I C 692/24

Sygn. akt I C 692/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Warszawa, dnia 24 września 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący sędzia Marcin Polit Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek po rozpoznaniu w dniu 5 września 2025 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w W. o zapłatę I. 
        zasądza od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w W. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 126 095,18 zł (sto dwadzieścia sześć tysięcy dziewięćdziesiąt pięć złotych i osiemnaście groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 2 stycznia 2024 roku do dnia zapłaty; II. 
        oddala powództwo w pozostałej części; III. 
        zasądza od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w W. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 9 086,78 zł (dziewięć tysięcy osiemdziesiąt sześć złotych i siedemdziesiąt osiem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty. Sygn. akt I C 692/24 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 21 marca 2024 roku powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej (...) sp. z o.o. sp. k. w W. kwoty 160 44,75 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie. Z uzasadnienia pozwu wynikało, że budynki znajdujące się na terenie nieruchomości zarządzanej przez powódkę zostały wzniesione przez pozwaną spółkę, którą stopniowo dokonywała wyodrębnienia lokali. Spółka nie uiszczała jednak terminowo płatności związanych z utrzymaniem należących do niej lokali. Z drugiej strony pozwana formułowała wobec wspólnoty żądania dotyczące rozliczenia kosztów, jakie miała ponosić celem utrzymania nieruchomości wspólnej. Z uwagi na wzajemne pretensje w dniu 27 września 2023 roku strony zawarły porozumienie, na mocy którego dokonały potrącenia wierzytelności i uzgodniły, że do zapłaty pozostaje na rzecz powódki kwota 136 770,60 zł, która winna zostać uiszczona do dnia 31 grudnia 2023 roku, co jednak nie nastąpiło. Pozwem złożonym w niniejszej sprawie powódka domaga się zatem zasądzenia na jej rzecz od pozwanej tej właśnie kwoty, a ponadto kwoty 23 630,15 zł z tytułu należności istniejących w dniu 30 czerwca 2023 roku (była to data, według której w porozumieniu przyjęto stan wzajemnych rozliczeń), nieobjętych jednak treścią zawartego przez strony porozumienia (pozew – kk . 3 – 10). Zarządzeniem z dnia 3 kwietnia 2024 roku zwrócono powyższy pozew, wniesiony przez adwokata, z uwagi na dostrzeżone braki w wykazaniu umocowania do reprezentacji powódki ( zarządzenie – kk . 111). W dniu 9 kwietnia 2024 roku braki te zostały usunięte; pozew z uwagi na treść art. 130 1a §3 k.p.c. w obowiązującym wówczas brzmieniu wywarł zatem skutki od daty jego pierwotnego wniesienia (pismo przewodnie – kk . 113 – 142, koperta ze stemplem – k. 143). W dniu 30 kwietnia 2024 roku w sprawie I Nc 89/24 wydany został nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (nakaz zapłaty – k. 16). Pozwana złożyła sprzeciw od tego orzeczenia, wnosząc o oddalenie powództwa. Podniosła, że roszczenie powoda o zapłatę kwoty 23 630,15 zł nie jest zasadne, bowiem unormowania zawartego przez strony porozumienia przewidywały jedynie możliwość obniżenia wskazanej w nim kwoty wskutek rozliczenia wzajemnych należności za rok 2023, nie zaś jej podwyższenia. Ponadto pozwana w dniu 16 stycznia 2024 roku złożyła powódce oświadczenie o potrąceniu wierzytelności o zapłatę kwoty 80 315,03 zł, która miała powstać w wyniku zaspokojenia przez spółkę długu obciążającego wspólnotę (sprzeciw od nakazu zapłaty – kk . 