I C 277/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powodów o zapłatę z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości nabytej od pozwanych. Powodowie domagali się 97.863,30 zł, wskazując na szereg wad, takich jak nieszczelność dachu, niewłaściwa izolacja ścian, wilgoć, zagrzybienie, a także użycie szkodliwego materiału "subit" do klejenia parkietu. Pozwani zaprzeczali istnieniu wad istotnych, twierdząc, że stan budynku wynikał z jego wieku i naturalnego zużycia, a powodowie mieli możliwość dokładnego sprawdzenia nieruchomości przed zakupem. Sąd Okręgowy w Olsztynie, po analizie zebranego materiału dowodowego, w tym opinii biegłych, uznał, że nieruchomość posiadała wady fizyczne, za które pozwani ponoszą odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sąd ustalił, że wartość nieruchomości z wadami wynosiła 497.200 zł, podczas gdy cena zakupu wyniosła 560.000 zł. Różnica w kwocie 62.800 zł została zasądzona na rzecz powodów jako obniżenie ceny sprzedaży. Powództwo w pozostałej części oddalono. Sąd podkreślił, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest obiektywna i niezależna od winy sprzedawcy. Orzeczono również o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, w szczególności sposób obliczania obniżenia ceny i obiektywny charakter odpowiedzialności sprzedawcy.
Dotyczy konkretnego stanu faktycznego i opinii biegłych; specyfika wad budynku z lat 80-tych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, nawet jeśli kupujący mógł je wykryć przy zachowaniu należytej staranności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest obiektywna i niezależna od winy sprzedawcy oraz od tego, czy kupujący mógł wadę wykryć, chyba że kupujący wiedział o wadzie.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest obiektywna, niezależna od winy i wiedzy sprzedawcy. Kluczowe jest wystąpienie wady fizycznej, a nie możliwość jej wykrycia przez kupującego, chyba że kupujący wiedział o wadzie.
Jak obliczyć obniżenie ceny nieruchomości w przypadku wad fizycznych na podstawie rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy z wadą pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad, co w praktyce oznacza różnicę między ceną zakupu a wartością nieruchomości z wadami.
Uzasadnienie
Sąd zastosował zasadę ekwiwalentności świadczeń, obliczając obniżenie ceny jako różnicę między ceną zapłaconą a wartością nieruchomości ustaloną przez biegłego z uwzględnieniem wad.
Czy użycie materiału "subit" do klejenia parkietu w budynku mieszkalnym stanowi wadę fizyczną nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, użycie materiału "subit", który jest szkodliwy dla zdrowia i niedopuszczalny do stosowania w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, stanowi wadę fizyczną nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że użycie substancji toksycznej "subit" jest wadą fizyczną, która wpływa na zdrowie i komfort użytkowania nieruchomości, nawet jeśli materiał był dopuszczony w momencie budowy budynku.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| L. G. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| B. G. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| D. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
k.c. art. 560 § § 1
Kodeks cywilny
Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.
k.c. art. 560 § § 3
Kodeks cywilny
Obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy z wadą pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad.
k.c. art. 556¹ § § 1
Kodeks cywilny
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.
Pomocnicze
k.c. art. 557 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie.
k.c. art. 568 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania rzeczy kupującemu.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 108
Kodeks postępowania cywilnego
u.o.k.s.c. art. 113
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość posiadała wady fizyczne (nieszczelność dachu, niewłaściwa izolacja, wilgoć, zagrzybienie, użycie "subit"), które obniżały jej wartość. • Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest obiektywna i nie zależy od jego wiedzy o wadach. • Obniżenie ceny powinno odzwierciedlać różnicę między ceną zakupu a wartością nieruchomości z wadami.
Odrzucone argumenty
Stan budynku wynikał z jego wieku i naturalnego zużycia, a powodowie mieli możliwość wykrycia wad. • Wady nie były istotne lub nie istniały. • Koszty usunięcia wad powinny stanowić podstawę obniżenia ceny (zamiast różnicy wartości).
Godne uwagi sformułowania
odpowiedzialność obiektywna, niezależna od winy, a nawet wiedzy sprzedawcy • obniżenie ceny winno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy z wadą pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad • użycie środka o nazwie S. - substancji szkodliwej dla zdrowia
Skład orzekający
Wojciech Wacław
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, w szczególności sposób obliczania obniżenia ceny i obiektywny charakter odpowiedzialności sprzedawcy."
Ograniczenia: Dotyczy konkretnego stanu faktycznego i opinii biegłych; specyfika wad budynku z lat 80-tych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów o rękojmi w obrocie nieruchomościami, z naciskiem na odpowiedzialność sprzedawcy za ukryte wady i szkodliwe materiały budowlane.
“Kupiłeś dom z wadami? Sąd wyjaśnia, jak dochodzić obniżenia ceny od sprzedawcy!”
Dane finansowe
WPS: 97 863,3 PLN
obniżenie ceny sprzedaży: 62 800 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.