I C 68/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powodów E. R. i M. R. (1) przeciwko H. K. (1) i J. K. o zapłatę kwoty 19.816,45 zł z tytułu wad fizycznych nieruchomości sprzedanej przez pozwanych. Pozwani wybudowali dom w zabudowie bliźniaczej, który następnie sprzedali powodom. Po zakupie, powodowie odkryli szereg wad, w tym podniesiony poziom terenu wokół budynku niezgodny z projektem, brak odpowiedniej wysokości cokołów, niewłaściwe ułożenie rur kanalizacyjnych oraz niezgodne z projektem rozprowadzenie wód opadowych. Sąd oparł swoje rozstrzygnięcie na opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który potwierdził istnienie istotnych wad i oszacował koszt ich usunięcia na 55.526,14 zł. Pozwani próbowali podważyć opinię biegłego, argumentując m.in. że wady powstały po zakupie lub że obniżona cena sprzedaży uwzględniała stan techniczny. Sąd odrzucił te argumenty, wskazując na brak dowodów i sprzeczność z aktami sprawy. Sąd uznał, że pozwani ponoszą odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne (art. 556 k.c. i nast.) oraz odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.), ponieważ nie poinformowali powodów o wadach, mimo że jako inwestorzy i osoba prowadząca działalność budowlaną mieli wiedzę o niezgodnościach z projektem. Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 9.908,22 zł (po 4.954,11 zł na osobę) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. Zasądzono również koszty procesu na rzecz powodów oraz nakazano ściągnąć od pozwanych nieuiszczone koszty sądowe.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, odpowiedzialności sprzedawcy za wady ukryte, znaczenie oświadczeń stron w umowie sprzedaży, procedury zmian w projekcie budowlanym.
Dotyczy specyficznej sytuacji wad budowlanych i odpowiedzialności sprzedawcy-przedsiębiorcy. Konieczność indywidualnej oceny każdego przypadku.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, jeśli kupujący oświadczył w umowie, że zna stan techniczny budynku i nie wnosi zastrzeżeń?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedawca ponosi odpowiedzialność, jeśli kupujący nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, a ciężar dowodu wiedzy kupującego spoczywa na sprzedawcy. Oświadczenie o znajomości stanu technicznego nie wyłącza odpowiedzialności, jeśli wady nie były jawne i nie zostały wykryte przez kupującego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wady były ukryte i wymagały prac ziemnych do ich ujawnienia, co wykraczało poza obowiązek kupującego do zbadania rzeczy. Sprzedawca, jako przedsiębiorca budowlany, miał wiedzę o wadach i nie poinformował o nich kupujących, co stanowiło nienależyte wykonanie zobowiązania.
Czy obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego stanowi zadośćuczynienie za wszelkie możliwe wady fizyczne, nawet jeśli nie zostało to wyraźnie zaznaczone w umowie?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli obniżenie ceny nie było wyraźnie powiązane ze stanem technicznym i wadami w umowie, nie można uznać go za zadośćuczynienie za wady.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że w akcie notarialnym nie było zapisu o tym, że obniżona cena uwzględnia wady. Zeznania powodów wskazywały, że obniżka ceny była wynikiem wyceny rzeczoznawcy, a nie stanu technicznego budynku.
Czy zmiany w projekcie budowlanym dokonane w trakcie budowy, które nie zostały formalnie zatwierdzone przez projektanta i zgłoszone odpowiednim organom, są wadami istotnymi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli zmiany te prowadzą do niezgodności z projektem i wpływają na stan techniczny budynku, stanowią one wady istotne.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zmiany dotyczące poziomu terenu, cokołów, przyłączy kanalizacyjnych i odprowadzenia wód opadowych były niezgodne z projektem budowlanym i nie przeszły wymaganej procedury prawnej, co skutkowało wadami budynku.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. R. | osoba_fizyczna | powód |
| M. R. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| H. K. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| J. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (15)
Główne
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
k.c. art. 556¹
Kodeks cywilny
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, np. braku właściwości wynikających z celu umowy lub przeznaczenia, albo gdy rzecz jest w stanie niezupełnym.
k.c. art. 561
Kodeks cywilny
Kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany usunąć wadę w rozsądnym czasie.
k.c. art. 566
Kodeks cywilny
W razie usunięcia wady przez sprzedawcę, kupujący może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o wadzie.
k.c. art. 561³
Kodeks cywilny
Koszty wymiany lub naprawy rzeczy wadliwej ponosi sprzedawca.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.c. art. 557
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Pr. bud. art. 36a § ust. 6
Ustawa Prawo budowlane
Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje.
Pomocnicze
k.c. art. 355
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (w przypadku przedsiębiorcy - staranność wyższego stopnia).
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przeciwnej zwrotu kosztów procesu.
u.k.s.c. art. 5 § ust. 3 i 4
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
u.k.s.c. art. 8 § ust.1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
u.k.s.c. art. 83
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Argumenty
Skuteczne argumenty
Istnienie istotnych wad fizycznych nieruchomości niezgodnych z projektem budowlanym. • Sprzedawcy nie poinformowali kupujących o wadach, mimo posiadanej wiedzy. • Wady nie były jawne i wymagały specjalistycznych prac do ich ujawnienia. • Oświadczenie kupujących o znajomości stanu technicznego nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy za wady ukryte.
Odrzucone argumenty
Obniżenie ceny sprzedaży stanowiło zadośćuczynienie za wady. • Kupujący wiedzieli o wadach w chwili zakupu (wady jawne). • Zmiany w projekcie budowlanym były nieistotne lub zatwierdzone. • Wady powstały po zakupie nieruchomości przez powodów.
Godne uwagi sformułowania
nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte • kupujący nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy • ciężar dowodu, że kupujący wiedział o wadzie rzeczy w chwili zawarcia umowy, obciąża sprzedawcę • zatajenie powyższych wad przed kupującymi bez wątpienia stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania
Skład orzekający
Adrianna Gołuńska-Łupina
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, odpowiedzialności sprzedawcy za wady ukryte, znaczenie oświadczeń stron w umowie sprzedaży, procedury zmian w projekcie budowlanym."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wad budowlanych i odpowiedzialności sprzedawcy-przedsiębiorcy. Konieczność indywidualnej oceny każdego przypadku.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów o rękojmi w kontekście wad budowlanych, co jest częstym problemem na rynku nieruchomości. Pokazuje, jak ważne jest dokładne badanie stanu technicznego i jak sąd interpretuje oświadczenia stron w umowie.
“Kupiłeś dom z wadami? Sprzedawca może odpowiadać, nawet jeśli podpisałeś, że wszystko jest w porządku!”
Dane finansowe
WPS: 19 816,45 PLN
odszkodowanie: 9908,22 PLN
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.