I C 664/11

Sygn. akt I C 664/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Opolu I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący SSO Marta Kulpa Protokolant: st. sekr. sądowy Maja Bartoń po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2012 r. w Opolu na rozprawie sprawy z powództwa R. D. , E. D. przeciwko J. K. , P. K. , U. K. o stwierdzenie nieważności umowy I. powództwo oddala, II. zasądza od powodów R. D. , E. D. solidarnie na rzecz pozwanego J. K. kwotę 3.617 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Na oryginale właściwy podpis Sygn. akt IC 664/11 UZASADNIENIE Powodowie E. D. i R. D. wystąpili przeciwko pozwanym J. K. i U. K. z pozwem o stwierdzenie nieważności umowy notarialnej – umowy sprzedaży zawartej przez powodów z pozwanymi dnia 28 września 2010r. w Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...) przed M. P. nr rep. A 8450/12010 dotyczącej sprzedaży nieruchomości położonej w K. , obręb L. , gmina K. , działki nr (...) z mapy 1 , stanowiącej grunty orne , o powierzchni 0,0987 ha , wchodzącej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw Nr (...) Sądu Rejonowego w Kędzierzynie – Koźlu , oraz udział w łącznej wysokości 2/12 części w prawie własności działki numer (...) z mapy 1 z powodu dokonania w/w czynności przez powodów w wyniku wprowadzenia ich przez pozwanych w błąd mający kwalifikowaną postać podstępu. W uzasadnieniu wskazali , że zawarli z pozwanymi przedmiotowa umowę notarialna sprzedaży działki. Pomimo posiadanej przez pozwanych wie3dzy o planach budowy drogi w bezpośredniej bliskości wyżej wymienionej nieruchomości , pozwani celowo i umyślnie zataili ten fakt przed powodami w trakcie prowadzonych negocjacji, które ostatecznie zakończyły się zakupem działki . O powyższych planach inwestycyjnych nie wspominał także nigdy przedstawiciel biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, za pośrednictwem którego doszło do sfinalizowania odnośnego zakupu. Ponadto oferta sprzedaży w/w nieruchomości zamieszczona na stronie internetowej nie zawierała żadnych informacji dotyczącej budowy nowej drogi w jej okolicy. Pierwsze wzmianki w tej kwestii pojawiły się na stronie internetowej dopiero w 2011r. natomiast powodowie pierwsza informacje o budowie nowej drogi uzyskali dopiero z dwóch pism autorstwa geodety M. J. z dnia 29.06.2011r. Pozwana U. K. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa z uwagi na brak jej legitymacji biernej , albowiem w procesie sprzedaży nieruchomości działała jako opiekun P. K. , gdyż postanowieniem Sądu Rejonowego w Kędzierzynie Koźlu z dnia 18 czerwca 2009r. ustanowiona została opiekunką całkowicie ubezwłasnowolnionego P. K. . W zaistniałej sytuacji strona pozwana winien być P. K. . Jednocześnie podniosła, iż ani po stronie jej podopiecznego , ani po stronie jej nie było żadnych zachowań , które przypisywane są właściwemu pozwanemu w postaci podstępnego wprowadzenia w błąd. Zamiar sprzedaży nieruchomości został zgłoszony do biura (...) położonym w S. przy ul. (...) . Właścicielka biura E. Ż. (1) zajmowała się sprzedażą i to ona formułowała i upubliczniała oferty sprzedaży nieruchomości w , których zamieszczono informacje o planowanej drodze. Z informacji uzyskanych od właścicielki biura wynika , że informowała ona nabywców niezależnie od informacji zawartej w ogłoszeniu o planach budowy drogi. Powodowie mieszkają w miejscowości odległej o dwa kilometry od zakupionej działki . Oglądając nieruchomość , będąc na miejscu nie było żadnych przeszkód , aby swoja wiedzę o planowanej drodze , choćby w sposób elementarny poszerzyć . Do chwili obecne nie wiadomo jaki będzie konkretny przebieg drogi. Pozwany J. K. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa , podnosząc , iż z jego strony nie doszło do wprowadzenia powodów w błąd. Należy podkreślić bowiem , że nie zapadła do chwili obecnej żadna wiążąca decyzja odnośnie tego czy w rejonie zakupionej przez powodów działki przebiegać będzie droga opisana i wskazywana jako powód odstąpienia od umowy. Wbrew twierdzeniom pozwu , nigdy nie spotkał się z nabywcami , nigdy nie składał im żadnych deklaracji odnośnie walorów bądź tez mankamentów nieruchomości. Zamiar sprzedaży nieruchomości został zgłoszony do biura (...) położonym w S. przy ul. (...) . Właścicielka biura E. Ż. (1) zajmowała się sprzedażą i to ona formułowała i upubliczniała oferty sprzedaży nieruchomości w , których zamieszczono informacje o planowanej drodze. Przy zachowaniu minimum staranności i zaangażowania , po zapoznaniu się z informacja zawarta w ogłoszeniu , ze planowana jest w pobliżu nieruchomości budowa drogi , elementarnym zachowaniem było zorientowanie się o jakiej drodze mowa jest w ogłoszeniu, jak będzie przebiegała i jakie będzie usytuowanie względem nabywanej działki. . Z informacji uzyskanych od właścicielki biura wynika , że informowała ona nabywców niezależnie od informacji zawartej w ogłoszeniu o planach budowy drogi. Powodowie mieszkają w miejscowości odległej o dwa kilometry od zakupionej działki . Oglądając nieruchomość , będąc na miejscu nie było żadnych przeszkód , aby swoja wiedzę o planowanej drodze , choćby w sposób elementarny poszerzyć . Do chwili obecne nie wiadomo jaki będzie konkretny przebieg drogi. O możliwości sprawdzenia rzetelności oferty , przebiegu i rodzaju ewentualnej , planowanej drogi powodowie z łatwością mogli dowiedzieć się nie tylko z oferty , ale i z internetu i lokalnych publikacji prasowych. Postanowieniem z dnia 7 marca 2012r. Sąd wezwał do udziału w sprawie po stronie pozwanej P. K. . U. K. jako opiekun prawny P. K. wniosła o oddalenie powództwa. Sąd ustalił następujący stan faktyczny : Pozwani zgłosili zamiar sprzedaży nieruchomości położonej w K. , obręb L. , gmina K. , działki nr (...) z mapy 1 , stanowiącej grunty orne , o powierzchni 0,0987 ha , wchodzącej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw Nr (...) Sądu Rejonowego w Kędzierzynie – Koźlu , oraz udział w łącznej wysokości 2/12 części w prawie własności działki numer (...) z mapy 1 do Biura (...) położonego w S. przy ul. (...) . Właścicielka biura E. Ż. (2) zajmowała się sprzedażą i formułowaniem i upublicznianiem ofert sprzedaży nieruchomości. Oferta sprzedaży tej nieruchomości ukazała się min. na portalu internetowym Gratka., gdzie oprócz opisu nieruchomości znalazł się zapis o tym , że „ w najbliższej przyszłości w pobliżu planowana jest budowa nowej drogi , która ułatwi w zasadniczy sposób dojazd do centrum K. , a także autostrady (...) ”. Niezależnie od informacji zawartej w ofercie właścicielka biura E. Ż. (2) , jak i pracownik T. C. informowali nabywców , w tym również powodów o planach budowy drogi. Przekazywali oni , iż nie ma szczegółowych informacji odnośnie przebiegu drogi , jednakże bliższe można uzyskać bądź w Gminie , bądź Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Pracownicy : Biura (...) ” przedstawili powodom plan zagospodarowania przestrzennego , z którego wynikało iż nieruchomość , którą zamierzają kupić od pozwanych , położona jest na terenie oznaczonym symbolem (...) , co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych. Informowali również , że plan drogi nie jest jeszcze