatura akt I Ns 352/20 postanawia: 1. zwolnić G. Ż. od kosztów postępowania apelacyjnego; 2. oddalić apelację. Sygn. akt I Ca 538/21 UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy w Wieluniu, oddalił wniosek G. Ż. w sprawie z udziałem L. D. , M. S. i R. K. o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczy wspólnej. Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia i wnioski, których istotne elementy przedstawiają się następująco: G. i K. małżonkowie Ż. są właścicielami lokalu mieszkalnego numer (...) wraz z przynależnymi pomieszczeniami i udziałem w nieruchomości wspólnej w budynku wielorodzinnym znajdującym się w W. przy ulicy (...) . W budynku wyodrębnione zostały cztery lokale mieszkalne, właścicielami pozostałych lokali są uczestnicy postępowania. W budynku przy ulicy (...) nie działa wspólnota mieszkaniowa, która nie została powołana. W budynku przy ulicy (...) właściciele lokali, z wyłączeniem wnioskodawcy, rozpoczęli i przeprowadzili latem 2020 roku remont dachu. Decyzją z 23 lipca 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. umorzył postępowanie administracyjne w stosunku do robót budowlanych związanych z przełożeniem pokrycia dachowego – dachówki ceramicznej na części budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na działce numer (...) w W. przy ul. (...) . G. Ż. odwołał się od decyzji do (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. . Sąd wskazał, że stosownie do treści art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 532) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Podniesiono również, że przepis art. 19 ustawy stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Ponadto zgodnie z art. 20 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, zaś na podstawie art. 24 ustawy w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Sąd zwrócił uwagę, że w budynku znajdującym się w W. na ulicy (...) wyodrębnione zostały cztery lokale, w związku z czym sposób zarządu, jeżeli właściciele nie zawarli umowy przewidzianej w art. 18 ust. 1, określają przepisy rozdziału 4. ustawy. W takim wypadku w ocenie sądu właścicielowi lokalu, z wyjątkiem przewidzianym w art. 22 ust. 4 ustawy dotyczącym połączenia dwóch lokali lub podziału lokalu, nie przysługuje uprawnienie do domagania się od sądu zobowiązania wspólnoty do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia na jego rzecz upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, które to uprawnienia przewidują przepisy art. 199 zdanie drugie k.c. i art. 201 zdanie drugie k.c. w odniesieniu do małych wspólnot. Po przeprowadzeniu postępowania Sąd wskazał, iż w jego ocenie wnioskodawcy nie przysługuje legitymacja czynna do wystąpienia z wnioskiem w niniejszej sprawie, ponieważ że od 1 stycznia 2020 r. weszły w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali dokonanej na podstawie art. 7 pkt 2-4 ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie (...) oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1309), wobec czego w budynku przy ulicy (...) istnieje tzw. duża wspólnota, w której właściciele lokali, zgodnie z art. 20 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o własności lokali , są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W takiej sytuacji, zdaniem sądu, stosownie do treści powołanego już wyżej przepisu art. 24 ustawy, legitymacja czynna do wystąpienia z wnioskiem o wydanie rozstrzygnięcia przez sąd przysługuje zarządowi lub zarządcy. Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd oddalił wniosek z uwagi na brak legitymacji czynnej po stronie wnioskodawcy. Sąd podkreślił również, że przepisy powołane przez wnioskodawcę art. 199 zdanie drugie k.c. i 201 zdanie drugie k.c. przyznające współwłaścicielom legitymację czynną do wystąpienia z wnioskiem o wydanie stosownego rozstrzygnięcia przez sąd odnoszą się do wspólnot małych. Ponadto – niezależnie od braku legitymacji czynnej po stronie wnioskodawcy dla sądu w niniejszej sprawie – żądanie uznania za dokonane samowolnie czynności podjętych w związku z remontem części wspólnych nieruchomości nie znajduje podstawy prawnej. W ocenie sądu obowiązek utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej wynika z przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali , zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Apelację od powyższego wyroku złożył wnioskodawca, zaskarżając orzeczenie w całości, w oparciu o zarzut błędnej podstawy prawa przy wyrokowaniu oraz nie uwzględnienie złożonych wniosków będących podstawą procesu zmienione wskutek przeciągania postępowania. Skarżący wniósł o zmianę postanowienia i uwzględnienie sprecyzowanych na wniosek