I C 509/24

Sygn. akt I C 509/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 września 2025 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska Protokolant: August Jarzyna po rozpoznaniu w dniu 24 września 2025 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa J. P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwał nr (...) i (...) I. oddala powództwo; II. oddala wniosek pozwanej o zwrot kosztów procesu. Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska Sygn. akt I C 509/24 UZASADNIENIE Powódka J. P. pozwem z dnia 9 kwietnia 2024 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. , wniosła o: 1. 
        uchylenie uchwały nr (...) z dnia 20 lutego 2024 r. właścicieli lokali w sprawie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu i ustanowienie prawnego zabezpieczenia tego kredytu oraz udzielenia Zarządowi pełnomocnictwa; 2. 
        uchylenie uchwały nr (...) z dnia 20 lutego 2024 r. właścicieli lokalu w sprawie ustalenia stawki na Fundusz Remontowy Wspólnoty. Powódka wniosła także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. , o powierzchni 61,80 m (
    
    2) , dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...) . W dniu 10 lutego 2024 r. poddano pod głosowanie właścicieli lokali nieruchomości w W. w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały nr (...) , (...) i (...) , dotyczące przeprowadzenia remontu elewacji oraz wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu i zmiany stawki na fundusz remontowy. Podjęcie 3 uchwał związane było z planowanym od 2022 r. remontem elewacji budynku frontowego nieruchomości przy ul. (...) . Powódka zaznaczyła, że co do zasady nie jest przeciwna wykonaniu remontu, natomiast sposób sfinansowania tego przedsięwzięcia uważa za naruszający zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i jej interes jako właściciela lokalu, co uzasadnia jej zdaniem uchylenie uchwały. W ocenie powódki: 1) 
        treść uchwały nr (...) i określonych w niej warunków kredytu, jaki może zaciągnąć pozwana Wspólnota, jest zbyt ogólna i nie zawiera żadnego ograniczenia w zakresie rzeczywistych kosztów udzielenia takiego kredytu, w tym prowizji i oprocentowania, przez co podjęta uchwała wystawia na bliżej nieokreślone ryzyko finansowe pozwaną i w konsekwencji – właścicieli lokali (w uchwale brak określenia nawet górnej wartości oprocentowania kredytu, wskaźnika RRSO, kosztów prowizji czy ubezpieczenia kredytu, brak jakichkolwiek mechanizmów w zakresie ochrony interesów właścicieli lokali, choćby w zakresie ilości pozyskanych ofert kredytowych i wyboru najkorzystniejszej); 2) 
        wskazana wysokość kredytu do 1.000.000 zł w uchwale nr (...) oraz nowa wysokość zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 5,00 zł/m (
    2) powierzchni użytkowej lokalu w uchwale nr (...) są wartościami całkowicie dowolnymi i wskazanymi w ocenie powódki bez jakiejkolwiek analizy w zakresie kosztów wykonania remontu elewacji budynku frontowego, możliwych źródeł finansowania potrzeb remontowych oraz rzeczywistych kosztów finansowania z różnych źródeł; ponadto przyjęcie wysokości kredytu oraz zaliczki nastąpiło bez uwzględnienia wszystkich potrzeb remontowych nieruchomości wspólnej, składającej się z dwóch budynków: frontowego i oficyny, w tym rzeczywistych potrzeb obu budynków, jak również bez analizy co do podjętych, a niewykonanych dotychczas uchwał dotyczących innych wydatków, w tym remontowych dotyczących inwentaryzacji oraz remontu klatek schodowych w budynku oficyny; 3) 
        wysokość zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 5,00 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu w uchwale nr (...) jest 2,5-krotnie wyższa od dotychczasowej i nie jest powiązana w ogóle z rzeczywistymi potrzebami remontowymi dwóch budynków na nieruchomości wspólnej; 4) 
        Zarząd Wspólnoty nie podjął jakichkolwiek działań w kierunku pozyskania dotacji/dofinansowań remontu elewacji budynku frontowego (stanowiącego zabytek) ze środków Stołecznego Konserwatora Zabytków, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, Ministerstwa Kultury czy innych podmiotów, np. reklamodawców, czym działał na szkodę właścicieli lokali; 5) 
