I C 892/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka A. P., właścicielka lokali użytkowych i współwłaścicielka lokalu garażowego, wniosła pozew o ustalenie, że uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W., podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, obciążająca właścicieli lokali użytkowych kosztami energii elektrycznej potrzebnej do pracy wentylatorów obsługujących te lokale, nie istnieje. Powódka argumentowała, że uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności poprzez wadliwe obliczenie wymaganej większości głosów. Wskazała na problemy z głosowaniem współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy oddali głosy w różny sposób, a także na głosy oddane drogą elektroniczną bez kwalifikowanego podpisu oraz przez pełnomocników bez przedstawionych pełnomocnictw. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa, twierdząc, że zastosowała prawidłowy sposób liczenia głosów i że uchwała jest zgodna z zasadami gospodarności. Sąd Okręgowy, analizując przepisy ustawy o własności lokali oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym uchwałę III CZP 82/12, uznał, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom lokalu i powinni oni zająć jednolite stanowisko. Stwierdził, że zaskarżona uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów, ponieważ głosy współwłaścicieli lokalu garażowego nie były jednolite, a głosy oddane e-mailem bez kwalifikowanego podpisu oraz przez pełnomocników bez przedstawionych pełnomocnictw nie mogły zostać zaliczone. W konsekwencji Sąd ustalił, że uchwała nr (...) nie istnieje. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. na rzecz powódki.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaSposób głosowania współwłaścicieli lokali w sprawach przekraczających zwykły zarząd, ważność uchwał wspólnot mieszkaniowych, dopuszczalność głosowania e-mailem i przez pełnomocników.
Dotyczy specyficznej sytuacji głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów i wadliwego obliczenia większości. Interpretacja przepisów dotyczących głosowania współwłaścicieli.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, obciążająca właścicieli lokali użytkowych kosztami energii elektrycznej wentylatorów, została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności poprzez wadliwe obliczenie większości głosów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności poprzez wadliwe obliczenie większości głosów, co skutkuje jej nieistnieniem.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że głosy współwłaścicieli lokalu garażowego nie były jednolite, głosy oddane e-mailem bez kwalifikowanego podpisu oraz przez pełnomocników bez przedstawionych pełnomocnictw nie mogły zostać zaliczone. W konsekwencji uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów.
Jak należy liczyć głosy oddane przez współwłaścicieli jednego lokalu w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu i powinni oni zająć jednolite stanowisko.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na orzecznictwie Sądu Najwyższego (III CZP 82/12), zgodnie z którym współwłaściciele lokalu dysponują jednym wspólnym głosem, którego treść muszą uzgodnić. Głosowanie każdego współwłaściciela z osobna jest niedopuszczalne.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która nie uzyskała wymaganej większości głosów, jest nieważna, czy też nie istnieje?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Uchwała, za którą oddano mniej niż 50% głosów, nie jest ważna i nie istnieje.
Uzasadnienie
Sąd rozróżnił uchwałę nieważną od uchwały nieistniejącej. Uchwała nieważna może być uchylona, natomiast uchwała nieistniejąca z powodu braku spełnienia warunków formalnych (np. wymaganej większości głosów) nie wywołuje skutków prawnych i nie można jej uchylić.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. P. | osoba_fizyczna | powódka |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. | inne | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
u.w.l. art. 23 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
u.w.l. art. 25 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
k.c. art. 189
Kodeks cywilny
Powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.
Pomocnicze
u.w.l. art. 23 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
u.w.l. art. 25 § ust. 1a
Ustawa o własności lokali
Powództwo, o którym mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
k.c. art. 200
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przeciwnej zwrotu niezbędnych kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Współwłaściciele lokalu powinni zająć jednolite stanowisko w głosowaniu nad uchwałą. • Głosy oddane e-mailem bez kwalifikowanego podpisu nie są ważne. • Głosy oddane przez pełnomocników bez przedstawionych pełnomocnictw nie są ważne. • Uchwała, która nie uzyskała wymaganej większości głosów, nie istnieje.
Odrzucone argumenty
Pozwana Wspólnota argumentowała, że zastosowała prawidłowy sposób liczenia głosów i uchwała jest zgodna z zasadami gospodarności.
Godne uwagi sformułowania
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. • Uchwała nieważna z powodu oddania za nią mniejszej niż 50 % liczby głosów (udziałów w nieruchomości wspólnej) nie zostaje powzięta w ogóle, a zatem nie istnieje i nie ma podstaw prawnych, aby ją uchylać, skoro jest to byt nieistniejący.
Skład orzekający
Marcin Kołakowski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Sposób głosowania współwłaścicieli lokali w sprawach przekraczających zwykły zarząd, ważność uchwał wspólnot mieszkaniowych, dopuszczalność głosowania e-mailem i przez pełnomocników."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów i wadliwego obliczenia większości. Interpretacja przepisów dotyczących głosowania współwłaścicieli.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – sposobu głosowania we wspólnocie mieszkaniowej i ważności uchwał. Wyjaśnia kluczowe kwestie dotyczące praw i obowiązków współwłaścicieli.
“Czy uchwała Twojej wspólnoty mieszkaniowej jest ważna? Sąd wyjaśnia, jak liczyć głosy!”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 397 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.