I C 619/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód A. B. wniósł pozew o uchylenie lub ustalenie nieistnienia uchwał wspólnoty mieszkaniowej nr (...) i (...) z 2 marca 2017 roku, dotyczących sprawozdania finansowego i planu gospodarczego. Kwestionował prawidłowość głosowania, datę podjęcia uchwał oraz zakres kompetencji wspólnoty, wskazując, że uchwały obejmowały również lokale niebędące nieruchomością wspólną (użytkowe i garażowe). Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo. W pierwszej kolejności sąd rozpoznał żądanie ewentualne ustalenia nieistnienia uchwał, uznając je za dopuszczalne, jednak niezasadne. Sąd stwierdził, że nie doszło do drastycznych uchybień w procedowaniu, które uzasadniałyby stwierdzenie nieważności uchwał. Następnie sąd rozpoznał żądanie główne uchylenia uchwał. Oddalił je, uznając, że wspólnota mieszkaniowa, na mocy uchwał współwłaścicieli, miała prawo zarządzać również lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną, takimi jak lokale użytkowe i garażowe. Sąd podkreślił, że właściciele tych lokali wyrazili zgodę na powierzenie zarządu wspólnocie, co potwierdzały wcześniejsze uchwały. Argumentacja powoda dotycząca naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali została odrzucona, gdyż przepis ten dotyczy kosztów eksploatacji urządzeń, a nie kosztów zarządu odrębnymi lokalami. Sąd uznał również, że długi czas zbierania głosów w trybie indywidualnym nie uzasadnia uchylenia uchwał, jeśli nie wpłynął na ich treść. Zarzut dotyczący podniesienia zaliczek mimo nadwyżki w funduszu remontowym został oddalony, gdyż plan gospodarczy przewidywał wydatki na remonty, a zaniechanie rozliczenia funduszu remontowego miało uzasadnienie ekonomiczne. O kosztach procesu orzeczono na podstawie zasady odpowiedzialności za wynik sprawy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie dopuszczalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną, jeśli współwłaściciele wyrażą na to zgodę. Interpretacja wpływu wadliwości procedury głosowania na ważność uchwały.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i zarządu lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną. Wnioski dotyczące wpływu wad procedury głosowania na ważność uchwały są zgodne z utrwalonym orzecznictwem.
Zagadnienia prawne (4)
Czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące sprawozdania finansowego i planu gospodarczego mogą obejmować koszty zarządu lokalami, które nie stanowią nieruchomości wspólnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wspólnota mieszkaniowa może zarządzać lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną, jeśli współwłaściciele tych lokali wyrazili na to zgodę w drodze uchwały.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że właściciele lokali użytkowych i garażowych skutecznie powierzyli wspólnocie mieszkaniowej zarząd nad tymi lokalami, co potwierdzały wcześniejsze uchwały. W związku z tym uchwały wspólnoty obejmujące koszty zarządu tymi lokalami były prawidłowe.
Czy wadliwe procedowanie przy zbieraniu głosów w trybie indywidualnym uzasadnia uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wadliwe procedowanie przy zbieraniu głosów uzasadnia uchylenie uchwały tylko wtedy, gdy miało lub mogło mieć wpływ na jej treść lub sam fakt podjęcia.
Uzasadnienie
Powód nie wykazał, aby jakiekolwiek nieprawidłowości w procesie zbierania głosów miały miejsce, ani że miałyby one wpływ na treść lub podjęcie uchwał. Sam długi czas zbierania głosów nie jest wystarczającą podstawą do uchylenia uchwały.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów może być uznana za nieistniejącą z powodu drastycznych uchybień w procedowaniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ale tylko w przypadku wystąpienia drastycznych uchybień w procedowaniu, które prowadzą do poważnych wątpliwości co do skutecznego wyrażenia woli przez członków wspólnoty, np. brak wymaganego kworum lub większości głosów.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że w rozpatrywanej sprawie członkowie wspólnoty skutecznie wyrazili wolę i przyjęli uchwały, a powód nie wykazał wystąpienia drastycznych uchybień uzasadniających stwierdzenie nieistnienia uchwał.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej narusza interesy właściciela lokalu, jeśli podnosi się zaliczki na koszty zarządu mimo nadwyżki w funduszu remontowym?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli podniesienie zaliczek jest uzasadnione planowanymi remontami i dbałością o stan nieruchomości wspólnej, a powód nie wykazał, że uchwała godzi w jego interesy lub jest sprzeczna z prawem.
