I C 95/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła sporu o zapłatę zaległego czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Powód, wynajmujący, domagał się od pozwanej spółki zapłaty kwoty 32 000 zł za okres od grudnia 2019 r. do marca 2020 r. Pozwana spółka, najemca, argumentowała, że skutecznie wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu wadliwego ogrzewania, które zagrażało zdrowiu jej pracowników. Sąd ustalił, że strony zawarły umowę najmu na czas określony, z czynszem ustalonym na 8 000 zł miesięcznie. W okresie jesienno-zimowym w lokalu dochodziło do wielokrotnych awarii pieca grzewczego, co skutkowało brakiem ogrzewania i ciepłej wody. Pozwana spółka wielokrotnie zgłaszała te problemy powodowi i próbowała rozwiązać umowę za porozumieniem stron, a następnie złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w trybie natychmiastowym na podstawie art. 682 k.c. Sąd uznał, że powtarzające się awarie ogrzewania stanowiły wadę lokalu zagrażającą zdrowiu, co uzasadniało wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym. W związku z tym, sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda czynsz za grudzień 2019 r. i styczeń 2020 r. (łącznie 16 000 zł) wraz z odsetkami, oddalając powództwo w pozostałym zakresie (za luty i marzec 2020 r.). Sąd zasądził również od pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów procesu w połowie należnej kwoty.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu, interpretacja art. 682 k.c. oraz art. 61 k.c. w kontekście doręczenia oświadczeń woli.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji awarii ogrzewania i nie stanowi ogólnej zasady dla wszystkich wad lokali.
Zagadnienia prawne (4)
Czy powtarzające się awarie ogrzewania w lokalu mieszkalnym stanowią wadę uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym na podstawie art. 682 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powtarzające się awarie pieca grzewczego, prowadzące do braku ogrzewania i ciepłej wody w okresie jesienno-zimowym, stanowią wadę lokalu zagrażającą zdrowiu, co uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że nieprawidłowe działanie ogrzewania w okresie jesienno-zimowym prowadzi do niskiej temperatury i braku ciepłej wody, co stanowi realne zagrożenie dla zdrowia osób przebywających w lokalu. Obowiązek zapewnienia sprawnego ogrzewania spoczywał na wynajmującym, a wady te nie wynikały ze sposobu korzystania z nieruchomości przez najemcę. Skoro wynajmujący nie usunął wad w odpowiednim czasie, najemca mógł skorzystać z art. 682 k.c.
Czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony, bez postanowień o możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę, może zostać wypowiedziana przez najemcę w trybie natychmiastowym z powodu wad lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nawet jeśli umowa zawarta na czas oznaczony nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę, najemca może skorzystać z art. 682 k.c. w przypadku wad lokalu zagrażających zdrowiu.
Uzasadnienie
Przepis art. 682 k.c. ma zastosowanie do umów najmu zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony. Pozwala on najemcy na wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu, nawet jeśli umowa nie przewiduje takiej możliwości.
Czy wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 682 k.c. wymaga uprzedniego wezwania wynajmującego do usunięcia wady?
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 682 k.c. nie wymaga uprzedniego wezwania wynajmującego do usunięcia wady.
Uzasadnienie
Wymóg uprzedniego wezwania byłby sprzeczny z celem przepisu art. 682 k.c., który umożliwia natychmiastowe rozwiązanie umowy w sytuacji zagrożenia zdrowia. Obowiązek współdziałania stron nie może niweczyć możliwości natychmiastowego rozwiązania umowy w takich okolicznościach.
Czy pozwana spółka skutecznie wypowiedziała umowę najmu, jeśli oświadczenie zostało nadane listem poleconym w dniu 31 stycznia 2020 r. na adres powoda?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd przyjął, że umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 stycznia 2020 r., uznając oświadczenie za złożone w tym dniu.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 61 k.c., oświadczenie woli jest złożone, gdy doszło do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią. Z doświadczenia życiowego wynika, że przesyłka nadana w S. do adresata w S. jest dostarczana w ciągu 24 godzin, co oznacza, że powód mógł zapoznać się z treścią oświadczenia w dniu jego nadania.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. R. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. | spółka | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
k.c. art. 669 § § 1
Kodeks cywilny
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.
k.c. art. 682
Kodeks cywilny
Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Pomocnicze
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
k.c. art. 662 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
k.c. art. 61
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
k.c. art. 481 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W sprawach o prawa majątkowe, w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.
k.p.c. art. 98 § § 11
Kodeks postępowania cywilnego
Od orzeczenia sądu pierwszej instancji stronom przysługuje apelacja. Od postanowienia sądu pierwszej instancji przysługuje zażalenie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Powtarzające się awarie ogrzewania stanowiły wadę lokalu zagrażającą zdrowiu pracowników. • Wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 682 k.c. było skuteczne i uzasadnione. • Umowa najmu obowiązywała do dnia 31 stycznia 2020 r., co uzasadnia żądanie zapłaty czynszu za grudzień 2019 r. i styczeń 2020 r.
Odrzucone argumenty
Pozwana spółka nie miała prawa wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony. • Awarie ogrzewania nie stanowiły wad zagrażających zdrowiu. • Pozwana spółka nie wykazała, że wypowiedzenie umowy było spowodowane wadami lokalu, a nie chęcią znalezienia innego lokalu. • Wypowiedzenie umowy wymagało uprzedniego wezwania wynajmującego do usunięcia wad.
Godne uwagi sformułowania
wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych • nieprawidłowe działanie pieca ogrzewającego lokal oraz wodę stanowi taką wadę przedmiotu najmu, która zagraża zdrowiu osób zajmujących lokal • przebywanie w niskiej temperaturze stanowi zagrożenie dla zdrowia osób przebywających w takim pomieszczeniu • brak ciepłej wody stanowi nie tylko dyskomfort, ale również zagrożenie dla zdrowia najemców czy osób przebywających w lokalu, uniemożliwiając zachowanie standardów higienicznych/sanitarnych • wymóg uprzedniego wezwania wynajmującego do usunięcia wady, niweczyłby natychmiastowy tryb rozwiązania umowy
Skład orzekający
Anna Potyraj
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu, interpretacja art. 682 k.c. oraz art. 61 k.c. w kontekście doręczenia oświadczeń woli."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji awarii ogrzewania i nie stanowi ogólnej zasady dla wszystkich wad lokali.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów dotyczących wad lokalu i prawa najemcy do wypowiedzenia umowy w sytuacji zagrożenia zdrowia, co jest częstym problemem w wynajmie.
“Zimno w mieszkaniu zagraża zdrowiu? Najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów!”
Dane finansowe
WPS: 32 000 PLN
zaległy czynsz najmu: 16 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.