        podjęte uchwały stanowią rażące pokrzywdzenie właścicieli lokali w budynku oficyny nieruchomości, w tym powódki, gdyż nie uwzględniają potrzeb związanych ze złym stanem technicznym tego budynku (odpadający gzyms, grzyb w fundamentach, brudna elewacja); pominięcie tego w planach remontowych pozwanej i zaciągnięcie kredytu na 10 lat, przy wysokiej stawce funduszu remontowego na obsługę tego kredytu pozbawia funduszy na remont budynku oficyny; 6) 
        podjęte uchwały stanowią rażące pokrzywdzenie właścicieli lokalu w budynku oficyny z uwagi na niezrealizowanie wcześniej podjętych uchwał właścicieli choćby w zakresie sporządzenia inwentaryzacji, czy też uchwały dotyczącej remontu klatek schodowych w części budynku oficyny; nie podjęto również działań związanych z wykonaniem izolacji pionowej podczas prowadzonego w 2023 r. remontu nawierzchni podwórka. (pozew – k. 3-14) W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o: 1) 
        umorzenie postępowania w zakresie uchwały nr (...) i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepianych, ponieważ uchwała została już w całości wykonana – zawarto umowę kredytu inwestorskiego, a Wspólnota podjęła prace remontowe na kanwie umowy z wykonawcą prac remontowo-budowlanych, więc prowadzenie postępowania w tym zakresie jest zbędne; a gdyby Sąd nie podzielił powyższego wniosku, wniosła o: 2) 
        oddalenie powództwa w całości wobec i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania. Pozwana Wspólnota wskazała, że w dniu 22 marca 2024 r. zawarła umowę kredytu inwestorskiego w Banku (...) S.A. na kwotę 732.000 zł, a 14 czerwca 2024 r. – umowę o wykonanie prac remontowych elewacji. Wartość prac remontowo-budowlanych opiewa na kwotę 738.815,15 zł brutto. Powyższe działania były uzasadnione i w pełni konieczne, z uwagi na wydanie przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) W. decyzji (...) z 14 marca 2024 r., nakazującej Wspólnocie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących złego stanu technicznego elewacji frontowej budynku. Stwierdzono, że stan techniczny budynku stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia ze względu na możliwość odpadnięcia tynku na ciąg pieszy ul. (...) . Stan elewacji frontowej budynku określono jako zły i ulegający dalszej degradacji. Przeprowadzający w dniu 28 maja 2024 r. kontrolę Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...) W. potwierdził stan techniczny, co przełożyło się na konieczność przyspieszenia robót remontowo-budowlanych. Już w 2023 r. w opinii technicznej zwrócono uwagę na konieczność zabezpieczenia budynku przed upadkiem elementów elewacji – przede wszystkim frontowej – od strony ulicy. W ocenie pozwanej, Wspólnota została niejako zobligowana przez organy administracji publicznej do wyremontowania elewacji budynku, zwłaszcza jej części frontowej, a biorąc pod uwagę stan techniczny budynku, kwota wskazana w uchwale nr (...) jawi się jako uzasadniona. Niesłuszne są zarzuty powódki, że podjęte uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jej interesy jako właścicielki lokalu. Uchwała została podjęta w sposób prawidłowy. Realizacja przedmiotowej inwestycji wpłynie na komfort zamieszkiwania w budynku, co nie jest naruszeniem prawidłowego zarządzania nieruchomością. Na zlecenie Wspólnoty został opracowany projekt prac, Wspólnota uzyskała pozwolenie na budowę, po uprzednim uzgodnieniu z konserwatorem zabytków. Dodatkowo, po zebraniu ofert na przeprowadzenie prac remontowych, ustalono, że koszt prac wyniesie maksymalnie 1.200.000 zł. Ostatecznie koszt okazał się znacznie mniejszy. Wspólnota po rozeznaniu ofert bankowych wybrała najbardziej korzystną propozycję. W treści uchwały nr (...) Wspólnota określiła wskaźniki, jakie uznaje za istotne, tj. kwotę kredytu i okres kredytowania. Pozostałe elementy pozostawiono sferze negocjacji z instytucjami finansowymi, co również nie godzi w zasady zarządzenia nieruchomością. Ponadto, stawka funduszu remontowego określona w uchwale nr (...) jest zgodna z zasadami dobrych obyczajów i mieści się w ramach rynkowych stawek na tzw. fundusze remontowe. Zwiększona stawka czynszu jest uzasadniona zmieniającymi się warunkami gospodarczymi. Elewacja ściany frontowej jest niewątpliwie częścią wspólną nieruchomości, która nadto ma kluczowe, wizualne znaczenie wobec odbioru budynku na zewnątrz przez osoby trzecie. (odpowiedź na pozew – k. 121-128) Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił następujący stan faktyczny: Na nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) , o powierzchni 1000 m (
