I C 88/15

Sygn. akt I C 88/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 2 listopada 2016 roku Sąd Rejonowy Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Joanna Zachorowska Protokolant: Sylwia Pordzik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 listopada 2016 roku sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego 1. powództwo oddala; 2. nakazuje pobrać od powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gliwicach kwotę 672,88 zł (sześćset siedemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt osiem groszy) tytułem wydatków; 3. zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2 100 zł (dwa tysiące sto złotych) tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego. SSR Joanna Zachorowska Sygn. akt I C 88/15 UZASADNIENIE Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wniosła o ustalenie, że wypowiedzenie przez Skarb Państwa – Prezydenta Miasta G. wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek o numerach (...) położonych w G. jest uzasadnione w niższej wysokości. Wskazała, że operat szacunkowy stanowiący podstawę aktualizacji jest wadliwy. Działki mają niewielką powierzchnię, nie przylegają bezpośrednio do siebie. Nie mogą być więc uznane za atrakcyjnie ulokowane i posiadające możliwość alternatywnego zagospodarowania. Przyjęte do porównania nieruchomości są znacznie większe niż wyceniane działki, nie są więc do niej podobne. Wyceniając inną sąsiednią działkę biegły przyjął ceny 1 m 2 znacznie niższe. Orzeczeniem z dnia 25.11.2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. oddaliło wniosek wieczystego użytkownika. Powódka wniosła sprzeciw od orzeczenia Kolegium, żądając przed Sądem ustalenia, że opłata z tytułu wieczystego użytkowania działek o numerach (...) położonych w G. jest uzasadniona w niższej wysokości. Zażądała również zasądzenia od Skarbu Państwa na rzecz wieczystego użytkownika kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego. Podtrzymała zarzuty dotyczące operatu szacunkowego. Współczynniki cech „otoczenie i zagospodarowanie” oraz „możliwość alternatywnego zagospodarowania” zostały błędnie przyjęte na poziomie maksymalnym. Działki mają niewielką powierzchnię, rozdzielone są budynkiem mieszkalnym. Jedna z działek stanowi fragment zieleni przed budynkiem, zaś druga stanowi fragment placu wewnętrznego nie posiadającego dostępu do drogi publicznej. Wszystkie z nieruchomości przyjętych w ekspertyzie do porównania mają znacznie większą powierzchnię. Wyceniając inną sąsiednią działkę biegły przyjął ceny 1 m 2 znacznie niższe. Niemożliwa jest zabudowa nieruchomości wycenianych. W związku z tym nieuzasadnione jest dokonanie tak znaczącej aktualizacji opłaty rocznej. W odpowiedzi na pozew Skarb Państwa wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Podkreślił, że w operat szacunkowy wykonany został zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych. Nie jest obarczony błędami metodycznymi i uchybieniami mogącymi mieć wpływ na poziom określonej wartości. W piśmie z dnia 10.8.2015 r. powódka wniosła o ustalenie, że uzasadniona jest aktualizacja opłaty rocznej w wysokości 851,93 zł. Należałoby przyjąć do wyceny transakcje wskazane w operacie wyceniającym działkę sąsiednią. Dolne współczynniki korygujące należy przyjąć dla wielkości działki, otoczenia i zagospodarowania, kształtu, możliwości alternatywnego zagospodarowania działki. Sąd ustalił następujący stan faktyczny Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w G. obręb (...) , obejmującej działki nr (...) , o łącznej powierzchni 220 m 2 , dla których Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczysta KW nr (...) . Opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości wynosiła 327,03 zł. W piśmie z dnia 6.6.2014 roku Prezydent Miasta G. wypowiedział wieczystemu użytkownikowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, ustalając nową wysokość opłaty na kwotę 2003,30 zł. Wypowiedzenie zawierało pouczenie o sposobie i terminie odwołania. W uzasadnieniu wskazano, że wartość nieruchomości uległa zmianie i wynosi zgodnie z operatem szacunkowym 66777 zł przy cenie 303,53 zł za 1 m 2 . Ustalając opłatę zastosowano stawkę procentową opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% wartości gruntu. ( bezsporne, a nadto aktualizacja wysokości opłaty rocznej wraz z operatem szacunkowym w aktach administracyjnych) Wartość prawa własności gruntu objętego wieczystym użytkowaniem w przedmiotowym postępowaniu na dzień aktualizacji opłaty bez naniesień i zabudowy była równa 82000 zł przy cenie 373 zł za 1 m 2 . Działki nie są obciążone prawami rzeczowymi ograniczonymi. Działka nr (...) o powierzchni 106 m 2 oraz działka nr (...) o powierzchni 114 m 2 stanowią teren osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego. Zabudowę działek stanowią fragmenty budynku: schody wejściowe od frontu budynku, schody wejściowe z tyłu budynku, chodnik, podjazd, utwardzone podwórze. Działki stanowią całość funkcjonalną łącznie z działką nr (...) zabudowaną budynkiem wielorodzinnym trzykondygnacyjnym. W sąsiedztwie nieruchomości znajdują się place zabaw, tereny zabudowy usługowej, zieleni urządzonej, parkingi, garaże. W niewielkiej odległości (około 2 km) znajduje się (...) rynek. Nieruchomość jest optymalnie zagospodarowana, częściowo utwardzona, częściowo ogrodzona, położona w otoczeniu podobnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz infrastruktury towarzyszącej o wysokiej intensywności. Posiada dostęp do wszelkich urządzeń infrastruktury technicznej. Obie działki stanowią całość gospodarczą z działką nr (...) – są zabudowane elementami tego samego budynku. (opinia biegłego sądowego, k. 73-94, 129) Rzeczoznawca wydając opinię sądową oparł się o przepisy ustawy z dnia 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . Biegły ustalił stan techniczno-użytkowy gruntu na podstawie oględzin. Oparł się na cenach nieruchomości zapisanych w aktach notarialnych z zasobów Wydziału Geodezji i Kartografii Urzędów Miejskich i Starostw Powiatowych województwa (...) . Uwzględnił miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan zagospodarowania. Do wyznaczenia wartości działek zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami przy zastosowaniu regresji liniowej wieloczynnikowej (...) . Pozwoliło to na większe zobiektywizowanie wyceny, a także oparło się na znacznie większym zakresie par porównawczych użytych do wyceny. Dobrano odpowiednio rodzaj rynku lokalnego ( G. ), nieruchomości porównawcze (prawo własności działek niezabudowanych przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową), okres badania rynku (od stycznia 2013 roku do listopada 2014 roku), atrybuty wpływające na cenę i wartość działek (działki nie większe niż 2500 m 2 ). Uwzględniono następujące atrybuty rynkowe: otoczenie, atrakcyjność inwestycyjną, lokalizację, uciążliwości, intensywność zabudowy. Do określenia atrybutów przeanalizowano transakcje 114 nieruchomości. Do porównania przyjęto działki położone blisko nieruchomości wycenianej. Stąd opinię biegłego sadowego uznać należało za pełną, rzetelną, szczegółowo szacującą wartość prawa własności gruntu. Pełnomocnik powódki wnosił o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia opinii przez biegłego sądowego. W piśmie z dnia 9.8.2016 r. powódka ów wniosek jednak cofnęła, podtrzymując zarzuty do opinii. Nie wniosła zarazem o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Sąd zważył, co następuje Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. W myśl art. 77 ust. 1 i 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1). Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Zgodnie z art. 80 ust. 1 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 3 ustawy). Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. dochowując wszelkich formalnych wymogów skutecznie wszczęła postępowanie sądowe o ustalenie opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Na wniosek strony pozwanej dopuszczony został dowód z opinii biegłego sądowego na okoliczność wartości nieruchomości gruntowej zapisanej w księdze wieczystej nr (...) na dzień aktualizacji opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Ekspertyza sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego określiła w sposób prawidłowy wartość rynkową działek, jako niezabudowanego gruntu, w oparciu o cenę 1 m 2 powierzchni. Wycena zgodna jest z przepisami dotyczącymi ustalania wysokości aktualizowanej opłaty rocznej. Sąd uznał ją za wiarygodną i rzetelną z uwagi na argumenty powyżej wskazane. Strona powodowa nie zdołała jej skutecznie podważyć, odstąpiła też od żądania przedstawienia jej do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Powódka nie wnosiła o dopuszczenie dowodu z innego biegłego sądowego. Według ekspertyzy wartość prawa własności gruntu objętego wieczystym użytkowaniem na dzień aktualizacji opłaty wynosiła 82000 zł, a więc więcej, niż wynikało to z operatu szacunkowego wykonanego na potrzeby aktualizacji opłaty przez Prezydenta Miasta G. . Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11.9.2003 r., III CKN 239/01). Powództwo należało oddalić, uznając żądanie ustalenia wartości opłaty rocznej na 851,93 zł za nieuzasadnione. W związku z oddaleniem powództwa strony związane są wysokością opłaty zaproponowaną przez pozwanego w wypowiedzeniu. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. , obciążając nimi powódkę, zgodnie z odpowiedzialnością za wynik procesu. Na koszty pozwanego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 600 zł oraz wydatki w wysokości 1500 zł. Sąd nakazał pobrać od powódki brakującą część wydatków w wysokości 672,88 zł, które tymczasowo wyłożył Skarb Państwa, stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.7.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych . SSR Joanna Zachorowska