I C 256/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie W. S. i H. Z., najemcy lokali mieszkalnych, pozwali pozwanego (...) w G. o ustalenie, że nie istnieją po ich stronie obowiązki zapłaty za tzw. uchyb wody i ścieków za rok 2015. Pozwany obciążył powodów kwotami 92,59 zł i 176,22 zł, wskazując na różnicę między wskazaniami licznika głównego a liczników lokalowych (663 m³). Pozwany powołał się na uchwalony przez Wspólnotę Mieszkaniową Regulamin rozliczania kosztów, który przewidywał rozliczenie uchybu proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd Rejonowy w Grudziądzu ustalił, że powodowie mieli interes prawny w dochodzeniu ustalenia nieistnienia obowiązku zapłaty. Analizując sposób rozliczenia, sąd stwierdził, że pozwany stosował zasady niezgodne z literalnym brzmieniem Regulaminu, który odwoływał się do udziału w nieruchomości wspólnej, a nie powierzchni lokalu czy ilości zużytej wody. Ponadto, lokale powodów nie były wyodrębnione, więc nie można mówić o ich udziale w nieruchomości wspólnej. Sąd zwrócił uwagę, że obciążenie powodów kosztami uchybu dotyczyło również wody zużytej w piwnicznych schronach, do których najemcy nie mieli dostępu i z których nie korzystali. Dodatkowo, sposób rozliczenia został wprowadzony uchwałą z lutego 2015 r., podczas gdy pozwany obciążył powodów kosztami już od 1 stycznia 2015 r., kiedy obowiązywały inne zasady. Sąd uznał, że uchyb znacznie przekraczał dopuszczalne normy (niemal 30%) i nie mógł wynikać z drobnych nieszczelności. Wobec niezgodności sposobu rozliczenia z Regulaminem i przepisami, a także braku możliwości przypisania odpowiedzialności najemcom za uchyb, sąd orzekł na korzyść powodów, ustalając nieistnienie obowiązku zapłaty i zasądzając zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących rozliczania kosztów uchybu wody w budynkach wielolokalowych, odpowiedzialność zarządcy i najemców za niedobory wody, zgodność rozliczeń z regulaminem wspólnoty mieszkaniowej.
Dotyczy specyficznej sytuacji rozliczenia uchybu w budynku wielolokalowym, gdzie lokale nie są wyodrębnione, a sposób rozliczenia był niezgodny z regulaminem.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sposób rozliczenia kosztów uchybu wody i ścieków przez zarządcę nieruchomości, obciążający najemców, jest zgodny z obowiązującym regulaminem i przepisami prawa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sposób rozliczenia był niezgodny z regulaminem i przepisami, ponieważ nie można było obciążać najemców udziałem w nieruchomości wspólnej, a także obciążono ich kosztami wody z piwnic, do których nie mieli dostępu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że sposób rozliczenia przez pozwanego był niezgodny z literalnym brzmieniem regulaminu, który odwoływał się do udziału w nieruchomości wspólnej, a nie powierzchni lokalu. Ponadto, lokale powodów nie były wyodrębnione, co uniemożliwiało przypisanie im udziału w nieruchomości wspólnej. Obciążenie kosztami wody z piwnic, do których najemcy nie mieli dostępu, również było nieuzasadnione.
Czy najemcy lokali mieszkalnych mogą być obciążani kosztami uchybu wody i ścieków, jeśli nie mają wpływu na stan instalacji ani klasę zainstalowanych urządzeń pomiarowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, najemcy nie powinni być obciążani kosztami uchybu, skoro nie mają wpływu na stan instalacji ani klasę zainstalowanych urządzeń pomiarowych, a uchyb znacznie przekracza dopuszczalne normy.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że najemcy nie ponoszą odpowiedzialności za prawidłowe działanie instalacji wodociągowej, a podejmowanie działań modernizacyjnych wykracza poza ich uprawnienia. Uchyb znacznie przekraczający normy (niemal 30%) nie mógł wynikać z drobnych nieszczelności, a jego przyczyny nie zostały ustalone w sposób pozwalający na przypisanie odpowiedzialności najemcom.
