I C 1280/22

Sygn. akt I C 1280/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 maja 2024 roku Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący Sędzia Marcin Drabik Protokolant Judyta Odachowska po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2024 roku w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwały I. uchwałę nr (...) (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. uchyla w części dotyczącej zapisu nr (...) tj. „ (...) II. zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 560 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. UZASADNIENIE Powódka Gmina W. wniesionym pozwem w dniu 2 sierpnia 2022 domagała się uchylenia uchwały nr / (...) (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr (...) przy ul. (...) w W. , w części obejmującej zawarty w ust. (...) zapis we fragmencie (...) ”, nadto wniosła o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych. W uzasadnieniu zarzuciła, że uchwała została podjęta z naruszeniem art. 25 ustawy o własności lokali w zw. z art. 5 k.c. poprzez naruszenie zasad współżycia społecznego, a tym samym innego interesu właściciela do korzystania z lokalu. Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. , w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając swoje stanowisko pozwana Wspólnota zarzuciła, że wbrew twierdzeniu powódki treść uchwały nie narusza interesów członków wspólnoty. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr (...) przy ul. (...) w W. , położonej na działce nr (...) obręb (...) Ś. , stanowi tzw. dużą wspólnotę. Gmina W. posiada w niej 54,77% udziałów w nieruchomości. Bezsporne W dniach 27 czerwca 2022 roku do 4 lipca 2022 roku w drodze indywidualnego zbierania głosów Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. podjęła uchwałę nr (...) (...) w sprawie przedłużenia terminu zakończenia opracowania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na kompleksowy remont klatki schodowej w oparciu o ekspertyzę w podziale projektu na dwie części dla budynku przy ul. (...) . W treści uchwały zawarto 4 zapisy w których właściciele lokali w nieruchomości nr (...) przy ul. (...) uchwalili, co następuje : 1. Wyrażają zgodę na przedłużenie terminu opracowania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na kompleksowy remont klatki schodowej w oparciu o ekspertyzę w podziale projektu na dwie części do dnia 20 października 2022r. 2. (...) Sp. z o.o. w W. do spisania aneksu umowy nr (...) z wykonawcą dokumentacji Panem W. C. w zakresie terminu zakończenia umowy. Pozostałe zapisy nie ulegają zmianie. 3. Ubezpieczają niniejszy projekt budowlany na kwotę 60 tys. złotych od ryzyka utraty majątku z zapisem dodatkowej klauzuli w sytuacji braku przekazania lokali mieszkalnych do dyspozycji wykonawcy celem przeprowadzenia remontu. Brak jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego na wniosek zarządu lub zarządcy do 5 dni od powiadomienia skutkuje konsekwencjami finansowymi z tytułu roszczeń odszkodowawczych. 4. Upoważniają Panią E. S. lub Zarząd Wspólnoty do ustalenia szczegółowych warunków ubezpieczenia określonego w pkt (...) niniejszej uchwały. Koszty związane w/w ubezpieczeniem zostaną sfinansowane z kosztów zarządu nieruchomością wspólną 5. upoważniają (...) spółka z o.o. do zapłaty za polisę w powyższej sprawie. Dowód: - uchwała / (...) k. 5. W dniach 14-19 listopada 2021 roku podjęto uchwałę nr (...) roku, w sprawie opracowania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na kompleksowy remont klatki schodowej w oparciu o ekspertyzę w podziale projektu na dwie części dla budynku przy ul. (...) w W. . Dowód: - uchwała (...) k. 11. W budynku Wspólnoty dochodziło do awarii lokali gminnych i wszystkich WC wspólnotowych. Część podestów klatki schodowej wymagało pilnego remontu. Elementy nośne części stropów są „przegniłe” i mogły w każdej chwili ulec awarii. Nie było możliwe korzystanie z pomieszczeń ubikacyjnych na klatce schodowej w związku ze złym stanem technicznym stropów. Z uwagi na ich zły stan techniczny koniecznym stało się wykonanie odkrywek dla potwierdzenia ich stanu technicznego. Samowolnie wykonane łazienki na stropach drewnianych w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną mogło doprowadzić i w części doprowadziło do zniszczenia części wspólnych jakim są stropy. Utrzymywanie takiego stanu rzeczy stwarzało zagrożenie dla mieszkańców i osób trzecich, wobec powyższego należało pilnie