I C 76/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa o zapłatę kwoty 176 191,03 zł wraz z odsetkami, wytoczonego przez E. P. i A. P. przeciwko (...) w W. Powodowie nabyli od pozwanego nieruchomość gruntową w drodze przetargu, z zamiarem jej zabudowy wolnostojącym budynkiem mieszkalnym. Ogłoszenie o przetargu i akt notarialny zawierały informację o możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Po nabyciu gruntu okazało się jednak, że znajduje się na nim stanowisko archeologiczne wpisane do rejestru zabytków, co skutkowało odmową uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy przez Konserwatora Zabytków. Pomimo starań powodów, ostateczne decyzje administracyjne potwierdziły brak możliwości zabudowy. Powodowie odstąpili od umowy sprzedaży, powołując się na wadę fizyczną nieruchomości, i domagali się zwrotu ceny oraz odszkodowania za poniesione koszty (notarialne, kredytowe, prawne). Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał powództwo za zasadne w znacznej części. Sąd stwierdził, że nieruchomość była dotknięta wadą fizyczną, która zmniejszała jej wartość i użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie (zabudowa mieszkaniowa), a powodowie nie wiedzieli o tej wadzie w chwili zakupu. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 176 191,03 zł, obejmującą cenę zakupu i poniesione koszty, wraz z ustawowymi odsetkami. Oddalono jedynie dalej idące powództwo w zakresie odsetek. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania na korzyść powodów.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, zwłaszcza w kontekście wad związanych z ograniczeniami administracyjnymi (np. ochrona zabytków) wpływającymi na możliwość zabudowy.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej związanej ze stanowiskiem archeologicznym i brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w przypadkach innych typów wad.
Zagadnienia prawne (4)
Czy nieruchomość obciążona stanowiskiem archeologicznym, uniemożliwiającym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji mieszkaniowej, jest dotknięta wadą fizyczną w rozumieniu przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nieruchomość obciążona stanowiskiem archeologicznym, które uniemożliwia jej zabudowę zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie i okolicznościach, jest dotknięta wadą fizyczną zmniejszającą jej wartość i użyteczność.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że brak możliwości zabudowy nieruchomości z powodu stanowiska archeologicznego, mimo zapewnień o możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, stanowi wadę fizyczną. Wada ta zmniejsza wartość i użyteczność rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie (budowa domu). Sąd podkreślił, że sprzedawca nie poinformował rzetelnie o istnieniu stanowiska archeologicznego, a powodowie nie wiedzieli o tej wadzie w chwili zakupu.
Czy kupujący, który odstąpił od umowy sprzedaży nieruchomości z powodu wady fizycznej, może dochodzić zwrotu ceny zakupu oraz odszkodowania za poniesione koszty związane z zakupem i kredytem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, kupujący może dochodzić zwrotu ceny zakupu oraz odszkodowania za poniesione koszty (np. notarialne, sądowe, kredytowe, prawne), jeśli skutecznie odstąpił od umowy z powodu wady fizycznej.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 560 § 2 k.c. (zwrot świadczeń po odstąpieniu od umowy) oraz art. 566 § 1 k.c. (możliwość żądania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady). Sąd uznał poniesione przez powodów koszty za dostatecznie wykazane i zasądził je jako część odszkodowania.
Czy termin do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej, zgodnie z art. 563 § 1 k.c., biegnie od momentu ujawnienia się wady fizycznej, czy od momentu wydania prawomocnej decyzji administracyjnej potwierdzającej niemożność wykorzystania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Termin do zawiadomienia o wadzie biegnie od momentu, gdy kupujący dowiedział się o tym, że nie może wykorzystać działki w celu, z jakim ją kupił, co w tym przypadku nastąpiło po wydaniu prawomocnej decyzji administracyjnej odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że nie sam fakt istnienia stanowiska archeologicznego, ale dopiero wydanie prawomocnej decyzji administracyjnej odmawiającej ustalenia warunków zabudowy spowodowało, że powodowie dowiedzieli się o niemożności wykorzystania działki zgodnie z ich zamierzeniami. Dlatego złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy było w terminie.
Czy brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości z powodu stanowiska archeologicznego stanowi wadę prawną czy fizyczną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wada ta stanowi wadę fizyczną, a nie prawną, jeśli nieruchomość stanowi własność sprzedawcy i nie jest obciążona prawami osób trzecich.
Uzasadnienie
Sąd rozróżnił wadę fizyczną od prawnej. Wskazał, że wada prawna występuje, gdy rzecz nie stanowi własności sprzedawcy lub jest obciążona prawami osób trzecich. Ponieważ w tym przypadku nieruchomość nie była własnością osoby trzeciej ani obciążona jej prawami, a jedynie nie mogła być wykorzystana budowlano z powodu stanowiska archeologicznego, uznano to za wadę fizyczną.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. P. | osoba_fizyczna | powód |
| A. P. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) w W. | inne | pozwany |
Przepisy (13)
Główne
k.c. art. 556 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
k.c. art. 560 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny.
k.c. art. 563 § § 1
Kodeks cywilny
Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a o wadzie prawnej w ciągu roku od chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.
k.c. art. 566 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.
Pomocnicze
k.c. art. 556 § § 2
Kodeks cywilny
Wada prawna istnieje, gdy rzecz nie stanowi własności sprzedawcy, lecz należy do osoby trzeciej, lub jest obciążona prawem osoby trzeciej.
k.c. art. 560 § § 2
Kodeks cywilny
Poza powyższymi uprawnieniami kupujący może żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 61
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 62
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość była dotknięta wadą fizyczną uniemożliwiającą jej zabudowę zgodnie z przeznaczeniem. • Pozwany nie poinformował rzetelnie o istnieniu stanowiska archeologicznego. • Powodowie nie wiedzieli o wadzie w chwili zakupu. • Odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu ceny oraz odszkodowania było uzasadnione. • Termin do zawiadomienia o wadzie został zachowany.
Odrzucone argumenty
Powodowie nie dokonali zawiadomienia o wadzie w terminie. • Nieruchomość nie była dotknięta wadą prawną. • Brak było podstaw do odstąpienia od umowy i żądania odszkodowania.
Godne uwagi sformułowania
stanowisko archeologiczne stanowiące zabytek w rozumieniu ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami • wada fizyczna nieruchomości zmniejszająca jej wartość i użyteczność • nie sam fakt istnienia stanowiska archeologicznego, ale dopiero wydanie prawomocnej decyzji administracyjnej odmawiającej ustalenia warunków zabudowy spowodowało, że powodowie dowiedzieli się o tym, że nie mogą wykorzystać działki w takim celu z jakim zamierzali ją kupić.
Skład orzekający
Agnieszka Hreczańska - Cholewa
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, zwłaszcza w kontekście wad związanych z ograniczeniami administracyjnymi (np. ochrona zabytków) wpływającymi na możliwość zabudowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej związanej ze stanowiskiem archeologicznym i brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w przypadkach innych typów wad.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed zakupem, zwłaszcza gdy sprzedawca zapewnia o możliwościach zabudowy, a okazuje się, że istnieją ukryte przeszkody (jak stanowisko archeologiczne). Jest to przestroga dla kupujących i sprzedających.
“Kupiłeś działkę z obietnicą budowy, a dostałeś stanowisko archeologiczne? Sąd wyjaśnia, kiedy możesz odstąpić od umowy.”
Dane finansowe
WPS: 176 191,03 PLN
zwrot ceny zakupu: 149 620 PLN
odszkodowanie: 26 571,03 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.