I C 729/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie A. W. i E. W. wnieśli o zasądzenie od pozwanego B. (...) Sp. z o.o. w G. kwoty 26.210,60 zł tytułem odszkodowania za szkodę wynikłą z niewywiązania się przez pozwanego z umowy rezerwacyjnej z dnia 23.08.2017 r., zmienionej aneksem z 14.08.2018 r. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut przedawnienia i kwestionując wysokość roszczenia. Sąd uznał umowę rezerwacyjną za umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 § 1 k.c. i stwierdził, że strony nie przewidziały w niej możliwości odstąpienia. Sąd ustalił, że do zawarcia umowy przenoszącej własność lokali nie doszło z winy pozwanego, który telefonicznie odstąpił od umowy w dniu 03.01.2019 r., co było oświadczeniem bezskutecznym. Sąd zasądził na rzecz powodów kwotę 9.706,91 zł tytułem odszkodowania, obejmującą udowodnione koszty podróży i utracony zarobek związane z dokonywaniem wpłat i zawarciem umowy. Oddalił powództwo w pozostałym zakresie, w tym roszczenie o odsetki od kredytu, uznając je za pozostające poza zakresem ujemnego interesu umownego. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nastąpiło na zasadzie wzajemnego zniesienia, stosunkowo do stopnia wygranej i przegranej stron.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja umowy rezerwacyjnej jako umowy przedwstępnej, zakres odszkodowania z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej, zasady ustalania kosztów w ramach ujemnego interesu umownego.
Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych i treści umowy, a także braku profesjonalnego przygotowania umowy przez dewelopera.
Zagadnienia prawne (4)
Czy odstąpienie od umowy rezerwacyjnej przez dewelopera, który nie przewidział takiej możliwości w umowie, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, odstąpienie od umowy rezerwacyjnej przez dewelopera było bezskuteczne, ponieważ umowa nie przewidywała takiej możliwości.
Uzasadnienie
Umowa rezerwacyjna została uznana za umowę przedwstępną, która nie zawierała postanowień o możliwości odstąpienia od niej przez którąkolwiek ze stron. Negocjacje dotyczące obniżenia ceny nie stanowiły podstawy do jednostronnego odstąpienia od umowy.
Jaki jest zakres odszkodowania należnego z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odszkodowanie ogranicza się do tzw. ujemnego interesu umownego, obejmującego koszty poniesione w zaufaniu do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie koszty związane z realizacją samej umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na orzecznictwie i doktrynie, wskazując, że odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej obejmuje koszty zawarcia umowy przedwstępnej oraz koszty niezbędne do jej zawarcia, ale nie obejmuje kosztów związanych z przygotowaniem do wykonania umowy przyrzeczonej, takich jak koszty remontu czy zakupu wyposażenia.
Czy roszczenia powodów o zwrot kosztów podróży i utraconego zarobku związanych z dokonywaniem wpłat na poczet zakupu lokali są uzasadnione w ramach odszkodowania za niewykonanie umowy przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, część kosztów podróży i utraconego zarobku została uznana za uzasadnioną szkodę podlegającą naprawieniu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że koszty związane z podróżami powodów z Niemiec do Polski w celu dokonywania wpłat i oględzin postępu prac, a także utracony zarobek za dni poświęcone tym czynnościom, stanowią szkodę w ramach ujemnego interesu umownego. Część roszczeń została oddalona z powodu braku dowodów lub uznania ich za niezasadne.
Czy roszczenia powodów o odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokali wchodzą w zakres odszkodowania z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, roszczenia dotyczące odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokali nie wchodzą w zakres ujemnego interesu umownego.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na stanowisko doktryny i orzecznictwa, zgodnie z którym wydatki związane z realizacją samej umowy przyrzeczonej, takie jak odsetki od kredytu na zakup nieruchomości, nie podlegają rekompensacie w ramach ujemnego interesu umownego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. W. | osoba_fizyczna | powód |
| E. W. | osoba_fizyczna | powód |
| B. (...) Sp. z o.o. w G. | spółka | pozwany |
Przepisy (5)
Główne
k.c. art. 389 § § 1
Kodeks cywilny
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 390 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (ujemny interes umowny).
Pomocnicze
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Dotyczy odsetek za opóźnienie.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Dotyczy miejsca spełnienia świadczenia.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy rozstrzygnięcia o kosztach procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa rezerwacyjna była umową przedwstępną, która nie przewidywała możliwości odstąpienia. • Niewywiązanie się z umowy nastąpiło z winy pozwanego dewelopera. • Koszty podróży i utracony zarobek związane z dokonywaniem wpłat i zawarciem umowy stanowią szkodę podlegającą naprawieniu w ramach ujemnego interesu umownego.
Odrzucone argumenty
Zarzut przedawnienia roszczeń. • Roszczenia dotyczące odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokali. • Roszczenia dotyczące kosztów związanych z wyposażeniem i wykończeniem lokali.
Godne uwagi sformułowania
Oświadczenie takie było bezskuteczne. • Odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego nie obejmuje skutków niewykonania umowy przyrzeczonej. • Sama treść nie budziła sporu.
Skład orzekający
Janusz Supiński
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja umowy rezerwacyjnej jako umowy przedwstępnej, zakres odszkodowania z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej, zasady ustalania kosztów w ramach ujemnego interesu umownego."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych i treści umowy, a także braku profesjonalnego przygotowania umowy przez dewelopera.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje typowe problemy na rynku nieruchomości związane z umowami rezerwacyjnymi i przedwstępnymi, a także praktyczne aspekty dochodzenia odszkodowania od dewelopera.
“Deweloper odstąpił od umowy, ale sąd uznał to za bezskuteczne. Jakie odszkodowanie należy się kupującemu?”
Dane finansowe
WPS: 26 210,6 PLN
odszkodowanie: 9706,91 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.