przeprowadzić prace remontowe. Dowód: - ekspertyza techniczna W. C. , k. 52-86, - zeznania świadka na piśmie W. C. , k. 233-235. W budynku lokal nr (...) zajmowane są bez tytułu prawnego przez lokatorów w stosunku do których orzeczone zostały wyroki o eksmisję z prawem do lokalu socjalnego. W przypadku lokalu nr (...) +12 zostało wydane orzeczenie sądu o eksmisję lokatorów bez prawa lokalu socjalnego. Lokal nr (...) jest lokalem wolnym z przeznaczeniem do remontu, natomiast pozostałe lokale gminne nr (...) (...) , nr (...) są w najmie na podstawie obowiązujących umów. Wyroki nie zostały wykonane, brak jest możliwości przeniesienia tychże lokatorów do lokali zastępczych na czas remontu. W budynku najemca lokalu nr (...) bez zgody właściciela zainstalował kabinę prysznicową. Dochodziło do zalewania lokalu nr (...) . Do zalewania lokalu nr (...) dochodziło również w latach wcześniejszych, od 2012 r., gdzie przyczyną były awarie instalacji kanalizacyjnej. Zalaniu uległy również korytarz na skutek tychże awarii wodno-kanalizacyjnych na piętrze tam gdzie znajdowały się toalety. Na ścianach w klatce schodowej widać ślady długotrwałego przeciekania instalacji. Dowód: - zeznania świadka na piśmie A. K. , k. 238-241, - zeznania świadka na piśmie A. P. , k. 244-246, - zeznania świadka J. P. k. 248-249, - zeznania świadka E. S. k. 252-256. W budynku została przeprowadzona okresowa 5-letnia kontrola stanu technicznego budynku. W wyniku której zalecono wyłączyć budynek z eksploatacji i wykonać remont generalny zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i wnioskami z ekspertyzy. Od dnia ekspertyzy technicznej nie były przeprowadzone żadne remonty. Stwierdzono w wyniku kontroli uszkodzenia oraz braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem, wymagające usunięcia w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli. Dowód: - protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku, k.204-209. W dniu 19 stycznia 2024 r. Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wykonania remontu budynku I etapu. Strona pozwana nie wskazała jednak terminu w jakich terminach wykonane zostaną owe prace, jaki będzie czas wykonania tych prac, w szczególności czy będzie to czas powyżej 12 miesięcy. Dowód: - uchwała nr (...) k. 286. Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. – Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Spór w niniejszej sprawie dotyczył tego, czy zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały interesy strony powodowej. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała narusza interesy Gminy W. jako członka wspólnoty. Zawarty zapis świadczący o konsekwencjach finansowych z tytułu roszczeń odszkodowawczych w odniesieniu do gminy ma charakter rażącego naruszenia interesów członka wspólnoty. Wskazać należy, że zapis ten jest niedookreślony, zaś kształtowanie odrębne ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej jednego ze współwłaścicieli w bliżej nieokreślonych przypadkach rażąco narusza art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. – Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Strona pozwana nie wskazała zasad odpowiedzialności odszkodowawczych nałożonych na gminę, nie wskazała również przepisu, z którego wynikałby termin zapewnienia lokatorom w terminie 5 dni lokalu nowego mieszkalnego czy ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej Gminy. Na marginesie wskazać należy, że uchwała pozostaje niedookreślona pod względem terminu dokonywania jakichkolwiek prac. Podjęta została co prawda uchwała nr (...) jednakże nie odnosi się ona w żadnym stopniu co do terminu wykonania prac a także czasu niezbędnego do ich wykonania. Tym się kierując zaskarżoną uchwałę nr (...) (...) należało uchylić w części dotyczącej zapisu nr (...) zaskarżonej uchwały tj. „ „brak jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego na wniosek zarządu lub zarządy do 5 dni od powiadomienia skutkuje konsekwencjami finansowymi z tytułu roszczeń odszkodowawczych”, gdyż zgodnie z twierdzeniem pozwu naruszała interes strony powodowej. O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu art. 100 k.p.c. , zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia tych kosztów. Stawka minimalna w sprawie o uchylenie uchwały wynosi 360 zł. Strona powodowa uiściła 200 zł tytułem opłat za uchylenie uchwał. Koszty procesu strony powodowej wyniosły w sumie 560 zł. Wobec powyższego orzeczono jak w pkt II wyroku.