I C 431/16

Sygn. akt I C 431/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 13 kwietnia 2017r. Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny w składzie Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina Protokolant: st. sek. sąd. Iwona Górska po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2017r. w Gdyni na rozprawie sprawy z powództwa W. M. przeciwko M. I. o zapłatę 1. zasądza od pozwanej M. I. na rzecz powódki W. M. kwotę 1800 zł. ( jeden tysiąc osiemset złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11 listopada 2015 roku do dnia zapłaty; 2. oddala powództwo w pozostałym zakresie; 3. pozwanej M. I. na rzecz powódki W. M. kwotę 84 zł.75 gr. (osiemdziesiąt cztery złote 75/100) tytułem zwrotu kosztów procesu; Sygnatura akt: I C 431/16 UZASADNIENIE Powódka W. M. wniosła pozew przeciwko M. I. domagając się od pozwanej zapłaty kwoty 11.300 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot: - 2.300 zł od dnia 11 listopada 2015r. do dnia zapłaty, - 3.000 zł od dnia 11 grudnia 2016r. do dnia zapłaty, - 3.000 zł od dnia 11 stycznia 2016r. do dnia zapłaty, - 3.000 zł od dnia 11 lutego 2016r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 17 czerwca 2015r. wynajęła pozwanej lokal handlowy w G. przy ul. (...) . W umowie czynsz najmu określono na kwotę 3.000 zł miesięcznie, nadto przewidziano możliwość obustronnego wypowiedzenia umowy w terminie trzymiesięcznym. W dniu 9 listopada 2015r. pozwana jednostronnie zerwała umowę bez wypowiedzenia, wpłacając jedynie kwotę 700 zł tytułem zaliczki za miesiąc listopada. Powódka dochodzi zapłaty czynszu za miesiąc listopad w kwocie 2.300 zł oraz za kolejne trzy miesiące w kwotach po 3.000 zł. (pozew k. 2-3) W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu pozwana podniosła, że po dwóch miesiącach najmu okazało się, że lokal posiada wady, które wynajmujący zataił, w postaci uszkodzonego dachu, który podczas obfitego deszczu przeciekał. Pozwana wskazała, że poinformowała pełnomocnika powódki o tym fakcie, w odpowiedzi na co mąż powódki zobowiązał się przepchać rynnę i obniżył czynsz do kwoty 2.500 zł. Jednak podczas opadów deszczu woda znowu ciekła z sufitu i zalała towar. Nadto, gdy nadszedł okres grzewczy okazało się, że pomieszczenia nie można ogrzać, mimo uruchomienia dwóch grzejników. Wreszcie, jak wskazała pozwana, mąż powódki zamknął przed nią pomieszczenie magazynowe, w którym znajdował się licznik prądu, co może świadczyć o tym, że manipulował prądem. Pozwana podniosła, że rozwiązała umowę ze skutkiem natychmiastowym, gdyż lokal miał wady, które wynajmujący zataił i nie podjął działania, by je usunąć. (odpowiedź na pozew k. 17-18) Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 17 czerwca 2015r. pomiędzy W. M. reprezentowaną przez pełnomocnika męża K. M. jako wynajmującą a M. I. jaką najemców doszło do zawarcia umowy najmu lokalu usługowego położonego w G. przy ul. (...) na cele związane z prowadzeniem działalności handlowej. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Czynsz najmu został ustalony na kwotę 3.000 zł miesięcznie i był płatny z góry do dnia 10-tego każdego miesiąca. (dowód: umowa najmu k. 7-9, zeznania K. M. płyta CD k. 65) Lokal stanowiący przedmiot najmu znajduje się w blaszanym pawilonie z prefabrykowanym dachem. (dowód: zeznania K. M. płyta CD k. 65) W przedmiotowym lokalu do czasu jego opuszczenia pozwana M. I. prowadziła działalność gospodarczą pod firmą (...) . (dowód: zeznania świadka J. I. płyta CD k. 62, przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 62) W czasie opadów deszczu w jednym miejscu, położonym na środku sufitu pomieszczenia handlowego przesiąkała woda. W celu zebrania wody pozwana podstawiła miskę. Mimo powyższego, pozwana nie zamknęła sklepu i nadal prowadziła działalność handlową. (dowód: nagranie audio – video na pendrive k. 29, zeznania świadka J. I. płyta CD k. 62, zeznania świadka A. J. (1) płyta CD k. 62) Na wyposażeniu lokalu znajdował się jeden