151 – 156). Sąd ustalił i zważył, co następuje: Powództwo w przeważającej części jest zasadne. Jak wynika z przedstawionych wyżej stanowisk stron, poza sporem pozostawało między nimi to, że w dniu 27 września 2023 roku zawarte zostało porozumienie, dotyczące ich wzajemnych rozliczeń. Niesporne było również to, że w dniu 16 stycznia 2024 roku pozwana złożyła powódce oświadczenie o potrąceniu. Nie budziła również wątpliwości autentyczność wszystkich przedłożonych przez strony dokumentów. Spór dotyczył natomiast skuteczności potrącenia i prawa powódki do domagania się zapłaty wskazanych w pozwie kwot. W pierwszej kolejności należy wskazać, że na mocy porozumienia z dnia 27 września 2023 roku (k. 92) strony ustaliły, że wierzytelność pozwanej spółki wobec powodowej wspólnoty wynosiła według stanu na dzień 30 czerwca 2023 roku 159 341,39 zł, zaś wierzytelność wspólnoty wobec spółki 296 111,98 zł. Pierwsza z należności wynikała z opłacania przez spółkę, która, jako deweloper, wzniosła budynki zarządzane przez wspólnotę, kwot obciążających tę ostatnią wobec podmiotów dostarczających energię elektryczną, wodę i gaz oraz zapewniających ochronę nieruchomości i konserwację wind. Druga wierzytelność powstała na skutek pokrywania przez wspólnotę niektórych należności związanych z lokalami stanowiącymi własność spółki. W punkcie 3 porozumienia strony dokonały potrącenia wzajemnych roszczeń i stwierdziły, że w jego wyniku w całości uległy umorzeniu wierzytelności dewelopera (pozwanej spółki) wobec wspólnoty za rok 2022 i częściowo za rok 2023. W punkcie 4 strony ustaliły, że na dzień 30 czerwca 2023 roku saldo wzajemnych rozliczeń na korzyść wspólnoty wynosi 136 770,60 zł, a w punkcie 5, iż kwota ta może ulec zmniejszeniu na skutek rozliczenia wzajemnych należności stron za rok 2023. Termin płatności tej kwoty ustalono w punkcie 6 na 31 grudnia 2023 roku. W punkcie 8 zapisano, że ugoda ta wyczerpuje wszelkie zobowiązania stron dotyczące płatności faktur i należności za lokale dewelopera do czerwca 2023 roku, zaś w punkcie 9 – iż jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Dokonując wykładni oświadczeń woli stron, składających się na opisane wyżej porozumienie, Sąd miał na uwadze treść art. 65§2 k.c. , zgodnie z którym należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W sprawie przesłuchano świadków D. Z. (k. 478 v.) i V. F. (k. 479) oraz – w charakterze strony – prezes zarządu zarządcy powoda K. S. (k. 479), ale zeznania tych osób nie pozwoliły na ustalenie, iż spornemu porozumieniu należy nadać inną treść, niż literalna. Świadek D. Z. zeznał, iż wspólnota godziła się na ponoszenie przez dewelopera części kosztów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną; V. F. , że deweloper regulował za wspólnotę rachunki; K. S. – iż nie płacił czynszów za należące do niego mieszkania. W tych okolicznościach należało uznać, że zgodnie z treścią porozumienia powódce przysługiwało wobec pozwanej roszczenie o zapłatę kwoty 136 770,60 zł (z zastrzeżeniem częściowego umorzenia tej wierzytelności na skutek potrącenia, o czym będzie mowa dalej), która powinna zostać zapłacona do 31 grudnia 2023 roku, a zatem począwszy od dnia następnego pozwana powinna również uiścić ustawowe odsetki za opóźnienie od tej kwoty. Roszczenie o zapłatę kwoty 23 630,15 zł, stanowiącej, jak już wspomniano, wierzytelność powódki istniejącą w dniu 30 czerwca 2023 roku, ale nieobjętą treścią porozumienia, nie może być uwzględnione, albowiem strony ustaliły, że kwota 136 770,60 zł, która miała być zapłacona powódce, może zostać jedynie obniżona na skutek wzajemnych rozliczeń (zapis taki znajduje się w punktach 5 i 6 porozumienia), nie przewidziały natomiast możliwości podwyższenia tej sumy. Tym samym porozumienie, stanowiące ugodę ( art. 917 k.c. ) i zawierające oświadczenia stron o potrąceniu ( art. 498 k.c. i art. 499 k.c. ), zawierało także oświadczenia zwalniające pozwaną z długu ( art. 508 k.c. ) ponad ten, który uznała ona w treści umowy. Z tego powodu w odniesieniu do żądania zapłaty kwoty 23 630,15 zł wraz z odsetkami powództwo należało oddalić. W tym miejscu należy poczynić uwagę, iż zawarcie ugody może stanowić czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i z uwagi na treść art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) wymagać uprzedniej uchwały właścicieli lokali. Żadna ze stron nie podnosiła jednak tej kwestii i obie uznawały porozumienie za wiążące, a zatem Sąd nie badał zagadnienia należytego umocowania zarządu do podpisania porozumienia. W dalszej kolejności należało przejść do oceny skuteczności złożonego przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu. Zostało ono złożone w piśmie datowanym na 16 stycznia 2024 roku ( kk . 