I C 481/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód M. D. wniósł o ustalenie, że w dniu 1 lipca 2016 r. doszło do przeniesienia na niego własności lokalu mieszkalnego położonego w S. 24/3. Twierdził, że zawarł ustną umowę sprzedaży z właścicielem I. C. w 2008 r., zapłacił zaliczkę 2.500 zł i objął lokal w posiadanie. W 2016 r. przekazał pozostałą część ceny (2.500 zł), a strony umówiły się na sfinalizowanie transakcji u notariusza, do czego nie doszło z powodu śmierci I. C. Powód uważał, że własność przeszła na niego z chwilą zapłaty drugiej transzy. Pozwani, spadkobiercy I. C., potwierdzili zawarcie ustnej umowy i przekazanie ceny, deklarując gotowość do dokończenia transakcji w formie prawem przepisanej. Sąd ustalił, że strony uzgodniły ustnie sprzedaż lokalu za 5.000 zł, powód zapłacił całość ceny i objął lokal w posiadanie, a strony umówiły się na zawarcie umowy notarialnej we wrześniu-październiku 2016 r. Po śmierci I. C. w sierpniu 2016 r., spadek po nim nabyli pozwani. Sąd oddalił powództwo, wskazując, że zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność muszą być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Podkreślono, że zapłata ceny nie jest tożsama z przeniesieniem własności, a strony umówiły się na zawarcie umowy w przyszłości, co oznacza brak oświadczenia woli o przeniesieniu własności.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaPotwierdzenie wymogu formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umów zobowiązujących do takiego przeniesienia, niezależnie od zapłaty ceny i objęcia w posiadanie.
Dotyczy wyłącznie przeniesienia własności nieruchomości i umów z nimi związanych. Nie dotyczy innych form nabycia własności ani innych rodzajów umów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy ustna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, będącego odrębną nieruchomością, wraz z zapłatą całej ceny i objęciem w posiadanie, prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ustna umowa sprzedaży nieruchomości nie prowadzi do przeniesienia własności.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej własność, zawartej w celu wykonania istniejącego zobowiązania. Niezachowanie tej formy skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.
Czy zapłata całej ceny nabycia nieruchomości jest równoznaczna z przeniesieniem jej własności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zapłata ceny nie jest tożsama z przeniesieniem własności nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że przeniesienie własności następuje z chwilą złożenia stosownego oświadczenia woli przez zbywcę w wymaganej prawem formie, a nie z chwilą zapłaty ceny nabycia. Kwestia zapłaty ceny jest odrębna od samego przeniesienia własności.
Czy ustalenie przez strony terminu zawarcia umowy sprzedaży u notariusza oznacza złożenie oświadczenia o przeniesieniu własności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ustalenie terminu zawarcia umowy u notariusza nie jest oświadczeniem o przeniesieniu własności.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że ustalenie terminu wizyty u notariusza oznacza jedynie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia własności, a nie samo oświadczenie woli o przeniesieniu własności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. D. | osoba_fizyczna | powód |
| K. C. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. C. (2) | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. C. | osoba_fizyczna | przedstawiciel ustawowy pozwanego małoletniego |
Przepisy (4)
Główne
k.c. art. 158
Kodeks cywilny
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność, zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli ma w tym interes prawny.
Pomocnicze
k.c. art. 73 § § 2
Kodeks cywilny
Niezachowanie zastrzeżonej w ustawie formy czynności prawnej (np. aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości) pociąga za sobą jej bezwzględną nieważność.
k.c. art. 157 § § 1
Kodeks cywilny
Nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niezachowanie formy aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości skutkuje jej nieważnością. • Zapłata ceny nie jest równoznaczna z przeniesieniem własności nieruchomości. • Ustalenie terminu wizyty u notariusza nie jest oświadczeniem o przeniesieniu własności.
Odrzucone argumenty
Ustna umowa sprzedaży nieruchomości z zapłatą ceny i objęciem w posiadanie prowadzi do przeniesienia własności.
Godne uwagi sformułowania
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. • To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. • Forma aktu notarialnego jest formą czynności ad solemnitatem. Jej niezachowanie pociąga za sobą bezwzględną nieważność dokonanej czynności. • Przeniesienie własności następuje z chwilą złożenia stosownego oświadczenia woli przez zbywcę, a nie z chwilą zapłaty ceny nabycia.
Skład orzekający
Janusz Supiński
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Potwierdzenie wymogu formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umów zobowiązujących do takiego przeniesienia, niezależnie od zapłaty ceny i objęcia w posiadanie."
Ograniczenia: Dotyczy wyłącznie przeniesienia własności nieruchomości i umów z nimi związanych. Nie dotyczy innych form nabycia własności ani innych rodzajów umów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje fundamentalną zasadę prawa cywilnego dotyczącą formy czynności prawnych związanych z nieruchomościami, co jest kluczowe dla wielu transakcji i może być pouczające dla szerszego grona odbiorców.
“Ustna umowa sprzedaży mieszkania? Sąd wyjaśnia, dlaczego to nieważne!”
Dane finansowe
WPS: 5000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.