I C 383/24

Sygn. akt I C 383/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 13 maja 2025 r. Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Janusz Supiński Protokolant: Katarzyna Kucharska po rozpoznaniu w dniu 17.04.2025 r. w Giżycku sprawy z powództwa Towarzystwa (...) SA w W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o zapłatę I. Zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. na rzecz powoda Towarzystwa (...) SA w W. kwotę 441,70 (czterysta czterdzieści jeden 70/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24.04.2024r. do dnia zapłaty. II. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.747,23 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Sygn. akt. I C 383/24 UZASADNIENIE Powód Towarzystwo (...) SA w W. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwoty 441,70 złotych wraz z odsetkami oraz kosztami procesu. W uzasadnieniu podniósł, że w dniu 27.05.2023r. doszło do zalania lokalu nr (...) w budynku położonym w (...) , zaś przyczyną tego zalania i poniesienia szkody przez poszkodowaną była nieszczelność balkonu przynależącego do lokalu nr (...) , za który odpowiada pozwany. W toku postepowania likwidacyjnego określono wysokość szkody na kwotę dochodzoną niniejszym pozwem. Powód wskazał też podstawę swojego roszczenia, a mianowicie art. 828 § 1 kc. Pozwany – Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. – nie uznał roszczenia powoda i wniósł o jego oddalenie w całości na koszt powoda. W uzasadnieniu pozwany zakwestionował swoją legitymację bierną i wskazał, że adresatem roszczenia winien być właściciel mieszkania nr (...) rzeczonego budynku przy ul. (...) w W. , bowiem balkon, którego nieszczelność doprowadziła do zalania lokalu nr (...) , przynależy do lokalu nr (...) , służy do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr (...) i stanowi część składową lokalu nr (...) . Nadto pozwany wskazał, że wielokrotnie zwracał się do właściciela lokalu nr (...) o przeprowadzenie remontu balkonu, a nawet proponował temuż właścicielowi lokalu nr (...) przeprowadzenie stosownego remontu. Dopiero – twierdził dalej pozwany – interwencja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. spowodowała, że właściciel lokalu nr (...) przeprowadził prace, które wyeliminowały zalewanie mieszkań położonych poniżej spornego balkonu. Sąd ustalił, co następuje: Właścicielem lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w W. ul. (...) jest B. B. (1) . W budynku nr (...) w W. przy ul. (...) funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, na zlecenie której został przeprowadzony w latach 2016-2017 remont elewacji budynku. W trakcie tego remontu nie naprawiano balkonu, znajdującego się przy lokalu nr (...) , a to z uwagi na sprzeciw właściciela tego lokalu. W dniu 27.05.2023r. doszło do zalania mieszkania nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w W. . Lokal ten położony jest pod balkonem, do którego dostęp posiada wyłącznie B. B. (1) jak właściciel lokalu nr (...) . Przyczyną zalania lokalu nr (...) była nieszczelność (brak izolacji przeciwwodnej) płyty balkonu. Wskutek zdarzenia powód wypłacił poszkodowanej kwotę 471,70 zł tytułem odszkodowania. dowód: zeznania świadka B. B. k 58 zeznania świadka J. S. k 58v zeznania świadka J. N. k 85 odpis k 10-21, 37-39 materiał fotograficzny k 36 opinia biegłego k 66-76 Sąd zważył, co następuje: Bezspornym w sprawie jest ustalony wyżej stan faktyczny. Owa bezsporność wynika wprost z twierdzeń samych stron i zeznań świadków B. B. , J. S. , J. N. , zatem zgromadzone w aktach sprawy dokumenty jedynie potwierdziły tezy, lansowane przez oponentów procesowych. Mając na uwadze korelację zeznań w/w świadków z bezosobowym materiałem dowodowym sprawy należało, rzecz jasna, dać wiarę