I C 935/12

Sygnatura akt I C 935/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ W. , dnia 19-04-2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa Protokolant:Agata Sadowska-Sagne po rozpoznaniu w dniu 19-04-2013 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa M. G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. o uchylenie uchwały I. uchyla par. 3 Uchwały nr 6/2010 z dnia 27 marca 2010 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. ; II. zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. na rzecz powódki M. G. kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. UZASADNIENIE W pozwie z dnia 6 czerwca 2012 r. powódka M. G. domagała się uchylenia paragrafu 3 uchwały nr 6/2010 podjętej przez stronę pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) we W. w dniu 27 marca 2012 r. w sprawie udzielenia zgody na wydzielenie - wyłączenie z nieruchomości wspólnej powierzchni około 38 m 2 , w której w wyniku adaptacji pralni powstanie pracownia artystyczno-projektowa, oraz na zbycie zaadaptowanej powierzchni i zmianę wysokości udziałów w następstwie sprzedaży. Powódka wniosła także o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych. Na uzasadnienie żądania powódka podała, że jest właścicielką lokalu nr (...) w kamienicy przy ul. (...) we W. . Powódka zarzuciła zaskarżonemu § 3 uchwały nr 6/2010 sprzeczność z resztą uchwały. Wskazała, że w § 2 właściciele wyrazili zgodę na zbycie wydzielonego lokalu J. L. i B. G. , w § 4 osoby te zostały zobowiązane do pokrycia kosztów adaptacji, zaś w § 3 wyrażona została zgoda na zbycie lokalu Gminie W. . Zdaniem powódki w uchwale musi być jasno określony podmiot, któremu zostanie zbyty wydzielony lokal. Zaskarżenie § 3 uchwały jest konieczne, jak wskazała powódka, aby uniknąć chaosu prawnego po adaptacji wydzielonego lokalu i aby nie nastąpił wówczas spór, który podmiot będzie nabywcą. Wspólnota oraz powódka jako właścicielka lokalu byłyby w takiej sytuacji narażone na roszczenia strony, z którą transakcja nie doszłaby do skutku. W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego i zasądzenie od powódki kosztów procesu, z ostrożności procesowej zgłaszając również zarzut przedawnienia uzasadniony wniesieniem pozwu po upływie przewidzianego do tego terminu. Na rozprawie w dniu 17 października 2012 r. strona pozwana podała, że pozorna sprzeczność w treści uchwały wynikała z tego, iż aby J. L. i B. G. mogli nabyć zaadaptowany lokal w preferencyjnej cenie, konieczne jest po dokonaniu adaptacji nieodpłatne przekazanie zaadaptowanego pomieszczenia przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Gminy W. . Korzyścią dla Wspólnoty płynącą z takiego rozwiązania byłoby obniżenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ wzrosłaby liczba właścicieli lokali, nadto nieużywane pomieszczenie strychowe uległoby przekształceniu w zagospodarowany lokal bez poniesienia przez Wspólnotę jakichkolwiek wydatków. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powódka M. G. jest właścicielką lokalu numer (...) przy ul. (...) we W. . /okoliczność bezsporna/ W dniu 27 marca 2012 r. właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) we W. podjęli w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr 6/2010. W § 1 uchwały właściciele udzielili zgody na wydzielenie - wyłączenie z nieruchomości wspólnej powierzchni pralni ok. 38 m 2 , w której w wyniku adaptacji powstanie pracownia artystyczno-projektowa. W § 2 uchwały wrażona została zgoda na zbycie w drodze sprzedaży zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej inwestorom J. L. i B. G. , którzy zostali również zobowiązani do uzyskania stosownych pozwoleń i przeprowadzenia prac adaptacyjnych. W § 3 uchwały właściciele lokali udzielili zgody na zmianę udziałów procentowych we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie wyodrębnienia lokalu powstałego w wyniku adaptacji i zbycia go na rzecz Gminy W. . /dowód: uchwała nr 6/2010 właścicieli lokali - k. 6-7/ Powódka M. G. mieszka w Szwajcarii. Została powiadomiona o podjęciu uchwały i o jej treści pismem zarządcy Wspólnoty doręczonym na ręce jej matki, będącej pełnomocnikiem do doręczeń, w