I C 658/25

Sygn. akt I C 658/25 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 listopada 2025 roku Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Łucja Oleksy-Miszczyk Protokolant: starszy sekretarz sądowy Elżbieta Leszczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2025 roku w Gliwicach sprawy z powództwa D. B. , K. B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) o uchylenie uchwały oddala powództwo. SSO Łucja Oleksy-Miszczyk Sygnatura akt I C 658/25 UZASADNIENIE Powodowie K. B. i D. B. wnieśli o: - uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedziba w G. przy ul. (...) w sprawie prac związanych z wykonaniem zasilania 3 fazowego do lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ulicy (...) oraz na wykorzystanie dotychczas istniejącej instalacji elektrycznej znajdującej się w części wspólnej nieruchomości; - uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedziba w G. przy ul. (...) w sprawie podłączenia lokalu (...) przy ulicy (...) do sieci kanalizacyjnej zgodnie z załączonym projektem; - uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 10 kwietnia 2025 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) z siedziba w G. przy ul. (...) w sprawie prac związanych z zasilaniem 3 fazowego mieszkania nr (...) w budynku przy ulicy (...) . W uzasadnieniu podnieśli, że są właścicielami lokalu użytkowego, w którym zamierzają prowadzić działalność gospodarczą, a zaskarżone uchwały zostały podjęte „przeciw” w sprawie prac związanych z wykonaniem zasilania 3 fazowego do lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ulicy (...) oraz na wykorzystanie dotychczas istniejącej instalacji elektrycznej znajdującej się w części wspólnej nieruchomości; w sprawie podłączenia lokalu (...) przy ulicy (...) do sieci kanalizacyjnej zgodnie z załączonym projektem oraz w sprawie prac związanych z zasilaniem 3 fazowego mieszkania nr (...) w budynku przy ulicy (...) . Podnieśli, że uchwały te godzi w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, a treść uchwał godzi w ich interesy, bowiem uniemożliwiają im wykorzystywania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem co powoduje ponoszeni przez nich wysokich strat finansowych. Nadto wskazali, że uchwały te narażają Wspólnotę Mieszkaniową na ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą, w przypadku gdyby zostali zmuszeni do decyzji o zmianie lokalizacji działalności gospodarczej. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości podnosząc, że powodowie wnoszą o uchylenie uchwał, które nie istnieją w obrocie prawnym. Wskazała, że projekty uchwał (...) i (...) z 3 kwietnia 2025 roku oraz (...) z 10 kwietnia 2025 roku zostały poddane pod głosowanie członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) , jednakże w toku przeprowadzonych głosowań zostały one odrzucone, tj. nie zostały podjęte (odpowiedź na pozew k.53 i nast.). Sąd ustalił, następujący stan faktyczny: Powodowie są właścicielami lokalu użytkowego położonego w G. przy ulicy (...) (kserokopia katu notarialnego rep. (...) k.22 i nast. , księga wieczysta nr (...) k.13 i nast.). Lokal nie ma przyłączenia do prądu i kanalizacji. Zakupiony został przez powodów jako lokal użytkowy na cele prowadzonej przez powoda D. B. działalności gospodarczej pod firmą (...) . Celem przystosowania lokalu na biura użytkowe powodowie zlecili profesjonalnym podmiotom przeprowadzenie remontu (bezsporne). Pismem z dnia 20 grudnia 2024 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wezwała powodów do zaniechania naruszeń prawa własności oraz do przywrócenia stanu poprzedniego części wspólnej nieruchomości (k.37-38). Dnia 13 marca 2025 roku powodowie zwrócili się do pozwanej o podpisanie uchwał i wyrażenie zgody na realizację przyłączenia lokalu nr (...) do sieci elektrycznej (pismo k.32-33). Uchwała nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku miała dotyczyć wyrażenia zgody na prace związane z wykonaniem zasilania 3 fazowego do lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ul. (...) oraz na wykorzystanie dotychczas istniejącej instalacji elektrycznej znajdującej się w części wspólnej nieruchomości na wskazane potrzeby. W drodze indywidualnego zbierania głosów przeciw uchwale głosowali właściciele posiadający łącznie 89,00 % udziałów. Nie głosowali właściciele posiadający łącznie 11,00 % głosów (k.25). Uchwała nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku dotyczyła wyrażenia zgody na podłączenie lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) do sieci kanalizacyjnej. W drodze indywidualnego zbierania głosów za uchwałą głosowali właściciele posiadający łącznie 8,90 % udziałów. Przeciw uchwale głosowali właściciele posiadający łącznie 82,00 % udziałów. Nie głosowali właściciele posiadający łącznie 9,10 % udziałów (k.25). Uchwała nr (...) miała dotyczyć wyrażenia zgody na prace związane z wykonaniem zasilania 3 fazowego do mieszkania nr (...) w budynku przy ul. (...) . W drodze indywidualnego zbierania głosów za przyjęciem uchwały głosowało 8,90 % udziałów, przeciw głosowało 82 % udziałów (k.26). Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie przedłożonych w sprawie dokumentów. W opisanym wyżej zakresie stan faktyczny nie był miedzy stronami sporny, a jednocześnie dokonane ustalenia okazały się wystarczające dla rozpoznania sprawy. Sąd zważył co następuje: W myśl art 25 ustawy własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Oznacza to, że uchwała zapada jedynie wtedy, gdy większość głosów zostaje oddana za jej treścią - w przeciwnym wypadku uchwała nie zostaje podjęta. Uchwała, która nie została podjęta nie jest „uchwałą negatywną”. Uchwała taka w ogóle nie istnieje, bowiem nie doszło do jej przegłosowania. Jako nieistniejąca nie wywołuje zatem żadnych skutków prawnych, tak jakby do głosowania nad treścią uchwały w ogóle nie doszło. Przedmiotem zaskarżenia z natury rzeczy mogą być tylko uchwały, które zostały podjęte i są zdarzeniami prawnymi, czyli prowadzą przynajmniej w zamierzeniu do powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Brak skutków prawnych w sytuacji odrzucenia treści uchwały (jej niepodjęcia) sprawia, że nie ma substratu, który mógłby zostać usunięty przez Sąd w orzeczeniu uchylającym taką „uchwałę”, a w zasadzie uchylającym negatywny wynik głosowania. Jednocześnie uchylenie negatywnego wyniku głosowania w żaden sposób nie służy realizacji interesów skarżącego – stan istniejący po uchyleniu byłby identyczny ze stanem, jaki istniałby w razie braku uchylenia negatywnego wyniku głosowania – tj na gruncie niniejszej sprawy nawet przy hipotetycznym uwzględnieniu powództwa i uchyleniu wyniku głosowania, powodowie nadal nie dysponowaliby zgodą Wspólnoty na dokonanie remontów, a orzeczenie Sądu w przedmiocie głosowania tej zgody nie zastępuje. Reasumując oddanie głosów przeciwko uchwale o zaproponowanej treści nie może zostać uznane za uchwałę o treści przeciwnej niż będąca przedmiotem głosowania, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z naturą zdarzenia, jakim jest podejmowanie uchwał, oraz ignorowałoby różnicę w treści głosu za i przeciw uchwale. Niezależnie od niemożliwości uznania negatywnego wyniku głosowania za "uchwałę negatywną" o treści przeciwnej do odrzuconego projektu, wyrok uchylający taką "uchwałę" byłby rozstrzygnięciem bezprzedmiotowym, gdyż nie zobowiązywałby ani do podjęcia uchwały o przeciwnej treści, ani w ogóle do poddania kwestii będącej przedmiotem niepodjętej uchwały pod ponowne głosowanie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2024 roku, III CZP 20/23). Ostatecznie, wobec braku substratu zaskarżenia tj. braku uchwały w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali , Sąd powództwo oddalił. SSO Łucja Oleksy - Miszczyk