I C 760/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód (...) O. wniósł pozew o ustalenie ceny gruntu leśnego położonego w miejscowości P., który był przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży. Powód twierdził, że cena 270.000 zł wskazana w umowie rażąco odbiega od wartości rynkowej, powołując się na operat szacunkowy z czerwca 2021 r. określający wartość na 153.000 zł. Pozwani zaprzeczyli tym twierdzeniom, wskazując na wartość drewna na pniu oraz średnie ceny gruntów rolnych. Sąd Okręgowy w Olsztynie, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, w tym dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, ustalił, że wartość rynkowa nieruchomości na dzień 15 grudnia 2021 r. wynosiła 259.240 zł (w tym wartość gruntu 22.120 zł i wartość drzewostanu 237.120 zł). Sąd oparł się na tej opinii, uznając ją za przekonującą i logiczną, a także odrzucając przedprocesowe opinie stron jako potencjalnie stronnicze. Kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia była interpretacja art. 37g ustawy o lasach, który pozwala na sądowe ustalenie ceny, jeśli cena umowna rażąco odbiega od wartości rynkowej. Sąd, odwołując się do orzecznictwa, w tym wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, podkreślił, że pojęcie "rażącego odbiegania" wymaga wykazania nie tylko znacznej różnicy ilościowej, ale także braku racjonalnego uzasadnienia, złej woli lub lekceważenia zasad uczciwego obrotu. W niniejszej sprawie różnica między ceną umowną (270.000 zł) a wartością rynkową ustaloną przez biegłego (259.240 zł) wyniosła 10.760 zł. Sąd uznał tę różnicę za nieznaczną i niekwalifikującą się jako "rażąca" w rozumieniu ustawy. W związku z tym, powództwo o ustalenie ceny zostało oddalone. Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powodów zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja pojęcia "rażącego odbiegania" ceny od wartości rynkowej w kontekście prawa pierwokupu lasów oraz zasady ustalania wartości nieruchomości leśnych.
Dotyczy specyficznej sytuacji wykonania prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe na podstawie ustawy o lasach. Wartość rynkowa ustalona na konkretny dzień (15.12.2021 r.) może wymagać aktualizacji w innych kontekstach.
Zagadnienia prawne (3)
Czy cena gruntu leśnego, określona w warunkowej umowie sprzedaży, rażąco odbiega od jego wartości rynkowej, uzasadniając tym samym żądanie sądowego ustalenia ceny na podstawie art. 37g ustawy o lasach?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, różnica między ceną umowną a wartością rynkową ustaloną przez biegłego sądowego nie była rażąca, co uniemożliwiało uwzględnienie powództwa.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na opinii biegłego, który ustalił wartość rynkową nieruchomości na 259.240 zł, podczas gdy cena umowna wynosiła 270.000 zł. Różnica 10.760 zł została uznana za nieznaczną i niekwalifikującą się jako "rażąca" w rozumieniu ustawy o lasach, która wymaga wykazania nie tylko znacznej różnicy ilościowej, ale także braku racjonalnego uzasadnienia lub złej woli stron.
Jak należy interpretować pojęcie "rażącego odbiegania" ceny od wartości rynkowej w kontekście art. 37g ustawy o lasach?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Pojęcie "rażącego odbiegania" oznacza nie tylko znaczną różnicę ilościową, ale także brak racjonalnego uzasadnienia, nacechowanie złą wolą lub lekceważenie zasad uczciwego obrotu. Muszą istnieć kwalifikowane okoliczności wskazujące na nierzetelność ustalenia ceny.
Uzasadnienie
Sąd, odwołując się do orzecznictwa, wyjaśnił, że "rażące odbieganie" wymaga więcej niż tylko proste porównanie ceny i wartości. Chodzi o cenę niemożliwą do uzyskania w warunkach uczciwego obrotu, która nie może być wynikiem uczciwych negocjacji. Interpretacja ta ma na celu ochronę pewności i uczciwości obrotu oraz konstytucyjnie chronionego prawa własności.
Jaki jest skutek wykonania prawa pierwokupu przez Skarb Państwa na podstawie ustawy o lasach?