100 – 102), przy czym podpisał je V. F. . Nie wskazano wprawdzie, czy był on umocowany do reprezentacji pozwanej (z informacji ujawnionych w KRS wynika, że nie był członkiem zarządu jej komplementariusza ani prokurentem żadnej ze spółek; pełnomocnictwa, o którym mówił podczas przesłuchania, nie złożono), ale druga strona godziła się na działanie bez umocowania ( art. 104 zdanie drugie k.c. ), albowiem pismem z dnia 13 lutego 2024 roku (k. 105), podpisanym przez M. K. , pełnomocnik spółki (...) sp. z o.o. , pełniącej funkcję zarządcy powierzonego powodowej wspólnoty, której udzielono pełnomocnictwa do reprezentacji spółki ( kk . 115 – 120), udzieliła na nie odpowiedzi i częściowo uznała dług. Należy dodać, że również jej uprawnienie do udzielenia odpowiedzi w imieniu powodowej wspólnoty nie było przez strony kwestionowane. Oznacza to, że powódka i pozwana na mocy art. 103§1 k.c. w związku z art. 104 zdanie drugie k.c. potwierdziły ważność czynności zdziałanych w ich imieniu (należy dodać, że oświadczenie o potrąceniu i odpowiedź na nie dołączono jako dowody do pozwu; do sprzeciwu od nakazu zapłaty załączono odpowiedź wspólnoty). Rozważając skuteczność oświadczenia o potrąceniu trzeba wskazać, że strona pozwana przedstawiła w nim wierzytelność w kwocie 80 315,03 zł, wynikającą z faktur i not odsetkowych. W piśmie z dnia 13 lutego 2024 roku powódka wskazała (w punkcie 4, k. 105), iż „jest w stanie rozliczyć” kwotę 10 675,42 zł z sumy podanej w oświadczeniu. Zdaniem Sądu należy zatem uznać, iż co do tej kwoty w imieniu wspólnoty uznano roszczenie i w odniesieniu do niej potrącenie jest skuteczne. W jego efekcie wierzytelność wspólnoty w kwocie 136 770,65 zł , wynikająca z opisanego wyżej porozumienia i wierzytelność spółki w kwocie 10 675,42 zł umorzyły się do kwoty wierzytelności niższej ( art. 498§2 k.c. ) i z tego względu powódka może obecnie skutecznie domagać się zasądzenia na jej rzecz jedynie kwoty 126 095,18 zł, uwzględniającej potrącenie. Jeżeli natomiast chodzi o resztę sumy wskazanej w oświadczeniu o potrąceniu, to Sąd nie znalazł podstaw do uznania, by co do niej było ono skuteczne. We wspomnianym piśmie z 13 lutego 2024 roku wskazano, że wspólnota nie uznaje jego skuteczności poza kwotą 10 675,42 zł, albowiem część wymienionych w nim dokumentów obejmuje kary umowne i noty obciążeniowe, cztery faktury zostały już wcześniej zaksięgowane, a ponadto do czasu otrzymania oświadczenia o potrąceniu nie zapłacono kwoty wynikającej z porozumienia. Również w ocenie Sądu lektura dokumentów księgowych, do których odnosi się oświadczenie o potrąceniu, nie daje podstaw do jego uwzględnienia ponad wskazaną wyżej kwotę. Jako pierwszą wymieniono w oświadczeniu (k. 100) fakturę VAT nr (...) z dnia 3 lipca 2023 roku w terminem płatności do 10 lipca 2023 roku wskazując, że z podanej w niej sumy 4 782,60 zł w porozumieniu z dnia 27 września 2023 roku nie rozliczono kwoty 1 895,24 zł, wynikającej z faktury (...) nr (...) . Sporna faktura znajduje się na k. 165 akt sprawy i obejmuje refakturowanie należności za konserwację urządzeń dźwigowych, wskazanych w dwóch fakturach wystawionych przez (...) sp. z o.o. , przy czym tylko jedna z nich, to jest (...) , znajduje się w aktach sprawy (k. 166); dołączono jedynie sformułowane przez spółkę (...) wezwanie do zapłaty kwoty 