I C 6/19

sygn. I C 6/19 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 27 maja 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący sędzia Piotr Królikowski Protokolant Aleksandra Sieńczewska po rozpoznaniu 29 kwietnia 2025 roku w W. na rozprawie sprawy z powództwa Miasta (...) W. przeciwko (...) (...) W. o wydanie nieruchomości oraz pozwu wzajemnego (...) (...) W. przeciwko Miastu (...) W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli I. oddala pozew Miasta (...) W. o wydanie nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) ; II. zobowiązuje Miasto (...) W. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: a. „Miasto (...) W. ustanawia na rzecz (...) (...) W. z siedzibą w W. na okres 99 (dziewięćdziesięciu dziewięciu) lat prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) o powierzchni 102 m ( 2) , składającej się z działki o nr ewidencyjnym (...) z obrębu (...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) w celu realizacji zadań statutowych (...) Miasto (...) W. oświadcza, iż zwalnia (...) (...) W. z siedzibą w W. z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu zostaje ustalona w wysokości 3 % wartości gruntu, tj. w kwocie 16.320,00 zł (szesnaście tysięcy trzysta dwadzieścia złotych 00/100).”; b. „Miasto (...) W. przenosi nieodpłatnie na rzecz (...) (...) W. z siedzibą w W. własność budynku posadowionego na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) o powierzchni 102 m ( 2) , składającej się z działki o nr ewidencyjnym (...) z obrębu (...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą o nr (...) ”; III. oddala powództwo w pozostałym zakresie; IV. ustala, że koszty procesu ponosi pozwane miasto (...) W. w całości, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu. sędzia Piotr Królikowski Sygn. akt I C 6/19 UZASADNIENIE WYROKU z 27 maja 2025 r. (k. 1136) Pozwem skierowanym do Sądu Rejonowego Warszawa - Śródmieście w Warszawie 24.05.2005 r. (data prezentaty) Miasto (...) W. domagało się nakazania pozwanemu (...) (...) W. by wydał powodowi nieruchomość położoną w W. przy ul. (...) o pow. 102 m ( 2) , oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie (...) uregulowaną w KW nr (...) , stanowiącą własność Miasta oraz zasądzenia kosztów postępowania wg norm przepisanych (pozew k. 1 – 11). Powód wskazał, że jest właścicielem wskazanej nieruchomości, która znajdowała się we władaniu (...) – strony nie doszły do porozumienia w przedmiocie zawarcia umowy dzierżawy, w związku z czym pozwany nie dysponuje tytułem prawnym do ww. nieruchomości. Pozwem wzajemnym z 28.10.2005 r. (...) (...) W. domagał się zobowiązania Miasta (...) W. D. Ś. do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego o następującej treści: „Pozwany (powód wzajemny) Miasto (...) W. Dzielnica Ś. oddaje (...) (...) W. zabudowaną działkę położoną w W. przy ul. (...) o pow. 102 m ( 2) oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie (...) , uregulowaną w KW nr (...) , w użytkowanie wieczyste oraz przenosi nieodpłatnie własność posadowionego na tej działce budynku” wraz z zasądzeniem kosztów procesu oraz kosztów adwokackich wg norm przepisanych. (odpowiedź na pozew – pozew wzajemny k. 16 – 31). Postanowieniem z 03.11.2005 r. Sąd zawiesił postępowanie na podstawie art. 177 §1 pkt 3 k.p.c. (sygn. akt I C 500/05 k. 34). Postanowieniem z 21.12.2018 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia podjął postępowanie w sprawie oraz przekazał ją do Sądu Okręgowego w Warszawie jako właściwego rzeczowo (postanowienie k. 272). Pozwany zaktualizował swoje stanowisko pismem z 21.02.2019 r. wnosząc o oddalenie powództwa Miasta (...) W. w W. i zobowiązanie Miasta (...) W. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „ Miast S. W. oświadcza, że ustanawia na rzecz (...) (...) W. prawo użytkowania wieczystego do działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 102 m ( 2) położonej w W. przy ul. (...) , opisanej w księdze wieczystej nr (...) na okres 99 lat na cele statutowe (...) ze zwolnieniem z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ale z opłatami rocznymi w wysokości ustalonej przez biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości i z uwzględnieniem przysługujących bonifikat. Ponadto Miasto (...) W. przenosi jednocześnie nieodpłatnie na własność (...) (...) W. własność budynku położonego na tej działce.” i stwierdzenie, że prawomocny wyrok Sądu zastępuje umowę. Pozwany podtrzymał wnioski o zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego (k. 280 – 777). W odpowiedzi Miasto (...) W. wnosiło o oddalenie powództwa wzajemnego w całości i zasądzenie koszów wg norm przepisanych (replika k. 780 – 781). Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: Właścicielem nieruchomości przy ul. (...) w W. stanowiącej działkę nr (...) obręb (...) , objętej KW nr (...) jest Miasto (...) W. (bezsporne, wypis z rejestru gruntów k. 4). Walne Zgromadzenie Delegatów (...) podjęło decyzję o budowie domu (...) przy ul. (...) , który został wzniesiony w latach 1962-1964 całkowicie ze środków własnych (...) Prace odbywały się na podstawie dokumentacji zatwierdzonej przez Naczelnego Architekta W. , na podstawie pozwolenia Prezydium Rady Narodowej w (...) W. Wydział Architektury Nadzoru Budowalnego i Geodezji z 25.07.1962 L.dz. (...) wraz z załączonym do niego projektem. Budynek został wzniesiony wyłącznie w granicach działki nr (...) obręb (...) KW (...) . Koszty utrzymania budynku, doprowadzenia wszelkich mediów oraz wykonywanych remontów w całości ponosił i ponosi wyłącznie (...) , który również jest jego jedynym posiadaczem (dokumentacja k. 287- 777, 806 – 830, opinia biegłego geodety k. 869-901, 928 – 932, opinie biegłego rewidenta k. 963-965, dokumentacja k. 982 -983v). Kamienica została wpisana decyzją Prezydium Stołecznej Rady Narodowej – Miejskiego Konserwatora Zabytów w W. nr (...) z lipca 1965 r. do rejestru zabytków pod nr 94 (decyzja k. 302) (...) (...) W. wpisany do rejestru Stowarzyszeń (...) pod nr (...) jako (...) złożył 29.12.1994 r. do (...) W. wniosek o oddanie mu ww. działki w wieczyste użytkowanie oraz przeniesienie własności posadowionego na niej budynku, tzw. „ (...) ” (d. (...) ), wybudowanego w całości w latach 1962-1964 ze środków własnych (...) (wniosek k. 19-20, odpis z KRS pozwanego k. 9 - 11). Pismem z 25.04.1995 r. (...) W. wskazało, że (...) jest posiadaczem nieruchomości przy ul. (...) bez tytułu prawnego zaś rozpoznanie wniosku (...) będzie możliwe po założeniu księgi wieczystej dla tej nieruchomości i ujawnieniu w niej prawa własności Gminy C. , zgodnie z ustawą o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z 29.04.1985 r. (pismo (...) W. k. 21). Pismem z 16.06.1998 r. Urząd Miasta poinformował (...) , że dla nieruchomości i przy ul. (...) działka nr (...) obręb (...) została założona księga wieczysta nr (...) w związku z czym rozpoczął procedurę w celu zbycia nieruchomości na rzecz (...) zgodnie z wnioskiem z 29.12.1994 r. oraz wezwał do złożenia opinii biegłego rewidenta w celu wykazania z czyich środków został wybudowany budynek na gruncie (pismo UM (...) k. 22) stosowne sprawozdanie zostało złożone przez (...) (sprawozdanie k. 23 – 25). Do zawarcia umowy nie doszło do chwili wyrokowania. Miasto zaproponowało (...) zawarcie umowy dzierżawy – jednak do zawarcia także tej umowy nie doszło (korespondencja z 21.03.2005 r. k. 5 – 7). Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z 28.04.2016 r. sygn. akt I SA/Wa 2161/15 oddalił skargę spadkobierców dawnych właścicieli „Nieruchomości w (...) | W. pod nr (...) ” w skład której wchodziła działka nr (...) obręb (...) na orzeczenie SKO odmawiające ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego (odpis k. 206 – 211v), zaś skarga kasacyjna wywiedziona od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem NSA z 14.09.2018 r. I OSK 2382/16 (pismo NSA k. 258). Budynek pozostaje w nieprzerwanym władztwie (...) , jest użytkowany na cele biurowo – usługowe (k. 1016, k. 112- 1113). Wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 102 m ( 2) wynosi 544.000 zł. (opinia rzeczoznawcy k. 990 – 101, k. 1112- 1113). Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w pierwszej kolejności na podstawie dokumentacji zgormadzonej w aktach sprawy i załączonej do pism procesowych dopuszczonych decyzjami Sądu. Jej autentyczności i rzetelności nie kwestionowała żadne ze stron a i Sąd nie znalazł podstaw aby odmówić jej mocy dowodowej. Sąd oparł się na opinii biegłego z zakresu geodezji J. B. (opinia biegłego geodety k. 869-901, opinia uzupełniająca 928 – 932), który w sposób jednoznaczny wskazał, że nieruchomość budynkowa przy ul. (...) została wzniesiona na działce nr (...) z obrębu nr (...) objętej KW (...) i nie ma konieczności wyodrębniania jakichkolwiek części gruntu innych działek zaś (...) włada wyłącznie gruntem tejże działki natomiast budynek został wzniesiony na podstawie właściwego pozwolenia wraz z załączonym projektem. Opinia biegłego ostała sporządzona w sposób przekonujący, rzeczowy i z powołaniem właściwych dokumentów, nie była także finalnie kwestionowana przez strony. Sąd uwzględnił także opnie biegłego rewidenta S. Z. (opinia biegłego rzeczoznawcy k. 963 – 965, opinia uzupełniająca k. 1101 - 1104) który w sposób jednoznaczny, pewny i spójny wskazał że wyłącznie (...) finansował budowę budynku przy ul. (...) , zarówno na etapie projektowym, nadzorem budowlanym i realizacją prac, bez uzyskiwania dotacji czy refinansowania poniesionych wydatków. Biegły ustalił w sposób niebudzący wątpliwości, że budynek posadowiony przy ul. (...) został wybudowany w całości ze środków własnych (...) w W. . W związku z zarzutami strony biegły wydał opinię uzupełniającą podtrzymując swoje ustalenia, wskazał kategorycznie, że (...) przeprowadził inwestycje podlegającą na budowie (...) wyłącznie z własnych środków finansowych. Z tego też względu Sąd Okręgowy pominął wniosek (...) W. (k. 1123), bowiem teza dowodowa na którą miał być słuchany biegły została skonstruowana w sposób ogólny, bez określenia jakie konkretnie wątpliwości budzi opinia biegłego (protokół k. 1133 znacznik 00:06:48). W ocenie Sądu zarzuty te zmierzały jedynie do przedłużenia postępowania, strona pozwana wykazała za pomocą dostępnych obecnie środków dowodowych, iż poniosła koszty związane z budową budynku, jeśli strona powodowa twierdzi, iż jakakolwiek część środków na tę budowę pochodziła od podmiotów trzecich to winna te okoliczność wykazać, czego nie uczyniła. Sąd oparł się także na opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości D. K. (opinia rzeczoznawcy k. 990 – 101, opinia uzupełniająca k. 1112- 1113), który dokonał wyceny prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) obręb (...) . Biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych odnotowanych w obrocie wtórnym, określił rynek lokalny poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, wskazał rodzaj określanej wartości i uzasadnił wybór sposobu wyceny oraz oszacował wartość rynkową gruntu. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami – w metodzie tej korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cen rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. W ocenie Sądu nieruchomości porównawcze przyjęte przez biegłego nie budzą zastrzeżeń co do ich właściwego doboru i zarówno sposobu skorygowania wg przyjętych ocen, także oszacowanie wartości rynkowej jest właściwe a także matematycznie prawidłowe. Biegły podtrzymał także swoje obliczenia w opinii uzupełniającej. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Roszczenie (...) W. podlegało oddaleniu w całości zaś roszczenie (...) (...) W. – uwzględnieniu w przeważającej części. Przedstawiona podstawa faktyczna powództwa Miasta (...) W. wskazuje, że strona powodowa domagała się wydania jej rzeczy w postaci sprecyzowanej w pozwie nieruchomości. Zatem żądanie jej oparte jest na przepisie art. 222 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wskazany przepis chroni prawo własności w formie przewidzianego roszczenia wydobywczego (rei vindicatio), które powstaje w sytuacji bezprawnego pozbawienia właściciela posiadania rzeczy poprzez wkroczenie w tę sferę uprawnień właściciela. Dodatkowo z przepisu art. 222 § 1 k.c. wynika, że treścią roszczenia windykacyjnego jest żądanie właściciela skierowane do osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Roszczenie windykacyjne jest wobec tego roszczeniem rzeczowym, jest skierowane wobec rzeczy oznaczonej indywidualnie i jest wymierzone w stosunku do osoby, która w danym momencie włada rzeczą bez podstawy prawnej. W dodatku jeszcze roszczenie to jest niezależne od przesłanek natury subiektywnej jak winy czy też dobrej wiary. Jest więc jak wskazano roszczeniem uzależnionym w sposób ścisły od własności i w tym sensie nie ma bytu samodzielnego. Ponadto wskazać należy, że podstawą rei vindicato jest własność przysługująca w momencie wyrokowania - bez uprawnienia skutecznego względem właściciela - oraz wykonywanie także w tym momencie faktycznego władztwa nad windykowaną rzeczą przez osobę, przeciwko której roszczenie zostało skierowane. W tym rozumieniu do realizacji roszczenia windykacyjnego konieczne jest po pierwsze istnienie prawa własności po stronie osoby, która z nim występuje, oraz ustalenie faktu władania bez podstawy prawnej rzeczą windykowaną po stronie podmiotu, przeciwko któremu roszczenie jest skierowane. Ciężar wykazania tego stosownie do reguły art. 6 k.c. spoczywa na osobie która występuje z tym roszczeniem. W sprawie bezsporne było, iż właścicielem nieruchomości nr 35 z obrębu (...) jest Miasto (...) W. , co zostało także ujawnione w KW założonej dla nieruchomości przy ul. (...) . Bezsporne było także, że nieruchomość pozostawała w wyłącznym władaniu (...) , który wzniósł na ww. działce na początku lat 60tych budynek, użytkowany na cele własne (...) Nieruchomość w M. S. W. pod nr 172 została objęta działaniem dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st W. (Dz. U. 50 poz. 279), zaś objęcie gruntu przez Miasto – jak ustalił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - nastąpiło 16.08.1948 r. W toku postępowania przed sądami administracyjnymi także niekwestionowane było władanie nieruchomością przy ul. (...) przez (...) (por. uzasadnienie wyroku WSA k. 210v, pismo z 27.11.1987 k. 301) – jako że najstarsze umowy przedstawione przez (...) dotyczące usług świadczonych dla nieruchomości (...) pochodzą z 1961 r. należy przyjąć iż jest to data początkowa nieprzerwanego władania nią przez pozwanego – powoda wzajemnego. Miasto wyjąwszy wniesienie pozwu o wydanie nie żądało od (...) wydania nieruchomości, pomimo iż postępowanie w niniejszej sprawie zostało zainicjowane w 2005 r. (...) złożył w 1994 r. wniosek o zawarcie umowy użytkowania wieczystego, jednak pomimo zapewnienia pisemnego o rozpoczęciu procesu zawarcia umowy użytkowania wieczystego w terminie 2 miesięcy od założenia Księgi Wieczystej dla nieruchomości Miasto nie wywiązało się z tego zobowiązania do dnia wyrokowania w sprawie, pomimo że co najmniej od 14.09.2018 r. tj. od dnia orzeczenia NSA w sprawie I OSK 2382/16 nie było po temu żadnych przeszkód. Ustawa z 24.10.1985 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. została uchylona z dniem 01.01.1998 r. kiedy weszła w życie ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.). Zgodnie z jej art. 233 sprawy wszczęte, lecz niezakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, prowadzi się na podstawie jej przepisów. Zgodnie z art. 207 ust. 1 u.g.n. - osoby, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., mogą żądać oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli zabudowały tę nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą. Nabycie własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy następuje nieodpłatnie. Norma art. 207 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu nadanym nowelizacją z 7.01.2000 r., skierowana jest zarówno do posiadaczy samoistnych, jak i do posiadaczy zależnych. Przepis określa ponadto ścisłe ramy czasowe, w jakich posiadanie ma trwać. Wykładnia powyższego przepisu wskazuje, że posiadanie jako stan faktyczny musi istnieć w dniu 5 grudnia 1990 r. i w dniu 1 stycznia 1998 r., przy czym odnosi się do tych posiadaczy, którzy wznieśli na posiadanych nieruchomościach budynki na podstawie pozwoleń na budowę z lokalizacją stałą (ust. 1) lub czasową (ust. 1a). Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 207 ust. 1 u.g.n., uwłaszczenie obejmuje tych posiadaczy, którzy (1) faktycznie władali nieruchomością w dniu 5 grudnia 1990 r. i w dniu 1 stycznia 1998 r. oraz (2) zabudowali nieruchomość na podstawie (3) pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą bądź lokalizacją czasową (art. 207 ust. 1a u.g.n.). Ciężar udowodnienia powyższych okoliczności, zgodnie z art. 6 k.c. , spoczywa na powodzie (wzajemnym). W orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 20 czerwca 2002 r., I CKN 341/00, niepubl.) przyjęto na tle pierwotnego brzmienia art. 207 u.g.n., że po spełnieniu przesłanek określonych w tym artykule powstaje roszczenie o zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, którego można dochodzić na drodze postępowania sądowego. Jednocześnie w razie spełnienia wskazanych w tym przepisie przesłanek i uwzględnienia powództwa stwierdzić wypadnie, iż podmiot będący w posiadaniu takiej nieruchomości legitymuje się tytułem prawnym skutecznym wobec właściciela nieruchomości, co musi skutkować oddaleniem powództwa windykacyjnego. Z uwagi na fakt, że wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego został złożony w 1994 r. w ocenie Sądu zastosowanie ma przepis art. 207 u.g.n. w brzmieniu pierwotnym. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z 9.06.2006 r. IV CSK 161/05 lex nr 196945 - Skoro powód nabył na podstawie art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami roszczenie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, późniejsza zmiana tego przepisu nie pozbawiła powoda roszczenia ze względu na konstytucyjną zasadę ochrony praw słusznie nabytych ( art. 2 Konstytucji RP ) (tak też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2009 r. IV CSK 533/08). Zgodnie zatem z art. 207 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu: ust. 1. Posiadaczom nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy, którzy w dniu 5 grudnia 1990 r. nie legitymowali się dokumentami o przekazaniu im tych nieruchomości, wydanymi w formie przewidzianej prawem i nie legitymują się nimi w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, oddaje się je odpowiednio w użytkowanie wieczyste, w drodze umowy, lub w trwały zarząd, w drodze decyzji. Jeżeli oddaniu w użytkowanie wieczyste podlega nieruchomość gruntowa zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą, stosuje się odpowiednio przepis art. 200 ust. 1 pkt 1. ust. 2. Posiadacze, o których mowa w ust. 1, mogą być zwolnieni z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli złożą wnioski o oddanie im nieruchomości w użytkowanie wieczyste przed upływem roku od dnia wejścia w życie ustawy. Z powyższego wynika, że przesłankami zaktualizowania się roszczenia wynikającego z