sądu na ostatniej rozprawie wniosków w przedmiocie: uznania przez sąd dokonanych przez uczestników procesu czynności remontu dachu tylko w swojej części jako czynności wykonane samowolnie poprzez rozporządzanie rzeczą wspólną bez jego zgody w myśl przepisów ustawy obowiązującej w chwili rozpoczęcia już prac przygotowawczych zaplanowanego remontu, a mianowicie do stycznia 2020 r. z uwagi na rozpoczęcie już prac w zakresie remontu dachu 1 lipca 2019 r. nr rej. organu, starostwa przyjmującego zgłoszenie (...) załącznik nr 1 oraz zobowiązanie współwłaścicieli budynku do partycypowania w kosztach naprawy pozostałej części wspólnej dachu i innych części należących do wspólnoty w równych częściach z uwagi na wyjaśnienie pismem procesowym z 01.09.2021 r.; zobowiązanie współwłaścicieli do podejmowania wspólnych decyzji w utrzymywaniu części wspólnych w celu właściwego zarządzania nieruchomością uznanie wniosków pismami z 27.06.2020 r., 27.01.202l r., oraz 01.09.2021 r., jako potwierdzającymi starania i zaangażowanie we właściwym utrzymywaniu części wspólnych. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o zmianę wydanego postanowienia lub ewentualne skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W odpowiedzi na apelację uczestnicy postępowania wnieśli o jej oddalenie. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja jest niezasadna i podlega oddaleniu. Kontrola instancyjna nie wykazała uchybień przepisom prawa w zakresie poczynionych ustaleń. Dokonane przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne dotyczące okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy znajdują odzwierciedlenie w przytoczonych na ich poparcie dowodach. Stąd ustalenia te oraz wyprowadzone na ich podstawie wnioski prawne Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne. Sformułowane przez skarżącego zarzuty dotyczą zasadniczej kwestii - wynikającej z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku - związanej z wnioskowaniem o braku legitymacji powoda do wystąpienia z żądaniem wstrzymania robót budowlanych prowadzonych na części dachu wobec braku zgody wnioskodawcy do czasu uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli oraz zasądzenia zadośćuczynienia w wysokości 8000 zł od uczestników na rzecz Fundacji wskazanej we wniosku. Skarżący nie zgadza się z oceną prawną sądu pierwszej instancji, który mając na uwadze datę wystąpienia z żądaniem wstrzymania robót zainicjowanych w czerwcu 2020 roku wskazał, że wobec zmiany z 1 stycznia 2020 roku przepisów powołanej w uzasadnieniu ustawy o własności lokali nie ma zastosowania w tej sprawie przepis art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie kodeksu cywilnego . W ocenie skarżącego decydującą dla prawidłowości zastosowania właściwych przepisów prawa winna być data zgłoszenia robót budowlanych, a to zdarzenie miało miejsce w lipcu 2019 roku. Na dowód powyższego apelujący przedłożył pismo ze Starostwa Powiatowego w W. z 17 lipca 2019 roku, potwierdzające datę zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę w postaci demontażu istniejącej dachówki i ponownego jej ułożenia na zaprawie wapienno – piaskowej. Sąd Okręgowy prawidłowości wnioskowania skarżącego nie podziela, ponieważ żądanie wnioskodawcy nie dotyczyło czynności objętej treścią pisma z 17 lipca 2019 roku a więc oceny prawidłowości dokonania zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę. Wnioskodawca ostatecznie żądał uznania czynności docieplenia budynku i remontu dachu za samowolę budowlaną, zobowiązania współwłaścicieli do wspólnego podejmowania decyzji przy jakichkolwiek czynnościach remontowych. Nawet przy takim sformułowaniu żądanie wnioskodawcy nie mogło zostać uwzględnione, gdyż sąd nie jest organem uprawnionym do wiążącego współwłaścicieli stwierdzania samowoli budowlanej, gdyż jest to kompetencja organów nadzoru budowlanego. Nie ma również podstaw do zobowiązywania współwłaścicieli do wspólnego podejmowania decyzji, gdyż obowiązki współwłaścicieli wynikają wprost z przepisów kodeksu cywilnego ( rozdział IV kodeksu cywilnego ). Mając jednak na uwadze podnoszoną przez skarżącego okoliczność samowoli budowlanej na nieruchomości wspólnej, wskazać należy, że pogląd apelującego nie ma umocowania w faktach. Po pierwsze ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że roboty budowalne zostały zgłoszone do starostwa, który to organ potwierdził, że przełożenie dachówki nie jest wymagane żadne pozwolenie ani nawet zgłoszenie. Nie jest również prawdą, że (...) Wojewódzki Inspektorat Nadzoru B. prowadzi postępowanie w tej sprawie, bowiem decyzją nr (...) z 7 października 2021 r. (k. 201 – 204) utrzymano