I C 99/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie E. M. i S. M. wnieśli pozew o zapłatę kwoty 184.543,02 zł wraz z odsetkami, wywodząc roszczenie z umowy najmu nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), zawartej w dniu 5 stycznia 1993 r. z upadłym podmiotem (...). Pozew został złożony w marcu 2017 r. Pozwany Syndyk masy upadłości wniósł o oddalenie powództwa, kwestionując ważność umowy najmu i podnosząc zarzut przedawnienia. Sąd ustalił, że nieruchomość była własnością spółki (...) od 1990 r., co było ujawnione w księdze wieczystej. Umowa sprzedaży nieruchomości z 1992 r. na rzecz powodów została uznana za nieważną z mocy art. 203 Kodeksu Handlowego (obecnie art. 210 KSH) przez sąd wieczystoksięgowy, a wniosek powodów o wpis prawa własności został oddalony. Umowa najmu z 1993 r. została zawarta między spółką (...) (reprezentowaną przez powodów jako członków zarządu) a powodami działającymi imieniem własnym. Sąd uznał tę umowę za nieważną z tych samych powodów co umowę sprzedaży, tj. z powodu naruszenia art. 203 Kodeksu Handlowego. Sąd podkreślił, że domniemanie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wpis w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem prawnym, nie zostało obalone. Orzeczenie sądu wieczystoksięgowego o nieważności umowy sprzedaży jest wiążące w świetle art. 365 § 1 k.p.c. Powodowie nie wykazali również udzielenia spółce pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu z członkami zarządu. W związku z nieważnością umowy najmu, powództwo zostało oddalone. Sąd odstąpił od obciążania powodów kosztami postępowania na podstawie art. 102 k.p.c., biorąc pod uwagę ich subiektywne przekonanie o słuszności roszczenia, brak pomocy fachowego pełnomocnika na etapie wnoszenia pozwu oraz fakt, że zostali wprowadzeni w błąd przez usterkowy wpis w księdze wieczystej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaNieważność umów zawieranych z naruszeniem przepisów o reprezentacji spółek, znaczenie wpisów w księgach wieczystych i domniemania ich zgodności ze stanem prawnym, wiążący charakter orzeczeń wieczystoksięgowych.
Dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji Kodeksu Spółek Handlowych, ale zasady reprezentacji i skutki naruszenia przepisów pozostają aktualne. Interpretacja art. 203 k.h. i jego następcy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa najmu nieruchomości zawarta między spółką, reprezentowaną przez członków zarządu, a tymi samymi członkami zarządu działającymi we własnym imieniu, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa taka jest nieważna z powodu naruszenia art. 203 Kodeksu Handlowego (obecnie art. 210 KSH).
Uzasadnienie
Sąd oparł się na orzeczeniu sądu wieczystoksięgowego, które stwierdziło nieważność umowy sprzedaży tej samej nieruchomości z powodu naruszenia art. 203 k.h. Podkreślono, że domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie zostało obalone, a prawo własności nieruchomości nadal przysługuje spółce. Umowa najmu została zawarta z naruszeniem przepisów o reprezentacji spółki.
Czy wpis w księdze wieczystej dotyczący własności nieruchomości jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że wpis w księdze wieczystej wskazujący spółkę jako właściciela nieruchomości nie został skutecznie obalony. Orzeczenie sądu wieczystoksięgowego o nieważności umowy sprzedaży na rzecz powodów jest wiążące i potwierdza, że powodowie nie nabyli prawa własności.
Czy sąd powinien odstąpić od obciążania powodów kosztami postępowania?
Odpowiedź sądu
Tak, sąd odstąpił od obciążania powodów kosztami postępowania.
Uzasadnienie
Sąd zastosował art. 102 k.p.c., biorąc pod uwagę subiektywne przekonanie powodów o słuszności roszczenia, brak pomocy fachowego pełnomocnika na etapie wnoszenia pozwu oraz fakt, że zostali wprowadzeni w błąd przez usterkowy wpis w księdze wieczystej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. M. | osoba_fizyczna | powód |
| S. M. | osoba_fizyczna | powód |
| Syndyk masy upadłości (...) w upadłości likwidacyjnej | inne | pozwany |
| (...) | spółka | upadły |
Przepisy (6)
Główne
u.k.w.h. art. 3
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Domniemanie to nie zostało obalone.
k.p.c. art. 365 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie prawomocne wiąże strony i sąd.
k.h. art. 203
Kodeks handlowy
W umowach pomiędzy spółką, a członkami zarządu tudzież w sporach z nimi reprezentuje spółkę rada nadzorcza lub pełnomocnicy powołani uchwałą wspólników. Czynności dokonane wbrew temu nakazowi są bezwzględnie nieważne.
k.s.h. art. 210
Kodeks spółek handlowych
W sprawach wynikających z powództwa lub wniosku o umorzenie postępowania, a dotyczących zaspokojenia roszczeń przeciwko członkom zarządu, spółkę reprezentuje adwokat albo radca prawny powołany przez radę nadzorczą lubjednogłośnie przez wspólników.
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Przepis ten reguluje zakaz nadużywania prawa podmiotowego i nie tworzy podstawy do dochodzenia roszczeń.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej wyższą lub niższą kwotę, niż według przepisów obowiązujących przy ustalaniu opłat sądowych. Sąd może w wyjątkowych wypadkach zasądzić od strony na rzecz przeciwnika procesowego zwrot kosztów w całości lub w części albo odmówić zasądzenia zwrotu kosztów w całości lub w części, nawet jeśli strona wygrała proces.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność umowy najmu z powodu naruszenia art. 203 Kodeksu Handlowego. • Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h.). • Wiążący charakter orzeczenia sądu wieczystoksięgowego stwierdzającego nieważność umowy sprzedaży.
Odrzucone argumenty
Ważność umowy najmu mimo naruszenia przepisów o reprezentacji. • Możliwość konwalidacji umowy przez jej wykonywanie. • Zastosowanie art. 5 k.c. do dochodzenia roszczeń.
Godne uwagi sformułowania
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. • Orzeczenie to jest wiążące w rozumieniu art. 365 § 1 k.p.c. • Nie sposób w tej sytuacji przyjąć, iż umowa zawarta przez spółkę reprezentowaną przez członków zarządu z tymi samymi członkami zarządu działającymi w imieniu własnym jest umową ważną. • Przepis ten bowiem reguluje zakaz nadużywania prawa podmiotowego, a nie tworzy podstawy do dochodzenia roszczeń.
Skład orzekający
Łucja Oleksy-Miszczyk
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Nieważność umów zawieranych z naruszeniem przepisów o reprezentacji spółek, znaczenie wpisów w księgach wieczystych i domniemania ich zgodności ze stanem prawnym, wiążący charakter orzeczeń wieczystoksięgowych."
Ograniczenia: Dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji Kodeksu Spółek Handlowych, ale zasady reprezentacji i skutki naruszenia przepisów pozostają aktualne. Interpretacja art. 203 k.h. i jego następcy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe jest prawidłowe ustalenie własności nieruchomości i przestrzeganie przepisów o reprezentacji spółek, nawet w pozornie prostych umowach najmu. Pokazuje też, jak ważne są księgi wieczyste.
“Nieważna umowa najmu przez błąd w reprezentacji spółki – jak nie stracić milionów?”
Dane finansowe
WPS: 184 543,02 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.