I C 1883/13

Sygn. akt I C 1883/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 września 2014 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący SSR Anna Ogińska - Łągiewka Protokolant: Alicja Kicka po rozpoznaniu w dniu 22 września 2014 roku w Warszawie sprawy z powództwa M. L. przeciwko Miastu S. W. o ustalenie I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanej z własnością lokalu nr (...) położonego w W. przy ulicy (...) stanowiącej udział 0, (...) w działce ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. jest zasadna w wysokości 537,56 (pięćset trzydzieści siedem 56/100) złotych – z uwzględnieniem, że użytkownik wieczysty za 2010 r. wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach tj. 2011 r. i 2012 r.; II. zasądza od powoda M. L. na rzecz pozwanego Miasta S. W. kwotę 187,96 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 1883/13 UZASADNIENIE Wnioskiem z dnia 16 grudnia 2009 roku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. (stanowiącym pozew w niniejszej sprawie) M. L. wniósł o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) , stanowiącej udział 0, (...) w działce ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 702 m 2 jest nieuzasadniona (k. 52-55). Orzeczeniem z dnia 1 stycznia 2013 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oddaliło ww. wniosek (k. 7-8). W dniu 11.03.2013 r. powód złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. (k. 2-3). Po przekazaniu sprawy do Sądu powód poparł powództwo (k. 131). Pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zwrot kosztów postępowania (k. 131). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: M. L. jest wieczystym użytkownikiem ułamkowej części gruntu położonego w W. przy ul. (...) , stanowiącej udział 0. (...) w działce ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 702 m 2 (okoliczność bezsporna). Pismem z dnia 16.11.2009 r. właściciel nieruchomości – miasto s. W. wypowiedziało M. L. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2009 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu, określając jej wysokość na kwotę 635, 62 złotych. Podstawą do wypowiedzenia dotychczasowej stawki użytkowania wieczystego była sporządzona w dniu 6.11.2009 r. wycena gruntu nieruchomości (wypowiedzenie – k. 12). Wartość prawa własności dla nieruchomości gruntowej – działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 702 m 2 z obrębu (...) w W. , usytuowanej przy ul. (...) na dzień 31.12.2009 r. wynosiła kwotę 3.359, 772 zł (operat szacunkowy sporządzony przez biegłego A. G. – k. 84-111). Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów, a także na pod stawie opinii biegłego z zakresu (...) . Sąd dał wiarę tym dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwała wątpliwości Sądu i nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Sąd podzielił również wnioski zawarte w opinii biegłego. W ocenie Sądu opinia została sporządzona rzetelnie i dokładnie, udziela wyczerpującej odpowiedzi na zadane pytanie, jest logiczna, spójna i pozbawiona nieścisłości. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności sporządzającego ją biegłego. Opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi zasadami przewidzianymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku. Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 ugn). W sprawach dotyczących wartości wieczystego użytkowania i aktualizacji opłaty rocznej określa się wartość prawa jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze ( § 27 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ). Zgodnie z § 4 ust. 2 powołanego rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami. Przedmiotowa opinia została sporządzona zgodnie z w/w wytycznymi - biegły sądowy zastosował prawidłowe podejście, tj. porównawcze, oraz prawidłową metodę porównywania parami. Sąd Rejonowy zważył, co następuje: Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651). W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 , oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego . Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy). Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 77 ust. 1 powołanej ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji (ust. 2a). Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 kpc . Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron ( art. 321 § 1 kpc .). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 roku, III CKN 239/01, Lex nr 146452). Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż wypowiedzenie dokonane przez pozwanego spełniało wyżej przywołane wymagania. Tym samym należało uznać, że wypowiedzenie zostało dokonane w sposób prawidłowy i skuteczny. W ocenie Sądu powód wykazał również umocowanie do działania w jego imieniu osoby podpisanej pod wypowiedzeniem. W przedmiotowym wypadku stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wynosi 1% (art. 72 ust. 3 pkt 4 powołanej ustawy). Wartość jednego m 2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej wyniosła kwotę 4.786, 00 zł (opinia biegłego – k. 98). Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalono zatem na kwotę 537, 56 zł, którą to kwotę obliczono według następującego wzoru: 702 m 2 (powierzchnia całkowita) x 4.786, 00 złotych (cena za 1 m 2 ) x (...) (udział w gruncie) x 1%. Stosownie do ww. przepisów ustawy, wobec tego, iż opłata z tytułu użytkowania wieczystego przekracza dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej – w wyroku ustalono, iż za 2010 rok powód jako użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, natomiast pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozłożono na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w latach 2011 i 2012. Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w punkcie I wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 100 kpc stosunkowo je rozdzielając. Powód wnosił o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Pozwany ustalił opłatę roczną na kwotę 635, 62 zł. Wartość przedmiotu sporu stanowiła kwota 593, 00 zł. Sąd ustalił opłatę roczną w wysokości 537, 56 zł. Różnicę między kwotą zaproponowaną w wypowiedzeniu a ustaloną w wyroku stanowiła kwota 98, 06 zł. Powód wygrał zatem proces w 85 %, zaś pozwany w 15 %. Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w punkcie II wyroku.