ustalony. Jednakże okazali mapkę , na której zaznaczone były trzy warianty przebiegu drogi, z tego jedna przebiegała w pobliżu działki , którą zakupili powodowie. Mapkę tą Biuro (...) otrzymało od pozwanej U. K. , na etapie przyjmowania zlecenie sprzedaży nieruchomości. W chwili przyjmowania oferty od biura nieruchomości droga była dopiero na etapie projektowania. Dowód: zeznania św. E. Ż. (2) ki. 100-101 Zeznania św. T. C. k.144-145 Ogłoszenia na portalu internetowym Gratka k. 23,24,25 W dniu 3 lutego 2010r. U. K. wystąpiła do Urzędu Gminy w K. Wydziału Urbanistyki i Architektury wnosząc sprzeciw od wyłożonego do wglądu tzw. Studium (...) w granicach administracyjnych miasta K. dotyczącego przebiegu obwodnicy przez L. . Uzasadniając swoje stanowisko , wskazała iż obwodnica miałaby przebiegać blisko działki nr (...) , podzielonej przez sześć działek budowlanych. Pozwana U. K. nie poinformowała powodów o złożeniu takiego sprzeciwu. Dowód: pismo z dnia 3.02.2010r. k.155 Zeznania pozwanej U. K. k. 156 W piśmie z dnia 21.06.2012r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad potwierdziła , iż planowany przebieg obwodnicy północnej K. jest w obrębie działek nr (...) k.m. 1 obrębu L. . W dniu 18.03.2010r. Oddział uzyskał pierwsza decyzję administracyjna o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na budowie obwodnicy północnej . W tej chwili jest to jedyna decyzja oprócz decyzji administracyjnych uzyskiwanych na etapie opracowywania projektu budowlanego tj. decyzja pozwolenie wodnoprawne i zatwierdzające projekt prac geologicznych. Dowód: pismo z dnia 21.06.2012r. k. 136-137 Powodowie zlecili sporządzenie operatu szacunkowego panu P. S. (1) dot. wyceny nieruchomości . Rzeczoznawca zapoznał się z dokumentami odnośnie tej działki tj. planem zagospodarowania przestrzennego , odpisami KW , dokumentami geodezyjnymi. Nie było w tamtym czasie żadnych informacji , że ma tam przebiegać ciąg komunikacyjny, w przeciwnym razie działka ta została by wyceniona dużo niżej. Urząd Gminy zlecił tzw., studium , gdzie były6 trzy warianty przebiegu obwodnicy, ale z żadnych źródeł nie było wiadomo , który wariant będzie wybrany. Na dzień sporządzania operatu szacunkowego tj. 10 lipca 2010r. cena przedmiotowej nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę 116.700 zł. Dowód: zeznania św. P. S. (2) k.120 Operat szacunkowy k. 31-57 W dniu 28 września 2010r. J. K. i P. K. w którego imieniu działała U. K. jajko opiekun prawny zawarli umowę notarialną sprzedaży w Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...) przed M. P. nr rep. (...) nieruchomości położonej w K. , obręb L. , gmina K. , działki nr (...) z mapy 1 , stanowiącej grunty orne , o powierzchni 0,0987 ha , wchodzącej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw Nr (...) Sądu Rejonowego w Kędzierzynie – Koźlu , oraz udział w łącznej wysokości 2/12 części w prawie własności działki numer (...) z mapy 1, położonej w K. , obręb L. , stanowiącej grunty orne i łąki trwałe o powierzchni 0,1915 ha wchodzące również w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...) za cenę 78.500 zł . Dowód: akt notarialny k. z dnia 28.09.2010r. k 11-18 W czerwcu 2011r. powodowie otrzymali zawiadomienie o czynnościach przyjęcia przebiegu granic nieruchomości, prowadzone w celu przygotowania dokunetacji9 dla wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej – budowy obwodnicy północnej K. . Dowód: pismo z dnia 29.06.2011 r. k. 26,27 W dniu 30 sierpnia (...) . powodowie złożyli pozwanym oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli , w oparciu o które została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 28 września 2010r.