I C 383/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód Towarzystwo (...) SA w W. wystąpił z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W., domagając się zapłaty kwoty 441,70 zł tytułem zwrotu kosztów odszkodowania za zalanie lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. Powód wskazał, że przyczyną szkody była nieszczelność balkonu przynależącego do lokalu nr (...) , za który odpowiedzialność ponosi pozwany. Pozwana wspólnota zakwestionowała swoją legitymację bierną, twierdząc, że odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lokalu nr (...) , do którego balkon przynależy i który był zobowiązany do jego remontu. Sąd, analizując przepisy ustawy o własności lokali oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego, w szczególności uchwałę III CZP 10/08, rozróżnił stan techniczny płyty balkonowej jako elementu konstrukcyjnego budynku od elementów użytkowych i dekoracyjnych. Uznano, że za stan płyty balkonowej, w tym za zabezpieczenie przeciwwodne, odpowiada wspólnota mieszkaniowa jako właściciel nieruchomości wspólnej. Zaniechanie remontu balkonu w latach 2016-2017, skutkujące zalaniem, zostało uznane za niewłaściwą decyzję pozwanego. W konsekwencji sąd uznał roszczenie powoda za zasadne i zasądził od pozwanego kwotę 441,70 zł wraz z odsetkami oraz zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za szkody wynikające z wad elementów konstrukcyjnych balkonów.
Dotyczy sytuacji, gdy szkoda wynika z wad konstrukcyjnych balkonu, a nie z jego wyłącznego użytkowania przez właściciela lokalu (np. nieprawidłowe zagospodarowanie).
Zagadnienia prawne (2)
Kto ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą w wyniku zalania lokalu spowodowanego nieszczelnością balkonu – wspólnota mieszkaniowa czy właściciel lokalu, do którego balkon przynależy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odpowiedzialność za stan techniczny płyty balkonowej, jako elementu konstrukcyjnego budynku, ponosi wspólnota mieszkaniowa.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na orzecznictwie Sądu Najwyższego, które rozróżnia elementy konstrukcyjne balkonu (odpowiedzialność wspólnoty) od elementów wykończeniowych (odpowiedzialność właściciela lokalu). Nieszczelność płyty balkonowej została uznana za wadę konstrukcyjną.
Czy balkon przynależący do lokalu mieszkalnego, z którego jest do niego wyłączny dostęp, stanowi część składową lokalu czy nieruchomość wspólną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz, nawet jeśli dostęp do nich jest wyłączny, powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną, za co odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na uchwałę SN III CZP 10/08, zgodnie z którą elementy konstrukcyjne balkonu trwale połączone z budynkiem, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, stanowią nieruchomość wspólną. Koszty utrzymania i remontów tych elementów obciążają wspólnotę.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Towarzystwo (...) SA w W. | spółka | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. | instytucja | pozwany |
| B. B. (1) | osoba_fizyczna | właściciel lokalu nr (...) |
Przepisy (5)
Główne
k.c. art. 828 § 1
Kodeks cywilny
Podstawa roszczenia regresowego ubezpieczyciela wobec osoby odpowiedzialnej za szkodę.
Pomocnicze
u.w.l. art. 3 § 4
Ustawa o własności lokali
Przepis ten stanowi, że do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, choćby nie przylegały bezpośrednio, jako jego części składowe. Sąd analizował ten przepis w kontekście przynależności balkonów.
k.c. art. 481 § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące odsetek ustawowych za opóźnienie.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący terminu spełnienia świadczenia.
k.c. art. 98 § 1
Kodeks cywilny
Zasada odpowiedzialności za koszty procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Balkon jako element konstrukcyjny budynku, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa. • Nieszczelność płyty balkonowej jako przyczyna szkody. • Zaniechanie remontu przez wspólnotę jako podstawa odpowiedzialności.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność właściciela lokalu nr (...) za remont balkonu. • Balkon jako część składowa lokalu nr (...).
Godne uwagi sformułowania
elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem (…) powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną • koszty utrzymania i remontów elementów konstrukcyjnych balkonu obciążają wspólnotę mieszkaniową
Skład orzekający
Janusz Supiński
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za szkody wynikające z wad elementów konstrukcyjnych balkonów."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy szkoda wynika z wad konstrukcyjnych balkonu, a nie z jego wyłącznego użytkowania przez właściciela lokalu (np. nieprawidłowe zagospodarowanie).
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu odpowiedzialności za szkody w budynkach wielorodzinnych, a sądowa interpretacja statusu balkonów ma praktyczne znaczenie dla wielu wspólnot i właścicieli lokali.
“Kto płaci za zalany balkon? Sąd rozstrzyga spór między wspólnotą a właścicielem lokalu.”
Dane finansowe
WPS: 441,7 PLN
odszkodowanie: 441,7 PLN
zwrot kosztów procesu: 1747,23 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.