I C 2842/17

Sygn. akt I C 2842/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 9 listopada 2017 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie, I Wydział Cywilny, w składzie: Przewodniczący: SSR Paweł Juszczyszyn Protokolant: starszy sekretarz sądowy Justyna Kochan - Rogoż po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2017 r., w O. , na rozprawie, sprawy z powództwa (...) nieruchomości ul. (...) AB w O. przeciwko B. D. i M. D. o zapłatę I zasądza od pozwanych B. D. i M. D. solidarnie na rzecz powódki (...) nieruchomości ul. (...) AB w O. kwotę 10.774,27 (dziesięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt cztery 27/100) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie - od kwoty 521,75 złotych za okres od dnia 1 marca 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 521,75 złotych za okres od dnia 1 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty; - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 maja 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 czerwca 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 sierpnia 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 września 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 października 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 listopada 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 lutego 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 marca 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 maja 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 czerwca 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 lipca 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 września 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 października 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 listopada 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 463,37 złotych za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, II w pozostałym zakresie oddala powództwo; III zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 4.182 (cztery tysiące sto osiemdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwota 3.600 złotych tytułem kosztów zastępstwa prawnego. SSR Paweł Juszczyszyn Sygn. akt I C 2842/17 UZASADNIENIE Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) AB w O. wniosła o zasądzenie od pozwanych B. D. i M. D. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) AB w O. kwoty 11.296,02 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot i terminów wskazanych w pozwie i kosztami procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwani są najemcami lokalu mieszkalnego w budynku Wspólnoty i dochodzi od nich nieuiszczonych w pełnej wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych. Pozwani B. D. i M. D. w sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu zapłaty wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pozwani podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia i niewłaściwego umocowania (pełnomocnika) strony pozwanej i złożyli wniosek o skierowanie stron do mediacji. Pozwani także podnieśli zarzut sprzeczności roszczenia powódki z zasadami współżycia społecznego, gdyż czynsz miał być pobierany od pozwanych do dnia wykupu lokalu, a to powódka uniemożliwia wykup zaadoptowanego lokalu. Uzasadniając swoje stanowisko pozwani wskazali m.in. na to, że umowa najmu została zawarta do czasu wykupu lokalu przez najemców, a to nie zostało umożliwione pozwanym, a nadto to, że pozwani do sierpnia 2016 r. nie zamieszkiwali w wynajmowanym lokalu, że opłata za niepodłączony domofon jest nienależna, a roszczenie powódki nie zostało udowodnione. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) AB w O. zawarła 1 marca 2012 r. z pozwanymi B. i M. małżonkami D. umowę najmu, na mocy której powódka oddała pozwanym do używania lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w O. o powierzchni 101,90 m 2 , powstały z adaptacji części wspólnej nieruchomości na przestrzeni strychowej, a pozwani zobowiązali się do uiszczania comiesięcznie czynszu w wysokości czynszu regulowanego w wysokości 372,95 zł oraz opłat dodatkowych w postaci zaliczek na domofon, wodę i odprowadzanie ścieków oraz wywóz śmieci. Umowa została zawarta na czas od 1 marca 2012 r. do dnia wykupu przez najemców lokalu na własność. Strony uzgodniły też, iż jeżeli w okresie 12 miesięcy najemcy nie wykupią zaadaptowanych pomieszczeń na własność oraz nie dokonają na swój koszt zmiany wysokości udziałów poszczególnych właścicieli, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia trzykrotności czynszu regulowanego. (dowód: umowa najmu k. 11 - 13). Pozwani nie wykupili wynajmowanego lokalu do chwili wyrokowania, a ich powództwo o nakazanie i zobowiązanie powodowej Wspólnoty do sprzedaży lokalu na ich rzecz zostało prawomocnie oddalone m.in. z powodu wykonania przez powodów na podstawie błędnej dokumentacji technicznej niedostatecznej nadbudowy kominów. (dowód: odpis wyroku z uzasadnieniem k. 57 – 62) Pozwani nie uiszczają należnych opłat za wskazany lokal w pełnej wysokości. Należności w wysokości aktualnie dochodzonej pozwem za okres od czerwca 2013 r. do grudnia 2013 r. zostały prawomocnie zasądzone od pozwanych wyrokiem tut. Sądu z dnia 26 października 2016 r. Od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. pozwani zalegają z zapłatą opłat za lokal wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w łącznej wysokości 11.296,02 zł, a byli obciążani przez powódkę opłatą miesięczną w kwocie 663,37 zł. (dowód: umowa najmu k. 11 – 13, salda k. 14 - 17). Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części. Sąd ustalił stan faktyczny sprawy na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których prawdziwość nie była kwestionowana i nie budziła wątpliwości Sądu. Na wstępie należy stwierdzić to, że umocowanie występującego po stronie powodowej pełnomocnika wynika z uchwał powódki o wyborze zarządu i jego upoważnieniu do zlecenia i udzielenia pełnomocnictwa i tegoż pełnomocnictwa, które zostały załączone do pozwu (k. 7 – 9). Ponadto nadmienić należy, iż zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 903 z 2000 r. – tekst jedn. ze zm.), czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje są samodzielnie, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Pełnomocnictwo udzielone reprezentującemu powódkę pełnomocnikowi odpowiada tym wymogom i zostało udzielone przez prawidłowo wybranych członków Zarządu Wspólnoty. Zgodnie zaś z przepisem art. 471 kc , dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z umowy zawartej przez strony wynika zobowiązanie pozwanych do uiszczania m.in. w okresie objętym pozwem opłat za najem lokalu w wysokości trzykrotności czynszu regulowanego, gdyż pozwani nie wykupili zaadaptowanych pomieszczeń na własność oraz nie dokonali na swój koszt zmiany wysokości udziałów poszczególnych właścicieli. Z ustaleń poczynionych w sprawie wynika, że pozwani nienależycie wykonywali to zobowiązanie, a jest ono niezależne od tego, czy pozwani faktycznie korzystają, czy też zamieszkują w wynajmowanym lokalu. Z umowy stron wynika, że czynsz regulowany za wynajmowany lokal w chwili zawarcia umowy wynosił 372,95 zł i pozwani nie wykazali, by w okresie objętym pozwem uległ on obniżeniu. Zgodnie zaś z ogólną zasadą wyrażoną w art. 6 kc , ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto z faktu tego wywodzi skutki prawne. Na gruncie prawa procesowego odpowiednikiem art. 6 kc jest przepis art. 232 kpc , zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. W myśl przytoczonych przepisów, to na pozwanych spoczywał ciężar udowodnienia faktów, na których opierali swoje twierdzenia. Pozwani nie przedstawili jednak żadnych dowodów świadczących o obniżeniu czynszu regulowanego przez Radę Miasta O. . W tej sytuacji należy stwierdzić to, że pozwani nie wykazali, by dochodzona w niniejszej sprawie comiesięczna kwota 663,37 zł była bezpodstawnie zawyżona. W ocenie Sądu roszczenie powódki nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż wynika z dobrowolnie zawartej przez strony umowy, a żądanie podwyższonej opłaty w wysokości trzykrotności czynszu regulowanego nie wynika wyłącznie z bezpodstawnego odmawiania przez powodową Wspólnotę sprzedaży pozwanym zaadaptowanych pomieszczeń na własność. Natomiast opłata z wynajem lokalu mieszkalnego o powierzchni 101,90 m 2 w wysokości 663,37 zł na tle przeciętnych czynszów najmu na rynku lokalnym nie jest wygórowana, a tym samym nie sposób uznać, by z tego powodu naruszała wspomniane zasady współżycia społecznego. Natomiast strona powodowa oświadczyła, że przedmiotem postępowania nie jest czynsz najmu, lecz należności o charakterze kary umownej. Przyjmując, iż te comiesięczne opłaty faktycznie mają mieszany charakter, należy stwierdzić to, że do ich wymagalności nie powinno mieć zastosowania uregulowanie zawarte w § 6 umowy i w art. 669 § 2 kc , a należy przyjąć, iż zgodnie z art. 455 kc z właściwości tego zobowiązania wynika, że powinny one być uiszczane do końca każdego kolejnego miesiąca, za które są naliczane. Stąd nieuiszczona przez pozwanych kwota 521,75 zł należna za styczeń 2014 r. powinna być uiszczona przez pozwanych do końca stycznia 2014 r., a zatem jako świadczenie okresowe uległo 3 letniemu przedawnieniu, zgodnie z przepisem art. 118 kc , gdyż pozew w niniejszej sprawie został wniesiony 28 lutego 2017 r. W tej części powództwo zostało oddalone. Pozostałe zaś nieuiszczone świadczenia powinny być uiszczane do końca każdego kolejnego miesiąca, stąd pozwani pozostają w opóźnieniu w ich zapłacie począwszy od pierwszego dnia każdego następnego miesiąca. Pozwanym będącym małżonkami, zgodnie z przepisem art. 680 1 kc , przysługuje niepodzielnie wspólność najmu lokalu, stąd ich odpowiedzialność za opłaty z nim związane jest solidarna, co też jest zgodne z przepisem art. 370 kc. Z tych wszystkich powodów, na podstawie powołanych przepisów, Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 10.774,27 zł, a oddalił powództwo co do kwoty 521,75 zł jako przedawnionej i co do żądania zasądzenia odsetek ustawowych od wcześniejszych dat, niż pierwszy dzień każdego miesiąca następującego po miesiącu, za który każda należność była wymagalna. O odsetkach ustawowych Sąd orzekł na podstawie art. 481 kc , określając je generalnie „odsetkami ustawowymi za opóźnienie”, co należy rozumieć jako „odsetki ustawowe” (z tytułu opóźnienia) za okres do 31 grudnia 2015 r. oraz jako „odsetki ustawowe za opóźnienie” za okres od 1 stycznia 2016 r. O kosztach procesu natomiast Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 2 kpc , obciążając pozwanych całością kosztów procesu, gdyż powódka uległa tylko co do nieznacznej części swego żądania. Z tych powodów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. SSR Paweł Juszczyszyn