I CA 432/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła zapłaty czynszu najmu za kwiecień 2010 roku, dochodzonego przez powoda W. B. od pozwanej P. S.A. Sąd Rejonowy w Sieradzu zasądził na rzecz powoda kwotę 33.052,36 zł wraz z odsetkami, uznając wypowiedzenie umowy najmu przez pozwaną za skuteczne. Pozwana wniosła apelację, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego. Sąd Okręgowy w Sieradzu, rozpoznając apelację, oddalił ją. Sąd Okręgowy uznał, że umowa najmu z dnia 31 sierpnia 2005 roku, zawarta na czas nieokreślony, zawierała klauzulę (§ 10 umowy) ograniczającą możliwość jej wypowiedzenia przez pierwsze 10 lat. Sąd uznał tę klauzulę za dopuszczalną w ramach swobody umów, gdyż przepis art. 673 k.c. dotyczący terminów wypowiedzenia ma charakter względnie obowiązujący i dopuszcza wydłużenie terminów wypowiedzenia lub ograniczenie możliwości wypowiedzenia. W związku z tym, wypowiedzenie złożone przez pozwaną w dniu 30 marca 2010 roku, przed upływem 10-letniego okresu, było nieskuteczne. Sąd Okręgowy nie podzielił również zarzutu pozwanej dotyczącego jednostronnej waloryzacji czynszu, wskazując na postanowienia umowy (§ 5 ust. 3) oraz wcześniejsze orzeczenie w tej sprawie. W konsekwencji apelacja pozwanej została oddalona, a pozwanej zasądzono koszty postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja dopuszczalności klauzul ograniczających możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, a także kwestia semiimperatywnego charakteru art. 688 k.c.
Dotyczy specyficznej sytuacji umowy najmu lokalu z klauzulą ograniczającą możliwość wypowiedzenia na czas oznaczony.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony, ale z klauzulą ograniczającą możliwość jej wypowiedzenia przez określony czas (np. 10 lat), może być skutecznie wypowiedziana przed upływem tego okresu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, ale z klauzulą ograniczającą możliwość jej wypowiedzenia przez pierwsze 10 lat, złożone przed upływem tego okresu, jest nieskuteczne.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że przepis art. 673 k.c. dotyczący terminów wypowiedzenia umowy najmu ma charakter względnie obowiązujący i dopuszcza możliwość umownego wydłużenia terminów wypowiedzenia lub ograniczenia możliwości wypowiedzenia na określony czas. Klauzula taka nie jest sprzeczna z naturą stosunku najmu ani z ustawą, a jej celem jest zapewnienie stabilności stosunku prawnego.
Czy postanowienie umowy najmu przewidujące możliwość zmiany stawki czynszu raz w roku w wysokości nieprzekraczającej wskaźnika inflacji za poprzedni rok kalendarzowy jest dopuszczalne, nawet jeśli nie zostało wprowadzone aneksem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał, że powód miał prawo do waloryzacji czynszu na podstawie § 5 pkt. 3 umowy, co zostało przesądzone wcześniejszym wyrokiem.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołał się na wcześniejsze orzeczenie Sądu Okręgowego w Sieradzu (sygn. akt I C 165/11), które przesądziło kwestię dopuszczalności waloryzacji czynszu na podstawie wskazanych postanowień umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| W. B. | osoba_fizyczna | powód |
| P. S.A. | spółka | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Określa trzymiesięczny termin wypowiedzenia najmu lokalu, który jest semiimperatywny i dopuszcza jego wydłużenie.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna oddalenia apelacji.
Pomocnicze
k.c. art. 673 § § 2
Kodeks cywilny
Przepis ten służy ochronie najemcy, a w sprawie niniejszej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożył najemca.
k.c. art. 673 § § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która pozwala stronom na ułożenie stosunku prawnego według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.p.c. art. 233
Kodeks postępowania cywilnego
Zarzut naruszenia przepisów postępowania dotyczący nieuwzględnienia zapisu umowy.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna orzekania o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy kosztów w postępowaniu apelacyjnym.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu art. 6 § pkt. 5
Dotyczy opłat za czynności radców prawnych.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu art. 12 § ust. 1 pkt. 1
Dotyczy opłat za czynności radców prawnych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony, ale z klauzulą ograniczającą możliwość jej wypowiedzenia przez pierwsze 10 lat, co jest dopuszczalne. • Wypowiedzenie umowy złożone przez pozwaną przed upływem 10-letniego okresu było nieskuteczne. • Powód miał prawo do waloryzacji czynszu na podstawie postanowień umowy.
Odrzucone argumenty
Zastosowanie art. 673 k.c. zamiast art. 688 k.c. do wypowiedzenia dokonanego przez najemcę. • Naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie zapisu umowy o konieczności aneksu do zmiany stawki czynszu.
Godne uwagi sformułowania
termin wypowiedzenia, zgodnie z art. 688 k.c. , jest trzymiesięczny. • art. 688 k.c. zawiera normę semiimperatywną, która wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, nie zaś jego wydłużenia. • zapis ograniczający możliwość wypowiedzenia umowy najmu w okresie 10 lat jest niedopuszczalny.
Skład orzekający
Elżbieta Zalewska-Statuch
przewodniczący
Katarzyna Powalska
sędzia
Przemysław Majkowski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja dopuszczalności klauzul ograniczających możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, a także kwestia semiimperatywnego charakteru art. 688 k.c."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umowy najmu lokalu z klauzulą ograniczającą możliwość wypowiedzenia na czas oznaczony.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnej kwestii dopuszczalności klauzul ograniczających możliwość wypowiedzenia umowy najmu, co ma praktyczne znaczenie dla wielu przedsiębiorców i wynajmujących.
“Czy można zablokować wypowiedzenie umowy najmu na 10 lat? Sąd Okręgowy odpowiada!”
Dane finansowe
WPS: 33 052,36 PLN
czynsz najmu: 33 052,36 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.