    2) , położonej w W. przy ulicy (...) , usytuowany jest budynek mieszkalny wielolokalowy, podzielony na 2 części: część od frontu bezpośrednio przy ul. (...) , zaś druga – oficyna - w głębi. W budynku wyodrębniono łącznie 27 samodzielnych lokali, a ogół właścicieli lokali tworzy Wspólnotę Mieszkaniową. W ramach Wspólnoty przyjęło się nazywać część frontową budynku „budynkiem frontowym”, a część budynku w głębi „budynkiem od oficyny”. (okoliczności bezsporne, wydruk aktualnej treści księgi wieczystej KW nr (...) – k. 18-23v) J. P. jest właścicielką lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. , w części od oficyny, o powierzchni 61,80 m 2 , dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) . (okoliczność bezsporna, wydruk aktualnej księgi wieczystej KW nr (...) – k. 24-26) Z uwagi na pogarszający się stan techniczny elewacji budynku Wspólnota już od 2022 r. podejmowała działania mające na celu poprawę sytuacji. Uchwałą nr (...) upoważniono Zarząd do zlecenia prac remontowych elewacji „budynku frontowego”, w tym: opracowanie mapy do celów projektowych, wykonanie dokumentacji projektowej, złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, opracowanie projektu wykonawczego, sprawowanie nadzoru autorskiego nad realizacją inwestycji. Uchwała stanowiła też, że Wspólnota wyraża zgodę na przeprowadzenie remontu elewacji „budynku frontowego”, przy czym zawarcie umowy wykonawczej na remont elewacji miało zostać poprzedzone określeniem kosztorysu inwestorskiego na podstawie wykonanych projektów oraz uzyskanych zgód i pozwoleń, przeprowadzeniem konkursu ofert na wykonanie prac remontowych, ustaleniem finansowania na pokrycie prac remontowych, a następnie podjęciem uchwały upoważniającej Zarząd Wspólnoty do dysponowania środkami Wspólnoty na prace remontowe. Uchwała ta nie została zaskarżona i pozostaje w mocy. ( okoliczności bezsporne , wydruk emaila z treścią uchwały nr (...) – k. 37-39) Po podjęciu uchwały nr (...) Zarząd Wspólnoty zlecił opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego na remont elewacji „budynku frontowego” od ul. (...) oraz od podwórka i uzyskał decyzję administracyjną o jego zatwierdzeniu, a następnie zlecił opracowanie projektu wykonawczego, który także został sporządzony, po czym zebrał oferty na remont, na tej podstawie ustalając, że koszt remontu wyniesie do 1.200.000 zł. Pismem z 10 lutego 2024 r. Zarząd poinformował właścicieli lokali o podjętych dotychczas działaniach i wskazał, że kolejnym krokiem jest podjęcie uchwał dotyczących udzielenia zgody na remont elewacji oraz zapewnienia finansowania zewnętrznego tego remontu w związku z brakiem wystarczających środków własnych. Do pisma załączono projekty uchwał nr (...) , nr (...) i nr (...) , które Zarząd poddał pod głosowanie. Uchwała nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu (…) do zlecenia prac remontowych elewacji budynku frontowego (…) oraz zgody na wykonanie prac remontowych elewacji dotyczyła upoważnienia Zarządu Wspólnoty do zlecenia prac remontowych elewacji budynku frontowego zgodnie z projektem wykonawczym, upoważnienia Zarządu do dysponowania nieruchomością Wspólnoty na cele budowlane związane z realizacją ww. prac, których koszt miał nie przekroczyć 1.200.000 zł brutto, a których źródłem finansowania miały być środki zgromadzone na funduszu remontowym oraz pozyskane z finansowania zewnętrznego, w szczególności z kredytu. W uzasadnieniu projektu uchwały wskazano na zły stan elewacji „budynku frontowego”, zwłaszcza od strony frontowej, w tym luźne elementy gzymsu odrywające się od elewacji. Uchwała nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu i ustanowienie prawnego zabezpieczenia tego kredytu oraz udzielenie Zarządowi pełnomocnictwa obejmowała zgodę na zaciągnięcie przez Zarząd Wspólnoty kredytu w dowolnym banku do kwoty 1.000.000 zł, z okresem kredytowania do 120 miesięcy, z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów robót remontowych budynku położonego w W. , przy ul. (...) , obejmujących zakres zgodny z przyjętym projektem wykonawczym remontu elewacji oraz decyzją nr (...) z 9 grudnia 2022 r. o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego oraz o