grzejnik. Po zgłoszeniu przez pozwaną problemów z niedogrzaniem lokalu, mąż powódki K. M. dostarczył jeszcze jeden grzejnik. (dowód: zeznania świadka J. I. płyta CD k. 62, zeznania K. M. płyta CD k. 65) Po zawarciu umowy najmu wynajmujący zgodził się na obniżenie czynszu do kwoty 2.500 zł. (dowód: rachunki k. 21, przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 62) Pozwana nie skierowała do powódki wezwania do usunięcia wad. (okoliczność bezsporna) Pismem z dnia 5 listopada 2015r. pozwana rozwiązała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, wskazując, że przedmiot najmu ma ukryte wady w postaci uszkodzonego dachu, który przecieka podczas opadów deszczu, a których wynajmujący nie usunął. Nadto, pozwana powołała się na manipulowanie wynajmującego energią elektryczną w celu zatajenia faktycznego poboru prądu podczas okresu grzewczego. (dowód: pismo z dnia 5 listopada 2015r. k. 19) W dniu 9 listopada 2015r. pozwana uiściła czynsz najmu za miesiąc listopad 2015r. w wysokości 700 zł. (dowód: pokwitowanie k. 19v) Od początku grudnia 2015r. najemcą lokalu jest B. G. , która prowadzi w nim działalność gospodarczą w postaci sklepu z używaną odzieżą. Obecny najemca nie zgłaszał żadnych uwag co do stanu technicznego pawilonu, w tym stanu jego dachu. (dowód: zeznania świadka B. G. płyta CD k. 62) Sąd zważył, co następuje: Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodu z dokumentów, dowodu z zeznań świadków A. J. (2) , B. G. , M. M. , J. I. oraz dowodu z przesłuchania stron. Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej przedłożonych dokumentów prywatnych w postaci umowy najmu, wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, wezwań do zapłaty, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów ani też prawdziwości twierdzeń w nich zawartych. Natomiast z dużą ostrożnością Sąd podszedł do oceny osobowego materiału dowodowego. Zważyć bowiem należy, iż część spośród przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków to członkowie najbliższej rodziny pozwanej ( J. I. – mąż, A. J. (1) - siostra) oraz powódki ( M. M. – syn, K. M. – mąż powódki). Bez wątpienia osoby te były zainteresowane w rozstrzygnięciu niniejszego postępowania na korzyść strony pozwanej, z którą pozostają w stosunku pokrewieństwa. Powyższa okoliczność niewątpliwie przekładała się na treść składanych przez te osoby zeznań. W związku z powyższym, dokonując oceny wiarygodności zeznań wymienionych powyżej świadków Sąd miał na uwadze na ile zeznania te korelują z innymi, obiektywnymi dowodami. Do takich dowodów należało zaliczyć oprócz dowodów z dokumentów, także dowody z zeznań świadków, którzy nie pozostawali w relacjach rodzinnych ze stronami tj. B. G. , a także dowodami z dokumentów oraz nagrania wideo. W niniejszej sprawie powódka domagała się od pozwanej zapłaty kwoty 11.300 zł tytułem naprawienia szkody wynikającej z nieuzasadnionego rozwiązania przez pozwaną umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Podstawę prawną stanowił przepis art. 471 k.c. , zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W niniejszej sprawie bezsporne było, że strony łączyła umowa najmu zawarta w dniu 17 czerwca 2015r. Przedmiotem najmu był lokal usługowy położony w G. przy ul. (...) , który miał być wykorzystywany przez pozwaną na cele związane z działalnością handlową (sklep obuwniczy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony, a każdej ze stron przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Bezsporne było także, że pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na ukryte wady przedmiotu najmu w postaci uszkodzonego, przeciekającego dachu. Strona powodowa wywodziła natomiast, że brak było podstaw do złożenia takiego oświadczenia. Zważyć należy, iż podstawę rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia stanowi przepis art. 664 § 2 k.c. , zgodnie z którym jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. W uzasadnieniu wyroku z dnia 26 marca 2015r., I ACa 958/14, L. , Sąd Apelacyjny wskazał, że „przepis art. 664 KC wprowadza odmienne skutki w przypadku zaistnienia wad ograniczających przydatność przedmiotu najmu ( § 1 ) od wad uniemożliwiających jego używanie ( § 2 ). Zgodnie z art. 664 § 1 KC , jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Stosownie zaś do art. 664 § 2 KC prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia służy najemcy jedynie wówczas, gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Wady rzeczy uniemożliwiające używanie rzeczy w zakresie przewidzianym w umowie mogą mieć różny charakter. Mogą być usuwalne albo nieusuwalne, mogą istnieć w chwili zawarcia umowy albo powstać w czasie trwania najmu. Przepis art 664 k.c. nie stanowi o prawie najemcy do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie przewiduje szczególne roszczenia pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oba roszczenia przysługują najemcy w ściśle określonych sytuacjach, po dochowaniu obowiązków w tym przepisie zastrzeżonych dla różnych wad rzeczy najętej. Oznacza to zaś, że nie zawsze najemca będzie miał prawo rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, czy też całkowitego powstrzymania się ze swoim świadczeniem pieniężnym. Uprawnienie takie jest uzależnione od istnienia wad, które uniemożliwiały już od zawarcia umowy używania rzeczy, a jeżeli wady takie powstały później od ich nieusunięcia przez wynajmującego pomimo otrzymania zawiadomienia o wadach”. Na podstawie zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego Sąd ustalił, że już po zawarciu umowy najmu ujawniła się wada w postaci przeciekającego dachu. Powyższa okoliczność wynika z zeznań świadków oraz dowodu z nagrania wideo. Zwrócić jednak należy uwagę, że z samego nagrania nie wynika, aby przesiąkanie wody do lokalu miało jakiś gwałtowny i intensywny charakter. Przeciek miał miejsce tylko w jednym miejscu, a do zebrania opadającej wody wystarczające było podstawienie jednej, niedużej miski. Strona pozwana nie wykazała także, że powyższa wada uniemożliwiała prowadzenie działalności handlowej w spornym lokalu. Co prawda świadkowie powołani przez pozwaną, w szczególności jej siostra A. J. (2) twierdzili, że przecieki występowały często i „było mnóstwo wody”, niemniej poza zeznaniami osób, pozostających z pozwaną w bliskich relacjach rodzinnych, nie ma żadnych dowodów wskazujących na to, że stwierdzona wada uniemożliwiała pozwanej prowadzenie sklepu obuwniczego. Przeczy temu natomiast fakt, że pomimo ujawnienia ww. wady pozwana nadal prowadziła w spornym lokalu działalność gospodarczą. W toku niniejszego postępowania, pozwana powołała się na kolejną wadę przedmiotu najmu w postaci niewystarczającego ogrzewania. W tym przypadku również nie wykazano, że powyższa okoliczność w jakikolwiek sposób wpływała na możliwość prowadzenia działalności handlowej w przedmiotowym lokalu. Z powołanego powyżej judykatu jednoznacznie wynika, że skorzystanie z prawa do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia możliwe jest tylko i wyłącznie w przypadku istnienia wad, które uniemożliwiają używanie rzeczy, będącej przedmiotem najmu. Skoro, mimo ujawnienia się powyższej wady w postaci przeciekającego dachu, pozwana nadal prowadziła działalność gospodarczą, to uznać należało, że ujawnione wady nie uniemożliwiały jej prowadzenia działalności określonej w umowie najmu. Okoliczność stałego prowadzenia działalności gospodarczej jednoznacznie świadczy o braku podstaw do rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Niezależnie od powyższego, należy zwrócić uwagę, że pozwana nie przedłożyła także żadnych wezwań kierowanych do wynajmującego celem dokonania napraw czy wreszcie dowodów wykazujących ewentualną nieusuwalność takich wad. Z tych przyczyn nawet okresowo pojawiające się przecieki nie mogą zostać uznane wadę oddanego w najem lokalu uniemożliwiającą umówione z niego korzystanie. W tych okolicznościach należało zatem uznać, że brak było uzasadnionych podstaw do złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Jak podnosi się w orzecznictwie do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 i 688 k.c. mających charakter bezwzględnie obowiązujący. Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania, w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 lutego 2005r., I ACa 1951/04, LEX). W świetle poczynionych powyżej rozważań nie budzi wątpliwości, że pozwanej nie przysługiwało prawo do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Sam fakt zwrotu lokalu wynajmującemu nie świadczy w żadnym wypadku o porozumieniu stron co do wcześniejszego zakończenia stosunku najmu, skoro jak wynika z zeznań stron pełnomocnik powódki od początku wskazywał na brak podstaw do rozwiązania umowy najmu. K. M. tylko przyjął stan narzucony mu przez pozwaną, nie rezygnując z przysługujących mu uprawnień, domagając się należnych mu świadczeń za okres wypowiedzenia. Zawarta przez strony umowa najmu przewidywała trzymiesięczny okres wypowiedzenia, którego pozwana nie dochowała. Opuszczenie lokalu nastąpiło bez zachowania trybu określonego w umowie najmu i w konsekwencji stanowiło jednostronne, nieuzasadnione zerwanie umowy. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 i 688 k.c. mających charakter bezwzględnie obowiązujący (por. wyrok SN z 6 kwietnia 2000 r. II CKN 264/00, OSNC 2000 nr 10, poz. 186). W tych okolicznościach należało przyjąć, że po dniu 8 listopada 2015r. umowa nie była wykonywana przez pozwaną, która nie zachowała okresu trzymiesięcznego wypowiedzenia umowy. Pozwana sama zrezygnowała z dalszego korzystania z lokalu i ją powinny obciążać skutki finansowe decyzji, naruszających warunki umowy. Jednak mimo powyższego należy zauważyć, że pozwana gdyby chciała respektować postanowienia umowy, mogła korzystać z przedmiotu najmu tylko do końca listopada 2015r. W świetle zeznań świadka B. G. nie budziło bowiem żadnych wątpliwości, że z początkiem grudnia 2015r. w wyniku działania powódki, pozwana nie miała już możliwości korzystania z przedmiotu najmu. Powódka bowiem zawarła umowę najmu z innym najemcą. Nie ulega wątpliwości, że powódce należy się odszkodowania za szkodę w wysokości równowartości czynszu najmu tylko za ten okres, w którym istniała potencjalna możliwość korzystania przez pozwaną z przedmiotu najmu. Tylko w tym zakresie może być mowa o poniesionej szkodzie. Natomiast, od 1 grudnia 2015r. powódka czerpała już pożytki z przedmiotowego lokalu już na podstawie nowego stosunku najmu i w związku z tym nie doszło w jej majątku do żadnego uszczerbku majątkowego (czynsz z tytułu nowej umowy niejako „równoważył” w majątku powódki utracony czynsz na podstawie umowy z czerwca 2015r). Podkreślić należy, iż już po zawarciu umowy strony zmodyfikowały treść łączącego je stosunku prawnego i zgodnie ustaliły, że czynsz najmu wynosi 2.500 zł miesięcznie. Świadczą o tym zeznania pozwanych, jak też przedłożone dowody zapłaty. Bezsporne było, że w dniu 9 listopada 2015r. pozwana dokonała zapłaty kwoty 700 zł. Stąd też, za miesiąc listopad do zapłaty pozostaje kwota 1.800 zł. Mając zatem na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności – na mocy art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. – Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.800 zł tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy. Od tej kwoty – na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. – Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 11 listopada 2015r. Zgodnie bowiem z umową czynsz najmu był płatny z góry do dnia 10 – tego każdego miesiąca. W pozostałym zakresie, na mocy powyższych przepisów stosowanych a contrario – Sąd powództwo oddalił. O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. Zważywszy, że powódka wygrała ledwie w 15 % to należy się jej od przeciwnika zwrot kosztów tylko w takim stosunku. Dlatego Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 84,75 zł stanowiącą 15 % uiszczonej przez powódkę opłaty sądowej od pozwu (565 zł).