I C 3172/13

Sygn. akt I C 3172/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 marca 2014roku Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR Wojciech Zatorski Protokolant: Anna Drozd po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2014roku w Ś. sprawy z powództwa Gminy Ś. przeciwko S. B. (1) , E. B. i G. K. (1) o eksmisje I. Powództwo oddala; II. Kosztami procesu obciąża powódkę. UZASADNIENIE Gmina Ś. domagała się eksmisji S. B. (1) i E. B. z lokalu mieszkalnego położonego przy w (...) (k.2). W uzasadnieniu pozwu wskazała, że jest właścicielem lokalu zajmowanego przez pozwanych, którzy mimo zamieszkiwania w nim nie uiszczali należnych opłat z tytułu najmu, następnie pomimo podpisania ugody w sprawie spłaty zadłużenia pozwani długu nie spłacili wezwała ich do opuszczenia tego lokalu, a ponieważ lokalu nie opuścili, powództwo eksmisyjne stało się konieczne (k.4). Wobec faktu, iż w lokalu objętym żądaniem pozwu zamieszkuje ponadto G. K. (1) wezwano ją do udziału w sprawie (k. 28). Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa podnosząc trudną sytuację materialną (k. 28). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Na podstawie umowy najmu z dnia 09.11.2000r. pozwany S. B. wynajmował, wraz od Gminy Ś. lokal mieszkalny położony w (...) . W lokalu tym pozwany mieszkał wraz z żoną – E. B. , a następnie także z jej matką G. K. (1) . Ponieważ pozwani przez dłuższy czas nie uiszczali opłat za w/w lokal, a zaległości wyniosły (ostatecznie) 13.814,44 zł, powódka zawarła z pozwanym, jako głównym najemcą lokalu, ugodę pozasądową w sprawie spłaty zaległości czynszowych i opłat oraz bieżącego czynszu i opłat za używanie lokalu. Najemca uznał w niej swoje zadłużenie, które wówczas wynosiło 12.521, 50 zł i zobowiązał się do regularnego płacenie bieżących opłat oraz spłaty zadłużenia w kwocie po 273,70 zł miesięcznie. Na wypadek niewykonania ugody traci ona moc i wynajmujący skieruje sprawę na drogę sądową o zapłatę należności objętych ugodą z odsetkami. W związku z dalszymi długotrwałymi zaległościami czynszowymi powódka, powołując się na przepis art. 11 ust. 2 pkr 2 ustawy o ochronie praw lokatorów , wystosowała do pozwanego wezwania do opuszczenia zajmowanego lokalu, pod rygorem wszczęcia postępowania eksmisyjnego. Dowód: - zestawienie zaległości - k. 11-17, - umowa najmu - k. 9, - potwierdzenie zameldowania – k. 8, - przesłuchanie stron – k. 38, - ugoda –k. 18, - wezwania do zapłaty – k.8 i 10.. Pozwani nadal zajmują sporny lokal razem z matką pozwanej, G. K. , która ma 84 lata i wymaga opieki. Dowód: - przesłuchanie stron – k. 38. Sąd zważył, co następuje: Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może domagać się wydania rzeczy od osoby, która rzeczą włada, chyba że osobie tej przysługuje prawo do władania rzeczą. W realiach sporu wskazania wymaga, że powódka nie wykazała, by pozwani utracili prawo do lokalu, którego wydania domaga się w pozwie. Brak bowiem dowodu wypowiedzenia umowy najmu lokalu, w szczególności ugoda pozasądowa nie wskazuje rygoru innego, aniżeli dochodzenie roszczeń finansowych na drodze sądowej (k. 18), natomiast wezwanie do opróżnienia lokalu jedynie wskazuje podstawę prawną wypowiedzenia umowy (zaś tytuł pisma i jego treść nie zawierają stosownego oświadczenia w tym zakresie - k. 19), zatem umowa ta (k.9) stanowi nadal tytuł do władania przez pozwanych sporną rzeczą. Ponadto zgodnie z art. 11 ust.1 i ust.2 pkt. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć stosunek prawny, na podstawie którego lokator jest uprawniony do odpłatnego korzystania z lokalu, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Oznacza to, iż dla skutecznego rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie powołanego wyżej przepisu konieczne jest łączne zaistnienie następujących przesłanek: - pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat obciążających najemcę za co najmniej trzy pełne okresy płatności; - pisemne uprzedzenie lokatora przez właściciela o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; - bezskuteczny upływ powyższego terminu; - pisemne wypowiedzenie stosunku najmu przez właściciela dokonane na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego i upływ powyższego terminu wypowiedzenia. Powódka nie dopełniła zatem niezbędnego warunku skuteczności wypowiedzenia, jakim - zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy - jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze dokonania wypowiedzenia z wyznaczeniem mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty bieżących oraz zaległych należności. W tym stanie rzeczy żądanie eksmisji należało uznać, jako przedwczesne, za niezasadne i dlatego na podstawie wskazanych przepisów orzeczono jak w punkcie I wyroku. O kosztach procesu obciążających powódkę, jako przegrywającą spór ( pkt II ), orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.