udzieleniu pozwolenia na budowę. Właściciele lokali wyrażali zgodę na zabezpieczenie kredytu w uzgodnionej przez Zarząd z bankiem kredytującym formie, w szczególności w postaci przelewu wierzytelności pieniężnej z ubezpieczenia budynku przy ul. (...) , umownej klauzuli potrącenia wymagalnych wierzytelności z tytułu kredytu z wierzytelnościami z rachunku bieżącego i/lub rachunku funduszu remontowego, przelewu wierzytelności Wspólnoty z tytułu wpłat na fundusz remontowy, pełnomocnictwa do pobierania środków z rachunku bieżącego/rachunku funduszu remontowego Wspólnoty prowadzonego w Banku. Ustalono także, że zaliczka na Fundusz Remontowy w okresie kredytowania będzie wynosić nie mniej niż 5,00 zł/m (
    2) , zaś zmniejszenie wysokości zaliczki może nastąpić tylko za zgodą banku kredytującego. W uchwale udzielono również pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do dokonania wszystkich czynności związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu oraz ustanowieniem prawnych zabezpieczeń. Uchwała nr (...) w sprawie ustalenia stawki na Fundusz Remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W. wskazywała wysokość stawki jako 5,00 zł/m (
    2) powierzchni użytkowej lokalu. W odniesieniu do uchwały nr (...) drugim pismem z 10 lutego 2024 r. poinformowano właścicieli lokali, że zostaje ona „anulowana” z uwagi na to, że treść tej uchwały pokrywa się z treścią uchwały nr (...) . ( okoliczności bezsporne ,  opinie techniczne z 17.03.2023 r. i 21.04.2023 r. wraz z dokumentacją fotograficzną – k. 199-208, pismo (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 11.09.2023 r. wraz z protokołem z kontroli – k. 211-213, protokół zebrania właścicieli z 24.04.2023 r. – k. 70-72,   pismo z 10.02.2024 r. – k. 27-27v, projekty uchwał – k. 28-30v, drugie pismo z 10 lutego 2024 r. – k. 36) Wybór Banku (...) jako kredytodawcy wynikał z tego, że Wspólnota prowadziła w tym banku rachunek. Wskazanie w uchwałach nr (...) i nr (...) stawki na fundusz remontowy w wysokości 5 zł / m 2 wynikało z wymogów Banku (...) ustalonych przez Zarząd przed sporządzeniem projektów uchwał. (okoliczności niezaprzeczone) W dniu 20 lutego 2024 r. podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały nr (...) , nr (...) i nr (...) o treści zgodnej z ich projektami. Powódka została o tym powiadomiona 27 lutego 2024 r. ( okoliczności bezsporne bądź niezaprzeczone,  uchwała nr (...) – k. 33, uchwała nr (...) – k. 34, uchwała nr (...) – k. 35, pismo z 20.02.2024 r. – k. 31, koperta – k. 32) W dniu 22 marca 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa zawarła umowę kredytu inwestorskiego z Bankiem (...) S.A. na kwotę 732.000 zł. Bank ostatecznie nie wyraził zgody na udzielenie kredytu w wyższej wysokości. Kredyt był oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, marża Banku wynosiła 1,80 p.p. Prowizja za udzielenie kredytu wynosiła 1,00%, tj. kwotę 7.320 zł. (okoliczności bezsporne bądź niezaprzeczone, umowa kredytu inwestorskiego na remont nr (...) z załącznikami – k. 133-150) Decyzją z dnia 14 marca 2024 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) (...) W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących złego stanu elewacji frontowej budynku usytuowanego na działce ew. nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. poprzez zamontowanie daszku zabezpieczającego przed spadającymi fragmentami tynku z elewacji frontowej budynku nad ciągiem pieszym ul. (...) , mającego na celu likwidację zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia – w terminie 21 dni od otrzymania decyzji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że stan techniczny frontowej elewacji budynku jest zły i ulega dalszej degradacji. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia ze względu na możliwość odpadnięcia tynku na ciąg pieszy ul. (...) . Już w 2023 r. miały miejsce zdarzenia, polegające na miejscowych odspoleniach części elewacji i upadku fragmentów na chodnik przy ul. (...) . W sporządzonej wówczas opinii technicznej zalecono wykonanie generalnego i kompleksowego remontu całości elewacji (przede wszystkim frontowej – od strony ulicy) wraz z wykonaniem niezbędnych napraw dekarskich, sprawdzając wcześniej poprawność odprowadzenia wody z części dachowej. Pismem z 29 kwietnia 2024 r. PINB zawiadomił Wspólnotę o zamiarze dokonania w dniu 28 maja 2024 r. czynności kontrolnych stanu technicznego elewacji frontowej. W czasie kontroli 28 maja 2024 r. stwierdzono, że stan faktyczny nie uległ zmianie, decyzja z 14 marca 2024 r. nie została wykonana. W związku z powyższym Wspólnota otrzymała upomnienie z 3 czerwca 2024 r. (okoliczności bezsporne bądź niezaprzeczone, decyzja z 14.03.2024 – k. 193-195, zawiadomienie z 29.04.2024 r. – k. 196, protokół z 28.05.2024 r. – k. 197-198, upomnienie – k. 209-210) W dniu 14 czerwca 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez Zarząd, zawarła umowę o wykonanie prac remontowo-budowlanych ze wspólnikami (...) s.c. , ograniczoną wyłącznie do elewacji budynku od ul. (...) z uwagi na uzyskanie kredytu w niższej niż zakładana wysokości. Wynagrodzenie za wykonanie prac ustalone zostało na 684.088,10 zł netto + 8% VAT. Umowa została wykonana – elewacja frontowej części budynku od ul. (...) została wyremontowana. (okoliczności bezsporne bądź niezaprzeczone, umowa o wykonanie prac remontowych elewacji z 14.06.2024 r. – k. 151-166) Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, uzupełnionych dowodami z dokumentów przedłożonymi do akt sprawy przez obie strony. Stan faktyczny w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy był w zasadzie bezsporny. Strony różniły się w zakresie oceny zasadności podejmowanych działań – zakresu prac remontowych i ich kolejności, a także źródła finansowania tych prac. Sąd na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 i 3 k.p.c. pominął dowody inne niż z dokumentów, złożonych do akt sprawy. Okoliczności, na które mieli zeznawać świadkowie zgłoszeni w pozwie, powódka oraz przedstawiciel pozwanej były bezsporne (np. stan budynku, treść uchwał, potrzeb remontowych) albo nieistotne dla oceny zasadności powództwa bądź też odnosiły się do oceny prawnej, zatem nie mogły zostać wykazane za pomocą wskazanych środków dowodowych (np. sprzeczność uchwał z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i uzasadnionymi interesami powódki i innych właścicieli). Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”): Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy . Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.). W przedmiotowej sprawie poza sporem było, że uchwały nr (...) i (...) podjęte zostały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka informację o podjęciu uchwał otrzymała w dniu 27 lutego 2024 r., a zaskarżyła je 9 kwietnia 2024 r. (data nadania pozwu), zatem zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa. Rozważania dotyczące merytorycznych zarzutów podniesionych przez powódkę w odniesieniu do przedmiotowych w sprawie uchwał, tj. zarzutu niezgodności uchwał z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz zarzutu naruszenia interesów powódki, rozpocząć należy od stwierdzenia, że sama decyzja o wykonaniu remontu elewacji części frontowej budynku (tzw. budynku frontowego) została podjęta przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową jeszcze w 2022 r. Zgoda na przeprowadzenie prac projektowych i remontowych w ww. zakresie była przedmiotem uchwały nr (...) , której istnienie i moc wiążąca nie budziły w sprawie wątpliwości. Wspólnota wyraziła już wówczas swoją wolę co do tego, jakie prace w obrębie nieruchomości wspólnej należy wykonać. Co więcej, ponownie kwestia zgody na przeprowadzenie remontu elewacji budynku frontowego, w tym wypadku wraz ze wskazaniem maksymalnego kosztu prac jako 1.200.000 zł brutto, została ujęta w uchwale nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu (…) do zlecenia prac remontowych elewacji budynku frontowego (…) oraz zgody na wykonanie prac remontowych elewacji. Uchwała nr (...) nie została przez powódkę zaskarżona. Wprawdzie z załączonego do pozwu pisma Zarządu Wspólnoty skierowanego do właścicieli lokali wynikało, że uchwała ta została poddana pod głosowanie omyłkowo, ponieważ jej przedmiot pokrywa się z przedmiotem uchwały nr (...) , i że z tego względu uchwała nr (...) zostaje „anulowana”. Po pierwsze jednak ustawa nie zna instytucji „anulowania” uchwały właścicieli lokali przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja taka musiałaby zostać podjęta w drodze uchwały właścicieli lokali. Skoro zaś uchwała nr (...) została podjęta, a ta kwestia wydaje się być bezsporna, to