1 895,24 zł z faktury nr (...) (k. 167). Dokumenty te nie pozwalają na uznanie, czy kwoty w nich wskazane zostały objęte porozumieniem z dnia 27 września 2023 roku, czy też nie; w piśmie z 13 lutego 2024 roku powodowa wspólnota wskazała, że tak (w ocenie Sądu tak należy rozumieć zawarte w nim słowa o wcześniejszym rozliczeniu faktury). Jeżeli chodzi o fakturę nr (...) (k. 168) z 14 września 2023 roku z terminem płatności do 21 września 2023 roku na kwotę 9 286,05 zł, to obejmuje ona refakturowane koszty energii elektrycznej i noty odsetkowe. Tych ostatnich jest dziesięć, załączono je na kk . 189 – 198 i obejmują łącznie 601,60 zł. Ponieważ są to odsetki za nieterminowe uiszczenie należności przez pozwaną, nie ma podstaw do tego, by płaciła je powódka. Reszta należności wynika z jedenastu faktur VAT, przy czym dziesięć z nich znajduje się na kk . 169 – 188. Faktury te dotyczą kosztów dostarczania energii elektrycznej do nieruchomości przy ul. (...) , a łączna wynikająca z nich kwota to 8 684,45 zł. Skoro jednak pięć z nich zostało wystawionych 4 czerwca 2023 roku ( kk . 171, 175, 179, 183, 187) to należy uznać, że wskazana w nich łączna kwota 3 804,42 zł została już objęta porozumieniem - samą fakturę nr (...) wystawiono 14 września 2023 roku, a więc przed jego podpisaniem. Już zatem tylko z tych dokumentów wynika, że ewentualną skuteczność potrącenia należności z tej faktury można rozważać jedynie co do części wskazanej w niej kwoty w wysokości 4 880,03 zł. Faktura nr (...) (k. 199) z 9 sierpnia 2023 roku z terminem płatności do 8 września 2023 roku dotyczy kosztów refakturowania paliwa gazowego, dostarczonego na ul. (...) , w kwocie 4 295,89 zł i prima facie skuteczność potrącenia w odniesieniu do tej kwoty mogłaby być rozważana. Faktura nr (...) (k. 203) z 7 lipca 2023 roku z terminem płatności do 14 lipca 2023 roku obejmuje koszty dozoru nieruchomości przy ul. (...) (...) na kwotę 50 255 zł, ale wystawiono ją refakturując faktury wystawione w okresie od 1 lutego do 1 czerwca 2023 roku, a tym samym należy uznać, że kwota ta została objęta porozumieniem (taki wniosek płynie zresztą z pisma z 13 lutego 2024 roku). Tożsamy wniosek dotyczy faktury nr (...) / (k. 209) z 3 lipca 2023 roku z terminem płatności do 10 lipca 2023 roku, odnoszącej się do refakturowania kosztów monitoringu (wskazuje ona kwotę 1 714,62 zł), a także dotyczącej tego samego zagadnienia faktury nr (...) (k. 215) z 27 stycznia 2023 roku z terminem płatności do 3 lutego 2023 roku na kwotę 2 669,53 zł. Faktura nr (...) (k. 223) z 12 października 2023 roku z terminem płatności do 15 października 2023 roku dotyczy refakturowania kosztów energii elektrycznej w kwocie 3 646,32 zł, przy czym z tego 230,70 zł to „koszty finansowe energii elektrycznej”, a więc nieokreślone bliżej kwoty, których wspólnota z tego powodu nie ma obowiązku uiszczać. Ostatnia wskazana w oświadczeniu o potrąceniu faktura nr (...) z 31 sierpnia 2022 roku z terminem płatności do 3 września 2022 roku (k. 309) również dotyczy refakturowania kosztów energii elektrycznej, tym razem w wysokości 9 410,92 zł. Z tej faktury oświadczenie o potrąceniu obejmuje jedynie 6 552,38 zł (reszta została rozliczona w porozumieniu), ale znowu – z faktury wynika, że jest to kara umowna, nałożona za rozwiązanie umowy na spółkę, jako stronę tejże umowy. Brak więc podstaw do tego, by obowiązkiem jej uiszczenia obciążać wspólnotę. Co więcej, z punktu 3 porozumienia (k. 92) wynika, że należności dewelopera wobec wspólnoty za rok 2022 w całości uległy potrąceniu. Oświadczenie o potrąceniu obejmowało, jak już była o tym mowa, kwoty, które pozwana miała zapłacić za powódkę, a więc dotyczyło zakresu, w jakim powódka bezpodstawnie wzbogaciła się kosztem pozwanej. Jak widać już jednak sama lektura wymienionych w nim faktur wskazuje, że brak dowodów na to, by podane w nich sumy istotnie wzbogaciły