I C 870/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka Gmina Miejska K. wniosła o nakazanie pozwanym D. M., R. Z. oraz M. M. (1), aby opróżnili, opuścili i wydali lokal mieszkalny przy ul. W. S. 72 w K., wskazując na zaległości czynszowe i skuteczne wypowiedzenie umowy najmu z dnia 15.12.2004 r. ze skutkiem na 31 stycznia 2010 r. Pozew rozszerzono o małoletnich K. M. i M. M. (2). Pozwani sprzeciwili się eksmisji, podnosząc trudną sytuację finansową i bezrobocie, ale jednocześnie rozpoczęli spłatę zadłużenia i bieżących opłat. Sąd ustalił, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów z powodu zaległości czynszowych przekraczających trzy okresy płatności. Pozwani zajmowali lokal bez tytułu prawnego od 1 lutego 2010 r. Sąd, rozważając żądanie eksmisji w kontekście art. 5 Kodeksu cywilnego, uznał je za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrem rodziny. Podkreślono, że pozwani podjęli działania w celu uregulowania zaległości, spłacili znaczną część długu, regulują bieżące opłaty i istnieje prawdopodobieństwo dalszej spłaty. Dodatkowo, pozwana D. M. uzyskała zapewnienie o możliwości podpisania nowej umowy najmu po spłacie długu, co znajduje potwierdzenie w uchwale Rady Miejskiej. W związku z tym, sąd oddalił powództwo o eksmisję.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaZastosowanie art. 5 k.c. w sprawach o eksmisję w szczególnych okolicznościach życiowych lokatorów, nawet przy skutecznie wypowiedzianej umowie najmu z powodu zaległości czynszowych.
Orzeczenie ma charakter indywidualny i zależy od specyficznych okoliczności faktycznych każdej sprawy. Nie stanowi ogólnej podstawy do uchylania się od obowiązku zapłaty czynszu.
Zagadnienia prawne (2)
Czy żądanie eksmisji lokatorów, mimo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych, może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrem rodziny na podstawie art. 5 Kodeksu cywilnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, żądanie eksmisji może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrem rodziny, jeśli okoliczności sprawy wskazują na wyjątkowe trudną sytuację życiową lokatorów, podjęcie przez nich działań w celu uregulowania zaległości i bieżących opłat, oraz istnienie perspektywy dalszej spłaty lub zawarcia nowej umowy najmu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że mimo formalnie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych, żądanie eksmisji w tej konkretnej sytuacji było nadużyciem prawa podmiotowego. Wzięto pod uwagę trudną sytuację życiową pozwanych, ich starania w kierunku spłaty zadłużenia i bieżących opłat, a także możliwość zawarcia nowej umowy najmu. Te okoliczności, w ocenie sądu, sprawiły, że eksmisja byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w szczególności z zasadą dobra rodziny i zabezpieczenia jej podstawowych potrzeb mieszkaniowych.
Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez gminę z powodu zaległości czynszowych było skuteczne zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, ponieważ spełnione zostały przesłanki określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. lokator był w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a właściciel uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy termin do zapłaty.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że powódka Gmina Miejska K. prawidłowo zastosowała procedurę wypowiedzenia umowy najmu, spełniając wymogi formalne i materialne określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pozwani nie kwestionowali faktu powstania zaległości czynszowych przekraczających wymagany okres.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina Miejska K. | instytucja | powód |
| R. Z. | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
| D. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. M. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. M. (2) | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
u.o.p.l. art. 11 § 2 pkt 2
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zwłoki w zapłacie czynszu.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Zakaz czynienia ze swego prawa użytku sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
Pomocnicze
u.o.p.l. art. 2 § 1 pkt 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Definicja lokatora.
u.o.p.l. art. 2 § 1 pkt 11
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Definicja publicznego zasobu mieszkaniowego.
u.o.p.l. art. 11 § 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Warunki wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela.
u.o.p.l. art. 21 § 4
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
u.o.p.l. art. 21 § 5
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
k.c. art. 222 § 1
Kodeks cywilny
Roszczenie windykacyjne właściciela.
Uchwała Rady Miejskiej w K. art. XIX/103/11 § §6 pkt 3
Możliwość zawarcia umowy najmu z osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego po uregulowaniu zaległości i przed prawomocnym wyrokiem eksmisji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości czynszowych. • Pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego od 01.02.2010 r. • Powód jest uprawniony do wystąpienia z roszczeniem o wydanie lokalu na podstawie art. 222 § 1 k.c.
Odrzucone argumenty
Żądanie eksmisji jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) i dobrem rodziny. • Pozwani podjęli działania w celu spłaty zadłużenia i bieżących opłat. • Istnieje możliwość zawarcia nowej umowy najmu po spłacie długu.
Godne uwagi sformułowania
nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. • żądanie orzeczenia eksmisji pozwanych podlegało oddaleniu, albowiem, pomimo uprawnienia po stronie pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego, żądanie eksmisji ocenić należało jako nadużycie prawa podmiotowego powoda godzące w zasadę dobra rodziny i z tego powodu nie podlegające ochronie. • W ocenie Sądu okoliczności faktyczne niniejszej sprawy dowodzą, że zachodzi w niej wyjątkowy przypadek uzasadniający zastosowanie przepisu art. 5 kc. • żądanie eksmisji pozwanych jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a to zasadą dobra rodziny w szczególności w zakresie zabezpieczenia jej podstawowych potrzeb, jakimi są potrzeby mieszkaniowe.
Skład orzekający
Małgorzata Kłek
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Zastosowanie art. 5 k.c. w sprawach o eksmisję w szczególnych okolicznościach życiowych lokatorów, nawet przy skutecznie wypowiedzianej umowie najmu z powodu zaległości czynszowych."
Ograniczenia: Orzeczenie ma charakter indywidualny i zależy od specyficznych okoliczności faktycznych każdej sprawy. Nie stanowi ogólnej podstawy do uchylania się od obowiązku zapłaty czynszu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak zasady współżycia społecznego i dobro rodziny mogą przeważyć nad formalnymi prawami właściciela, nawet w przypadku zaległości czynszowych. Jest to przykład humanitarnego podejścia sądu do trudnych sytuacji życiowych.
“Czy można uniknąć eksmisji, nawet zalegając z czynszem? Sąd Rejonowy w Kętrzynie mówi 'tak' w wyjątkowych okolicznościach.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.