uchwała ta istnieje i nie można nie uwzględniać tego faktu przy dokonywaniu oceny uchwał nr (...) i (...) , które wszystkie dotyczyły przecież tego samego zagadnienia - remontu elewacji budynku frontowego. Wypada też zauważyć, że przedmiot uchwały nr (...) nie w pełni pokrywa się z przedmiotem uchwały nr (...) , zakresy obu uchwał krzyżują się. W szczególności w uchwale nr (...) nie ujęto postanowienia odnoszącego się do wartości planowanych prac remontowych, a w uchwale nr (...) zawarto już wskazanie maksymalnego wydatku na ten cel jako 1.200.000 zł. Co więcej, sama powódka w uzasadnieniu pozwu oświadczyła, że nie kwestionuje potrzeby wykonania remontu elewacji budynku frontowego. Pretensja powódki wynikała raczej z tego, że nie podjęto decyzji o wykonaniu prac remontowych elewacji całego budynku, zatem także części od oficyny. Wypada jednak w tym miejscu podkreślić, że nie istnieje równolegle uchwała właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty w przedmiocie zgody na wykonanie remontu elewacji budynku od oficyny, w którym mieszka powódka, a w każdym razie nie przedstawiono dowodów na tę okoliczność. Zatem samo niezadowolenie powódki z tego, że prace remontowe nie objęły całości elewacji, nie mogło doprowadzić do uchylenia skarżonych uchwał, skoro uprzednio już Wspólnota zadecydowała o wykonaniu prac właśnie w zakresie budynku frontowego poprzez podjęcie uchwał nr (...) i (...) , a zaskarżone uchwały nr (...) i (...) służyły jedynie realizacji tego celu. Wypada też zauważyć, że opisane wyżej działanie pozwanej Wspólnoty okazało się w pełni zasadne w świetle zapadłej następnie decyzji PINB nakazującej wykonanie prac w obrębie elewacji budynku właśnie frontowego od strony ul. (...) , z uwagi na zagrożenie dla pieszych związane z odpadającymi kawałkami gzymsu. Powódka podkreślała, że decyzja PINB zapadła już po podjęciu skarżonych przez nią uchwał. Natomiast niewątpliwie decyzja ta stanowiła potwierdzenie tego, że prace w obrębie elewacji budynku frontowego należało traktować jako pilne z uwagi na bezpieczeństwo osób trzecich. Powódka podnosiła także, że decyzja PINB nakazywała tylko zamontowanie daszku, chroniącego przechodniów przed spadającymi kawałkami gzymsu, nie zobowiązywała zaś Wspólnoty do wykonania remontu elewacji. Otóż zamontowanie wspomnianego w decyzji daszku stanowiłoby rozwiązanie prowizoryczne, nie usunęłoby przyczyny problemu – to jest złego stanu elewacji. Skoro elewacja była w tak złym stanie, że odpadały kawałki gzymsu, działaniem racjonalnym i zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki było wyremontowanie tej reprezentacyjnej części zabytkowej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że część elewacji budynku od ul. (...) jest niewątpliwie „wizytówką” całej nieruchomości i pozwanej Wspólnoty, zatem także z tego punktu widzenia logicznym było rozpoczęcie remontu elewacji od tej właśnie części, nie zaś od części budynku od oficyny. W świetle powyższego, argumentacja polemiczna powódki odnosząca się do samej decyzji o przeprowadzeniu remontu elewacji budynku frontowego, nie mogła mieć znaczenia dla zasadności powództwa o uchylenie uchwał nr (...) i (...) . W pozostałym zakresie spór sprowadzał się do kwestii źródła finansowania remontu elewacji i w konsekwencji ustalenia wysokości składki na fundusz remontowy. Powódka w pierwszej kolejności zakwestionowała tu decyzję Wspólnoty o finansowaniu prac remontowych z kredytu. Powódka argumentowała, że można było pozyskać fundusze w inny sposób. Twierdzenia powódki w tym zakresie nie zostały jednak poparte żadnymi dowodami. Są to wyłącznie przypuszczenia powódki. Powódka nawet nie uprawdopodobniła, że istniała możliwość uzyskania dofinansowania ze środków publicznych na tę konkretną nieruchomość. Dalej powódka podnosiła, że uchwała nr (...) zezwalająca na zaciągnięcie kredytu, została zredagowana zbyt ogólnie, pozostawiając Zarządowi zbyt duży margines swobody decyzyjnej. Także i ten argument okazał się chybiony. Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Na tle zacytowanej regulacji ujawniły się w orzecznictwie rozbieżności odnośnie stopnia precyzji, z jaką w uchwale zezwalającej powinna być określona czynność prawna, na dokonanie której wspólnota wyraża zgodę. Bez wątpienia zezwolenie właścicieli lokali nie może przyznawać zarządowi całkowitej dowolności działania. Wypaczałoby to sens przepisu i uniemożliwiałoby późniejszą kontrolę wykonania uchwały. Jednocześnie jednak trudno przyjąć, że każda uchwała właścicieli, upoważniająca zarząd wspólnoty do dokonania określonej czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną, powinna dokładnie precyzować wszystkie okoliczności istotne podmiotowo i przedmiotowo, a także wskazywać indywidualnie drugą stronę umowy. W wielu przypadkach takie ograniczenie byłoby niepraktyczne, gdyż przykładowo nie zawsze oznaczenie drugiej strony umowy jest istotnym elementem planowanej czynności. Nie jest zatem tak, że każda uchwała musi dokładnie określać wszystkie elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne umowy. Należy uznać, że interes właścicieli wystarczająco zabezpiecza określenie najistotniejszych warunków danej czynności, np. wskazanie górnej wysokości zobowiązania, które może zaciągnąć zarząd, ogólnych wymagań co do kwalifikacji drugiej strony umowy itp. (vide w tym zakresie M. Berek w komentarzu do art. 22 u.w.l. pod red. K. Osajdy, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2019; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 29.09.2020 r., I ACa 20/20, LEX nr 3184252, a także wyrok Sądu Apelacyjnego z 25.03.2021 r., VI ACa 369/20, Legalis). Odnosząc powyższe do zaskarżonej uchwały nr (...) , Sąd doszedł do przekonania, że została ona podjęta z zachowaniem wymogów art. 22 ust. 2 u.w.l. Uchwała określała bowiem rodzaj czynności, na którą Wspólnota wyrażała zgodę (zaciągnięcie kredytu), wysokość zaciąganego zobowiązania (do 1.000.000 zł), okres kredytowania (120 miesięcy) i cel umowy (przeznaczenie kredytu na sfinansowanie kosztów robót remontowych budynku położonego w W. , przy ul. (...) , obejmujących zakres zgodny z przyjętym projektem wykonawczym remontu elewacji oraz decyzją nr (...) z 9 grudnia 2022 r. o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego oraz o udzieleniu pozwolenia na budowę). W ten sposób skonkretyzowane warunki planowanej czynności wykluczały stwierdzenie, że uchwała miała charakter blankietowy. Wypada zauważyć, że takie składniki umów kredytowych, jak oprocentowanie czy prowizja, zmieniają się bardzo często, co jest związane z wysokością stóp procentowych, tendencjami rynkowymi, promocjami ze strony banków, itd. Nie ma zatem potrzeby, a wręcz byłoby to niepraktyczne, aby zamieszczać szczegółowe wymogi w tym zakresie w uchwale. Warto też pamiętać, że zarząd jest wybierany przez członków wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ich interesy. Członkowie zarządu czy też zarządca nie są to zatem osoby przypadkowe, ale – z założenia – osoby, które zostały obdarzone przez właścicieli lokali zaufaniem. Należy przyjąć założenie, że zarząd ma na uwadze dobro wspólnoty mieszkaniowej i zabezpieczenie jej interesów, w efekcie nie podejmuje działań narażających interes wspólnoty na szwank. Powódka zarzuciła również, że wskazana w uchwale nr (...) wysokość kredytu (do 1.000.000 zł) oraz nowa wysokość zaliczki na fundusz remontowy (5,00 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu) wskazana w obu skarżonych uchwałach, są wartościami całkowicie dowolnymi i wskazanymi bez jakiejkolwiek analizy. Powódka zarzuciła ponadto, że przyjęcie wysokości kredytu oraz zaliczki nastąpiło bez uwzględnienia wszystkich potrzeb remontowych nieruchomości wspólnej. Powódka podkreśliła przy tym, że wysokość zaliczki na fundusz remontowy 5,00 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu jest 2,5-krotnie wyższa od dotychczasowej. W ocenie Sądu wszystkie te zarzuty okazały się bezpodstawne. Przede wszystkim należy podkreślić, że prognozowany koszt planowanego remontu elewacji nie został określony w sposób dowolny ani przypadkowy. Zarząd Wspólnoty, jeszcze przed podjęciem uchwał nr (...) , (...) i (...) poczynił starania celem ustalenia prawdopodobnych wydatków na ten cel. W latach 2022-2023 Zarząd Wspólnoty uzyskał decyzję o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego, opracował projekt wykonawczy remontu, uzyskał potrzebne decyzje administracyjne oraz zebrał oferty na realizację projektu. Po analizie ofert ustalono, że koszt prac wyniesie maksymalnie 1.200.000 zł i taka wartość została wskazana w niezaskarżonej uchwale nr (...) . Ostatecznie wykonano prace remontowe