zeznaniom tychże świadków. W tym miejscu też należy wspomnieć o opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, w której to opinii biegły określił wysokość szkody, jakiej doznał właściciel mieszkania nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. wskutek zalania z 27.05.2023r. Niewątpliwie opinia ta nie spotkała się z żadną krytyką stron, co oznacza, że oponenci procesowi zaakceptowali wnioski tamże zawarte. Sąd ze swej strony również nie dopatrzył się podstaw do kwestionowania owej opinii, a to nakazał uznanie opracowania biegłego A. K. za rzetelne, bezstronne i fachowe. Jedynym zatem zagadnieniem ewidentnie spornym pozostała okoliczność związana z samą istotą odpowiedzialności za zdarzenie z 27.05.2023r., w szczególności określenie osoby odpowiedzialnej za utrzymanie w prawidłowym stanie technicznym feralnego balkonu. Strona powodowa twierdziła w tej mierze, że owa odpowiedzialność leży po stronie pozwanego, zaś pozwany podnosił, że osobą odpowiedzialną jest właściciel lokalu nr (...) , do którego to lokalu ów balkon przynależy. Zajmując się wyżej zaprezentowaną okolicznością sporną należy dostrzec przede wszystkim treść art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali , stanowiącego, że 4o lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Należy też od razu dostrzec, że stanowisko doktryny w zakresie przynależności balkonów do lokali stanowiących odrębną nieruchomość jest podzielone. „Status prawny balkonów budzi wątpliwości zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie. Jest to kwestia niezwykle istotna, ponieważ kwalifikacja balkonu jako części nieruchomości wspólnej czy też jako części składowej lokalu – pomieszczenia przynależnego, o ile balkon uznać można w ogóle za pomieszczenie, wpływa na ustalenie podmiotu zobowiązanego do ponoszenia kosztów utrzymania, konserwacji, ewentualnie odtworzenia tej części nieruchomości. W wyr. z 3.10.2002 r. (III RN 153/01, OSNAPiUS 2003, Nr 18, poz. 423) SN wyraził pogląd, zgodnie z którym status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma koncepcja architektoniczna budynku. Balkon może być jedynie częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobniczą, może być także przeznaczony do użytku wszystkich mieszkańców danej kondygnacji czy nawet całego budynku. W tych przypadkach balkon jest ogólnodostępną częścią budynku i jednocześnie częścią nieruchomości wspólnej. Jeżeli dostęp do balkonu możliwy jest tylko z jednego lokalu mieszkalnego, służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi wtedy w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowi część składową nieruchomości lokalowej jako pomieszczenie przynależne ... Status balkonu według orzecznictwa SN. W uchw. z 7.3.2008 r. (III CZP 10/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 51) SN dokonał ponownej analizy problemu, przy okazji ustalania, kto ponosi koszty remontów i bieżącej konserwacji balkonów. Według uzasadnienia uchw. SN nie ulega wątpliwości, że balkon, na który wejście prowadzi wyłącznie z jednego lokalu mieszkalnego, jest częścią budynku służącą do użytku właściciela tego lokalu, co w świetle art. 3 ust. 2 WłLokU wyłącza możliwość uznania go za nieruchomość wspólną. Konsekwencją tej kwalifikacji jest konieczność uznania balkonu za pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w pozostałej części lokalu powiązanej z tym balkonem funkcjonalnie i fizycznie. W ocenie SN okoliczność, że balkon nie jest wydzielony trwałymi ścianami, nie sprzeciwia się możliwości uznania go za pomieszczenie, z uwagi na wykładnię językową art. 2 ust. 2 WłLokU, który wymóg wydzielenia trwałymi ścianami odnosi tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych. Należy podkreślić, że podobne stanowisko, zgodnie z którym