I CA 433/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powoda W. B. o zapłatę czynszu najmu za lipiec 2010 roku od pozwanej P. w W. Sąd Rejonowy w Sieradzu oddalił powództwo, uznając, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana przez pozwanego, mimo że strony umówiły się na okres 10 lat bez możliwości wypowiedzenia. Sąd Rejonowy uznał, że przepis o możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest bezwzględnie obowiązujący i nie można go ograniczyć. Sąd Okręgowy w Sieradzu, rozpoznając apelację powoda, zmienił zaskarżony wyrok w całości. Sąd Okręgowy uznał, że strony, w ramach swobody umów, mogły postanowić o wyłączeniu możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez okres 10 lat, co nie narusza przepisów bezwzględnie obowiązujących. Zapis § 10 umowy, wyłączający możliwość wypowiedzenia przez pierwsze 10 lat, został uznany za ważny. W związku z tym, wypowiedzenie umowy przez pozwanego z dnia 30 marca 2010 roku zostało uznane za nieskuteczne. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 33.052,36 zł z ustawowymi odsetkami oraz koszty procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaDopuszczalność umownego ograniczenia lub wyłączenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w określonym przedziale czasowym.
Dotyczy głównie umów najmu lokali użytkowych, gdzie swoboda umów jest szersza niż w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Interpretacja przepisów dotyczących umów na czas oznaczony i nieoznaczony.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może zawierać postanowienie o wyłączeniu możliwości jej wypowiedzenia przez określony czas (np. 10 lat)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, strony mogą w ramach swobody umów postanowić o wyłączeniu możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez określony czas, o ile nie narusza to przepisów bezwzględnie obowiązujących.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że art. 673 § 3 k.c. (dotyczący wypowiadania umów na czas oznaczony) oraz art. 688 k.c. (terminy wypowiedzenia umów na czas nieoznaczony) dopuszczają umowne wydłużenie terminów wypowiedzenia lub czasowe wyłączenie możliwości wypowiedzenia, co nie jest sprzeczne z naturą stosunku najmu ani przepisami prawa.
Czy wypowiedzenie umowy najmu, która zawierała klauzulę o zakazie wypowiedzenia przez 10 lat, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu jest nieskuteczne, jeśli zostało złożone w okresie, w którym strony umownie wyłączyły możliwość wypowiedzenia.
Uzasadnienie
Skoro klauzula o zakazie wypowiedzenia przez 10 lat jest ważna, wypowiedzenie złożone w tym okresie nie wywołuje skutków prawnych, a stosunek najmu trwa nadal.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| W. B. | osoba_fizyczna | powód |
| P. w W. | spółka | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to możliwość wprowadzenia odmiennych uregulowań niż ustawowe, o ile nie naruszają przepisów iuris cogentis.
k.c. art. 673 § 3
Kodeks cywilny
Nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Sąd Okręgowy rozszerzył tę zasadę na możliwość umownego wyłączenia wypowiedzenia na czas oznaczony w umowie na czas nieoznaczony.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do zmiany zaskarżonego orzeczenia przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do orzekania o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do orzekania o kosztach postępowania apelacyjnego.
Pomocnicze
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Dotyczy terminów wypowiedzenia najmu lokalu. Sąd Okręgowy wskazał, że art. 688 k.c. ma charakter semiimperatywny, co oznacza, że można wydłużyć termin wypowiedzenia, ale nie skrócić.
k.p.c. art. 366
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis o powadze rzeczy osądzonej, zastosowany do kwestii nieskuteczności wcześniejszego oświadczenia o wypowiedzeniu.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu art. 6 § pkt 6
Podstawa do ustalenia wysokości kosztów zastępstwa procesowego.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu art. 12 § ust. 1 pkt 1
Podstawa do ustalenia wysokości kosztów zastępstwa procesowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może zawierać postanowienie o wyłączeniu możliwości jej wypowiedzenia przez określony czas (10 lat). • Wypowiedzenie umowy najmu złożone w okresie, w którym strony umownie wyłączyły możliwość wypowiedzenia, jest nieskuteczne. • Sąd Rejonowy naruszył art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego. • Sąd Rejonowy naruszył art. 65 § 2 k.c., art. 353 ¹ k.c., art. 354 k.c. i art. 673 § 3 k.c. poprzez uznanie skuteczności wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony z klauzulą o zakazie wypowiedzenia.
Odrzucone argumenty
Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony nie może zawierać postanowienia o wyłączeniu możliwości jej wypowiedzenia przez określony czas, gdyż przepisy o wypowiedzeniu są bezwzględnie obowiązujące.
Godne uwagi sformułowania
kluczowe znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy ma ustalenie, czy przez pierwsze 10 lat trwania łączącego strony stosunku najmu możliwe jest jego wypowiedzenie • zapis § 10 umowy jest jednoznaczny, konieczna jest jego ocena z punktu widzenia zgodności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa • art. 688 k.c. zawiera normę semiimperatywną, która wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, nie zaś jego wydłużenia • ustawodawca dopuszcza sytuację, w której strony będą przez określony czas związane stosunkiem najmu, bez możliwości jego wypowiedzenia • wypowiedzenie z 30 marca 2010 r. ocenić należało jako nieskuteczne
Skład orzekający
Elżbieta Zalewska-Statuch
przewodniczący
Katarzyna Powalska
sędzia
Przemysław Majkowski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Dopuszczalność umownego ograniczenia lub wyłączenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w określonym przedziale czasowym."
Ograniczenia: Dotyczy głównie umów najmu lokali użytkowych, gdzie swoboda umów jest szersza niż w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Interpretacja przepisów dotyczących umów na czas oznaczony i nieoznaczony.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów i jak sądy interpretują klauzule ograniczające prawo wypowiedzenia. Jest to istotne dla praktyków prawa cywilnego i przedsiębiorców.
“Czy można zablokować wypowiedzenie umowy najmu na 10 lat? Sąd Okręgowy odpowiada!”
Dane finansowe
WPS: 33 052,36 PLN
czynsz najmu: 33 052,36 PLN
zwrot kosztów procesu: 4070 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 2853 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.