I C 562/19

Sygn. akt: I C 562/19 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 sierpnia 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka- Midziak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2022 r. w G. sprawy z powództwa B. T. przeciwko K. K. (1) o zapłatę 1. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8 900 zł. (osiem tysięcy dziewięćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 lipca 2019r do dnia zapłaty; 2. oddala powództwo w pozostałym zakresie; 3. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 124,55 zł. (trzy tysiące sto dwadzieścia cztery złote pięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu; 4. nakazuje ściągnięcie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1550,73 zł. (jeden tysiąc pięćset pięćdziesiąt złotych siedemdziesiąt trzy grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka; 5. nakazuje ściągnięcie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 317,62 zł. (trzysta siedemnaście złotych sześćdziesiąt dwa grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka. Sygnatura akt I C 562/19 UZASADNIENIE Powódka B. T. wnios 3 a pozew przeciwko K. K. (1) prowadz 1 cej dzia 3 alnoœæ gospodarcz 1 pod nazw 1 BellVederE o zap 3 atê kwoty 51.687 z 3 wraz z odsetkami ustawowymi za opóŸnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zap 3 aty. W uzasadnieniu pozwu powódka podnios 3 a, ¿e wraz z mê¿em jest w 3 aœcicielk 1 na zasadzie maj 1 tkowej wspólnoœci ma 3 ¿eñskiej nieruchomoœci po 3 o¿onej w G. przy ul. (...) zabudowanej budynkiem bez wydzielonych lokali. W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku pozwana wraz ze (...) Guz wynajê 3 y od powódki I. piêtro wy¿ej wskazanego budynku, na okolicznoœæ czego zosta 3 sporz 1 dzony protokó 3 zdawczo – odbiorczy. Gdy pozwana rozsta 3 a siê ze swoj 1 wspólniczk 1 zg 3 osi 3 a chêæ wynajêcia ca 3 ego budynku. Strony nie sporz 1 dzi 3 y wówczas protoko 3 u zdawczo – odbiorczego. W ramach ustaleñ wczeœniejsza umowa (...) rozwi 1 zana, a strony zawar 3 y umowê najmu z dnia 1 lutego 2017 roku obejmuj 1 c 1 wszystkie czêœci budynku z przeznaczeniem na dzia 3 alnoœæ us 3 ugow 1 (parter) i wynajem krótkoterminowy (I i II piêtro). Zgodnie z umow 1 czynsz wynosi 3 17.000 z 3 miesiêcznie, przy czym za pierwszych piêæ miesiêcy zosta 3 rozliczony w zamian za wymienione w aneksie prace budowlane. Pozwana dokonywa 3 a p 3 atnoœci czynszu czêœciami, w niepe 3 nej wysokoœci. Ostatniej wp 3 aty dokona 3 a w dniu 26 lutego 2018r. Wobec bezskutecznoœci wezwañ do zap 3 aty i niezrealizowania obietnic szybkiej p 3 atnoœci zaleg 3 oœci, pismem z dnia 14 czerwca 2018r. powódka wypowiedzia 3 a umowê najmu. Pozwana odmówi 3 a opuszczenia nieruchomoœci bez podania przyczyny, odsy 3 aj 1 c do prawniczki. Za zgod 1 pozwanej pe 3 nomocnik powódki z notariuszem sporz 1 dzili protokó 3 stanu faktycznego nieruchomoœci. W trakcie tych czynnoœci pozwana wraz z narzeczonym i pracownikiem opuœcili nieruchomoœæ oddalaj 1 c siê w nieznanym kierunku, pozostawiaj 1 c pomieszczenia na I i II piêtrze zamkniête. Pomieszczenia na parterze pozosta 3 y otwarte, wobec czego powódka zarz 1 dzi 3 a zazbrojenie alarmu i zamkniêcie pomieszczenia. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019r. powódka przejê 3 a w posiadanie pomieszczenia na I i II piêtrze. W trakcie przymusowego otwarcia pomieszczeñ powódka stwierdzi 3 a liczne uszkodzenia i braki wyposa¿enia w stosunku do stanu z dnia wydania, nadto stwierdzono zmiany o charakterze budowlanym, które zgodnie z umow 1 powinny zostaæ usuniête. Powódka, celem ustalenia wysokoœci szkody i wartoœci prac koniecznych, zleci 3 a wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, zgodnie z któr 1 koszt ten wynosi 51.687 z 3 . Zdaniem powódki odpowiedzialnoœæ pozwanej wynika zarówno z kontraktu, jak te¿ z deliktu. (pozew, k. 3-9) Pozwana wnios 3 a o oddalenie powództwa w ca 3 oœci. Pozwana zwróci 3 a uwagê na rozbie¿noœæ pomiêdzy twierdzeniami powódki o przekazaniu nieruchomoœci w bardzo dobrym stanie a zawartymi w aneksie stwierdzeniami o wadliwej izolacji, zaciekach wewn 1 trz budynku, koniecznoœci poprawienia g 3 adzi na œcianach. Do dnia 4 paŸdziernika 2017r. pomiêdzy stronami nie by 3 o konfliktów. Dopiero, gdy dosz 3 o do zalania apartamentów i pozwana musia 3 a wykonaæ wiele prac celem przywrócenia nieruchomoœci do stanu poprzedniego to powódka – wbrew wczeœniejszemu zobowi 1 zaniu – nie pokry 3 a kosztów naprawy. Nadto, gdy dosz 3 o do przywrócenia nieruchomoœci do stanu u¿ywalnoœci, w dniu 1 grudnia 2017r. dosz 3 o do kolejnego zalania salonu kosmetycznego, co by 3 o spowodowane budow 1 na s 1 siedniej nieruchomoœci i uniemo¿liwi 3 o pozwanej wykonywanie pracy zarobkowej przez d 3 ugi czas i zmusi 3 o do zainwestowania pieniêdzy w celu zniwelowania zniszczeñ. Nadto, wyst 1 pi 3 y problemy z piecem. O wszystkich problemach pozwana by 3 a informowana. Zgodnie z umow 1 pozwana by 3 a zobowi 1 zana jedynie do wykonywania napraw, które z mocy prawa obci 1 ¿aj 1 najemców, a gruntowny remont nieruchomoœci i usuwanie skutków dwukrotnego zalania do takich napraw nie nale¿ 1 . Pozwana inwestowa 3 a w 3 asne œrodki w dobrej wierze, licz 1 c na ich póŸniejsze rozliczenie. Wezwanie do zap 3 aty i postawa powódki œwiadczy 3 y, ¿e celowo wprowadzili oni pozwan 1 w b 31 d. W zwi 1 zku z tym, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa 3 a powódkê i jej mê¿a do zap 3 aty kwoty 56.080 z 3 w terminie 7 dni tytu 3 em zwrotu kosztów koniecznych napraw i przed 3 o¿enia dokumentów zwi 1 zanych z przegl 1 dami. Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018r. pozwana potr 1 ci 3 a przys 3 uguj 1 c 1 jej wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci 1 powódki. Pozwana wskaza 3 a, ¿e w okresie od 29 maja do 5 czerwca 2018r. wykona 3 a prace remontowe o wartoœci 4.607 z 3 , a nastêpnie potr 1 ci 3 a wierzytelnoœæ o zwrot kosztów z wierzytelnoœci 1 powódki z tytu 3 u czynszu w kwocie 5.420 z 3 . Nadto, po bezskutecznym wezwaniu, pozwana wykona 3 a kolejne prace remontowe o wartoœci 47.032 z 3 i dokona 3 a potr 1 cenia z wierzytelnoœci 1 powódki w kwocie 813 z 3 . W zwi 1 zku z tym, wobec dokonanych potr 1 ceñ to powódka pozostaje d 3 u¿niczk 1 pozwanej. Pozwana zakwestionowa 3 a tak¿e skutecznoœæ wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. (odpowiedŸ na pozew, k. 70-77) (...) stan faktyczny: W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku (...) T. (jako wynajmuj 1 c 1 ) (...) K. i jej wspólniczk 1 (jako najemcami) zosta 3 a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by 3 o pierwsze piêtro budynku (...) ¿onego na nieruchomoœci w G. przy ul. (...) P. 14. Przy zawarciu umowy strony sporz 1 dzi 3 y protokó 3 zdawczo – odbiorczy, w którym opisa 3 y stan przedmiotu najmu, wskazuj 1 c w nim, ¿e: - salon znajduje siê w stanie bardzo dobrym, pod 3 oga bez zniszczeñ, dwa du¿e okna balkonowe, dwa ma 3 e okna sprawne i bez zniszczeñ, œciany, sufit, oœwietlenie w stanie bardzo dobrym, - kuchnia w zabudowie, zmywarka, lodówka, szafki, - pokój z balkonem z dwoma oknami, œciany i oœwietlenie w stanie idealnym, - trzeci pokój – dwa okna, œciany w stanie bardzo dobrym, - 3 azienka – umywalka, prysznic, okno, muszla wc - stan bardzo dobry, - pod 3 oga w ca 3 ym lokalu z wyj 1 tkiem przedpokoju w stanie bardzo dobrym, alarm sprawny. Wskazano te¿ na nastêpuj 1 ce usterki: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl 1 du. (dowód: protokó 3 zdawczo – odbiorczy z dnia 23 wrzeœnia 2016r., k. 25, dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S. , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...) , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p 3 yta CD k. 183, przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298) W dniu 1 lutego 2017 roku (...) T. (jako wynajmuj 1 c 1 ) (...) K. (jako najemc 1 ) zosta 3 a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by 3 a nieruchomoœæ po 3 o¿ona w G. przy ul. (...) P. 14, zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem, dla którego (...) Rejonowy w G. prowadzi ksiêgê wieczyst 1 nr (...) z przeznaczeniem na prowadzenie dzia 3 alnoœci gospodarczej na parterze oraz z przeznaczeniem pomieszczeñ na I. i II. kondygnacji budynku na wynajem krótkoterminowy. W umowie stwierdzono, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast 1 pi 3 o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko 3 ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi 1 za 31 cznik do umowy (§ 2 ust. 3). W okresie najmu najemca by 3 zobowi 1 zany m.in. korzystaæ z lokalu w sposób zgodny z umow 1 i powszechnie obowi 1 zuj 1 cymi przepisami prawa, u¿ywaæ wynajêty lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dokonywaæ bez zgody wynajmuj 1 cego zmian nara¿aj 1 cych substancjê lokalu lub budynku na zniszczenie, u¿ywaæ lokalu w sposób nieprowadz 1 cy do pogorszenia jego stanu w stopniu wykraczaj 1 cym poza zu¿ycie bêd 1 ce wynikiem prawid 3 owego u¿ywania, pokrywaæ koszty napraw i prac konserwacyjnych lokalu, które z mocy prawa obci 1 ¿aj 1 najemców, w tym na swój koszt przeprowadzaæ okresowe malowanie lokalu (§ 3 ust. 7). (...) na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿ 1 siê konieczne dla prowadzonej dzia 3 alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego, przy czym zakazano naruszania substancji sta 3 ych lokalu (...) cznie z pod 3 og 1 (§ 4 ust. 1). Nadto, najemca mia 3 prawo zawieszaæ szyldy i reklamy wed 3 ug w 3 asnego wyboru (§ 4 ust. 2). Po zakoñczeniu najmu najemca zobowi 1 zany by 3 zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi 3 on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd 1 ce nastêpstwem prawid 3 owego u¿ytkowania (§ 4 ust. 3). Wszelkie ulepszenia przedmiotu najmu, które dokona 3 najemca, wynajmuj 1 cy móg 3 zatrzymaæ za zap 3 at 1 sumy odpowiadaj 1 cej wartoœci dokonanego ulepszenia b 1 dŸ ¿ 1 daæ przywrócenia stanu poprzedniego (§ 4 ust. 4). (dowód: umowa najmu z dnia 1 lutego 2017 roku, k. 12-16) W momencie zawarcia umowy najmu lokale (...) ¿one na I. i II. piêtrze budynku (...) wykoñczone i umeblowane. W obu lokalach (...) siê lodówki, zmywarki, p 3 yty elektryczne, a w mieszkaniu na II. piêtrze by 3 tak¿e piekarnik. Wszystkie sprzêty by 3 y nowe. £azienki w obu lokalach (...) wy 3 o¿one kamieniem (na pod 3 odze), wyposa¿one w szyby prysznicowe z elementami konstrukcyjnymi, szafki, umywalki, baterie, toalety. (...) zosta 3 y wykonane na wymiar. W obu mieszkaniach (...) po 3 o¿one panele pod 3 ogowe, listwy przypod 3 ogowe, za 3 o¿one zosta 3 y drzwi, a tak¿e zamontowane zosta 3 o oœwietlenie. (dowód: dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S. , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...) , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p 3 yta CD k. 183, przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298) Strony zawar 3 y aneks do umowy najmu, w którym ustalono, ¿e w rozliczeniu piêciu pierwszych miesiêcy najmu najemca zobowi 1 zuje siê usun 1 æ usterki budynku tj. poprawiæ izolacjê budynku, usun 1 æ zacieki wewn 1 trz budynku, zdemontowaæ istniej 1 c 1 izolacjê na tarasie i wykonaæ now 1 , prze 3 o¿yæ kostkê brukow 1 na ca 3 ej posesji, poprawiæ g 3 adzie na œcianach wewnêtrznych. (dowód: aneks do umowy najmu, k. 17, zeznania œ (...) T. , p 3 yta CD k. 185, przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298) Zacieki, o jakich mowa w aneksie (...) siê pomieszczeniach gospodarczych, kot 3 owni, schowku, 3 azience na parterze. (dowód: przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298) W dniu 18 paŸdziernika 2017 roku pozwana zg 3 osi 3 a Towarzystwu (...) S.A. z siedzib 1 w W. , roszczenie o wyp 3 atê odszkodowania za szkodê spowodowan 1 zalaniem jednego z lokali w dniu 4 paŸdziernika 2017 roku na podstawie umowy ubezpieczenia „Bezpieczny dom plus”. W protokole szkody wskazano, ¿e w wyniku pêkniêcia wê¿yka pod zlewem zalane zosta 3 o mieszkanie i stwierdzono nastêpuj 1 ce szkody: widoczne wypaczenia paneli pod 3 ogowych oraz listew przypod 3 ogowych na d 3 ugoœci œcian, prawdopodobne nasi 1 kniêcie œcian za listwami, wypaczenie zabudowy kuchennej, a tak¿e wskazano, ¿e uszkodzeniu uleg 3 a zmywarka (koniecznoœæ opinii serwisowej), odczuwalna jest wilgoæ w lokalu (koniecznoœæ osuszania). (...) z dnia 7 listopada 2017 roku ubezpieczyciel przyzna 3 pozwanej odszkodowanie w kwocie 10.000 z 3 . (dowód: akta szkody, p 3 yta CD k. 241) Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 roku pe 3 nomocnik pozwanej wezwa 3 Powszechny (...) S.A. z siedzib 1 w W. – z którym osoba wskazana jako sprawca szkody - R. S. mia 3 a zawart 1 umowê ubezpieczenia (...) – do zap 3 aty kwoty 31.270,82 z 3 tytu 3 em naprawienia szkody zwi 1 zanej ze zdarzeniem z dnia 1 grudnia 2017 roku polegaj 1 cym na zalaniu wod 1 z glin 1 pomieszczenia w recepcji w salonie kosmetycznym w wyniku prowadzonych przez ubezpieczonego prac budowlanych, w wyniku czego zniszczeniu uleg 3 a pod 3 oga wraz z cokolikami, elewacja, glify okienne, p 3 yta gipsowa, sofa, fotele, p 3 yta wiórowa od zabudowy recepcji. W treœci zg 3 oszenia wskazano, ¿e w celu naprawienia szkody konieczne by 3 o osuszenie pomieszczenia, pomalowanie i wyszpachlowanie œcian. W protokole szkody wskazano, ¿e pomieszczenie recepcji w salonie kosmetycznym – pod 3 oga zniszczona wraz z cokolikami o wymiarach 3,20 x 8 m, zniszczona zabudowa p 3 yt g-k, napuchniête nogi od sofy i fotela, napuchniêta p 3 yta wiórowa od zabudowy recepcyjnej, wymagane osuszanie pomieszczenia ze wzglêdu na paruj 1 c 1 i osadzaj 1 c 1 siê wszêdzie parê wodn 1 , zniszczone glify okienne i czêœæ elewacji, wymagane odmalowanie i wyszpachlowanie pomieszczenia. (...) z dnia 11 lipca 2018r. ubezpieczyciel poinformowa 3 o braku podstaw do przyznania odszkodowania, wskazuj 1 c, ¿e postêpowanie likwidacyjne nie potwierdzi 3 o, aby do zalania lokalu (...) w wyniku prowadzonych prac budowlanych na posesji nale¿ 1 cej do ubezpieczonego, a tak¿e wobec niewykazania zawinionego dzia 3 ania lub zaniechania ubezpieczonego i nieprzedstawienia dokumentu œwiadcz 1 cego o posiadanym prawie do lokalu przez osobê wskazan 1 jako poszkodowana. (dowód: akta szkody (...) nr (...) , k. 235) Nadto, pozwana zg 3 osi 3 a szkodê zwi 1 zan 1 z zalaniem z dnia 1 grudnia 2017 roku Towarzystwu (...) S.A. z siedzib 1 w W. , domagaj 1 c siê wyp 3 aty odszkodowania na podstawie umowy ubezpieczenia „Nowy MiŒ”. Jako sprawcê szkody pozwana (ubezpieczona) wskaza 3 a R. S. a wysokoœæ szkody oszacowa 3 a na kwotê oko 3 o 36.000 z 3 . Decyzjami z dnia 3 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. ubezpieczyciel przyzna 3 i wyp 3 aci 3 pozwanej odszkodowanie w 31 cznej kwocie 4.800 z 3 . (dowód: akta szkody nr 099- (...) , p 3 yta CD k. 243) W 2018 roku najemca dokonywa 3 zap 3 aty czynszu czêœciami i w niepe 3 nej wysokoœci, co spowodowa 3 o powstanie zad 3 u¿enia. (dowód: przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298) W wiadomoœci e – mail z dnia 30 kwietnia 2018r. pozwana zapewnia 3 a powódkê, ¿e zap 3 aci zaleg 3 oœci w op 3 atach czynszowych po uzyskaniu p 3 atnoœci od kontrahentów i po uzyskaniu kredytu. Jak wskazano, na opóŸnienie p 3 atnoœci wp 3 yw ma sprawa zwi 1 zana z zalaniem salonu przez s 1 siada i w zwi 1 zku z tym pozwana poprosi 3 a w 3 aœcicieli nieruchomoœci o przes 3 anie podpisanych dokumentów zwi 1 zanych z cesj 1 odszkodowania. Nadto, najemczyni wskaza 3 a, ¿e po zdaniu obiektu tj. w dniu 10 wrzeœnia 2018r. apartamenty zostan 1 doprowadzone do stanu pierwotnego. (dowód: wydruk wiadomoœci e – mail, k. 147-149) Powódka odmówi 3 a podpisania dokumentów zwi 1 zanych z cesj 1 roszczeñ odszkodowawczych. (dowód: przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298, przes 3 uchanie pozwanej K. K. (1) , p 3 yta CD, k. 298) W dniu 14 czerwca 2018 roku powódka wrêczy 3 a pozwanej K. K. (1) wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu, a tak¿e wezwanie do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego w terminie do dnia 22 czerwca 2018r., wskazuj 1 c, ¿e w przeciwnym razie lokale (...) przywrócone do stanu pierwotnego na koszt pozwanej, a kwota remontu zostanie doliczona do zaleg 3 ego czynszu. Nadto, pozwana wskaza 3 a, ¿e o woli dobrowolnego sfinansowania prac remontowych nale¿y zawiadomiæ e – mailowo do dnia 15 czerwca 2018r. i umówiæ wstêp na teren lokalu dla zaakceptowanej przez pozwan 1 ekipy remontowej. (dowód: protokó 3 z dnia 14 czerwca 2018r., k. 30-31) W dniu 16 listopada 2018r. Komornik s 1 dowy przy (...) Rejonowym w G. sporz 1 dzi 3 protokó 3 stanu faktycznego, w którym stwierdzi 3 m.in., ¿e po wejœciu do lokalu stwierdzono, ¿e œciana w pomieszczeniu pod schodami jest uszkodzona przy skrzynce bezpiecznikowej. Uszkodzenie polega 3 o na wybiciu otworu w p 3 ycie karton gips. (dowód: protokó 3 z dnia 16 listopada 2018r., k. 39-39a) W dniu 30 listopada 2018 roku pozwana opuœci 3 a czêœæ zajmowanych pomieszczeñ. Przy opuszczeniu nieruchomoœci pozwana zabra 3 a meble, w tym sofê, stó 3 jadalny z szeœcioma krzes 3 ami, wyposa¿enie kuchni (sztuæce, talerze), dwuosobowe 3 ó¿ko sypialne, dwa pojedyncze 3 ó¿ka sypialne, dwie szafy, kredens, obrazy. (dowód: zeznania œ (...) T. , k. 256v-257v, zeznania œwiadka A. K. (1) , p 3 yta CD k. 298, przes 3 uchanie pozwanej K. K. (1) , p 3 yta CD, k. 298) W trakcie u¿ytkowania nieruchomoœci najemca wyniós 3 z mieszkania lodówkê, piekarnik i zmywarkê. (dowód: protokó 3 przes 3 uchania P. (...) w postêpowaniu karnym, k. 283-283, protokó 3 przes 3 uchania œwiadka K. K. (1) w postêpowaniu karnym, k. 284-284v,zeznania œ (...) T. , k. 256v-257v, przes 3 uchanie pozwanej K. K. (1) , p 3 yta CD, k. 298) W dniu 14 stycznia 2019 roku w ramach czynnoœci egzekucyjnych na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego Komornik s 1 dowy przy (...) Rejonowym w G. dorêczy 3 pozwanej wezwanie do opró¿nienia i opuszczenia pomieszczeñ, a nastêpnie – wobec niezastosowania siê pozwanej do tego wezwania – nakaza 3 przymusowe otwarcie pomieszczeñ na I. i II. piêtrze i wprowadzi 3 powódkê w posiadanie. Komornik sporz 1 dzi 3 wówczas protokó 3 na okolicznoœæ stanu lokalu, a tak¿e wykona 3 dokumentacj 1 zdjêciow 1 i nagranie audio – wideo. (dowód: protokó 3 z dnia 14 stycznia 2019r., k. 41-43, dokumentacja zdjêciowa k. 44-52, zeznania œ (...) T. , p 3 yta CD k. 185) Powódka wraz z mê¿em zlecili rzeczoznawcy budowlanemu R. G. (1) sporz 1 dzenie oceny technicznej inwentaryzuj 1 cej stan techniczny budynku. Rzeczoznawca oszacowa 3 31 czny koszt przywrócenia budynku do stanu z chwili rozpoczêcia najmu na kwotê 51.687 z 3 . (dowód: ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1) , k. 53-62, zeznania œwiadka R. G. (1) , p 3 yta CD k. 216) Powódka ponios 3 a koszty zwi 1 zane z malowaniem, gruntowaniem, napraw 1 ubytków, monta¿em lamp, monta¿em szyby prysznicowej, monta¿em umywalek wraz ze sk 3 adaniem szafek, monta¿em gniazdek w 31 cznej kwocie 19.320 z 3 . Nadto, ponios 3 a koszty zakupu szafki, syfonu umywalki, baterii umywalkowej w kwocie 559,98 z 3 . (dowód: faktury VAT, k. 63, paragon fiskalny, k. 64) W wyniku nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan 1 wynajmuj 1 ca ponios 3 a szkodê w postaci: - na poddaszu: wyrwane trzy gniazdka elektryczne wtykowe, uszkodzony naro¿nik œciany komina i rozklejony naro¿nik listwy przypod 3 ogowej, brak jednej ¿arówki w oœwietleniu sufitowym, odspojona listwa maskuj 1 ca przy schodach; - na III kondygnacji: zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, brak lodówki w ci 1 gu zabudowy kuchennej, zdemontowanie pó 3 ki wisz 1 cej nad zlewozmywakiem w kuchni, zabrudzona p 3 yta ceramiczna, wyrwane dwa elektryczne gniazda wtykowe, otwory w œcianach po ko 3 kach mocuj 1 cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj 1 cych przewody zasilania telewizora, brak dwóch sztuk lamp sufitowych, uszkodzenie p 3 yty dennej w szafce podumywalkowej w 3 azience, brak uchwytu na papier toaletowy w 3 azience, zniszczone skrzyd 3 o drzwi wewnêtrznych do wc; - na II kondygnacji: brak dwóch sztuk gniazd wytykowych 3 azienkowych, brak szyby bocznej przy natrysku, brak uchwytu na papier toaletowy w 3 azience, wyrwane siedem sztuk elektrycznych gniazd wtykowych, zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, dwa otwory w œcianie po ko 3 kach mocuj 1 cych i otwór pod nimi, - na I kondygnacji: wybita szyba witryny przy wejœciu do lokalu u¿ytkowego, uszkodzona œciana z p 3 yt kartonowo – gipsowych, pozostawione ruchomoœci i œmieci, - na klatce schodowej: uszkodzona œcianka wewnêtrzna z umocowaniem skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej. (dowód: pisemna opinia (...) s 1 dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...) , k. 382-387 i 417-419, czêœciowo ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1) , k. 53-62, zeznania œ (...) T. , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka £ukasza S. , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...) , p 3 yta CD k. 185, zeznania œwiadka R. G. (1) , p 3 yta CD k. 216, czêœciowo zeznania œwiadka P. (...) , k. 256v-257v, czêœciowo przes 3 uchanie pozwanej K. K. (1) , p 3 yta CD, k. 298, przes 3 uchanie powódki B. T. , p 3 yta CD k. 298) Zakres prac koniecznych do wykonania w celu usuniêcia szkody w substancji budynku i lokali w G. przy ul. (...) , wyrz 1 dzonej przez pozwan 1 i przywrócenia stanu poprzedniego obejmowa 3 : - dokrêcenie 12 sztuk gniazd wtykowych elektrycznych; - wymianê gniazd instalacyjnych wytykowych uszczelnionych dwubiegunowych; - zakup i monta¿ ¿arówek energooszczêdnych; - zakup i monta¿ listwy maskuj 1 cej przy schodach; - przetarcie tynków wewnêtrznych wraz z napraw 1 rys i drobnych uszkodzeñ bez zeskrobania starej farby; - zamurowanie przebiæ w œcianach o gruboœci ½ ceg 3 y; - wymianê listew przyœciennych z (...) ; - wymianê p 3 yty dennej szuflady podumywalkowej; - zakup i monta¿ uchwytu na papier toaletowy; - zakup skrzyde 3 drzwiowych p 3 ytowych wewnêtrznych jednodzielnych pe 3 nych; - zakup i monta¿ œcianki bocznej z szyby przy natrysku; - szklenie ram gotowymi szybami zespolonymi; - uzupe 3 nienie ok 3 adzin z p 3 yt gipsowo – kartonowych œcianek dzia 3 owych i przedœcianek; - demonta¿ tablic rozdzielczych; - uzupe 3 nienie i naprawa tynku wewnêtrznego kategorii III. z zaprawy cementowo – wapiennej na œcianach; - umocowanie skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej; - zakup lodówki z zamra¿ark 1 z monta¿em w zabudowie; - usuniêcie zapieczonych zabrudzeñ p 3 yty kuchennej, usuniêcie zabrudzeñ zlewozmywaków; - koszt zu¿ycia niezbêdnych œrodków czystoœci; - usuniêcie z budynku pozostawionych ruchomoœci; - dwukrotne malowanie tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb 1 emulsyjn 1 z przygotowaniem powierzchni; - wywóz materia 3 ów porozbiórkowych wraz z ich utylizacj 1 . Wartoœæ powy¿szych prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego wynosi 8.900 z 3 brutto. (dowód: pisemna opinia (...) s 1 dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...) , k. 382-387 i 417-419) Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa 3 a powódkê do zap 3 aty kwoty 4.607 z 3 z tytu 3 u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj 1 c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst 1 pi 3 a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z 3 o¿y 3 a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. (dowód: wezwanie do zap 3 aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82) Z kolei, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa 3 a powódkê do zap 3 aty kwoty 56.080 z 3 tytu 3 em zwrotu równowartoœci dotychczas wykonanych przez ni 1 prac koniecznych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Na powy¿szy koszt sk 3 ada 3 y siê: koszty zwi 1 zane z ci 1 g 3 ymi regulacjami pieca gazowego i jego awariami, koszty wykonania odkrywki ziemi wzd 3 u¿ budynku, koszty zwi 1 zane z odkryciem kostki brukowej przed witryn 1 wejœciow 1 do salonu, poprawieniem izolacji na styku witryny z pod 3 o¿em, ponownym po 3 o¿eniem kostki brukowej, koszty zwi 1 zane z ci 1 g 3 ym czyszczeniem kostki brukowej latem i jesieni 1 2017r., koszty poniesione w dzieñ zalania recepcji, koszty poniesione od dnia 11 maja 2015r. ze wzglêdu na awarie pieca i brak ciep 3 ej wody, straty spowodowane zamkniêciem apartamentów przez okres 20 dni, a tak¿e koszty kilkukrotnego odmalowania œcian. (dowód: wezwanie z dnia 28 maja 2018r., k. 91-93) Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy 3 a, ¿e dokonuje potr 1 cenia przys 3 uguj 1 cej jej wierzytelnoœci w kwocie 56.080 z 3 z tytu 3 u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci 1 powódki w kwocie 61.500 z 3 z tytu 3 u czynszu najmu. (dowód: oœwiadczenie o potr 1 ceniu z dnia 8 czerwca 2018r., k. 81) Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa 3 a powódkê do zap 3 aty kwoty 4.607 z 3 z tytu 3 u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj 1 c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst 1 pi 3 a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z 3 o¿y 3 a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. Nadto, wezwa 3 a do natychmiastowego tj. w terminie 7 dni wykonania kolejnych niezbêdnych prac, których koszt – zgodnie z za 31 czonym wykazem – mia 3 wynosiæ 47.032 z 3 . (dowód: wezwanie do zap 3 aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82-90) Pismem z dnia 26 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy 3 a, ¿e dokonuje potr 1 cenia przys 3 uguj 1 cej jej wierzytelnoœci w kwocie 4.607 z 3 z tytu 3 u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci 1 powódki w kwocie 5.420 z 3 z tytu 3 u czynszu najmu. (dowód: oœwiadczenie o potr 1 ceniu z dnia 26 czerwca 2018r., k. 80) Pismem z dnia 22 czerwca 2018r. pozwana wezwa 3 a powódkê do zap 3 aty kwoty 47.032 z 3 z tytu 3 u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj 1 c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst 1 pi 3 a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z 3 o¿y 3 a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. (dowód: wezwanie do zap 3 aty z dnia 22 czerwca 2018r., k. 79) Pismem z dnia 16 lipca 2018 roku pozwana oœwiadczy 3 a, ¿e dokonuje potr 1 cenia przys 3 uguj 1 cej jej wierzytelnoœci w kwocie 47.032 z 3 z tytu 3 u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci 1 powódki w kwocie 813 z 3 z tytu 3 u czynszu najmu. (dowód: oœwiadczenie o potr 1 ceniu z dnia 16 lipca 2018r., k. 78) (...) ¿y 3 , co nastêpuje: P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œ (...) T. , £ukasza S. , A. (...) , M. £ojewskiej, J. Œwiderskiej, R. G. (1) , P. (...) , A. K. (1) , dowodu z przes 3 uchania stron, a tak¿e dowodu z opinii (...) s 1 dowej z zakresu budownictwa. (...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) na wymienionych powy¿ej dowodach z dokumentów prywatnych przed 3 o¿onych przez strony niniejszego postêpowania w postaci umowy najmu wraz z aneksem, protoko 3 u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku, faktur VAT (...) poniesione przez powódkê wydatki, korespondencji stron, akt szkody etc. P. œliæ nale¿y, i¿ ¿adna ze stron nie wykaza 3 a w myœl art. 253 kpc ani nawet nie twierdzi 3 a, ¿e wymienione dokumenty nie s 1 autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz 1 od osób wymienionych jako ich wystawcy. (...) z urzêdu nie doszuka 3 siê ¿adnych okolicznoœci mog 1 cych wzbudzaæ w 1 tpliwoœci co do ich autentycznoœci czy wiarygodnoœci. Jeœli natomiast chodzi o ocenê wiarygodnoœci osobowego materia 3 u dowodowego, to (...) zeznaniom œ (...) T. , £ukasza S. , A. (...) i M. £ojewskiej odnoœnie stanu nieruchomoœci z daty wydania jej najemcy, a tak¿e jej stanu w momencie opuszczenia przez niego przedmiotu najmu. W powy¿szym zakresie zeznania wymienionych œwiadków by 3 y ze sob 1 w przewa¿aj 1 cym zakresie zbie¿ne, nadto nale¿a 3 o mieæ na wzglêdzie, ¿e w zakresie dotycz 1 cym stanu nieruchomoœci z daty oddania jej w najem koreluj 1 z treœci 1 protoko 3 u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016r., a tak¿e treœci 1 aneksu do umowy najmu z 2017r. Natomiast, co do stanu nieruchomoœci z daty jej wydania przez najemcê z treœci 1 protoko 3 u sporz 1 dzonego przez Komornika i nagrania z czynnoœci komorniczych w dniu 14 stycznia 2019 roku, a tak¿e z treœci 1 dokumentacji fotograficznej wykonanej przez rzeczoznawcê R. G. (1) . Jeœli natomiast chodzi o zeznania œwiadka J. Œwiderskiej, to mia 3 a ona w zasadzie wiedzê jedynie co do stanu lokalu (...) ¿onego na parterze, gdzie mieœci 3 siê salon fryzjerski. Œwiadek opisa 3 a stan tego lokalu jako „normalny”, wskazuj 1 c jedynie na wystêpowanie grzyba i zapach stêchlizny. Zdaniem (...) , nie ma podstaw, by kwestionowaæ zeznania œwiadka w powy¿szym zakresie, gdy¿ z treœci aneksu, a tak¿e zeznañ powódki wynika, ¿e ju¿ w momencie oddania lokalu w najem w pomieszczeniach po 3 o¿onych na pierwszej kondygnacji istnia 3 y zacieki, które mog 3 y odpowiadaæ za nieprzyjemny zapach w lokalu. Z kolei, œwiadek R. G. (1) wskaza 3 , ¿e w trakcie oglêdzin nieruchomoœci w 2019 roku sporz 1 dzi 3 dokumentacjê fotograficzn 1 , która przedstawia 3 a stan przedmiotu najmu, a tak¿e wyjaœni 3 , ¿e przy sporz 1 dzeniu opinii nie uwzglêdni 3 szkód zwi 1 zanych z powstawaniem zacieków, jako niezwi 1 zanych z eksploatacj 1 nieruchomoœci przez pozwan 1 . W ocenie (...) nie ma podstaw, aby kwestionowaæ, ¿e sporz 1 dzona przez œwiadka dokumentacja fotograficzna zosta 3 a w jakikolwiek zmanipulowana i nie przedstawia 3 a stanu nieruchomoœci z 2019 roku. (...) ¿y 3 a ona tak¿e bieg 3 ej s 1 dowej jako materia 3 pogl 1 dowy do wyceny szkody. Jednak odnoœnie zeznañ œwiadka dotycz 1 cych nieuwzglêdnienia szkód zwi 1 zanych z przenikaniem wilgoci, to nale¿y wyjaœniæ, ¿e sporz 1 dzaj 1 c ekspertyzê œwiadek nie uwzglêdni 3 jedynie szkód zwi 1 zanych z nieprawid 3 owym wykonaniem izolacji, natomiast nie dokona 3 rozró¿nienia szkód powsta 3 ych wskutek kilkukrotnego zalania budynku w trakcie trwania stosunku najmu i szkód powsta 3 ych w wyniku nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan 1 . Z. ¿yæ tak¿e nale¿y, i¿ dokonuj 1 c ustaleñ w zakresie wysokoœci poniesionej szkody (...) nie opiera 3 siê na wycenie sporz 1 dzonej przez œwiadka, lecz na opinii (...) s 1 dowej, która - w odró¿nieniu od rzeczoznawcy zatrudnionego przez jedn 1 ze stron niniejszego procesu – mog 3 a absolutnie obiektywnie oceniæ wysokoœæ szkody. Nadto, bieg 3 a E. C. w swojej opinii (...) szereg nieœcis 3 oœci w ekspertyzie œwiadka, a tak¿e wskaza 3 a na brak wykonania pomiarów przez rzeczoznawcê. W czêœci na wiarê zas 3 ugiwa 3 y zeznania œwiadka P. (...) . W ocenie (...) nie ma podstaw do kwestionowania zeznañ tego¿ œwiadka w odniesieniu do takich kwestii jak np. okolicznoœci opuszczenia nieruchomoœci przez pozwan 1 . Nadto, œwiadek potwierdzi 3 , ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta 3 a st 3 uczona szyba kabiny prysznicowej, zniszczona umywalka, a tak¿e wybita dziura w œcianie. Nadto, œwiadek wskazywa 3 , ¿e kilkukrotnie dosz 3 o do zalania pomieszczeñ znajduj 1 cych siê w budynku (...) przedmiot najmu, co z kolei koreluje z treœci 1 dokumentów znajduj 1 cych siê w aktach szkody. Z. ¿yæ jednak nale¿y, i¿ œwiadek bêd 1 cy w spornym okresie partnerem pozwanej zaprzeczy 3 istnieniu wielu szkód, które jednak w œwietle zebranego materia 3 u dowodowego nale¿a 3 o uznaæ za udowodnione, przy czêœci (np. brak lodówki) natomiast kwestionowa 3 , by powsta 3 y wskutek nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan 1 . W tym zakresie niew 1 tpliwie zeznania œwiadka nie zas 3 ugiwa 3 y na wiarê. W. znaczenia dla rozstrzygniêcia sprawy nie mia 3 y zeznania œwiadka A. K. (2) , która jedynie wskaza 3 a, ¿e pomaga 3 a pozwanej w wynoszeniu mebli i rzeczy ze spornej nieruchomoœci przy opuszczaniu przez najemcê pomieszczeñ na I. i II. piêtrze. Niemniej, œwiadek nie pamiêta 3 a stanu nieruchomoœci (poza zniszczonymi drzwiami do 3 azienki) ani nie potrafi 3 a wskazaæ, jakie sprzêty i meble zosta 3 y przez pozwan 1 zabrane, a jakie pozostawione. Jeœli chodzi o zeznania stron to (...) im wiarê w takim zakresie, w jakim koreluj 1 one z pozosta 3 ymi dowodami w sprawie, które (...) za niew 1 tpliwie wiarygodne. W zwi 1 zku z tym nie by 3 o podstaw do odmowy przyznania walory wiarygodnoœci zeznaniom powódki B. T. odnoœnie stanu nieruchomoœci w dacie zawarcia umowy najmu oraz w dacie opuszczenia nieruchomoœci. W tym zakresie zasadniczo zeznania powódki koreluj 1 z zeznaniami œwiadków, a tak¿e znajduj 1 odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej. O. œcie odmienn 1 kwesti 1 by 3 zwi 1 zek ujawnionych szkód z nieprawid 3 owym korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcê, gdy¿ powódka wszystkie stwierdzone szkody przypisywa 3 a pozwanej. W tym wzglêdzie jednak (...) opinii (...) , która rozró¿ni 3 a szkody bêd 1 ce skutkiem nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcê od szkód powsta 3 ych w wyniku zalania. W czêœci (...) tak¿e na zeznaniach pozwanej. O. œnie stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy istotne by 3 y zeznania dotycz 1 ce braku jednego piekarnika. W tym zakresie zeznania najemczyni koreluj 1 z zeznaniami œwiadka £ukasza S. . Nadto, pozwana przyzna 3 a, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta 3 y przez ni 1 uszkodzone szyba prysznicowa i umywalka, a jej ówczesny partner wybi 3 dziurê w œcianie w celu pod 31 czenia pr 1 du. Pozwana potwierdzi 3 a tak¿e, ¿e wynios 3 a z mieszkania zmywarkê i lodówkê, które uleg 3 y uszkodzeniu. Natomiast za ca 3 kowicie go 3 os 3 owne nale¿a 3 o uznaæ zeznania pozwanej odnoœnie poniesionych przez ni 1 prac remontowych i nak 3 adów, albowiem nie przed 3 o¿y 3 a na tê okolicznoœæ ¿adnych faktur czy rachunków, które potwierdza 3 by poniesienie takich wydatków. Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) tak¿e opiniê bieg 3 ej s 1 dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. . Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przedmiotowa opinia (...) sporz 1 dzona przez osobê posiadaj 1 c 1 odpowiedni 1 wiedzê fachow 1 , jest jasna a po jej uzupe 3 nieniu nie budzi ¿adnych w 1 tpliwoœci w œwietle zasad doœwiadczenia ¿yciowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. (...) na wzglêdzie, i¿ wnioski zawarte w opinii (...) stanowcze i zosta 3 y nale¿ycie umotywowane. Nadto, w opiniach (...) bieg 3 a w sposób rzeczowy, logiczny i przekonuj 1 cy odnios 3 a siê do wszystkich zarzutów zg 3 oszonych przez stronê powodow 1 , o czym - dla jasnoœci wywodu - szczegó 3 owo mowa bêdzie w dalszej czêœci niniejszego uzasadnienia. W zwi 1 zku z powy¿ (...) , ¿e opinia (...) ¿ona przez bieg 31 El¿bietê C. jest kompletna i zupe 3 na, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Wobec tego, na podstawie (...) § 1 pkt 5 kpc (...) dowód z opinii innego bieg 3 ego, uznaj 1 c, ¿e uwzglêdnienie wniosku strony powodowej prowadzi 3 oby jedynie do nieuzasadnionego przed 3 u¿enia niniejszego postêpowania. W niniejszej sprawie powódka domaga 3 a siê od pozwanej zap 3 aty kwoty 51.687 z 3 tytu 3 em naprawienia szkody wyrz 1 dzonej przez najemcê. P. prawn 1 powództwa stanowi 3 art. 471 kc w zw. z art. 675 § 1 kc. Zgodnie z treœci 1 art. 471 kc d 3 u¿nik obowi 1 zany jest do naprawienia szkody wynik 3 ej z niewykonania lub nienale¿ytego wykonania zobowi 1 zania, chyba ¿e niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie jest nastêpstwem okolicznoœci, za które d 3 u¿nik odpowiedzialnoœci nie ponosi. Stosownie do treœci art. 675 § 1 kc po zakoñczeniu najmu najemca obowi 1 zany jest zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym; jednak¿e nie ponosi odpowiedzialnoœci za zu¿ycie rzeczy bêd 1 ce nastêpstwem prawid 3 owego u¿ywania. Jako alternatywn 1 podstawê powo 3 ano art. 415 kc dotycz 1 cy deliktu. P. œliæ nale¿y, i¿ po zakoñczeniu najmu rzecz powinna byæ zwrócona wynajmuj 1 cemu w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowa 3 a siê w chwili wydania najemcy, z tolerancj 1 dla jej zu¿ycia w wyniku prawid 3 owego u¿ywania, oznaczaj 1 cego u¿ywanie w sposób okreœlony w umowie, a je¿eli umowa tego nie precyzuje, w sposób odpowiadaj 1 cy w 3 aœciwoœciom i przeznaczeniu rzeczy ( art. 666 § 1 kc ). Za pogorszenie rzeczy przez jej zu¿ycie w czasie trwania najmu bêd 1 ce nastêpstwem prawid 3 owego u¿ywania najemca nie ponosi odpowiedzialnoœci ( art. 675 § 1 kc ). Jego odpowiedzialnoœæ odszkodowawcza, stosownie do zasad ogólnych ( art. 471 kc ), jest zwi 1 zana z pogorszeniem rzeczy najêtej wskutek nieprawid 3 owego jej u¿ywania. Na najemcy spoczywa ciê¿ar udowodnienia, ¿e zu¿ycie (pogorszenie) przedmiotu najmu jest usprawiedliwione u¿ywaniem, które wykonywa 3 prawid 3 owo (por. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, Nr 12, poz. 206; wyrok SA w G. z 27 kwietnia 2017r., I ACa 855/16, L. ). W rozpatrywanym przypadku strony nie dokona 3 y modyfikacji zasad odpowiedzialnoœci najemcy w ramach zasady swobody umów i podobnie jak w regulacji ustawowej w § 4 ust. 3 zastrzeg 3 y, ¿e po zakoñczeniu najmu najemca zobowi 1 zany by 3 zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi 3 on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd 1 ce nastêpstwem prawid 3 owego u¿ytkowania. W œwietle powy¿szego w celu stwierdzenia, czy najemca dopuœci 3 siê naruszenia postanowieñ umowy najmu, tj. czy zwróci 3 przedmiot najmu w stanie pogorszonym, a zniszczenia przekraczaj 1 zakres „zu¿ycia bêd 1 cego nastêpstwem prawid 3 owego u¿ywania” nale¿a 3 o wpierw ustaliæ w jakim stanie przedmiotowa nieruchomoœæ zosta 3 a wydana najemcy. W niniejszej sprawie nie budzi 3 o sporu, ¿e pocz 1 tkowo pozwana by 3 a najemc 1 jedynie czêœci nieruchomoœci, tj. pomieszczeñ znajduj 1 cych siê na pierwszej kondygnacji. Stan przedmiotu najmu oddanego pozwanej do u¿ywania na podstawie umowy zawartej we wrzeœniu 2016 roku zosta 3 przez strony stwierdzony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku. W dniu 1 lutego 2017 roku strony zawar 3 y kolejn 1 umowê, której przedmiotem by 3 a tym razem ca 3 a nieruchomoœæ. Przy zawarciu tej¿e umowy strony nie sporz 1 dzi 3 y kolejnego protoko 3 u, stwierdzaj 1 c jedynie, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast 1 pi 3 o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko 3 ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi 1 za 31 cznik do umowy. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ w braku stosownych ustaleñ stron w przedmiocie stanu nieruchomoœci w dacie oddania jej w najem, zgodnie z art. 675 § 3 kc , domniemywa siê, ¿e przedmiot najmu zosta 3 wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u¿ytku. Jest to domniemanie, które mo¿e byæ obalone dowodem przeciwnym ( art. 234 kpc ). Przepis ten koresponduje z treœci 1 art. 662 kc , z którego wynika m.in. obowi 1 zek wynajmuj 1 cego wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego u¿ytku (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Zatem, stosownie do powy¿szego, nale¿a 3 o uznaæ, ¿e to na stronie pozwanej spoczywa 3 ciê¿ar wykazania, ¿e przedmiot najmu nie zosta 3 jej wydany w stanie dobrym. (...) , przy okreœleniu stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy nale¿a 3 o mieæ na wzglêdzie treœæ aneksu do umowy, w którym pozwana zobowi 1 za 3 a siê do usuniêcia istniej 1 cych ju¿ usterek tj. zobowi 1 za 3 a siê poprawiæ izolacjê budynku, usun 1 æ zacieki wewn 1 trz budynku, zdemontowaæ istniej 1 c 1 izolacjê na tarasie i wykonaæ now 1 , prze 3 o¿yæ kostkê brukow 1 na ca 3 ej posesji, poprawiæ g 3 adzie na œcianach wewnêtrznych, w zamian za okresowe zwolnienie z czynszu. Ponadto, w treœci protoko 3 u z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku wymieniono takie usterki jak: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl 1 du. Na podstawie zeznañ œwiadka £ukasza S. , a tak¿e zeznañ pozwanej nale¿a 3 o równie¿ stwierdziæ, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu tylko w jednym z niewyodrêbnionych lokali (...) siê piekarnik (nie wykazano, aby brak ten zosta 3 uzupe 3 niony przez wynajmuj 1 cego). Strona pozwana nie zdo 3 a 3 a udowodniæ, choæ – jak wskazano powy¿ej na niej w tym wzglêdzie spoczywa 3 ciê¿ar dowodu – ¿e istnia 3 y jeszcze inne wady przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy. (...) ¿sze, w dalszej kolejnoœci nale¿a 3 o ustaliæ stan przedmiotu najmu w dacie jego zwrotu przez pozwan 1 . P. œliæ nale¿y, i¿ zwrot nieruchomoœci nie nast 1 pi 3 jednorazowo, lecz czêœciami. Najpierw, w dniu 14 czerwca 2018 roku przy z 3 o¿eniu oœwiadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wesz 3 a w posiadanie pomieszczeñ po 3 o¿onych na parterze. W dniu 30 listopada 2018 roku – jak wynika z zeznañ œwiadka A. K. (2) oraz zeznañ pozwanej – najemczyni mia 3 a opró¿niæ pozosta 3 e pomieszczenia, przy czym nie nast 1 pi 3 o tego dnia wydanie kluczy do lokalu. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019 roku powódka wesz 3 a w posiadanie pomieszczeñ po 3 o¿onych na I. i II. piêtrze przy udziale Komornika. (...) stan nieruchomoœci z daty zwrotu przedmiotu najmu (...) na dowodach z zeznañ œwiadków, dowodu z zeznañ powódki, dokumentacji fotograficznej sporz 1 dzonej przez rzeczoznawcê R. G. (1) , zapisach protoko 3 ów sporz 1 dzonych przez Komornika s 1 dowego w dniach 16 listopada 2018 roku i 14 stycznia 2019 roku, zapisie audio – wideo z czynnoœci komorniczych przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2019 roku, jak równie¿ na opinii (...) s 1 dowej z zakresu budownictwa. (...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) zakres szkody, zgodnie z opini 1 bieg 3 ej. W ocenie (...) ¿a 3 o pomin 1 æ szkody powsta 3 e w wyniku zalania nieruchomoœci, bêd 1 cej przedmiotem najmu. Z. nale¿y uwagê, ¿e o faktycznym zalaniu pomieszczeñ w budynku przy ul. (...) œwiadcz 1 dokumenty sporz 1 dzone przez ubezpieczycieli w toku postêpowañ likwidacyjnych, a w szczególnoœci protoko 3 y szkody, gdzie wskazano zakres szkód powsta 3 ych wskutek zalania. W swojej opinii (...) oddzieli 3 a szkody bêd 1 ce nastêpstwem dzia 3 añ b 1 dŸ zaniechañ najemcy sprzecznych z umow 1 od szkód wynikaj 1 cych z wypadków losowych. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie obowi 1 zek dba 3 oœci o to, by przedmiot najmu istnia 3 i by 3 przydatny do umówionego u¿ytku, obci 1 ¿a wynajmuj 1 cego ( art. 662 § 1 kc ). W razie zniszczenia rzeczy wynajêtej z przyczyn nieobci 1 ¿aj 1 cych najemcy, nie ma on obowi 1 zku przywrócenia stanu poprzedniego (por. wyrok SA w (...) z dnia 4 marca 2021 roku, I ACa 878/19, L. ). (...) ogólnej zasady wyra¿onej w art. 675 § 1 kc - ci 1 ¿ 1 cy na najemcy obowi 1 zek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, ¿e najemca odpowiada za ka¿de pogorszenie. Przepis art. 675 kc jest norm 1 o charakterze wzglêdnie obowi 1 zuj 1 cym i strony mog 1 objête nim kwestie, dzia 3 aj 1 c w granicach przyznanej treœci 1 art. 353 [1] kc swobody kontraktowej, odmiennie regulowaæ. W œwietle art. 473 § 1 kc d 3 u¿nik mo¿e przez umowê przyj 1 æ odpowiedzialnoœæ za niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie zobowi 1 zania z powodu oznaczonych okolicznoœci, za które z mocy ustawy odpowiedzialnoœci nie ponosi. Rozszerzenia odpowiedzialnoœci, zwa¿ywszy na jej charakter, istotê i skutki nie mo¿na domniemywaæ, ani te¿ drog 1 interpretacji uzupe 3 niaæ postanowieñ umowy. Wszystkie w 1 tpliwoœci co do treœci umowy nale¿y t 3 umaczyæ na niekorzyœæ strony, która zredagowa 3 a umowê, gdy to ona winna ponosiæ ryzyko niejasnych, niepe 3 nych postanowieñ, nie podlegaj 1 cych usuniêciu w drodze (...) (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 10 paŸdziernika 2012 roku, V ACa 697/11, L. ). Zatem, w œwietle przytoczonego orzecznictwa, najemca by 3 by zobowi 1 zany do naprawienia szkody spowodowanej zalaniem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby by 3 a ona nastêpstwem okolicznoœci, za które ponosi odpowiedzialnoœæ ( art. 471 kc ). Drugim, gdyby przyj 13 w drodze umowy (...) odpowiedzialnoœæ odszkodowawcz 1 ( art. 473 kc ). W niniejszej sprawie ¿aden z takich przypadków nie ma miejsca. Strona powodowa nie wykaza 3 a, ¿e najemca ponosi winê za którekolwiek z zalañ. J. œnie nale¿a 3 o pamiêtaæ, ¿e to na wynajmuj 1 cym spoczywa obowi 1 zek dbania, o to, by przedmiot najmu by 3 przydatny do umówionego u¿ytku, a w œwietle zgromadzonego materia 3 u dowodowego nie budzi w 1 tpliwoœci, ¿e sprzêty, które by 3 y przyczyn 1 zalania (np. zmywarka) zosta 3 y dostarczone przez wynajmuj 1 cego. W tych okolicznoœciach, poza zakresem odpowiedzialnoœci najemcy pozostawa 3 y szkody spowodowane zalaniem pomieszczeñ bêd 1 cych przedmiotem najmu. W opinii (...) – zgodnie z zakreœlon 1 tez 1 dowodow 1 – uwzglêdni 3 a zatem tylko te szkody, które istnia 3 y w dacie zakoñczenia najmu i by 3 y spowodowane niew 3 aœciwym, sprzecznym z umow 1 postêpowaniem najemcy, a zarazem powodowa 3 y pogorszenie stanu przedmiotu najmu. W opinii (...) szczegó 3 owo wymieni 3 a wszelkie szkody spe 3 niaj 1 ce powy¿sze kryteria, a tak¿e okreœli 3 a wysokoœæ szkody na kwotê 8.900 z 3 . Strona powodowa jednak zakwestionowa 3 a opiniê niemal w ca 3 oœci. W ocenie (...) – wobec wyjaœnieñ bieg 3 ej zawartych w dwóch opiniach (...) – zarzuty podniesione przez stronê powodow 1 nale¿a 3 o uznaæ za nieuzasadnione. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ w pierwszej kolejnoœci powódka zarzuci 3 a bieg 3 ej nieuzasadnione wyznaczenie oglêdzin nieruchomoœci. Zarzutu tego nie sposób jednak podzieliæ, skoro obowi 1 zek przeprowadzenia oglêdzin wynika 3 bezpoœrednio z treœci postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii (...) . J. œnie, nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e potrzeba przeprowadzenia oglêdzin wynika 3 a m.in. z koniecznoœci wykonania przez bieg 31 stosownych pomiarów, na podstawie których mog 3 aby ustaliæ zakres poszczególnych prac (np. powierzchniê podlegaj 1 c 1 naprawom tynkarskim czy pracom malarskim). P. ¿sze by 3 o tym bardziej uzasadnione, i¿ – jak wskaza 3 a bieg 3 a – rzeczoznawca wykonuj 1 cy opiniê na zlecenie powódki nie wykona 3 ¿adnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Wbrew temu, co wskazywa 3 pe 3 nomocnik powódki zadaniem bieg 3 ego nie by 3 a wy 31 cznie weryfikacja prawid 3 owoœci wyliczeñ zawartych w opinii technicznej przez rzeczoznawcê R. G. , lecz ustalenie zakresu prac koniecznych do przywrócenia do stanu poprzedniego i zarazem ich wycena. Jak wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli strona do 31 cza do pisma procesowego ekspertyzê pozas 1 dow 1 i powo 3 uje siê na jej twierdzenia i wnioski, ekspertyzê tê nale¿y traktowaæ tylko jako czêœæ argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronê. Gdy strona sk 3 ada ekspertyzê z intencj 1 uznania jej przez s 1 d za dowód w sprawie, wówczas istniej 1 podstawy do przypisania jej tak¿e znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego. (...) opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, ¿e osoba, która j 1 podpisa 3 a, wyrazi 3 a zawarty w niej pogl 1 d, nie korzysta natomiast z domniemania zgodnoœci z prawd 1 zawartych w niej twierdzeñ (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010r., I CSK 199/09, L. ). Oznacza to, ¿e taka pozas 1 dowa ekspertyza nie korzysta z ¿adnej szczególnej mocy dowodowej. Z. ¿ywszy, i¿ w trakcie stosunku najmu mia 3 y miejsce zdarzenia losowe (zalania) nie sposób by 3 o oprzeæ ustaleñ odnoœnie zakresu szkody wy 31 cznie na ekspertyzie rzeczoznawcy, który nie dokona 3 rozró¿nienia pomiêdzy zniszczeniami wynikaj 1 cymi z nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan 1 i zniszczeniami bêd 1 cymi skutkiem zalania. Nadto, za nieuzasadnione (...) zarzuty podniesione przez pe 3 nomocnika powódki odnoœnie wkroczenia przez bieg 31 w kompetencjê zastrze¿on 1 dla (...) i dokonywanie przez ni 1 ustaleñ faktycznych. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ skoro zadaniem bieg 3 ej by 3 o ustalenie zakresu szkody, wynikaj 1 cego tylko z nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu, to logiczne jest, ¿e musia 3 a uprzednio przeanalizowaæ akta sprawy i akta szkody i wskazaæ, jakie istotne dla opinii fakty wynikaj 1 z poszczególnych dowodów z dokumentów, czy zeznañ œwiadków. Nie ma tu naruszenia zasady kontradyktoryjnoœci, skoro pozwana kwestionowa 3 a zakres szkody, a jednoczeœnie wnosi 3 a o dopuszczenie dowodu z opinii (...) . (...) w niniejszej sprawie nie by 3 o potwierdzenie stanowiska strony powodowej, co zdaje siê sugerowaæ pe 3 nomocnik powódki, lecz obiektywne rozstrzygniêcie sporu odnoœnie zakresu prac koniecznych spowodowanych postêpowaniem pozwanej i ich obiektywna wycena. O. œnie zarzutu dotycz 1 cego pominiêcia przez bieg 31 kosztów wynikaj 1 cych z wielokrotnego dojazdu ekip remontowych, przerw technologicznych etc., to nale¿a 3 o podzieliæ wyjaœnienia bieg 3 ej, ¿e w przypadku zatrudnienia profesjonalnej firmy budowlanej prace by 3 y realizowane kompleksowo, co oznacza, ¿e w przypadku przerwy technologicznej przy wykonywaniu jednych prac, w tym czasie wykonywane by 3 y inne, co powodowa 3 o ograniczenie kosztów robocizny i czasu potrzebnego na realizacjê ca 3 ego przedsiêwziêcia. Z. ¿yæ przy tym nale¿y, i¿ niektóre spoœród prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie by 3 y skomplikowane (np. dokrêcenie gniazd wtykowych, umycie) i bez przeszkód mog 3 y byæ wykonywane w trakcie przerw technologicznych w innych robotach. Strona powodowa wnosi 3 a tak¿e zarzuty dotycz 1 ce wyceny poszczególnych prac. O. œnie prac elektrycznych powódka zarzuci 3 a, ¿e wycena jest niepe 3 na, zani¿ona i nie uwzglêdnia kosztu zakupu gniazd uszczelnionych. W odpowiedzi, bieg 3 a wskaza 3 a, ¿e ustalony przez ni 1 koszt jest nawet wy¿szy ni¿ wskazany w ekspertyzie, na jak 1 powo 3 uje siê strona powodowa (133 z 3 ). Powódka zarzuci 3 a tak¿e pominiêcie dodatkowych kosztów zwi 1 zanych z monta¿em listew przypod 3 ogowych (likwidacja placu budowy, dojazdy, koszty ogólne), jednak bieg 3 a wskaza 3 a, ¿e taka pozycja nie by 3 a tak¿e uwzglêdniona w opinii R. G. (1) . Nadto, aktualna w tym wzglêdzie pozostaje powy¿sza argumentacja dotycz 1 ca mo¿liwoœci wykonywania prac podczas przerw technologicznych w realizacji innych. Zdaniem powódki bieg 3 a pominê 3 a tak¿e koszty zwi 1 zane z kilkukrotnym dojazdem ekipy remontowej w zakresie prac murarskich i tynkarskich, a nadto zakwestionowa 3 a przyjêt 1 przez bieg 31 powierzchniê do przetarcia. Jak wynika z opinii (...) bieg 3 a wy¿ej wskazan 1 powierzchniê przyjê 3 a na podstawie zdjêæ zawartych w aktach sprawy i nagrañ, uwzglêdniaj 1 c miejsca po ko 3 kach mocuj 1 cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj 1 cych przewody zasilania telewizora, a tak¿e uwzglêdni 3 a zamurowanie dwóch otworów w œcianie na drugiej kondygnacji. (...) , ¿e tak¿e w opinii R. G. brak wskazywanych przez powódkê kosztów dojazdów. Dalej, w ocenie powódki wymiana listwy (...) zosta 3 a skalkulowana bez ceny monta¿u b 1 dŸ kosztów zakupu samej listwy. Jak jednak wskaza 3 a bieg 3 a pozycja ta obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia 3 ami. Powódka zarzuci 3 a równie¿, ¿e bieg 3 a b 3 êdnie wyceni 3 a wymianê p 3 yty dennej szuflady, nie uwzglêdni 3 a kosztów zwi 1 zanych z dojazdami i wykonaniem pomiarów. El¿bieta C. wyjaœni 3 a, ¿e kalkulacja wymiany p 3 yty dennej zosta 3 a wykonana w oparciu o koszt podany przez przedstawiciela (...) , a zatem w oparciu o stawki rynkowe. (...) przy tym, ¿e koszt wskazany przez R. G. zosta 3 przyjêty bez uzasadnienia, bez podania opisu i bez zwymiarowania naprawy b 1 dŸ wymiany. Zdaniem powódki bieg 3 a nie uwzglêdni 3 a równie¿ koniecznoœci monta¿u drzwi odpowiednich do aran¿acji. W jej ocenie koszt zakupu drzwi firmy (...) wynosi 800 z 3 . (...) jednak, ¿e uwzglêdniony przez ni 1 koszt obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia 3 ami i jest zbli¿ony do kosztu wskazanego przez rzeczoznawcê powódki (438,42 z 3 ). J. œnie nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e strona powodowa nie przedstawi 3 a ¿adnego dowodu (np. faktura, paragon), który potwierdza 3 by, ¿e koszt monta¿u drzwi by 3 wy¿szy ni¿ wskazany w opinii. Powódka zakwestionowa 3 a równie¿ wycenê monta¿u szyby i zarzuci 3 a bieg 3 ej, ¿e nie uwzglêdni 3 a, ¿e szyba powinna spe 3 niaæ normy bezpieczeñstwa. Dodatkowo zakwestionowa 3 a koszt wymiany szyby. (...) œni 3 a, ¿e przyjêty przez ni 1 koszt zosta 3 skalkulowany dla bocznej œcianki natrysku, a uwzglêdniona szyba spe 3 nia normy bezpieczeñstwa. (...) w ekspertyzie R. G. koszt ten jest tylko nieznacznie wy¿szy ni¿ przyjêty przez bieg 31 . Z kolei nak 3 ad pracy dotyczy szklenia ram gotowymi szybami zespolonymi, a nie wymiany skrzyd 3 a okiennego. W ocenie powódki bieg 3 a przyjê 3 a arbitralnie powierzchniê p 3 yt kartonowo – gipsowych, a tak¿e napraw tynkarskich, a tak¿e zakwestionowa 3 a metodê napraw (naprawy punktowe, bez koniecznoœci równania ca 3 ych powierzchni œcian) i ich wycenê. P. œliæ nale¿y, i¿ argumentacja pe 3 nomocnika powódki jest wewnêtrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony kwestionuje zasadnoœæ przeprowadzenia oglêdzin nieruchomoœci, wskazuj 1 c, ¿e wszystkie dane podane s 1 w opinii R. G. , który nie przeprowadzi 3 ¿adnych pomiarów, a z drugiej zarzuca bieg 3 ej nie wykonanie pomiarów. Fakt braku wykonania pomiarów wynika tylko i wy 31 cznie z postêpowania powódki, która uniemo¿liwi 3 a bieg 3 ej dokonanie oglêdzin nieruchomoœci, zgodnie z tez 1 dowodow 1 . Z tego wzglêdu powódka winna ponosiæ konsekwencje swoich dzia 3 añ. Natomiast, ¿ 1 danie pe 3 nomocnika powódki, aby bieg 3 a opiera 3 a siê wy 31 cznie na opinii prywatnej, która zosta 3 a wykonana w sposób doœæ dowolny (bez wykonania pomiarów), na co zreszt 1 bieg 3 a kilkukrotnie zwróci 3 a uwagê w opiniach (...) , jest nieuprawnione. Ekspertyza wykonana na zlecenie strony, dodatkowo przy w 1 tpliwoœciach co do prawid 3 owoœci jej wykonania nie mo¿e stanowiæ wiarygodnego dowodu w sprawie. Natomiast – jak wyjaœni 3 a bieg 3 a – powierzchnie do wykonania prac tynkarskich zosta 3 y przez ni 1 wyliczone na podstawie znajduj 1 cych siê w aktach rzutów poziomu 2 i 3 z projektu aran¿acji mieszkania w zakresie instalacji elektrycznej oraz dostarczonego przez powódkê rzutu poziomu 1 z tej samej aran¿acji. Z kolei, wycena prac zosta 3 a dokonana na podstawie katalogów cen opracowanych przez (...) , a wiêc w oparciu o stawki rynkowe, a nie w sposób dowolny. W przypadku monta¿u tablic rozdzielczych, skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej, powódka podnios 3 a, ¿e nie wiadomo, jakie dok 3 adnie bieg 3 a uwzglêdni 3 a przy ich wycenie, a tak¿e zarzuci 3 a bieg 3 ej, ¿e nie uwzglêdni 3 a koniecznoœci wykonania kompleksowej us 3 ug elektrycznej i us 3 ug specjalisty od central alarmowych. W opinii (...) bieg 3 a wyjaœni 3 a, ¿e pozycje 14 i 16 obejmuj 1 demonta¿ skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej oraz ich monta¿ po naprawie œciany. J. œnie, wskaza 3 a, ¿e R. G. bez uzasadnienia przyj 13 koniecznoœæ naprawy i wbudowania trzech tablic, choæ istnia 3 a jedynie koniecznoœæ demonta¿u dwóch tablic, które nie zosta 3 y zniszczone. Nadto, powódka wskaza 3 a, ¿e nie do 31 czono kalkulacji kosztów zakupu lodówki, usuniêcia zabrudzeñ, zakupu œrodków czystoœci czy usuniêcia pozostawionych ruchomoœci. Jednak jak wskaza 3 a bieg 3 a wszelkie uwzglêdnione przez ni 1 koszty zosta 3 y ustalone na podstawie cen wystêpuj 1 cych na rynku lokalnym. W ocenie powódki bieg 3 a nie uwzglêdni 3 a rzeczywistej powierzchni, jaka podlega 3 a pracom malarskim i jaka zosta 3 a uwzglêdniona na fakturze, a tak¿e zakwestionowa 3 a stawkê prac malarskich. (...) œni 3 a, ¿e przyjê 3 a stawkê katalogow 1 dla dwukrotnego malowania tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb 1 emulsyjn 1 z przygotowaniem powierzchni w cenie jednostkowej 10,13 z 3 /m 2, przy czym powierzchniê do malowania ustali 3 a na podstawie opisu pomieszczeñ, z pominiêciem powierzchni nie wymagaj 1 cych malowania. R. G. natomiast wyliczy 3 powierzchniê zgrubnie, bez pominiêcia powierzchni, które nie wymaga 3 y malowania. Powódka zakwestionowa 3 a tak¿e koszt utylizacji odpadów, wskazuj 1 c na koniecznoœæ zamówienia dwóch kontenerów. W tym zakresie bieg 3 a czêœciowo uzna 3 a zarzut powódki, uwzglêdniaj 1 c koszt dwóch kontenerów. J. œnie, bieg 3 a wyjaœni 3 a, ¿e przyjê 3 a ceny na I kwarta 3 2019 roku, a nie jak b 3 êdnie wywodzi 3 pe 3 nomocnik powódki ceny aktualne. Powódka podnios 3 a tak¿e, ¿e bieg 3 a pominê 3 a szereg prac jak: uszkodzenia wyspy kuchennej, koszt zakupu piekarnika, uszkodzenia korpusu szafki kuchennej wype 3 nionej wczeœniej zmywark 1 , otwory po ko 3 kach oraz uszkodzenie cienkowarstwowej wyprawy œciany na styku czêœci kuchennej i dziennej, brak opraw oœwietleniowych w czêœci dziennej, brak umywalki z bateri 1 i szafki umywalkowej, naprawê lub wymianê meblowych elementów zabudowy kuchni i szafek, przywrócenia zasilania w podstawowe media, kosztu przejrzenia instalacji, demonta¿u œcianki dzia 3 owej na poziomie piwnicy czy odtworzenia posadzki pomieszczenia gospodarczego w piwnicy. P. ¿szy zarzut równie¿ nie zas 3 ugiwa 3 na uwzglêdnienie. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ czêœæ wymienionych przez powódkê szkód powsta 3 a wskutek zalania i szkody te, zgodnie z tez 1 dowodow 1 , zosta 3 y prawid 3 owo pominiête przez bieg 31 (uszkodzenia tylnej œcianki za zlewozmywakiem, rozpulchniona listwa pod 3 ogowa na III kondygnacji, odklejona listwa przypod 3 ogowa, brak zmywarki, rozebrana posadzka w pomieszczeniu bez okien na I kondygnacji) jako niebêd 1 ce skutkiem nieprawid 3 owego korzystania z przedmiotu najmu. Nadto, czêœæ szkód by 3 a niemo¿liwa do oszacowania z uwagi na brak zdjêæ b 1 dŸ brak faktur (...) na identyfikacjê uszkodzonych ruchomoœci (zdemontowanie pó 3 ki wisz 1 cej nad zlewozmywakiem w kuchni, brak dwóch lamp sufitowych). Przy znacznej poda¿y takich rzeczy na rynku bieg 3 a nie by 3 a w stanie ustaliæ ich wartoœci rynkowej. Nadto, bieg 3 a prawid 3 owo nie uwzglêdni 3 a kosztu zakupu piekarnika, gdy¿ z zeznañ œwiadka £. S. wynika, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu takie urz 1 dzenie nie znajdowa 3 o siê na wyposa¿eniu mieszkania. (...) równie¿ na wzglêdzie, ¿e zgodnie z umow 1 wynajmuj 1 cy wyrazi 3 zgodê na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿ 1 siê konieczne dla prowadzonej dzia 3 alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego. Zatem niew 1 tpliwie prace aran¿acyjne jak postawienie œcianki dzia 3 owej zosta 3 y wykonane zgodnie z umow 1 . J. œnie umowa nie przewidywa 3 a koniecznoœci ich demonta¿u. Jak wskazuje siê w orzecznictwie zmiany dokonane w lokalu przez najemcê za zgod 1 wynajmuj 1 cego, nie skutkuj 1 powstaniem jakiejkolwiek szkody wynajmuj 1 cego. P. zaœ przez wynajmuj 1 cego decyzji – po zakoñczeniu umowy najmu, o usuniêciu robót wykonanych przez najemcê i przywróceniu stanu lokalu do tego jaki by 3 przed wykonaniem robót przez najemcê, stanowi autonomiczne stanowisko wynajmuj 1 cego i tylko on mo¿e ponosiæ konsekwencje tej decyzji (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 28 marca 2019r., I AGa 105/18, L. ). Jeœli natomiast chodzi o nieuwzglêdnienie braku umywalki wraz z szafk 1 podumywalkow 1 na II kondygnacji, to bieg 3 a wskaza 3 a, ¿e pomieszczenie to zosta 3 o zaadaptowane z garderoby na wc przez najemcê. Pozwana wykona 3 a posadzkê z terakoty, po 3 o¿y 3 a glazurê na œcianach, doprowadzi 3 a wodê i kanalizacjê, zamontowa 3 a sedes podwieszony i umywalkê. Z akt sprawy jednak nie wynika 3 o, czy nak 3 ady te zosta 3 y uzgodnione z wynajmuj 1 c 1 , ani te¿, ¿e strony dokona 3 y rozliczenia poniesionych przez pozwan 1 nak 3 adów. Z. ¿ywszy zaœ na fakt, i¿ ciê¿ar wykazania szkody spoczywa 3 na stronie powodowej, to nale¿a 3 o uznaæ, ¿e nie wykazano, aby opisane braki by 3 y nastêpstwem zawinionego zachowania pozwanej. Na koniec nale¿y wskazaæ na jeszcze jedn 1 istotn 1 rozbie¿noœæ w ekspertyzie rzeczoznawcy i opinii (...) , która niew 1 tpliwie mia 3 a wp 3 yw na wycenê szkody. O. ¿, jak wynika z opinii E. C. rzeczoznawca sporz 1 dzaj 1 cy prywatn 1 opiniê na zlecenie powódki uwzglêdni 3 nieprawid 3 ow 1 stawkê podatku od towarów i us 3 ug (23 %), co w znacznym stopniu zawy¿y 3 o wycenê szkody. (...) na wzglêdzie wyjaœnienia zawarte w dwóch opiniach (...) uzna 3 , ¿e bieg 3 a odpar 3 a skutecznie wszelkie zarzuty merytoryczne wobec jej opinii (...) przez stronê powodow 1 i w konsekwencji przyj 13 – zgodnie z treœci 1 opinii – ¿e poniesiona przez wynajmuj 1 c 1 szkoda zwi 1 zana ze zwrotem przedmiotu najmu w stanie pogorszonym wynosi 3 a 8.900 z 3 . W ocenie (...) , tak¿e w przypadku zastosowania alternatywnej podstawy ¿ 1 dania wskazanej w pozwie (delikt, art. 415 kc ) zakres i wycena szkody by 3 yby takie same, jak wskazano powy¿ej. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przes 3 ank 1 odpowiedzialnoœci sprawcy z tytu 3 u czynu niedozwolonego jest bezprawne i zawinione zachowanie sprawcy czynu. Tymczasem, w œwietle przytoczonych powy¿ej okolicznoœci, pozwanej mo¿na zarzuciæ bezprawne i zawinione dzia 3 anie tylko w zakresie szkód uwzglêdnionych w opinii (...) . (...) Ÿ s 1 nastêpstwem zdarzeñ losowych, a wiêc niezawinionych przez pozwan 1 , b 1 dŸ dzia 3 ania zgodnego z prawem. J. œnie, (...) nie podzieli 3 stanowiska strony pozwanej, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg 3 a umorzeniu wskutek potr 1 cenia jej z wierzytelnoœci 1 pozwanej z tytu 3 u kosztów poniesionych napraw i nak 3 adów. Na powy¿sz 1 okolicznoœæ pozwana przed 3 o¿y 3 a jedynie trzy oœwiadczenia, z których wynika, ¿e dokona 3 a potr 1 cenia rzekomo przys 3 uguj 1 cych jej wierzytelnoœci z tytu 3 u nak 3 adów z wierzytelnoœci 1 powódki z tytu 3 u czynszu najmu, podczas gdy przedmiotem niniejszego postêpowania jest roszczenie o naprawienie szkody, a zatem zupe 3 nie inna wierzytelnoœæ. Nadto, nawet gdyby uznaæ, ¿e zgodnie z treœci 1 pisma powódki z dnia 14 czerwca 2018 roku koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego zosta 3 y przez wynajmuj 1 c 1 doliczone do zaleg 3 ego czynszu, to równie¿ w takim przypadku nie ma podstaw, aby przyj 1 æ, ¿e wierzytelnoœæ powódki o naprawienie szkody uleg 3 a umorzeniu. Zgodnie z treœci 1 art. 498 § 1 kc gdy dwie osoby s 1 jednoczeœnie wzglêdem siebie d 3 u¿nikami i wierzycielami, ka¿da z nich mo¿e potr 1 ciæ swoj 1 wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci drugiej strony, je¿eli przedmiotem obu wierzytelnoœci s 1 pieni 1 dze lub rzeczy tej samej jakoœci oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelnoœci s 1 wymagalne i mog 1 byæ dochodzone przed s 1 dem lub przed innym organem pañstwowym. W œwietle powy¿szego przepisu nie ulega w 1 tpliwoœci, i¿ podstawow 1 przes 3 ank 1 potr 1 cenia jest istnienie wierzytelnoœci zg 3 oszonej przez potr 1 caj 1 cego. W niniejszej sprawie natomiast pozwana nie wykaza 3 a, aby przys 3 ugiwa 3 a jej wzglêdem powódki jakakolwiek wierzytelnoœæ z tytu 3 u podniesionych nak 3 adów na przedmiot najmu, albowiem nie przed 3 o¿y 3 a ¿adnych dowodów, które potwierdza 3 yby, ¿e ponios 3 a jakiekolwiek nak 3 ady zwi 1 zane z remontem nieruchomoœci, czy usuwaniem szkód zwi 1 zanych z zalaniem nieruchomoœci, w szczególnoœci nie przedstawi 3 a faktur czy rachunków (...) poniesione wydatki. P. ¿sze jest o tyle istotne, gdy¿ powódka zaprzeczy 3 a istnieniu wierzytelnoœci, na jakie pozwana siê powo 3 ywa 3 a. Tym samym (...) nie znalaz 3 ¿adnych podstaw, aby uznaæ, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg 3 a umorzeniu w jakimkolwiek zakresie. (...) zatem powy¿sze na wzglêdzie, na mocy art. 471 kc , (...) od pozwanej na rzecz powódki kwotê 8.900 z 3 tytu 3 em naprawienia szkody. Nadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 kc od powy¿szej kwoty zas 1 dzono odsetki ustawowe za opóŸnienie od dnia 12 lipca 2019r. do dnia zap 3 aty. Powódka nie wykaza 3 a, aby przed wniesieniem pozwu wzywa 3 a pozwan 1 do zap 3 aty, tote¿ jako pierwsze wezwanie nale¿a 3 o potraktowaæ pozew, który zosta 3 pozwanej dorêczony w dniu 11 lipca 2019r. Stosownie do art. 455 kc roszczenie sta 3 o siê wymagalne z dniem nastêpnym. Z przyczyn wskazanych powy¿ej, na mocy powo 3 anych przepisów a contrario, powództwo podlega 3 o oddaleniu w pozosta 3 ym zakresie. O kosztach (...) na podstawie art. 100 kpc , uznaj 1 c, ¿e powódka wygra 3 a niniejsze postêpowanie w 17 %, a pozwana w 83 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk 3 adaj 1 siê: op 3 ata s 1 dowa od pozwu (2.585 z 3 ), z czego nale¿y jej siê zwrot 439,45 z 3 . Obie strony ponios 3 y koszty zastêpstwa procesowego w kwotach po 5.400 z 3 , z czego powódce nale¿y siê zwrot kwoty 918 z 3 , zaœ pozwanej 4.482 z 3 , a zatem po wzajemnym skompensowaniu kosztów zastêpstwa procesowego nale¿a 3 o przyznaæ na rzecz pozwanej kwotê 3.564 z 3 . nastêpnie, nale¿a 3 o kwotê tê pomniejszyæ o op 3 atê skarbow 1 od pe 3 nomocnictwa (17 z 3 ) i wskazan 1 powy¿ej kwotê nale¿n 1 powódce z tytu 3 u op 3 aty pozwu. Ostatecznie, nale¿a 3 o zatem zas 1 dziæ od powódki na rzecz pozwanej kwotê 3.124,55 z 3 tytu 3 em zwrotu kosztów procesu. Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s 1 dowych w sprawach cywilnych (...) œci 1 gniêcie od stron – w zakresie w jakim uleg 3 y w niniejszym sporze – kosztów opinii (...) i kosztów œwiadka, które zosta 3 y wy 3 o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w 31 cznej kwocie 1.868,36 z 3 . (...) stosunek, w jakim ka¿da ze stron przegra 3 a niniejszy spór nale¿a 3 o nakazaæ œci 1 gniêcie od powódki kwoty 1.550,73 z 3 , a od pozwanej kwoty 317,62 z 3 .