za niższą kwotę, co wynikało jednak nie z niższych niż zakładane kosztów robót, lecz z ograniczenia zakresu prac wyłącznie do części elewacji od ul. (...) , co z kolei było konsekwencją przyznania Wspólnocie niższego kredytu niż pierwotnie wnioskowany. Składka na fundusz remontowy w wysokości 5 zł / m 2 wynikała zaś z warunków przedstawionych przez bank w toku procedury kredytowej, przy czym została ona wyliczona przy założeniu zaciągnięcia przez pozwaną Wspólnotę kredytu w wysokości 1.000.000 zł – o taki kredyt Wspólnota się ubiegała. Ostatecznie kredyt okazał się mniejszy, natomiast wypada zauważyć, że pozostawienie składki na fundusz remontowy na wcześniej zakładanym poziomie 5 zł / m 2 pozwoli w przyszłości zgromadzić Wspólnocie środki na przeprowadzenie innych prac remontowych w nieruchomości wspólnej, na których celowość wskazywała powódka. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że jakkolwiek powódka nie mieszka w części frontowej budynku, to ściana zewnętrzna budynku i elewacja budynku od strony frontowej z pewnością stanowią przedmiot przymusowej współwłasności, o której mowa w art. 3 ust. 1 u.w..,l wszystkich właścicieli lokali w pozwanej Wspólnocie. Utrzymanie nieruchomości wspólnej, w szczególności utrzymanie budynków, budowli, urządzeń w należytym stanie technicznym, jest jednym z podstawowych obowiązków właścicieli lokalu. Zgodnie z art. 14 pkt 1 u.w.l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. W konsekwencji, stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Obowiązek ten nie jest uzależniony od faktycznego korzystania z określonej części nieruchomości. Innymi słowy – to, że powódka nie zamieszkuje w budynku frontowym, nie zwalnia jej z obowiązku partycypowania w kosztach jego remontu, w zakresie, w jakim stanowi on część wspólną nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 62/18 (Lex): Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę członków wspólnoty mieszkaniowej, gdy narusza jego interes. Ustawa o własności lokali nie zawiera definicji pojęcia interesu właściciela lokalu. Niewątpliwie może on mieć charakter majątkowy, jak i niemajątkowy, zaś o naruszeniu przez uchwałę konkretnego interesu właściciela lokalu decydują okoliczności danej sprawy. Celem tego przepisu jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, ale uszczuplającym prawa jednego z właścicieli . Przyjmuje się, że naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. przez pryzmat zasad współżycia społecznego, zaś dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wspólnoty mieszkaniowej. W okolicznościach tej sprawy trudno dopatrzeć się względów, które mogłyby przemawiać za przydaniem prymatu interesowi powódki nad interesem ogółu właścicieli lokali, związanym z koniecznością sfinansowania i przeprowadzenia remontu elewacji frontowej budynku. Nie można uznać, że wyrażenie zgody na zaciągnięcie kredytu (w wysokości określonej po przeprowadzeniu rozpoznania rynku) w celu sfinansowania niezbędnego remontu elewacji frontowej, powinno ustąpić subiektywnemu poczuciu pokrzywdzenia powódki, wynikającemu z pominięcia w decyzjach remontowych części nieruchomości, w której aktualnie ta zamieszkuje, oraz związanego z tym zwiększenia jej obciążeń finansowych w postaci wyższej składki na fundusz remontowy. Powódka, jako właściciel lokalu, a nie domu jednorodzinnego, winna liczyć się z koniecznością ponoszenia dodatkowych opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym nie zawsze związanych bezpośrednio z częścią nieruchomości wspólnej, z której sama na co dzień korzysta. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu nie doszło do wykazania żadnej z przewidzianych w art. 25 u.w.l. przesłanek uzasadniających uchylenie uchwał nr (...) i (...) , a tym samym powództwo podlegało oddaleniu w całości, o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku. W pkt. II wyroku Sąd oddalił wniosek pozwanej o zwrot kosztów procesu. Pozwana Wspólnota nie poniosła bowiem żadnych kosztów podlegających zwrotowi na jej rzecz w świetle art. 98 § 1 i 2 k.p.c. W szczególności pozwana nie poniosła kosztów zastępstwa procesowego, bowiem profesjonalny pełnomocnik został przez Wspólnotę ustanowiony jedynie do przeglądania akt, a nie do jej reprezentacji w tym procesie. Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska