I C 545/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka M. K. wniosła pozew o zapłatę kwoty 7.688,00 zł wraz z odsetkami, tytułem zaległego czynszu najmu oraz kosztów związanych z doprowadzeniem lokalu do stanu pierwotnego po zakończeniu umowy. Umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta na czas określony od 1 listopada 2018 roku do 1 listopada 2019 roku. Pozwana K. K. próbowała wypowiedzieć umowę w marcu 2019 roku, powołując się na niejasne zapisy umowy i zapewnienia wynajmującej o możliwości wcześniejszego rozwiązania. Sąd, analizując treść umowy oraz przepisy Kodeksu cywilnego (art. 673 § 3 kc), uznał, że umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana jedynie w wypadkach określonych w umowie. W umowie prawo wypowiedzenia zastrzeżono wyłącznie dla wynajmującego w ściśle określonych sytuacjach. Postanowienie § 6 pkt 2 umowy, na które powoływała się pozwana, zostało zinterpretowane przez sąd jako możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę dopiero po upływie terminu oznaczonego w umowie (po 1 listopada 2019 roku). Sąd uznał, że oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu umowy złożone w marcu 2019 roku było bezskuteczne. W związku z tym, pozwana była zobowiązana do zapłaty czynszu najmu do końca trwania umowy, tj. do 1 listopada 2019 roku. Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 7.688,00 zł tytułem zaległego czynszu najmu oraz kwotę 2.317,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 673 § 3 k.c. w zakresie możliwości wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony oraz znaczenie formy pisemnej dla istotnych postanowień umowy.
Dotyczy umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony, gdzie brak jest wyraźnych postanowień o możliwości wypowiedzenia przez najemcę.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana przez najemcę w trybie swobodnym, jeśli umowa nie przewiduje takich wypadków?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez najemcę jedynie w wypadkach wyraźnie określonych w umowie. Samo zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia bez wskazania przyczyn jest niewystarczające i sprzeczne z art. 673 § 3 k.c.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym umowy terminowe mogą być wypowiadane tylko w wypadkach określonych w umowie. Analiza umowy wykazała, że prawo wypowiedzenia przysługiwało jedynie wynajmującemu w określonych sytuacjach, a postanowienie § 6 pkt 2 umowy należy interpretować jako możliwość wypowiedzenia dopiero po upływie terminu oznaczonego w umowie.
Czy postanowienie umowy najmu na czas oznaczony, zezwalające na swobodne wypowiedzenie przez najemcę, jest ważne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienie jest nieważne jako sprzeczne z naturą stosunku prawnego i art. 673 § 3 k.c.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że swobodne wypowiadanie umów terminowych jest niedopuszczalne, a postanowienie takie narusza przepis ustawy i naturę stosunku prawnego najmu terminowego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. K. | osoba_fizyczna | powódka |
| K. K. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez strony tylko w wypadkach określonych w umowie. Swobodne wypowiadanie jest niedopuszczalne. Postanowienie zezwalające na swobodne wypowiedzenie jest nieważne.
Pomocnicze
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 58 § § 1 i 3
Kodeks cywilny
Nieważność czynności prawnej sprzecznej z ustawą lub mającej na celu obejście ustawy.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 98 § § 1 1
Kodeks postępowania cywilnego
Odsetki ustawowe za opóźnienie od zasądzonej kwoty kosztów procesu.
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Odsetki ustawowe za opóźnienie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie. • Postanowienie umowy zezwalające na swobodne wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest nieważne. • Pozwana nie wykazała, aby strony uzgodniły możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę.
Odrzucone argumenty
Pozwana argumentowała, że umowa została zawarta z możliwością wypowiedzenia za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, co zostało uzgodnione ustnie. • Pozwana twierdziła, że nie odmalowała lokalu należycie i nie dokonała zniszczeń.
Godne uwagi sformułowania
swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne • Postanowienie, które zezwalałoby na rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony w drodze swobodnego wypowiedzenia, byłoby w ocenie Sądu sprzeczne z naturą takiego stosunku prawnego oraz z art. 673 § 3 kc, a w konsekwencji nieważne • Od podmiotu działającego w obrocie prawnym jako profesjonalista należy oczekiwać wyższej staranności niż od konsumenta.
Skład orzekający
Maciej Lubiński
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 673 § 3 k.c. w zakresie możliwości wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony oraz znaczenie formy pisemnej dla istotnych postanowień umowy."
Ograniczenia: Dotyczy umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony, gdzie brak jest wyraźnych postanowień o możliwości wypowiedzenia przez najemcę.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów najmu, zwłaszcza tych na czas oznaczony, i że ustne ustalenia mogą być niewystarczające w obliczu pisemnej umowy. Podkreśla profesjonalizm w obrocie prawnym.
“Umowa najmu na czas określony: czy można ją wypowiedzieć "na życzenie"?”
Dane finansowe
WPS: 7688 PLN
zaległy czynsz najmu: 7688 PLN
zwrot kosztów procesu: 2317 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.