- a to z powodu wystąpienia po stronie powodów wywołanego przez pozwanych umyślnie błędu mającego kwalifikowaną formę podstępu , polegającego na zatajeniu istotnej informacji o planowanej budowie w bezpośredniej bliskości tej nieruchomości tzw. Obwodnicy Północnej , która to informacja była znana pozwanym , a której powodowie nie byli świadomi, przy czym – gdyby uzyskali takowa wiedze – nie przyjęliby oferty pozwanych. Jednocześnie powodowie wezwali pozwanych do zapłaty kwoty 78.500 zł i 15.000 zł. i zakreślili pozwanym 14 dniowy termin do skontaktowania się z nimi i ustalenia terminu sporządzenia aktu notarialnego. Pozwani odmówili spełnienia roszczeń powodów. Dowód: zeznania powodów k. 156 oświadczenie i wezwanie przedsądowe k. 58-60 Pismo z dnia 19.09.2011r. k. 62 Sąd zważył: Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Powodowie domagali się stwierdzenia nieważności umowy notarialnej – umowy sprzedaży zawartej przez powodów z pozwanymi dnia 28 września 2010r. z powodu wystąpienia po stronie powodów wywołanego przez pozwanych umyślnie błędu mającego kwalifikowaną formę podstępu , polegającego na zatajeniu istotnej informacji o planowanej budowie w bezpośredniej bliskości tej nieruchomości tzw. Obwodnicy Północnej , która to informacja była znana pozwanym , a której powodowie nie byli świadomi, przy czym – gdyby uzyskali takowa wiedze – nie przyjęliby oferty pozwanych. Unormowana w art. 86 k.c. wadliwość czynności prawnej zwana jest powszechnie podstępem. Przepis ten zawiera całościowe i wyczerpujące unormowanie tej postaci wadliwości czynności prawnej. Nie ma zatem potrzeby , a nawet nieuzasadnione jest przywoływanie art. 84 w razie stwierdzenia podstępu. Kodeks cywilny nie definiuje podstępu , wskazuje jednak wszystkie przesłanki , których wypełnienie decyduje o wystąpieniu tej właśnie wady oświadczenia woli. Sprowadzają się one do dwóch podstawowych : podstępnego wywołania błędu i złożenia oświadczenia woli pod jego wpływem. Podstęp zakłada celowe , umyślne działanie sprawcy skierowane na wywołanie takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u osoby , na wolę której oddziałuje , by zdolny on był do nakłonienia jej do złożenia oświadczenia woli określonej treści. Zamiar musi zostać zmaterializowany przez podjęcie określonego zachowania się. Przepis nie precyzuje jaką postać ma przybierać podstępne zachowanie . Może ono polegać na działaniu , bądź na zapewnieniach lub niezgodnych z prawdą zaprzeczeniach. Jeśli ktoś świadomie zapewnia o fakcie nieprawdziwym lub zaprzecza faktowi prawdziwemu i w ten sposób wytwarza u drugiej strony błędne wyobrażenie , działa podstępnie i to niezależnie od tego , czy po jego stronie istniał , czy też nie obowiązek złożenia takiego oświadczenia. W pewnych okolicznościach milczenie , zatajenie może zostać zakwalifikowane jako podstęp. Po pierwsze strona wie , ze jej kontrahent jest w błędzie , nie wyprowadza go jednak z niego. Po drugie strona nie mówi całej prawdy , zatajając fakt , który dla zawarcia umowy ma większe lub mniejsze znaczenie. Przyjmuje się na ogół przyczynowość zaniechania , wówczas gdy istniał obowiązek działania , obowiązek zapobieżenia skutkowi , który w razie zaniechania mógłby nastąpić. Przystosowując te zasady do problemu milczenia , zatajenia jako postaci podstępu, trzeba podkreślić , że nie ma generalnego obowiązku mówienia i informowania kontrahenta o wszystkich okolicznościach związanych z zawierana umową. Każdy powinien zbierać potrzebne mu informacje , nie oglądając się na