balkon jest pomieszczeniem, zajął SN we wcześniej wspominanym wyr. z 3.10.2002 r. (III RN 153/01, OSNAPiUS 2003, Nr 18, poz. 423), co spotkało się z ostrożną krytyką doktryny (Strzelczyk, Turlej, Komentarz 2010, s. 63 oraz G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości, s. 381). W powołanej uchw. (III CZP 10/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 51) SN dookreślił pojęcie balkonu, stwierdzając, że częścią składową lokalu jest tylko ta część, która służy do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych, czyli "(…) przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem (…)". Z uwagi na to koszty utrzymania tej przestrzeni jako części składowej lokalu obciążają jej właściciela. Natomiast "(…) elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem (…) powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (…)", w konsekwencji koszty utrzymania i remontów elementów konstrukcyjnych balkonu obciążają wspólnotę mieszkaniową” [tak: D. O. , Ustawa o własności lokali [w:] Prawo rynku nieruchomości. Komentarz. Wyd. 3, W. 2024, L. /el]. W kontekście powyższego stwierdzić należy po pierwsze, że ewentualna przynależność balkonu do lokalu winna wynikać nie tyle z samego faktu wyłącznego korzystania z tego balkonu przez właściciela danego lokalu, ale przede wszystkim z treści umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, a w niniejszej sprawie takiego dowodu żadna ze stron nie przedstawiła. Po drugie zauważyć trzeba, że niezależnie od tego czy balkon jest wykorzystywany wyłącznie przez właściciela lokalu nr (...) , czy też nie, należy rozróżnić kwestię stanu technicznego tarasu rozumianego jako płyta balkonowa wraz z balustradą od kwestii wizualnych balkonu tj. elementów użytkowych i dekoracyjnych (wyłożenie balkonu płytkami, zagospodarowanie balkonu donicami itp.). Takie rozróżnienie prowadzi do wniosku, że za stan płyty balkonowej, jako elementu konstrukcyjnego budynku, w tym także za zabezpieczenie przeciwwodne i przeciwwilgociowe (m.in. odpowiednie izolacje, fartuchy itp.) odpowiada wspólnota mieszkaniowa na dokładnie tej samej zasadzie jak odpowiada za stan innych elementów konstrukcyjnych (wspólnych). W realiach niniejszej sprawy prowadzi to do konstatacji, że zaniechanie przeprowadzenia stosownego remontu płyty balkonowej feralnego tarasu w latach 2016-2017, wskutek czego doszło do zalania mieszkania nr (...) , było wynikiem niewłaściwej decyzji pozwanego. Owa decyzja i owo zaniechanie jako przyczyny zalania lokalu nr (...) (oczywiście łącznie z padającym deszczem) stanowią obecnie zasadną podstawę do uwzględnienia roszczenia powoda. Reasumując należy wskazać, że powód wykazał, że dochodzone roszczenie jako regres od osoby odpowiedzialnej za zalanie lokalu nr (...) jest w pełni zasadne, przy czym kwota dochodzona pozwem (i wcześniej wypłacona poszkodowanemu) jest niższa od kwoty rzeczywistej szkody (wyliczonej przez biegłego), co sprawia, że należało orzec jak w pkt I wyroku. kwotą przywracającą pojazd do stanu sprzed kolizji jest 4.005,52 zł, co oznacza, że roszczenie powoda w wysokości dochodzonej pozwem (2.248,00 zł) jest zasadne. Tyle też Sąd, na podstawie art. 828 § 1 kc , zasądził od pozwanego na rzecz powoda tytułem odszkodowania w pkt I wyroku. O odsetkach od tej kwoty Sąd orzekł po myśli art. 481 § 1 i 2 kc oraz art. 455 kc , uwzględniając termin zakreślony w wezwaniu pozwanego do zapłaty. O kosztach procesu orzeczono zgodnie z ogólną zasadą, opisaną w art. 98 § 1. Koszty procesu wyniosły w sprawie po stronie powoda 1.747,23 zł (90 zł - koszty zastępstwa procesowego, kwota 30 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 1.610,23 zł – wykorzystana zaliczka na koszty opinii biegłego) i taką też kwotę należało zasądzić w pkt II wyroku.