wspólnotę. W rachubę jako takie wzbogacenie może wchodzić kwota 4 880,03 zł z faktury nr (...) (energia elektryczna), kwota 4 295,89 zł z faktury nr (...) (paliwo gazowe) oraz kwota 3 415,62 zł z faktury nr (...) (energia elektryczna), a zatem łącznie 12 591,54 zł. Biorąc jednak pod uwagę to, że takie stwierdzenie oparte jest jedynie na domysłach, nadal bowiem nie wiadomo, czy wskazane w tych fakturach energia elektryczna i paliwo gazowe były dostarczane tylko na potrzeby nieruchomości wspólnej, jak i nie ma dowodu na to, by pozwana zapłaciła kwoty, które później refakturowała, brak podstaw do uznania, by oświadczenie o potrąceniu mogło być skuteczne w szerszym zakresie niż ten, który powódka uznała w piśmie z 13 lutego 2024 roku. Rozstrzygając sprawę Sąd pominął (k. 479 v.) wniosek o zobowiązanie powódki do złożenia dokumentacji księgowej, zawarty w punkcie 10 sprzeciwu od nakazu zapłaty (k. 152). Wniosek ten został sformułowany bardzo ogólnie i nie posiadając wiedzy specjalnej Sąd nie byłby w stanie samodzielnie zbadać dokumentacji księgowej powódki pod kątem ewentualnego zaksięgowania przedstawionych jej faktur. Wniosek ów pominięto na podstawie art. 235 2 §1 pkt 2 k.p.c. uznając, że jest on nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Jeżeli zaś chodzi o dowód z opinii biegłego z zakresu księgowości, to został on pierwotnie zawarty w punkcie 7 pozwu (k. 5), a w uzasadnieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty pozwana przyłączyła się do niego (k. 155), nie formułując jednak samodzielnie w tym przedmiocie wniosku spełniającego wymogi art. 128 1 zdanie drugie k.p.c. oraz art. 235 1 k.p.c. Skoro powódka cofnęła wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego (k. 478), dowód ten nie został przeprowadzony. Między stronami toczyło się ponadto postępowanie w sprawie II C 1180/23 o zapłatę na rzecz wspólnoty kwoty 134 554,09 zł z tytułu należności wymagalnych w roku 2022 (kopie dokumentów z akt w kopercie na k. 423). Zostało ono umorzone na skutek cofnięcia pozwu, nie ma zatem żadnego wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Dodać trzeba, że wierzytelność pozwanej wobec powódki została zajęta przez komornika pismem z 2 lutego 2024 roku (k. 107). Z uwagi na treść art. 504 k.c. potrącenie było jednak dopuszczalne – wierzytelności wskazane w fakturach wymienionych w oświadczeniu o potrąceniu powstały i stały się wymagalne przed dokonaniem zajęcia. Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności, na podstawie powołanych przepisów należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki kwotę wskazaną w porozumieniu z 27 września 2023 roku pomniejszona o sumę, w odniesieniu do której oświadczenie o potrąceniu uznano za skuteczne, to jest 126 095,18 zł. Ustawowe odsetki za opóźnienie zasądzono zgodnie z żądaniem pozwu od dnia 2 stycznia 2024 roku, bowiem w dniu 31 grudnia 2023 roku upłynął termin płatności należności i następnie roszczenie stało się wymagalne. Orzeczenie w przedmiocie odsetek zapadło na podstawie art. 481§1 i §2 k.c. W pozostałej części powództwo zostało oddalone (punkty I i II). Orzeczenie o kosztach procesu (punkt III) wydano na podstawie art. 98§§1, 1 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c. Koszty poniesione przez powódkę to 13 038 zł (8 021 zł opłaty sądowej od pozwu, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i 5 400 zł wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości jednej stawki minimalnej). Skoro powódka wygrała sprawę w 78,59%, to z tego należy się jej 10 246,56 zł. Pozwana poniosła koszty wynoszące 5 417 zł (5 400 zł wynagrodzenia pełnomocnika i 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa), a wygrała sprawę w 21,41%, czyli należne jej koszty to 1 159,78 zł. Po wzajemnej ich kompensacie zgodnie z art. 100 k.p.c. otrzymano 9 086,78 zł i taką kwotę zasądzono na rzecz powódki.