to , co powie lub przemilczy jego kontrahent. Zatajenie , przemilczenie samo przez się w zasadzie nie stanowi podstępu. Może się jednak nim stać , jeżeli istniał wypływający z ustawy , umowy lub zasad współżycia społecznego obowiązek mówienia , któremu rozmyślnie i celowo uchybiono. Odnosząc te rozważania do realiów niniejszej sprawy , należy podkreślić , że Sąd nie znalazł podstaw do przypisania zachowaniu pozwanych cech podstępu. Zdaniem Sądu nie polegają na prawdzie twierdzenia powodów , że pozwani celowo wprowadzili ich w błąd co tego ,że w pobliżu ich działek ma przebiegać obwodnica północna K. . Jak ustalono pozwani zgłosili ofertę sprzedaży nieruchomości do Biura (...) . U. K. informowała Biuro o planach budowy drogi, co znalazło odzwierciedlenie w ofercie, która ukazała się na stronie internetowej portalu Gratka. Nadto jak zeznali pracownicy Biura E. Ż. (2) i T. C. , , których zeznaniom Sąd w całej rozciągłości daje wiarę, informowali oni wszystkich potencjalnych nabywców w tym powodów o planach budowy drogi , pokazywali plan zagospodarowania przestrzennego i mapki z trzema wariantami przebiegu drogi, nadto odsyłali zainteresowanych do Gminy i Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad celem uzyskania dalszych informacji. W tym czasie nie było wiadomo jak ta droga faktycznie ma przebiegać . Potwierdza to również rzeczoznawca majątkowy P. S. (2) , który robił wycenę przedmiotowej działki na zlecenie powodów. Głównym zarzutem powodów wobec pozwanych , było to , iż pani U. K. nie poinformowała ich , ze złożyła sprzeciw do tzw. studium odnośnie przebiegu drogi. Jednakże zdaniem Sądu ten fakt nie ma większego znaczenia dla oceny , czy pozwaniu wprowadzili powodów w błąd , skoro powodowie i tak zostali poinformowani przez pracowników Biura (...) o planowanej budowie drogi. Jak już wspomniano wyżej nie ma generalnego obowiązku mówienia i informowania kontrahenta o wszystkich okolicznościach związanych z zawierana umową. Sąd nie dał wiary zeznaniom powodów odnośnie tego , iż pracownik Biura (...) zapewniał ich , że droga , która ma być budowana będzie to droga wewnętrza. Już z samego opisu nieruchomości w ofercie na portalu Gratka , wskazującego , że budowana droga ułatwi w zasadniczy sposób dojazd do centrum K. , a także autostrady (...) , można się domyśleć , że z pewnością nie chodzi o drogę wewnętrzną, skoro jest mowa o autostradzie. Nadto zdaniem Sądu powodowie mając takie informacje winni byli się zainteresować o jaka drogę chodzi. Zwłaszcza , że są oni mieszkańcami K. i z pewnością w środowisku lokalnym i lokalnych mediach mówiło się o planach budowy obwodnicy K. , co potwierdzają pozwani i świadkowie. W tych okolicznościach w ocenie Sądu pozwani nie uchybili obowiązkowi wynikającemu z art. 546 kc o udzielaniu kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej . Sąd oddalił wnioski dowodowe Odnośnie zwrócenia się Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. o wskazanie czy zapadły jakieś prawomocne decyzje odnośnie przebiegu obwodnicy i ewentualnie nadesłanie tych decyzji , albowiem te wnioski nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd miał rozstrzygnąć , jak wyglądał stan faktyczny na chwilę zawierania umowy przez strony. W tych okolicznościach powództwo jako bezzasadne należało oddalić , natomiast w stosunku do U. K. podlega ono oddaleniu również ze względu na brak legitymacji biernej , albowiem U. K. nie była stroną umowy sprzedaży , a występowała jedynie jako opiekun prawny P. K. . Orzeczenie o kosztach uzasadnia przepis art. 98 kpc . Na oryginale właściwy podpis za zgodność