dniu 25 kwietnia 2012 r. /dowód: potwierdzenie odbioru - k. 75; przesłuchanie powódki - elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 stycznia 2013 r., godz. 00:06:55 - 00:08:05/ Pomieszczenie, którego dotyczy uchwała, było zaniedbane i od wielu lat nieużywane. W zamyśle właścicieli lokali miało ono zostać wyremontowane i zaadaptowane przez osoby wskazane w uchwale na pracownię artystyczno-projektową, następnie przekazane na rzecz Gminy W. , aby Gmina dokonała sprzedaży wyodrębnionego lokalu użytkowego z zastosowaniem 90-procentowej bonifikaty, dzięki czemu nabywcy po pokryciu znacznych kosztów adaptacji nie musieliby dodatkowo ponosić rynkowych kosztów nabycia lokalu. /dowód: zeznania świadka A. S. - elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 stycznia 2013 r., godz. 00:03:47 - 00:06:06/ Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wbrew zarzutom strony pozwanej M. G. w terminie zaskarżyła do Sądu uchwałę nr 6/2010 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. . Jak zostało ustalone na podstawie przesłuchania powódki oraz w oparciu o dokument potwierdzenia odbioru przez pełnomocnika powódki do doręczeń pisma zarządcy Wspólnoty, zawiadomienie o podjęciu uchwały wraz z treścią uchwały zostało doręczone pełnomocnikowi w dniu 25 kwietnia 2012 r. Licząc sześciotygodniowy termin od powyższej daty należało stwierdzić, że ostatnim dniem, w którym powódka mogła skutecznie wnieść do Sądu pozew o uchylenie uchwały, był 6 czerwca 2012 r. Powódka złożyła pozew w urzędzie pocztowym w tym właśnie dniu, zaś zgodnie z art. 165 § 2 k.p.c. oddanie pisma procesowego w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego jest równoznaczne z wniesieniem go do sądu. Zdaniem Sądu zarzuty zgłoszone przez M. G. odnośnie zaskarżonej uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zasługiwały na uwzględnienie. Uchwała jest wewnętrznie sprzeczna - w § 2 wskazuje jako nabywców zaadaptowanego pomieszczenia pralni J. L. i B. G. , w § 3 - Gminę W. . Nadto w § 3 mowa jest nie o sprzedaży (jak w § 2), ale o „zbyciu” wyodrębnionego lokalu, wobec czego nie wiadomo, czy zbycie miałoby nastąpić odpłatnie (np. sprzedaż) czy też nieodpłatnie (np. darowizna). Tak niejasno i nieprecyzyjnie sformułowana uchwała nie może się ostać w obrocie prawnym. Ze stanowiska strony pozwanej oraz zeznań świadka A. S. , pracownika spółki zarządzającej Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) we W. , wynika, że treść zaskarżonej uchwały miała odzwierciedlać przyjęty przez Wspólnotę tryb postępowania w sprawie adaptacji, wyodrębnienia i sprzedaży nowo powstałego lokalu przeznaczonego na pracownię artystyczno-projektową, albowiem zamysłem właścicieli lokali było w pierwszej kolejności nieodpłatne przekazanie zaadaptowanego pomieszczenia Gminie W. , a następnie sprzedaż lokalu przez Gminę na rzecz J. L. i B. G. , z zastosowaniem bonifikaty, której nie mogłaby zastosować przy sprzedaży tego lokalu Wspólnota Mieszkaniowa. Powyższa okoliczność nie sanuje jednak zaskarżonej uchwały - jeżeli właściciele lokali planowali zastosowanie szczególnego trybu sprzedaży lokalu na rzecz jego docelowych nabywców, powinni dokładnie określić w uchwale poszczególne czynności zmierzające ostatecznie do nabycia odrębnej własności lokalu użytkowego przez J. L. i B. G. w taki sposób, aby treść uchwały nie wywoływała wątpliwości. Sąd podziela zdanie powódki M. G. , że obecna treść uchwały rodzi ryzyko wystąpienia z roszczeniami o nabycie własności nowo powstałego lokalu zarówno przez J. L. i B. G. , jak i Gminę W. . Zaskarżona uchwała narusza zatem zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a także interesy powódki jako właścicielki lokalu w tej nieruchomości. Z przedstawionych względów zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu, o czym Sąd orzekł w punkcie I sentencji wyroku. Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie II sentencji wyroku zostało wydane w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. , zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Koszty procesu poniesione przez powódkę w rozpoznawanej sprawie stanowiła kwota 200 zł uiszczonej opłaty od pozwu.