Czy oświadczenie o potrąceniu wierzytelności musi być złożone w sposób wyraźny i skonkretyzowany?
Odpowiedź sądu
Tak, oświadczenie o potrąceniu ma charakter prawokształtujący i nie może być domyślne, lecz stanowcze i skonkretyzowane.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na orzecznictwo, zgodnie z którym oświadczenie o potrąceniu ma doniosłe skutki prawne i wymaga wyraźnego oświadczenia woli, wykluczając możliwość składania go w sposób dorozumiany.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| W. S. | osoba_fizyczna | powód |
| H. Z. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) w G. | spółka | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna żądania ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód ma w tym interes prawny.
u.z.z.w.i.z.o.ś. art. 6 § 5
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
Umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków w budynkach wielolokalowych jest zawierana z właścicielem lub zarządcą.
u.z.z.w.i.z.o.ś. art. 26 § 3
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wybiera metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy lokalowych i obciąża nią osoby korzystające z lokalu.
u.w.l. art. 3 § 1 i 3
Ustawa o własności lokali
Właścicielowi lokalu wyodrębnionego przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.
Pomocnicze
k.c. art. 498 § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące potrącenia wierzytelności.
u.z.z.w.i.z.o.ś. art. 5 § 2
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
Odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie, chyba że umowa stanowi inaczej.
k.p.c. art. 98 § 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące zasądzenia kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sposób rozliczenia uchybu przez pozwanego był niezgodny z literalnym brzmieniem Regulaminu. • Lokale powodów nie były wyodrębnione, co uniemożliwiało przypisanie im udziału w nieruchomości wspólnej. • Obciążenie powodów kosztami wody zużytej w piwnicznych schronach, do których nie mieli dostępu, było nieuzasadnione. • Rozliczenie uchybu od 1 stycznia 2015 r. nastąpiło przed wejściem w życie uchwały nr 6/2015. • Uchyb znacznie przekraczał dopuszczalne normy i nie można było przypisać odpowiedzialności najemcom.
Odrzucone argumenty
Pozwany argumentował, że obciążył powodów kosztami uchybu zgodnie z obowiązującymi przepisami i Regulaminem. • Pozwany twierdził, że uchyb jest zjawiskiem normalnym i przewidzianym w przepisach. • Pozwany wskazywał, że należność za wodę została zapłacona, a zatem ma prawo obciążyć kosztami uchybu lokatorów.
Godne uwagi sformułowania
uchyb zostanie rozliczony proporcjonalnie we właściwym udziale w nieruchomości wspólnej przypadającym na lokal mieszkalny do zużycia przez wszystkich odbiorców indywidualnych korzystających pośrednio z licznika głównego • nie można mówić o tym, aby z każdym z nich był związany udział w nieruchomości wspólnej • obciążanie ich kosztami zużycia wody, chociażby niewielkimi, nie znajduje zatem żadnego usprawiedliwienia w świetle obowiązujących przepisów prawnych • Uchyb wielkości 663 m³ (tj. 663.000 litrów wody) nie wygenerowałby kapiący kran czy cieknąca spłuczka.
Skład orzekający
Katarzyna Bartosiewicz
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących rozliczania kosztów uchybu wody w budynkach wielolokalowych, odpowiedzialność zarządcy i najemców za niedobory wody, zgodność rozliczeń z regulaminem wspólnoty mieszkaniowej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji rozliczenia uchybu w budynku wielolokalowym, gdzie lokale nie są wyodrębnione, a sposób rozliczenia był niezgodny z regulaminem.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z rozliczaniem mediów w budynkach wielolokalowych i pokazuje, jak ważne jest, aby regulaminy były zgodne z prawem i jasne dla mieszkańców.
“Czy musisz płacić za wodę, której nie zużyłeś? Sąd wyjaśnia, kiedy rozliczenie uchybu jest niezgodne z prawem.”
Dane finansowe
uchyb wody i ścieków: 92,59 PLN
uchyb wody i ścieków: 176,22 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.