Uzasadnienie
Plan gospodarczy na rok 2017 przewidywał wydatki na remonty, a zaniechanie rozliczenia funduszu remontowego miało uzasadnienie ekonomiczne. Powód nie wykazał, aby uchwała naruszała jego interesy lub była sprzeczna z prawem.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. B. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. | instytucja | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Dopuszczalność powództwa warunkowana jest nieprzysługiwaniem powodowi powództwa dalej idącego oraz istnieniem interesu prawnego.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Pomocnicze
u.w.l. art. 25 § 1a
Ustawa o własności lokali
Powództwo o uchylenie uchwały powinno zostać wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia, w którym Powód dowiedział się o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego liczenia głosów.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
u.w.l. art. 22 § 3
Ustawa o własności lokali
Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest m.in. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
k.p.c. art. 232 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strony mają obowiązek przedstawiać dowody na poparcie swoich twierdzeń.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zarządzać lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną, jeśli współwłaściciele tych lokali wyrazili na to zgodę. • Wadliwe procedowanie przy zbieraniu głosów nie uzasadnia uchylenia uchwały, jeśli nie miało wpływu na jej treść lub podjęcie. • Długi czas zbierania głosów w trybie indywidualnym nie jest samodzielną podstawą do uchylenia uchwały. • Podniesienie zaliczek na koszty zarządu jest uzasadnione planowanymi remontami i dbałością o stan nieruchomości wspólnej.
Odrzucone argumenty
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały podjęte wadliwie z powodu błędnej daty, nieprawidłowego głosowania i rozstrzygania o kwestiach lokali niebędących nieruchomością wspólną. • Zaskarżone uchwały naruszają przepisy prawa, ponieważ rozstrzygają o kwestiach lokali, które nie stanowią nieruchomości wspólnej. • Zbyt późne przyjęcie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. • Podniesienie zaliczki z tytułu kosztów zarządu mimo nadwyżki w funduszu remontowym.
Godne uwagi sformułowania
Nie można bowiem uchylić uchwały, która nie istnieje. • Żądanie ustalenie nieistnienia uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową ma charakter dalej idący, niż żądanie ich uchylenia. • Swoistą sankcją nieistnienia uchwały jest objęty tylko taki akt, przy którego podejmowaniu nie uzyskano większości głosów liczonej według wielkości udziałów albo też większości liczonej od ogólnej liczby właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, więc na istnienie uchwały nie ma wpływu podjęcie jej bez wymaganego kworum wynikającego ze statutu wspólnoty mieszkaniowej. • Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, tylko wówczas, gdy miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. • Ustawa nie precyzuje końcowego terminu zbierania głosów, więc brak jest formalnych przeszkód do długotrwałego prowadzenia głosowania nad daną kwestią w obrębie wspólnoty.
Skład orzekający
Agnieszka Gradowska-Okrój
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie dopuszczalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną, jeśli współwłaściciele wyrażą na to zgodę. Interpretacja wpływu wadliwości procedury głosowania na ważność uchwały."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i zarządu lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną. Wnioski dotyczące wpływu wad procedury głosowania na ważność uchwały są zgodne z utrwalonym orzecznictwem.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy częstego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – zakresu kompetencji wspólnoty mieszkaniowej i możliwości zarządu lokalami niebędącymi nieruchomością wspólną. Wyjaśnia również, kiedy błędy proceduralne mogą prowadzić do uchylenia uchwały.
“Czy wspólnota mieszkaniowa może zarządzać Twoim garażem lub lokalem usługowym? Sąd wyjaśnia.”
Dane finansowe
koszty procesu: 377 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.