I C 481/18

Sygn. akt: I C 481/18 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 czerwca 2018 r. Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Janusz Supiński Protokolant: Katarzyna Kucharska po rozpoznaniu w dniu 12 czerwca 2018 r. w Giżycku na rozprawie sprawy z powództwa M. D. przeciwko K. C. (1) , K. C. (2) o ustalenie Powództwo oddala. Sygn. akt. I C 481/18 UZASADNIENIE Powód M. D. wniósł o ustalenie, że w dniu 1 lipca 2016r. doszło do przeniesienia na powoda własności lokalu mieszkalnego położonego w S. 24/3. W uzasadnieniu powód podniósł, że właścicielem tego lokalu był I. C. , który w październiku 2008r. zawarł z powodem ustną umowę sprzedaży tego lokalu, zaś powód przekazał zbywcy kwotę 2.500 zł tytułem połowy ceny nabycia. W roku 2008 powód objął też w posiadanie sporny lokal. Dalej powód twierdził, że w roku 2016r. przekazał I. C. pozostałą część ceny nabycia (kolejne 2.500 zł) i wówczas strony transakcji umówiły się, że udadzą się do notariusza sfinalizować umowę, do czego nie doszło wskutek śmierci I. C. . W efekcie – twierdził powód – doszło do przejścia własności przedmiotowej nieruchomości z chwilą przekazania zbywcy drugiej transzy pieniężnej. Pozwani K. C. (2) i małoletni K. C. (1) , działający przez matkę A. C. potwierdzili twierdzenia powoda co do zawarcia ustnej umowy sprzedaży lokalu oraz przekazania I. C. całej ceny w kwocie 5.000 zł. Nadto zadeklarowali gotowość do dokończenia transakcji w formie prawem przepisanej, czyli zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Sąd ustalił, co następuje: Właścicielem lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, położónego w S. 24/3, zapisanego w księdze wieczystej nr (...) od dnia 31.05.2007r. był I. C. . W roku 2008 I. C. zobowiązał się ustnie do sprzedaży na rzecz powoda M. D. w/w lokalu za cenę 5.000 zł. Wówczas też powód przekazał I. C. kwotę 2.500 zł tytułem zaliczki na poczet ceny nabycia i objął sporny lokal w posiadanie. W czerwcu 2016 roku powód przekazał I. C. drugą transzę w kwocie 2.500 zł, a strony uzgodniły termin zawarcie umowy sprzedaży na wrzesień – październik 2016r. W sierpniu 2016r. I. C. zmarł, a Sąd Rejonowy w Giżycku, postanowieniem z dnia 23.02.2018r w sprawie I Ns 719/16, stwierdził, że spadek po I. C. nabyli pozwani K. C. (2) i K. C. (3) po ½ części dowód: słuchanie powoda k 72-73 słuchanie pozwanego k 72-73 zeznania świadka P. C. k 72v zeznania świadka H. C. k 72v zeznania świadka A. D. k 73 zeznania świadka J. D. k 73 postanowienie k 147 akt I Ns 719/16 SR w Giżycku umowa darowizny k 14-15 akt kw (...) Sąd zważył, co następuje: Bezspornym w sprawie jest ustalony wyżej stan faktyczny, co wynika nie tylko z dokumentów, stanowiących bezosobowy materiał dowodowy sprawy, ale przede wszystkim twierdzeń samych stron. Ustalenia faktyczne zostały też pośrednio potwierdzone zeznaniami świadków P. C. , H. C. , A. D. , J. D. , którzy wprawdzie posiadają niewielką wiedzę co do okoliczności stanowiących istotę sprawy, ale jednoznacznie wskazali, że była umowa powoda z I. C. , której przedmiotem był sporny lokal. Mając na uwadze, że informacje, w posiadaniu których pozostają w/w świadkowie znalazły odzwierciedlenie w materiale bezosobowym, Sąd dał wiarę tym zeznaniom. Podobnie poza sporem pozostają kwestie związane z koniecznością notarialnego sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży feralnego lokalu, ca jednoznacznie wynika z twierdzeń samych stron. Tym większe zatem zdziwienie może budzić wniesienie pozwu, w którym zawarto roszczenie o ustalenie