I C 544/15

Sygn. akt IC 544/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 czerwca 2015 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Grażyna Ucińska Protokolant: Dorota Malinowska po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2015 r. w Świdnicy sprawy z powództwa A. M. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. o uchylenie uchwały I. uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. z dnia 6 lutego 2015 r.; II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; III. nakazuje stronie pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Świdnicy kwoty 200 zł tytułem opłaty sądowej, od której powódka była zwolniona. Sygn. akt I C 544/15 UZASADNIENIE Powódka A. M. (2) wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 6 lutego 2015 roku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. oraz o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, iż powyższa uchwała narusza interes właścicieli i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, dotyczy bowiem remontu nieruchomości, którego zakres nie wymaga natychmiastowego wykonania, zaś koszt budowy oszacowany na kwotę 188.885,79 zł i konieczność zaciągnięcia na ten cel kredytu przekracza możliwości finansowe powódki. Strona pozwana nie zajęła jednoznacznego stanowiska w sprawie. Reprezentujący Wspólnotę A. N. – członek zarządu domagał się oddalenia powództwa, drugi zaś z członków zarządu A. W. uznała żądanie pozwu w całej rozciągłości. Sąd ustalił następujący stan faktyczny. Powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...) -2 i równocześnie członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, w skład której wchodzi więcej niż 7 lokali. Pozwaną Wspólnotę reprezentuje Zarząd w osobie A. N. , A. M. (1) i A. W. . dowód: - kopia zawiadomienia Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 10.09.2012r. dot. KW o nr (...) – k. 90-93; - wydruk ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości dot. KW nr (...) z dnia 15.06.2015r. – k. 94-106; - kopia uchwały nr (...) z dnia 16.11.2009r., - k. 107; - kopia opisu zmian do opracowana inwentaryzacyjnego z dnia 19.12.2007r. i aneksu z dnia 18.12.2008r. - k. 109; - akt notarialny z dnia 31.08.2012r. – k. 32-36; - uchwała nr (...) z dnia 5.01.2015r. – k. 66. W dniu 6 lutego 2015 roku właściciele lokali działając jako Wspólnota Mieszkaniowa podjęli uchwałę (...) w zakresie remontu stropu w lokalu użytkowym, rozbiórki dobudówki, uporządkowania kominów dymowych, spalinowych oraz budowy wentylacji wywiewnej i nawiewnej, podłączenia budynku do kolektora kanalizacji sanitarnej. Koszt prac remontowych został oszacowany na podstawie wykonanej dokumentacji projektowo-kosztorysowej i określony na kwotę 188.885,79 zł. Właściciele uchwalili, że w/w remont zostanie rozliczony kosztorysem powykonawczym ryczałtowo i przeprowadzony na bazie kredytu bankowego. Za uchwałą głosowało 74,98% , przeciwko uchwale 25,02 %. dowód: - uchwała Nr (...) z dnia 6 lutego 2015r. – k. 7; - przesłuchanie strony pozwanej z e-protokołu k. 84. W dniu 16 sierpnia 2013 roku pozwana Wspólnota zawarła z (...) S.A. z/s w W. umowę kredytu inwestycyjnego (...) na kwotę 65.758,66 zł na sfinansowanie kosztów remontu budynku położonego przy ul. (...) w B. polegającego na wykonaniu remontu dachu, ogrodzeniu terenu, budowy przyłącza kanalizacji sanitarnej do budynku. Spłata zaciągniętego kredytu nastąpi w dniu 1 sierpnia 2023r. (§ 13 umowy), a całość prac miała zostać wykonana do dnia 30.06.2014r. (§ 23 umowy). dowód: - umowa kredytu inwestorskiego z dnia 16.08.2013r. k. 8-17; - przesłuchanie powódki k. 84 i e-protokół. Wcześniej podjęte uchwały o nr (...) i nr (...) z dnia 24.07.2014r. dotyczyły wykonania robót również w przedmiocie m.in. rozbiórki dobudówki, remontu stropu oraz wykonania przyłącza z przebudową instalacji kanalizacyjnej w budynku. Kwota wycenionych prac łącznie wynosiła 358.322,18zł a remont przeprowadzony zostanie na bazie kredytu bankowego. Dowód:- uchwały (...) dnia 24.07.2014r. – k. 19, 20; - przesłuchanie strony pozwanej - k. 84 i e-protokół. Remont stropu i remont kapitalny dachu był też przedmiotem uchwał zawartych w dniu 6.11.2012 r. o nr (...) i (...) dowód: uchwały Nr (...) i (...) z dnia 6.11.2012r. – k. 30, 31. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. nakazał właścicielom lokali mieszkalnych A. i A. N. , A. i M. M. oraz Gminie M. B. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiocie stanu technicznego budynku poprzez wykonanie prawidłowej wentylacji nawiewno-wywiewnej w poszczególnych lokalach budynku w terminie do dnia 31 października 2015r. dowód: - decyzje (...) w W. z 9.06.2015r. –k. 110-115 - zeznań świadka S. M. k. 116; - przesłuchanie powódki k. 84 i e-protokół. Powódka posiada status osoby bezrobotnej bez prawa do zasiłku. Ma na utrzymaniu córkę w wieku 11 lat, na którą otrzymuje zasiłek w kwocie 276 zł oraz świadczenie z (...) w kwocie 318 zł miesięcznie. Zamieszkuje z rodzicami i pozostaje na ich utrzymaniu. dowód: przesłuchanie powódki –k. 84 i e-protokół. Sąd zważył co następuje: Powództwo podlegało uwzględnieniu. Możliwość zaskarżenia uchwały w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (tj. Dz. U. z 26 września 2000r. z późn. zm.) istnieje wówczas, gdy narusza ona m.in. zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Możliwość ta koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów. Tak też należy ocenić zaskarżoną uchwałę przez pryzmat przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali . Uwzględniając zamiar właścicieli lokali w zakresie przeprowadzania wskazanych tam remontów i wysokość planowanego zobowiązania finansowego w przedmiocie konieczności zaciągnięcia kredytu w kwocie 188.885,79zł, to nie powinno budzić wątpliwości, że kwoty te muszą być przeznaczone na wskazany wyżej cel. Tymczasem analiza wcześniejszych uchwał o nr (...) z dnia 24.07.2014r. i kwota wycenionych tam prac w wysokości 358.322,18 zł oraz umowa kredytu inwestorskiego w kwocie 65.758,66zł na sfinansowanie kosztów remontu budynku w/w wspólnoty, wskazuje na zakres robót tożsamych z niniejszą uchwałą, a wartość tych robót znacznie przewyższa kwotę zaskarżonej uchwały. Z twierdzeń pozwanej jak i decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. wynika, że najpilniejsze prace dotyczą wykonania prawidłowej wentylacji nawiewno-wywiewnej w poszczególnych lokalach budynku oraz podłączenia budynku do kolektora kanalizacji sanitarnej. Pozostałe prace mogą być wykonane w terminie późniejszym. Tak więc zaciąganie obecnie dalszych zobowiązań finansowych w wysokości wskazanej w uchwale jest niecelowe, rodzi bowiem konieczność jego spłaty wraz z odsetkami jak również wcześniej zaciągniętego kredytu w kwocie 65.758,66 zł obejmującego swoim zakresem wcześniej już wykonane prace. Takie działanie musi być ocenione jako naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, nakazującej podejmowanie racjonalnych działań w interesie całej wspólnoty, bez narażania poszczególnych jej członków na ponoszenie zbędnych kosztów. Mając na uwadze powyższe uchwała podlegała uchyleniu. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedstawionych przez strony, wiarygodności których nie kwestionowały, przesłuchania świadka S. M. oraz przesłuchania stron. Okoliczności przyznane przez strony nie były sporne. Sporna była jedynie ocena zaskarżonej uchwały przez pryzmat art. 25 ustawy o własności lokali . Ostatecznie bowiem Zarząd Wspólnoty reprezentowany przez A. N. w końcowej fazie procesu wyraził zgodę na częściowe uchylenie uchwały a więc w zakresie nie dotyczącym pilnych prac i koniecznych z punktu widzenia decyzji nadzorczych (...) . Mając na uwadze jednakże okoliczność, iż ustawodawca nie przewidział częściowego uchylenia uchwały, należało uchylić ją w całości, co skutkować winno podjęciem przez Wspólnotę uchwały w zakresie wykonania prac niezbędnie koniecznych w ramach przeprowadzenia remontu nieruchomości i wskazania zakresu finansowania przy uwzględnieniu interesu ich członków. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 oraz §10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tj. Dz.U. z 2013 p. 490 z późn. zm.). Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2010r. Nr 90 p. 594 z późn. zm.) w zw. z art. 98 §1 kpc nakazano stronie pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Świdnicy kwotę 200 zł tytułem opłaty sądowej, od uiszczenia której powódka była zwolniona.