art. 207 ust. 1 u.g.n. (w brzmieniu pierwotnym) są: 1) posiadanie nieruchomości w okresie wskazanym w ustawie; 2) nielegitymowanie się uprawnionego odpowiednim dokumentem szczególnym. (...) był zatem obarczony dowodem jedynie dwóch pierwszych przesłanek nabycia omawianego roszczenia wobec pozwanego wzajemnie. W toku postępowania nie wykazano aby (...) przekazano powyższą nieruchomość w użytkowanie czy zarząd (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 2.04.2009 r. IV CSK 533/08, lex nr 603184). Z pism formułowanych przez (...) W. wynika, iż (...) włada nieruchomością bez tytułu prawnego w związku z czym strony miały się porozumieć co do sposobu uregulowania tego władztwa faktycznego. Z jednej strony został złożony w przepisanym terminie wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego z 1994 r., z drugiej - Miasto proponowało (...) zawarcie umowy dzierżawy ale bezspornie nie doszło do zawarcia żadnej umowy ani tez nie przedstawiono żadnej decyzji administracyjnej regulującej władztwo (...) nad nieruchomością. Przesłanką, która powinna być również spełniona jest faktyczne władztwo powoda nad nieruchomością. W u.g.n. nie zdefiniowano odrębnie pojęcia posiadacza, wobec czego należy przyjąć, że na gruncie jej przepisów obowiązuje rozumienie wynikające z art. 336 k.c. Zatem posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zgodnie z art. 207 ust. 1 u.g.n. powód powinien był udowodnić, że był posiadaczem nieruchomości w dniu 5.12.1990 r. i pozostawał nim nadal w dniu 1.01.1998 r. Należy podkreślić w tym miejscu, że na posiadanie składa się nie tylko animus, lecz również corpus, tj. wykonywanie władztwa jak rzeczą własną i z taką też intencją. Istnieje bowiem różnica pomiędzy posiadaniem a dzierżeniem polegająca na innym ukierunkowaniu woli władania rzeczą. O ile posiadacz włada rzeczą dla siebie, o tyle dzierżyciel czyni to w imieniu innej osoby, wykazując wolę władania rzeczą za kogo innego (np. przedstawiciele ustawowi, pełnomocnicy, przechowawcy, przewoźnicy, zarządcy). Artykuł 338 k.c. uzależnia kwalifikację władztwa jako dzierżenia jedynie od tego, czy władztwo to jest wykonywane z wolą władania za kogo innego. Dopuszcza się także możliwość przekształcenia posiadania w dzierżenie w wypadku gdy posiadacz zmieni zamiar władania rzeczą czy to wskutek porozumienia z posiadaczem, czy też wbrew jego woli (por. postanowienie SN z 26.03.2010 r., III CSK 174/09 oraz z 4.02.2011 r., III CSK 124/10). Do dzierżenia nie stosuje się w związku z tym przepisów dotyczących posiadania, w tym przepisów art. 224 i n. k.c. W ocenie Sądu bezspornie (...) wykonywał władztwo nad nieruchomością jako posiadacz a nie dzierżyciel, zresztą samo Miasto w toku procesu de facto nie zakwestionowało skutecznie tej okoliczności. Chronologia zdarzeń wynikająca z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy wskazuje, iż co najmniej od momentu, gdy Zgromadzenie Delegatów (...) podjęło uchwałę o budowie budynku biurowo - usługowego przy d. (...) na cele statutowe, (...) był posiadaczem nieruchomości przy ul. (...) . Roszczenie z art. 207 ust. 1 u.g.n. przysługuje tylko tym posiadaczom, którzy sami zabudowali nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę. Sam fakt istnienia zabudowy, wzniesionej na podstawie pozwolenia na budowę, nie jest wystarczającą przesłanką uwłaszczenia. Posiadacz powinien bowiem udowodnić, że to on sam był realizatorem budowy na podstawie pozwolenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 23..2004 r. III CZP 107/03; wyrok Sądu Najwyższego z 6.06.2001 r., V CKN 1043/00; wyrok Sądu Najwyższego z 17.01.2002 r., III CKN 439/00; wyrok Sądu Najwyższego z 2.04.2009 r., IV CSK 240/08). (...) wystąpił o wszelkie pozwolenia budowlane, przeprowadził całą inwestycję począwszy od zawarcia umów na dostawę mediów jak i uprzątnięcie terenu