I C 68/14

Sygnatura akt I C 68/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ W. , dnia 14-05-2014 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:SSR Paweł Kwiatkowski Protokolant:Katarzyna Mulak po rozpoznaniu w dniu 30-04-2014 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa Wojewódzkiego Biura (...) Sp. z o.o. przeciwko G. W. o zapłatę I. zasądza od strony pozwanej G. W. na rzecz strony powodowej Wojewódzkiego Biura (...) Sp. z o.o. kwotę 1.608,79 zł (jeden tysiąc sześćset osiem złotych 79/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 06 października 2013 r. do dnia zapłaty; II. oddala powództwo w pozostałej części; III. zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 1.837,20 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. I C 68/14 UZASADNIENIE Pozwem wniesionym w dniu 17 stycznia 2014 r., strona powodowa Wojewódzkie Biuro (...) sp. z o.o. domagała się zasądzenia na swoją rzecz od strony pozwanej G. W. kwoty 16000 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 6 października 2013 r. do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za szkodę powstałą w związku z niewykonaniem przez pozwaną ciążącego na niej na podstawie wyroku Sądu Rejonowego dla (...) z dnia 8 lutego 2013 r. (sygn. (...) obowiązku przydzielenia lokalu socjalnego E. S. , K. S. (1) , K. S. (2) , O. S. , P. S. i W. S. w stosunku do których orzeczono eksmisję z lokalu mieszkalnego przy ul. (...) we W. . W uzasadnieniu powództwa podniesiono, iż strona powodowa jest właścicielem w/w lokalu, a wobec nie dostarczenia lokatorom lokalu socjalnego nie mógł go wynajmować i czerpać zysku z tego tytułu. Strona powodowa jest właścicielem całej nieruchomości przy ul. (...) i wynajmuje w nim lokale użytkowe. Wysokość czynszu waha się od kwoty 1326,75 zł za lokal o powierzchni 11 m 2 , 2800 zł za lokal o powierzchni 80 m 2 , do 3800 zł za lokal o powierzchni 95 m 2 . Wysokość roszczenia powoda obejmowała poniesione przez powoda straty w okresie od lutego 2013 r. do września 2013 r. na które składała się kwota 1608,79 zł tytułem czynszu niezapłaconego przez lokatorów oraz kwota 14391,21 zł, obliczona przy założeniu, że powód mógłby w okresie od lutego 2013 r. do września 2013 r. otrzymać czynsz miesięczny w kwocie 1798,90 zł. W odpowiedzi na pozew złożonej w dniu 13 lutego 2014 r. strona pozwana G. W. wniosła o oddalenie powództwa, nie kwestionując swojej odpowiedzialności, co do zasady, podnosząc natomiast zarzut nie udowodnienia wysokości szkody. W szczególności strona pozwana wskazała, że nie odpowiada za to, że lokatorzy lokalu przy ul. (...) nie uiszczają opłat czynszowych oraz za szkodę z tym związaną. Niezależnie od tego w żaden sposób nie wykazano, iż strona powodowa mogłaby uzyskać z tytułu czynszu najmu w/w lokalu kwotę 1798,90 zł miesięcznie. Dla udowodnienia wysokości utraconego czynszu nie było wystarczające powoływanie się na zawarte umowy najmu lokali użytkowych w tym samym budynku. Strona powodowa nie zaoferowała natomiast dowodów na okoliczność możliwości wynajmu w/w lokalu, z uwzględnieniem jego aktualnego stanu, w tym warunków technicznych. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Strona powodowa Wojewódzkie Biuro (...) sp. z o.o. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego we W. , przy ul. (...) . Mieszkanie ma dwa pokoje z kuchnią i łazienką o powierzchni ok. 40 m 2 . ( bezsporne) Wyrokiem z dnia 8 lutego 2013 r. (sygn. (...) Sąd Rejonowy dla (...) nakazał E. S. , K. S. (1) , K. S. (2) , O. S. , P. S. i W. S. opuścić, opróżnić i wydać właścicielowi w/w lokal, przy czym ustalił jednocześnie, iż osobom tym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. (bezsporne) Wysokość czynszu od w/w osób w okresie od lutego 2013 r. do czerwca 2013 r. wynosiła 186,44 zł miesięcznie, od lipca 2013 r. do września 2013 r. – 225,53 zł miesięcznie. (dowód: faktury VAT – k. 63-70) Strona powodowa wezwała stronę pozwaną do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem pismem z 25 września 2009 r., wyznaczając pięciodniowy termin na spełnienie świadczenia. (dowód: wezwanie do zapłaty z dowodem nadania – k. 19-20) Strona powodowa wynajmuje w budynku przy ul. (...) lokale użytkowe na cele biurowe. Za lokal o powierzchni 29 m 2 otrzymywała czynsz w kwocie 1533,81 zł, za lokal o powierzchni 95 m 2 otrzymywała czynsz w kwocie 3800 zł netto, za lokal o powierzchni 80 m 2 otrzymywała czynsz w kwocie 2800 zł netto. (dowód: umowy najmu z aneksami – k. 21-35) W dniu 6 sierpnia 2013 r. Ł. W. zaproponował wynajęcie lokalu opisanego jako lokal użytkowy usytuowany na parterze budynku przy ul. (...) , o powierzchni 42 m 2 dostępny z ulicy ze stawką 45 zł za 1 m 2 . (dowód: pismo z 6.08.2013 r. – k. 72) Mając powyższe na uwadze, Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało częściowo na uwzględnienie. