I C 536/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka H. J., licencjonowana pośredniczka w obrocie nieruchomościami, pozwała E. Ł. i A. Ł. o zapłatę 41 000 zł tytułem prowizji od sprzedaży nieruchomości położonej w Gdyni przy ul. (...). Powódka twierdziła, że zawarła umowę pośrednictwa z pozwaną E. Ł. w dniu 27.04.2015 r., która działała jako pełnomocnik swojego męża, właściciela nieruchomości, A. Ł. Umowa przewidywała prowizję w wysokości 2% ceny transakcyjnej. Powódka wskazała, że dzięki jej pośrednictwu nieruchomość została sprzedana P. B. za 4 100 000 zł. Pozwani zaprzeczyli, aby E. Ł. posiadała pisemne pełnomocnictwo do zawarcia umowy pośrednictwa, a A. Ł. nigdy nie potwierdził jej ważności. Pozwani podnieśli również, że P. B. już wcześniej znał ofertę nieruchomości i negocjował jej cenę z A. Ł. za pośrednictwem innego pośrednika, J. O., któremu zapłacono prowizję. Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił powództwo, uznając umowę pośrednictwa za nieważną. Sąd ustalił, że pozwana E. Ł. podpisała umowę jako konsument, nie posiadając pełnomocnictwa od męża, a powódka, jako profesjonalista, nie dopełniła należytej staranności, nie żądając okazania pełnomocnictwa. Sąd uznał, że powódka nie wykazała przesłanek odpowiedzialności kontraktowej ani deliktowej pozwanych, a także nie udowodniła szkody i winy po stronie pozwanych. W konsekwencji, powództwo zostało oddalone, a powódka obciążona kosztami procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaNieważność umowy pośrednictwa z powodu braku pełnomocnictwa, obowiązek zachowania należytej staranności przez profesjonalistów w obrocie nieruchomościami.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku pełnomocnictwa i braku potwierdzenia umowy, a także braku należytej staranności profesjonalisty.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarta przez osobę działającą jako pełnomocnik właściciela, która nie posiadała pisemnego pełnomocnictwa, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa jest nieważna z powodu braku pełnomocnictwa i braku jego potwierdzenia przez właściciela.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwana E. Ł. nie posiadała pisemnego pełnomocnictwa od męża A. Ł. do zawarcia umowy pośrednictwa. Umowa nie została potwierdzona przez A. Ł., co zgodnie z art. 103 kc czyni ją nieważną. Dodatkowo, powódka jako profesjonalista nie dopełniła należytej staranności, nie żądając okazania pełnomocnictwa.
Czy profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami zachował należytą staranność przy zawieraniu umowy z konsumentem, który działał jako pełnomocnik właściciela nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powódka nie zachowała należytej staranności, nie żądając okazania pełnomocnictwa od pozwanej.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że powódka, będąc profesjonalistą, powinna była zażądać okazania pełnomocnictwa od pozwanej E. Ł. przed zawarciem umowy pośrednictwa, zwłaszcza że pozwana działała w imieniu męża, a nie jako właściciel nieruchomości. Brak takiego działania świadczy o niedochowaniu należytej staranności.
Czy właściciel nieruchomości (pozwany A. Ł.) ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec pośrednika (powódki H. J.) na podstawie art. 415 kc za szkodę wynikającą z nieważnej umowy pośrednictwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powódka nie udowodniła przesłanek odpowiedzialności deliktowej pozwanego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że powódka nie wykazała winy, szkody ani związku przyczynowego po stronie pozwanego A. Ł. Pozwany zawarł umowę z innym pośrednikiem i nie działał na szkodę powódki. Powódka nie działała w interesie pozwanego, a jej działania mogły być skierowane w interesie kupującego P. B.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| H. J. | osoba_fizyczna | powódka |
| E. Ł. | osoba_fizyczna | pozwana |
| A. Ł. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 103 § § 1
Kodeks cywilny
Umowa zawarta przez rzekomego pełnomocnika bez umocowania jest nieważna, chyba że zostanie potwierdzona przez osobę, w której imieniu została zawarta.
k.c. art. 103 § § 3
Kodeks cywilny
Osoba działająca bez umocowania jest zobowiązana do zwrotu otrzymanego świadczenia i naprawienia szkody, jeśli druga strona nie wiedziała o braku umocowania.
u.g.n. art. 180 § pkt. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Pomocnicze
k.c. art. 415
Kodeks cywilny
Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.p.c. art. 503 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd oddala wnioski dowodowe jako spóźnione, jeśli nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia lub nie mogły zostać zgłoszone wcześniej.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przeciwnej zwrotu kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak pisemnego pełnomocnictwa dla E. Ł. do zawarcia umowy pośrednictwa. • Niewyznaczenie przez powódkę terminu do potwierdzenia umowy przez A. Ł. • Brak potwierdzenia umowy przez A. Ł. (ani wprost, ani konkludentnie). • Niedochowanie przez powódkę należytej staranności jako profesjonalisty. • Brak udowodnienia przesłanek odpowiedzialności deliktowej A. Ł. • Powódka działała w interesie kupującego, a nie sprzedającego.
Odrzucone argumenty
Umowa pośrednictwa została zawarta z E. Ł. działającą jako pełnomocnik A. Ł. • Potwierdzenie umowy przez fakty konkludentne (np. okazanie nieruchomości). • Odpowiedzialność kontraktowa A. Ł. na podstawie art. 471 kc. • Odpowiedzialność deliktowa A. Ł. na podstawie art. 415 kc. • Odpowiedzialność E. Ł. na podstawie art. 103 § 3 kc i art. 415 kc.
Godne uwagi sformułowania
Pozwana E. Ł. w niniejszej sprawie w kontaktach z powódką działała jako konsument. • Powódka, mimo że jest profesjonalistą, nie zażądała od pozwanej pełnomocnictwa, nie widziała takiego pełnomocnictwa, a pełnomocnictwo w ogóle nie było przedmiotem rozmowy między stronami. • Pozwany nie zawarł przedmiotowej umowy pośrednictwa, nie wiedział o jej zawarciu w chwili jej podpisania, dowiedział się dopiero przed oględzinami nieruchomości w czerwcu 2015r.
Skład orzekający
Małgorzata Nowicka - Midziak
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Nieważność umowy pośrednictwa z powodu braku pełnomocnictwa, obowiązek zachowania należytej staranności przez profesjonalistów w obrocie nieruchomościami."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku pełnomocnictwa i braku potwierdzenia umowy, a także braku należytej staranności profesjonalisty.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje pułapki związane z zawieraniem umów pośrednictwa nieruchomości, zwłaszcza gdy jedna ze stron działa jako pełnomocnik bez formalnego umocowania, a druga strona jest profesjonalistą.
“Pośrednik bez pełnomocnictwa? Sąd wyjaśnia, kiedy umowa jest nieważna.”
Dane finansowe
WPS: 41 000 PLN
zwrot kosztów procesu: 2417 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.