w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru B. w W. nr (...) z 23 lipca.2021 r. (k. 205-207 verte) na mocy, której umorzono postępowanie administracyjne w sprawie robót budowalnych związanych z położeniem pokrycia dachowego na części budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na działce numer (...) w W. przy ul. (...) . Należy natomiast wyjaśnić, że istota instytucji skutkujących prawem żądania wydania przez sąd rozstrzygnięcia wywołującego skutek wobec wszystkich współwłaścicieli zarezerwowana jest do spraw, które przekraczają zakres zwykłego zarządu i w praktyce ma na celu ustalenie zasady rozstrzygania ewentualnych sporów o prawo do żądania zwrotu wydatków poniesionych na wspólną nieruchomość, ewentualnie zastępowania zgody współwłaścicieli w sytuacjach w których do podjęcia czynności prawnej taka zgoda jest wymagana albo w celu zapobieżenia dokonania czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Remont dachu czy docieplenie budynku nie jest czynnością rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, gdyż zmierza do zachowania w stanie niepogorszonym wspólnej własności a spory dotyczące sposobu wykonywania takich czynności również nie powinny być kwalifikowane jako wyczerpujące tę przesłankę. Wnioskodawca nie występuje również w tej sprawie jako przyszły wierzyciel w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Występuje raczej w pozycji przyszłego dłużnika odmawiającego udziału w pokryciu kosztów poniesionych na remont, a zatem w ewentualnym procesie o zapłatę może podnosić zarzuty związane z nieprawidłowym prowadzeniem procesu remontowego. Do czasu jednak wyłonienia zarządu nie ma możliwości wytoczenia przeciwko apelującemu ewentualnego powództwa o zapłatę. Rozwiązanie problemu związanego z właściwą reprezentacją wspólnoty lokalowej leży zatem po stronie tejże wspólnoty. Ponadto wypada zauważyć, że nawet przy przyjęciu toku rozumowania apelującego jego legitymacja do działania w tej sprawie nie ma umocowania w treści art. 199 kc. , bowiem do wystąpienia do sądu z żądaniem wyrażenia przez sąd zgody na dokonanie czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd rzeczą mają jedynie współwłaściciele, którzy dysponują większością udziałów. Jak wynika z akt sprawy wnioskodawcy przysługuje w przedmiotowym budynku jedynie 28 % udziałów. Nie posiada zatem legitymacji do zgłoszenia wniosku na podstawie art. 199 zd. drugie k.c. Z tego już tylko względu wniosek podlegał oddaleniu. W sprawie nie ma zastosowania również zastosowania przepis art. 201 k.c. gdyż dotyczy on czynności zwykłego zarządu, a przedmiotowa sprawa dotyczy zgody na prace remontu dachu na budynku położonego w W. przy ulicy (...) , które to bez wątpienia nie należą do zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W sprawie nie miałyby zastosowania także przepis art. 202 kc pozwalający na samodzielne występowanie przed sąd każdemu ze współwłaścicieli, gdyż takie uprawnienie ograniczone jest do czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Hipoteza tego przepisu dotyczy takiej sytuacji, kiedy większość współwłaścicieli postanawia (zamierza) dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Zauważyć również należy, że ustawodawca wyraźnie w treści art. 202 k.c. wskazuje, że planowana czynność ma być sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu w sposób "rażący". W grę może zatem wchodzić jedynie ta czynność, której sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządu jest oczywista dla każdego racjonalnie gospodarującego podmiotu. Brak "rażącej" sprzeczności wyłącza możliwość pozytywnego rozstrzygnięcia o żądaniu. Przepis art. 202 k.c. ma chronić mniejszościowych współwłaścicieli przed dokonaniem konkretnej czynności przez większość współwłaścicieli. Rozstrzygnięcie sądu w trybie art. 202 k.c. może zatem polegać na zakazie dokonania zamierzonej czynności albo zobowiązaniu współwłaściciela podejmującego czynność do jej zmodyfikowania. Taka sytuacja w rozpatrywanej sprawie nie ma miejsca, gdyż okoliczności sprawy nie wskazują na rażącą sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością. Uczestnicy dążyli bowiem do zachowania wspólnego dobra w postaci prac związanych z remontem dachu, które to prace bez wątpienia służyły wszystkim mieszkańcom budynku. Żądanie wniosku z przyczyn wskazanych powyżej takiego charakteru nie ma. W podanych przez wnioskodawczynię okolicznościach sprawy nie może więc znaleźć zastosowania również zastosowanie art. 202 k.c. Z przytoczonych względów Sąd Odwoławczy oddalił apelację jako całkowicie bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. , o czym orzeczono jak w punkcie 2 sentencji.