przejścia własności tego lokalu, skoro strona pozwana deklaruje gotowość dokończenia transakcji, rozpoczętej przez spadkodawcę I. C. i wskazuje na świadomość, iż tylko w taki sposób można całą sprawę zakończyć. Wracając jednak do samego roszczenia powoda, stwierdzić należy, że jest ono zupełnie i całkowicie pozbawione podstaw. Zgodnie bowiem z treścią art. 158 kc : „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. Klarowniej jeszcze określa to doktryna prawa cywilnego, stwierdzając, że „ Forma aktu notarialnego jest formą czynności ad solemnitatem. Jej niezachowanie pociąga za sobą bezwzględną nieważność dokonanej czynności (art. 73 § 2). Z treści art. 158 wynika jednoznacznie, że forma aktu notarialnego wymagana jest zarówno dla powstania skutku rzeczowego w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę, jak i skutku obligacyjnego w postaci powstania jedynie zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości” [tak: K. P. (red.), Kodeks cywilny . T. I. Komentarz. Art. 1–44910 , Wyd. 9, W. 2018]. Innymi słowy ujmując, nawet zawarcie przez powoda z I. C. ustnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, który przecież stanowi nieruchomość, nie mogło doprowadzić do przeniesienia własności tego lokalu. Co istotne – kwestia dokonania lub niedokonania zapłaty ceny nabycia nie ma żadnego bezpośredniego związku z samym przejściem własności. Przypomnieć bowiem należy, że przeniesienie własności następuje z chwilą złożenia stosownego oświadczenia woli przez zbywcę, a nie z chwilą zapłaty ceny nabycia, którą to kwestię strony mogą ustalić dowolnie (vide art. 157 § 1 kc stanowiący, że nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu). Twierdzenia powoda w pozwie, jakoby zapłata drugiej transzy ceny nabycia była tożsama z przejściem owej własności pozostają z gruntu fałszywe i nie znajdujące żadnego oparcia w obowiązujących przepisach. Niezależnie od powyższych, fundamentalnych zasad prawa cywilnego, na straży których stoi Sąd i do których naruszania, nawet działając z urzędu Sąd nie może dopuszczać, należy jeszcze wskazać, że w toku procesu sam powód przyznał, że ze zbywcą ( I. C. ) ustalił, iż we wrześniu – października 2016r. udadzą się do notariusza celem zawarcia umowy. Oznacza to, że I. C. nigdy nie złożył, nawet ustnie, oświadczenia o sprzedaży przedmiotowego lokalu, czyli o przeniesieniu jego własności na powoda. Wszelkie deklaracje zbywcy należy zatem traktować co najwyżej jako ustne zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia własności nieruchomości, a nie jako oświadczenia o przeniesieniu tej własności. Jest to druga z przyczyn absolutnej niezasadności roszczeń pozwu. Zbywca bowiem nie tylko nie złożył stosownego oświadczenia woli w formie bezwzględnie przepisanej, ale w ogóle nie złożył oświadczenia woli o przeniesieniu własności. W tym miejscu wskazać jeszcze warto, iż przeniesienie posiadania nieruchomości lokalowej nie jest tożsame z przejściem własności tejże nieruchomości. Owszem, może prowadzić do nabycia własności w określonych okolicznościach, ale musiałyby zostać spełnione stosowne przesłanki typu samoistność posiadania, wyznaczony przepisami długoletni termin posiadania (20 lub 30 lat), dobra lub zła wiara owego posiadania itp. kwestie, o których w realiach niniejszej sprawy nie może być mowy, skoro od objęcia feralnego lokalu w posiadanie przez powoda upłynęło co najwyżej 10 lat. Reasumując powyższe, Sąd orzekł po myśli art. 189 kpc w zw. z art. 158 § 1 kc w zw. z art. 73 § 2 kc , orzekł jak w sentencji.