I C 885/12

Sygn. akt I C 885/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 kwietnia 2015r. Sąd Okręgowy w Płocku Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Renata Szatkowska Protokolant: Anna Bogacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2015r. sprawy z powództwa (...) Oddziału Wojewódzkiego Narodowego Funduszu Zdrowia w W. , M. S. i K. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. o uchylenie, stwierdzenie nieważności lub nieistnienie uchwał 1. uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. : nr (...) z dnia 26 marca 2012r. , nr (...) z dnia 26 marca 2012r. , nr (...) z dnia 26 marca 2012r. i nr (...) z dnia 26 marca 2012r. ; 2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. solidarnie na rzecz (...) Oddziału Wojewódzkiego Narodowego Funduszu Zdrowia w W. , M. S. i K. S. kwotę 800 zł (osiemset złotych) tytułem zwrotu opłaty od pozwu; 3. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. na rzecz (...) Oddziału Wojewódzkiego Narodowego Funduszu Zdrowia w W. kwotę 180 zł ( sto osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. I C 885/12 UZASADNIENIE (...) Oddział Wojewódzki Narodowego Funduszu Zdrowia w W. , M. S. i K. S. wystąpili przeciwko Wspólnocie Lokalowej (...) przy ul. (...) w P. o uchylenie : - uchwały nr (...) z dnia 26 marca 2012r. w sprawie przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na rok 2012, - uchwały nr (...) z dnia 26 marca 2012r. w sprawie przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na rok 2011, - uchwały nr (...) w sprawie przeznaczenia na bieżącą działalność eksploatacyjną zysku w kwocie 37.307,35 zł, - uchwały nr (...) o udzieleniu absolutorium dla zarządu wspólnoty za działalność w 2011r., ewentualnie o unieważnienie powyższych uchwał w przypadku ustalenia nieistnienia „dużej” wspólnoty. Wskazał w uzasadnieniu pozwu, iż : - uchwała nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż zarząd nie wykazał faktycznych kosztów w zakresie; – utrzymania czystości części wspólnej, - utrzymania dźwigu osobowego, - kosztów administracji i innych nieokreślonych kosztów, - opłat na fundusz remontowy, - odśnieżania i usuwania oblodzenia, - uchwała nr (...) również narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż wobec braku wiążących uchwał w sprawie przyjęcia sprawozdań za lata 2007-2010, zaskarżona uchwała może zawierać nieprawidłowe lub nieprawdziwe dane, obecnie toczą się sprawy w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdań : I C 2285/08, I C 756/09, I C 1937/09, I C 844/11, - uchwała (...) narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali , który nakazuje wspólnocie rozliczyć się z właścicielami z zaliczek pobranych na opłaty związane z kosztami utrzymania i zarządu nieruchomością, w części przekraczającej potrzeby wspólnoty kwoty powinny być zwracane właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów, - uchwała nr (...) jest kwestionowana, gdyż nie można udzielić absolutorium zarządowi, który działa z naruszeniem interesów wspólnoty i poszczególnych właścicieli, bowiem podjął uchwały j.w., W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, wskazała, iż nie zachodzi żadna z przyczyn, określonych w art. 25 ustawy o własności lokali , a uzasadniających zaskarżenie uchwał wspólnoty. Sąd ustalił, co następuje : Powodowie są właścicielami lokali użytkowych, znajdujących się na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) i tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową. Do H. i K. S. należy jeden lokal ( udział procentowy 12,72), do NFZ także jeden lokal ( udział 23,09%), do (...) spółki z o.o. w (...) lokale ( udział 62,51%), do M. P. (1) jeden lokal ( udział 0,54%) i do M. P. (2) jeden lokal ( udział 1,14 % ( v. lista głosów oddanych w głosowaniu k. 17, k.19, k.21, k.23). Pismem z dnia 16 marca 2012r. pozwana wspólnota zawiadomiła właścicieli lokali, iż w dniu 26 marca 2012r. odbędzie się roczne zebranie wspólnoty, podczas którego przedstawiony zostanie plan finansowo-gospodarczy na 2012r.oraz sprawozdanie finansowe z działalności zarządu za 2011r., zaś dyskusji i głosowaniu poddane zostaną uchwały dotyczące przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na 2012r., przyjęcia sprawozdania finansowego za 2011r., przeznaczenia zysku za 2011r. oraz udzielenia absolutorium dla zarządu ( v. zawiadomienie z 16 marca 2012r. k. 31 ). W odpowiedzi powodowie wystosowali do zarządu wspólnoty pismo, zawierające szereg pytań odnośnie przedmiotu uchwał, mających podlegać dyskusji i głosowaniu w dniu 26 marca 2012r. w zakresie : - kosztów utrzymania czystości, - opłat za wodę, - utrzymania dźwigu osobowego, - przeznaczenia opłat na fundusz remontowy, - składników pozycji „koszty administracyjne” , „pozostałe koszty” , „koszty wspólne”, - kosztów remontu elewacji budynku, - powierzchni wspólnej budynku. W piśmie tym wnieśli jednocześnie, by przeznaczyć zysk netto za 2011r. do rozliczenia proporcjonalnie między właścicieli nieruchomości, a nie na bieżącą działalność eksploatacyjną ( v. pismo powodów z 26 marca 2012r. k. 30). W dniu 26 marca 2012r. pozwana wspólnota uchwaliła cztery uchwały : nr (...) o przyjęciu planu finansowo-gospodarczego na rok 2012, nr (...) z dnia 26 marca 2012r. o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2011r., nr (...) o zamiarze przeznaczenia na bieżącą działalność eksploatacyjną zysku w kwocie 37.307,35 zł, nr (...) o udzieleniu absolutorium dla zarządu za 2011r. Za przyjęciem uchwał oddano 64,19 % głosów, przeciw 35,81 %, nie było głosów wstrzymujących się ( v. uchwały (...) , nr (...) , nr (...) , nr (...) k. 16 – 23, protokół zebrania wspólnoty k. 24-26). W planie finansowo – gospodarczym na 2012r.przewidziano następujące pozycje : - utrzymanie części wspólnej nieruchomości : energia elektryczna 3.602 zł, utrzymanie czystości 20.991 zł, odśnieżanie i usuwanie oblodzeń 3.1012 zł, woda 1.304 zł, ciepło 2.391 zł, utrzymanie dźwigu osobowego 15.558 zł , - przegląd budynku 2.515 zł, - fundusz remontowy – 31.456 zł, - zarządzanie : koszty administracji 26.488 zł, konserwacja 10.092 zł, zakup materiałów różnych 3.788 zł, koszty pozostałe 13.011 zł ( v. plan finansowo- gospodarczy na 2012r. k. 32). W sprawozdaniu finansowym za 2011r. zarząd wskazał, iż zlecił przeprowadzenie przeglądów okresowych : - stanu technicznego budynku ; przegląd ten wykazał konieczność wymiany pokrycia dachowego, - przewodów kominowych dymowych- spalinowych, - pomiarów elektrycznych. Ponadto, zarząd poinformował, iż zaktualizował instrukcję bezpieczeństwa pożarowego dla całego budynku, zawarł umowę z firmą remontowo- konserwacyjną odnośnie bieżących napraw i konserwacji i zlecił prace, obejmujące demontaż uszkodzonych i montaż nowych rynien, ułożenie pasów papy zgrzewnej i wykonanie obróbki blacharskiej na dachu. Wskazał, iż przychody z działalności podstawowej wyniosły 132.978,86 zł, a koszty działalności podstawowej wyniosły 90.003,25 zł , wynik z działalności netto 37.307,35 zł. Z bilansu za 2011r., stanowiącego część sprawozdania, wynika, iż suma aktywów równała się sumie pasywów i wyniosła 111.849, 36 zł ( v. sprawozdanie finansowe k. 41-43, rachunek zysków i strat k. 34, bilans k. 35). Pismem z dnia 16 kwietnia 2012r. pełnomocnik NFZ zwrócił się do wspólnoty o udostępnienie mu dokumentów i materiałów źródłowych w przedmiocie ustalenia : - okresu dzierżawy winy i kwot dzierżawy, - okresu konserwacji i serwisu windy oraz kwot z tym związanych, - zasad utrzymania czystości na powierzchni wspólnej, - umowy obsługi księgowej wspólnoty, - uchwały o utworzeniu wspólnoty, - kosztów remontu budynku, - obmiaru budynku, - tzw. „kosztów pozostałych”, - zasad rozliczenia zaległego VAT-u ( v. pismo pełnomocnika NFZ z 16 kwietnia 2012r. k. 44). Pismem z 25 kwietnia 2012r. zarząd wspólnoty poinformował NFZ, iż może zapoznać się z żądanymi dokumentami w dniu 2 maja 2012r. ( v. pismo wspólnoty z 25 kwietnia 2012r. k. 46). W dniu 2 maja 2012r. pełnomocnik NFZ sporządził notatkę, iż w umówionym terminie, tj. 2 maja 2012r. nie stawił się nikt ze wspólnoty ( v. notatka r.pr. Romy T. k. 45 ). Powodowie prowadzili ze wspólnotą korespondencję odnośnie uzyskania informacji na temat kosztów poniesionych w 2011r. i wydatków, planowanych w 2012r., w swoich pismach zadawali wspólnocie konkretne pytania ( v. korespondencja powodów ze wspólnotą k. 60-62). Zarząd pozwanej wspólnoty w osobie M. P. (2) wybrano w dniu 26 maja 2008r. ( v. uchwała (...) z zał. k. 91- 94 ). Wspólnota mieszkaniowa przy ul. (...) składa się z 8 lokali : ( v. dokumentacja dotycząca samodzielności lokali k. 140- 147). Pomiędzy wspólnotą a powodami toczyło się i toczy nadal w tut. sądzie wiele procesów w przedmiocie zaskarżenia uchwał wspólnoty : - w sprawie I C 737/10 zaskarżono uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowego na 2010r., wyrokiem z dnia 28 lipca 2010r. uchwałę uchylono, - w sprawie I C 2285/08 zaskarżono uchwały nr (...) ., zatwierdzającej sprawozdanie finansowe za 2007r., nr (...) , zlecającej administrowanie nieruchomością i (...) ., wyrażającej zgodę na dzierżawę terenu pod altankę śmietnikową, z uwagi na uchylenie tych uchwał przez wspólnotę w toku procesu, powodowie cofnęli powództwo i postępowanie zostało umorzone, - w sprawie I C 756/09 zaskarżono uchwałę nr (...) , zatwierdzającej sprawozdanie finansowe za 2007r. i przeznaczającej nadwyżkę przychodów na fundusz remontowy, wyrokiem z dnia 24 maja 2010r. uchylono przedmiotową uchwałę, - w sprawie I C 969/10 zaskarżono uchwałę nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu za 2009r. i uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2009r., wyrokiem z dnia 5 października 2011r. uchylono zaskarżone uchwały, - w sprawie I C 1937/09 zaskarżono uchwałę nr (...) , dotyczącą przyjęcia rocznego sprawozdania finansowo-księgowego za 2008r., sprawozdania zarządu i udzielenia mu absolutorium oraz rozliczenia ujemnego za 2008r.; sprawa nie została jeszcze zakończona, - w sprawie I C 1094/12 zaskarżono uchwały nr (...) w sprawie zakupu lub leasingu windy oraz nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowego na 2009r. , wyrokiem z dnia 18 listopada 2013r. uchylono przedmiotowe uchwały, - w sprawie I C 844/11 zaskarżono uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowo – gospodarczego na 2011r., nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2010r. i nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu za 2010r. , sprawa jest w toku ( v. kopie dokumentów ze spraw toczących się pomiędzy powodami a wspólnotą k. 185- 276). W sprawie I C 1094/12 Sąd Okręgowy w P. ustalił, iż od 8 maja 2008r. powstała duża wspólnota mieszkaniowa, bowiem od tej daty istniało w przedmiotowej nieruchomości łącznie 8 lokali, w tym 5 lokali wyodrębnionych i 3 lokale niewyodrębnione, lecz samodzielne. Strony nie kwestionowały powyższego ustalenia (v. uzasadnienie wyroku z dnia 18 listopada 2013r. w sprawie I C 1094/12 k. 253). Między wspólnotą a powodami od wielu lat toczy się spór odnośnie kwestii windy, zamontowanej w nieruchomości; do chwili obecnej wspólnota nie wyjaśniła, na jakich zasadach wspólnota korzysta z windy i jakie ponosi koszty z tym związane, wobec czego wszystkie uchwały wspólnoty, przewidujące koszt utrzymania windy, zostały zaskarżone, a niektóre uchylone , dotyczy to uchwał w sprawach I C 2285/08, I C 756/09, I C 969/10, I C 1937/09 oraz I C 1094/12( v. pozwy w sprawach I C 2285/08, I C 756/09, I C 969/10, I C 1937/09 oraz I C 1094/12 k.190-195, k. 209-212, k. 223-226, k. 237-239, k. 244-248, orzeczenia w sprawach I C 2285/08, I C 756/09, I C 969/10 oraz I C 1094/12 k. 208, k. 217, k. 231, k. 251). Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów w postaci : zawiadomienia z 16 marca 2012r. ( k. 31 ), pisma powodów z 26 marca 2012r. ( k. 30), uchwał wspólnoty : nr (...) ( k. 16 – 23), protokołu zebrania wspólnoty ( k. 24-26), planu finansowo- gospodarczego na 2012r. ( k. 32), sprawozdania finansowego ( k. 41-43), rachunku zysków i strat ( k. 34), bilansu ( k. 35), pisma pełnomocnika NFZ z 16 kwietnia 2012r. ( k. 44), pisma wspólnoty z 25 kwietnia 2012r. ( k. 46), notatki r.pr. Romy T. ( k. 45 ), korespondencji powodów ze wspólnotą ( k. 60-62), uchwały nr (...) z zał. ( k. 91- 94), dokumentacji dotyczącej samodzielności lokali ( k. 140- 147), dokumentów ze spraw toczących się pomiędzy powodami a wspólnotą ( k. 185- 276). Pozwana wspólnota nie podjęła nawet próby wykazania co do uchwały nr (...) zasadności wysokości i rodzaju planowanych przychodów , jak również zasadności wysokości i rodzaju planowanych wydatków. Co do uchwały nr (...) wspólnota nie przedstawiła dokumentów, na podstawie których można by było sprawdzić, jakie były przychody wspólnoty i ich wysokość, jakie wydatki i ich wysokość, a w efekcie, czy – jak to przyjęto w uchwale (...) - wspólnota uzyskała za 2011r. wynik finansowy dodatni i w jakiej kwocie. Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanej o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka, A. G. , gdyż dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma znaczenia stan wiedzy osób uczestniczących w zebraniu wspólnoty w dniu 26 marca 2012r. odnośnie nagrywania przebiegu zebrania. Sąd zważył, co następuje : Ponieważ przedmiotowa wspólnota ma charakter tzw. dużej wspólnoty ( art. 20 ustawy o własności lokali ), bowiem składa się z 8 lokali, do zaskarżenia jej uchwał zastosowanie ma art. 25 powyższej ustawy, który stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interes właściciela lokalu. W ocenie sądu trzy przedmiotowe uchwały, tj. nr (...) , nr (...) i nr (...) sprzeczne są z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością. Odnośnie uchwały nr (...) o przyjęciu planu finansowo-gospodarczego na rok 2012 wspólnota nadal nie wyjaśniła statusu prawnego windy, czy jest to dzierżawa, czy własność, nie wyjaśniła, na jakich zasadach wspólnota korzysta z windy i jakie ponosi faktyczne koszty, związane z użytkowaniem dźwigu. Ponadto nie wykazała, co składa się na poszczególne pozycje planowanych wydatków, podano tylko ogólne kwoty, ale na tej podstawie nie można wywnioskować, czy zasadny jest rodzaj danego wydatku i jego wysokość. Niektóre pozycje, np. „pozostałe koszty” na kwotę ponad 13.000 zł i „zakup materiałów różnych” na ponad 3.000 zł, są tak ogólnie określone, że w żaden sposób nie można stwierdzić, czego dotyczą, tym bardziej więc nie można ocenić, czy wydatki te są zasadne. Równie enigmatycznie brzmią pozycje „konserwacja” i „koszty administracji”. Wspólnota nie przedstawiła żadnych dokumentów, które potwierdzałyby, jakie wspólnota uzyska dochody w 2012r. i z jakiego tytułu oraz jakie poniesie wydatki i w jakiej wysokości. To zaś uniemożliwia sądowi ocenę, czy działania wspólnoty były zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością. Podobna ocena dotyczy uchwały nr (...) z dnia 26 marca 2012r. o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2011r. Wspólnota nie wykazała, w jaki sposób obliczyła poszczególne wydatki, na jakich przesłankach oparła swoje obliczenia dotyczące przychodów, uchwała wymienia tylko łączną kwotę przychodów i łączną kwotę wydatków. Na tej podstawie nie jest możliwe ustalenie, czy dane te są prawidłowe, tj. czy rzeczywiście w 2011r. przychód wyniósł 132.978,86 zł i czy wydatki były usprawiedliwione. Uchwała (...) dotyczy zamiaru wspólnoty przeznaczenia zysku za 2011r. w kwocie 37.307,35 zł na bieżącą działalność eksploatacyjną wspólnoty. Skoro – jak to wyżej wskazano- nie można ocenić prawidłowości rozliczenia przychodów i wydatków wspólnoty za 2011r., to nie można także ustalić, czy rzeczywiście w 2011r. powstał zysk, a jeśli tak, w jakiej kwocie. Z tego względu również ta uchwała nie mogła pozostać w mocy. Uchwała nr (...) o udzieleniu absolutorium dla zarządu narusza interesy właścicieli, bowiem zarząd wspólnoty działał w 2011r. nieprawidłowo; nie przygotował właściwie sprawozdania finansowego, ani też planu finansowo- gospodarczego. Członkowie wspólnoty nie uzyskali od zarządu wyjaśnień na temat faktycznych przychodów, czy wydatków w 2011r., nie dowiedzieli również, jakie przewidywane są przychody i wydatki na 2012r. Nie są więc w stanie ocenić, czy ich pieniądze na działalność wspólnoty wydawane są w sposób zasadny. Tym bardziej, że sposób działania zarządu nie zmienia się od wielu lat; uchylane są bowiem uchwały wspólnoty w zakresie przygotowanych przez zarząd sprawozdań finansowych i planów gospodarczych za poszczególne lata, począwszy od 2008r. Z tych względów uzasadniony jest brak zaufania powodów do działań, podejmowanych przez zarząd wspólnoty.