Odpowiedź sądu
Wykonanie prawa pierwokupu skutkuje zawarciem umowy sprzedaży między sprzedawcą a Skarbem Państwa na warunkach określonych w umowie warunkowej, z możliwością późniejszego sądowego ustalenia ceny, jeśli cena umowna rażąco odbiega od wartości rynkowej.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że zgodnie z art. 37a ustawy o lasach i art. 600 k.c., wykonanie prawa pierwokupu prowadzi do zawarcia umowy o treści odpowiadającej umowie warunkowej. Art. 37g ustawy wprowadza jednak wyjątek, pozwalający na sądowe ustalenie ceny w przypadku rażącego zaniżenia lub zawyżenia w stosunku do wartości rynkowej, co stanowi ingerencję w autonomię woli stron.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) O. | organ_państwowy | powód |
| Z. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| R. R. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
u.l. art. 37a § ust. 1
Ustawa o lasach
Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje prawo pierwokupu gruntu.
u.l. art. 37g § ust. 1
Ustawa o lasach
W terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, nadleśniczy może wystąpić do sądu o ustalenie ceny gruntu, jeśli cena przewidziana w umowie rażąco odbiega od wartości rynkowej.
Pomocnicze
u.l. art. 37k § ust. 1
Ustawa o lasach
W sprawach nieuregulowanych w art. 37a-37h ustawy o lasach dotyczących wykonywania prawa pierwokupu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
k.c. art. 600
Kodeks cywilny
Skutkiem wykonania prawa pierwokupu jest zawarcie umowy sprzedaży o treści odpowiadającej umowie zawartej pod warunkiem nieskorzystania z tego prawa.
k.c. art. 597 § § 2
Kodeks cywilny
Oświadczenie uprawnionego z prawa pierwokupu nie może być odwołane po jego dojściu do zobowiązanego.
k.c. art. 61 § § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli jest złożone, gdy doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią.
k.p.c. art. 278 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasądzenie kosztów procesu.
k.p.c. art. 108
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach zastępstwa procesowego.
u.g.n.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości.
Konstytucja RP art. 64
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Ochrona prawa własności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Różnica między ceną umowną a wartością rynkową nie była rażąca. • Opinia biegłego sądowego jest wiarygodna i stanowi podstawę ustaleń faktycznych. • Przedprocesowe operaty stron były stronnicze i nie mogły stanowić dowodu.
Odrzucone argumenty
Cena umowna rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. • Operat szacunkowy wykonany na zlecenie powoda wykazuje istotną rozbieżność między ceną umowną a wartością rynkową.
Godne uwagi sformułowania
różnica między ceną ustaloną w umowie sprzedaży a szacunkową wartością nieruchomości ustaloną przez biegłego sądowego jest „rażąca” • pojęcie „rażące” należy rozumieć nie tylko oczywiste ale też niemające jakiekolwiek racjonalnego uzasadnienia, nacechowane złą wolą działającego czy też lekceważeniem elementarnych zasad obowiązujących w danej sytuacji • wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została określona w oparciu o zbiór nieruchomości podobnych • wartość rynkowa stanowi sumę wartości gruntu oraz wartości rynkowej drzewostanu
Skład orzekający
Wojciech Wacław
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia \"rażącego odbiegania\" ceny od wartości rynkowej w kontekście prawa pierwokupu lasów oraz zasady ustalania wartości nieruchomości leśnych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wykonania prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe na podstawie ustawy o lasach. Wartość rynkowa ustalona na konkretny dzień (15.12.2021 r.) może wymagać aktualizacji w innych kontekstach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego prawa pierwokupu lasów państwowych i interpretacji kluczowego pojęcia "rażącego odbiegania" ceny, co ma znaczenie praktyczne dla obrotu nieruchomościami leśnymi. Pokazuje złożoność wyceny i potencjalne konflikty między interesem publicznym a prywatnym.
“Czy cena 270 tys. zł za las była "rażąco" zawyżona? Sąd rozstrzyga spór o prawo pierwokupu.”
Dane finansowe
WPS: 270 000 PLN
zwrot kosztów procesu: 5417 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.