nieruchomości, zlecenie zaprojektowania i wzniesienia budynku (...) , który z założenia też został przeznczony na celem własne (...) Finansowanie tej inwestycji pochodziło z własnych środków (...) , co jednoznacznie wskazał też biegły rewident. Budynek przy ul. (...) został wpisany do rejestru zabytków, w związku z czym (...) w kolejnych latach prowadząc inwestycje i jego remonty występował o wszelkie pozwolenia i dokonywał nakładów na tę nieruchomość utrzymując ją w należytym stanie, działając jak właściciel. (...) także ponosił i ponosi wszelkie koszty związane eksploatacją z ww. nieruchomości, korzysta z niej nieprzerwanie do obecnej chwili na cele statutowe – także w zakresie wskazanym przywołanymi datami wynikającymi z u.g.n. Zarazem postępowanie dowodowe nie wykazało, aby uprawniony legitymował się jakimkolwiek dokumentem szczególnym, co Sąd wskazywał już powyżej. Powyższe rozważania przywiodły Sąd do wniosku, że (...) spełnił wymagania ustawy wynikające z art. 207 ust. 1 u.g.n. a zarazem brak zawarcia przez Miasto żądanej umowy z (...) stanowił podstaw do uwzględnienia roszczenia stosowanie do art. 64 k.c. Ostatnią przesłanką uwłaszczenia jest legitymowanie się przez dokonującego zabudowy nieruchomości pozwoleniem na budowę z lokalizacją stałą lub czasową. Odnośnie do budynku wzniesionego na działce nr (...) obręb (...) Sąd uznał, iż bezspornie został on wzniesiony na podstawie pozwolenia na budowę stałą, nieruchomość została także w krótkim czasie po jej ukończeniu wpisana do rejestru zabytków, co skutkuje ograniczeniem praw właściciela do swobodnego dysponowania nieruchomością. Wszelkie prace remontowe, budowlane czy rozbiórkowe muszą być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę i zgody Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Zatem budynek został wzniesiony w oparciu o pozwolenie stałe. Stosownie do jego treści został zaprojektowany i wykonany budynek przy ul. (...) . Z tych względów należało uznać, iż (...) spełnił wymagania przywołanych powyżej przepisów niezbędne do uwzględnienia jego roszczenia, co skutkowało zarazem oddaleniem roszczenia Miasta o wydanie nieruchomościami, bowiem (...) posiada skuteczny tytuł prawny, w związku z czym orzeczono jak w sentencji w punkcie I. Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 u.g.n., według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Przepisy szczegółowe dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego zamieszczone są w art. 67-81 u.g.n. Mają one charakter bezwzględnie obowiązujący jako przepisy iuris cogentis. Ustalając stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste Sąd orzekał na podstawie art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. biorąc pod uwagę ustaloną prze biegłego wartość prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) obręb (...) tj. 544.000 zł, Sąd uwzględnił wniosek (...) zwalniając go od konieczności uiszczenia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczystej stosownie do art. 207 ust. 2 u.g.n. Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji w punkcie II, oddalając roszczenie (...) w pozostałym zakresie – z uwagi na sposób sformułowania oświadczenia zawarty w modyfikacji pozwu, o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie III. Powyższe zaś uzasadnia oddalenie powództwa windykacyjnego Miasta (...) W. , skoro pozwany legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości skutecznym względem niego. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. i 98 §1 k.p.c. Jako że Miasto przegrało zarówno roszczenie z którym wystąpiło jak i roszczenie wynikające z powództwa wzajemnego, powinno w całości ponieść koszty procesu których szczegółowego wyliczenia dokona referendarz sądowy po uprawomocnieniu się orzeczenia. Z tych względów postanowiono jak w sentencji w punkcie IV. Sędzia Piotr Królikowski