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz.U. 2001 r., nr 71, poz.733 z późn. zm. ), jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kc. Stosownie do art. 417 § 1 kc za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Przepis ten nie ogranicza zasady pełnego pokrycia szkody stosownie do art. 361 kc. W rozpoznawanej sprawie strona pozwana nie kwestionowała, że nie wykonała obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego, ani swojej odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną powodowi w okresie wskazanym w pozwie. Sporna pozostawała natomiast wysokość szkody. Wobec powyższego konieczne było jej ustalenie, stosownie do art. 361 § 2 kc. Nie ulega wątpliwości, że szkodą powstałą w związku z niedostarczeniem lokalu socjalnego będzie czynsz, który właściciel lokalu utracił w związku z zamieszkiwaniem w tym lokalu osób uprawnionych do lokalu socjalnego. Strona powodowa nie udowodniła jednak, że faktycznie uzyskałaby w spornym okresie czynsz w wysokości 1798,90 zł miesięcznie. Należy podkreślić, że przedstawione umowy najmu innych lokali w tym samym budynku nie mogły przesądzać o wysokości czynszu utraconego. Np. za lokal o powierzchni podobnej do lokalu nr (...) strona powodowa pobierała czynsz w wysokości 1533,81 zł miesięcznie (por. k.21, 24 i 26). Nie udowodniono nadto w niniejszym procesie, że lokal nr (...) był lokalem, który nadawałby się do używania lako lokal biurowy i przy zastosowaniu takich stawek mógłby być następnie wynajmowany. Nie wystarczające były w tym zakresie zeznania przedstawiciela strony powodowej, który miał oczywisty interes, ażeby twierdzić, że sporny lokal nadawał się na cele biurowe. Wobec zarzutu strony pozwanej okoliczność ta wymagała dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu rynku nieruchomości, ewentualnie dowodu z oględzin lokalu. Tylko wówczas możliwe było ustalenie, że faktycznie lokal nr (...) mógł być używany jako lokal użytkowy Oferta zawarcia umowy najmu złożona w dniu 6 sierpnia 2013 r. (k. 72) opisywała lokal o cechach innych, niż lokal nr (...) – po pierwsze wskazywała, ze dotyczy lokalu użytkowego, po drugie wskazywała powierzchnię inną (większą), niż powierzchnia lokalu nr (...) . Strona pozwana zakwestionowała, ażeby wskazana oferta dotyczyła lokalu objętego pozwem. W związku z tym konieczne było zaproponowanie dowodu potwierdzającego, że oferta ta faktycznie dotyczyła tego lokalu. Możliwe było np. przesłuchanie oferenta, ewentualnie oględziny budynku w celu ustalenia, czy faktycznie znajduje się tam tylko jeden lokal na parterze, dostępny z ulicy. Samo przesłuchanie przedstawiciela powoda nie mogło być tu wystarczające. Wystarczającym dowodem na określenie utraconego czynszu nie były także ogłoszenia internetowe. Z natury rzecz obejmują one ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Wobec powyższego Sąd przyjął, że minimalna stawka utraconego czynszu za lokal nr (...) mogła wynosić nie mniej, niż kwota ustalona dla dotychczasowych lokatorów. Była to kwota czynszu najmu lokalu mieszkalnego, która skądinąd nie przekraczała stawek bazowych czynszu regulowanego we W. (aktualnie 6,90 zł za 1 m). strony wynikało, ze czynsz ten wynosił 600 zł miesięcznie. Wypada zauważyć, że wskazany czynsz był określony bez względu na stan techniczny lokalu. Nie był to przy tym czynsz hipotetyczny, ale faktycznie ustalony pomiędzy stronami najmu. Nie był on wygórowany. Można z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością przyjąć domniemanie faktyczne (por. art. 231 kpc ), iż przy takiej stawce lokal mógłby być wynajęty niezwłocznie po opróżnieniu, bez konieczności remontu. Strona pozwana nie starała się takiego domniemania w żaden sposób obalić. Dla wykazania stawki wyższej konieczne było natomiast zaoferowanie dowodu z opinii biegłego, ewentualnie udowodnienie, że złożona oferta najmu faktycznie dotyczyła lokalu nr (...) . Brak tych dowodów obciążał stosownie do art. 6 kc stronę powodową. Nie dało się przekonująco bronić poglądu, że na rynku (...) istnieje pewna minimalna stawka wolnorynkowa, która można uzyskać bez względu na stan danego lokalu i jego lokalizację, wynosząca akurat 1798,90 zł miesięcznie dla mieszkania o wielkości mieszkania na ul. (...) . Wobec powyższego Sąd uznał, że udowodniona wysokość szkody powoda wyniosła 1608,79 zł. Strona pozwana nie odpowiadała przy tym za to, że dotychczasowi lokatorzy nie zapłacili tej kwoty, ale za to, że powód na skutek nie zwolnienia lokalu nie otrzymał czynszu w wysokości co najmniej równej czynszowi ustalonemu dla dotychczasowych lokatorów. Odpowiedzialność pozwanego jest więc odpowiedzialnością odrębną od odpowiedzialności lokatorów za zapłatę odszkodowania odpowiadającemu dotychczasowemu czynszowi. Jest to odpowiedzialność za własne zaniechanie, a nie zaniechanie osób trzecich (w tym wypadku lokatorów). Mając to na uwadze, na rzecz strony powodowej zasądzono kwotę 1608,79 zł, jak w pkt I wyroku, oddalając dalej idące powództwo, jako nie udowodnione, jak w pkt II wyroku. O odsetkach od kwoty zasądzonej orzeczono na podstawie art. 481 kc w zw. z art. 455 kc. Strona pozwana niekwestionowana bowiem daty wezwania jej do zapłaty oraz terminu spełnienia świadczenia. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 kpc , zasądzając na rzecz pozwanego 89,95 % kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 2400 zł, pomniejszonych o 10,05 % kosztów powoda w kwocie 2400 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego i kwocie 800 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu.